济南大学商业街二期公寓定位与营销推广报告_62PPT_信立怡高.pptx
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济南公寓市场调研报告2
中高档吸顶灯、局部筒灯 一底两面乳胶漆
免漆门含门套及五金 人造大理石
地砖及搭配踢脚线 强化复合地板 踢脚线
（浅色啡网）大理石过门石
参考品牌 立邦
备注
立邦 润城创展
东鹏 安信 安信
装修标准
装修部位 卫生间
顶部饰材 墙面饰材 楼面饰材
门 座便器 洗面盆
台面 龙头及花洒
镜面 淋浴房
材料与工艺
铝扣板佩戴灯具和排风、浴霸 防滑瓷砖、局部马赛克 防滑瓷砖 钢木门、配门套及五金 地排 立柱盆 大理石
欧普 东鹏 东鹏
帅康 帅康 帅康 帅康
备注
百万高尚社区·海派金街
总体规划
A座 B座
商业部分
用地面积 地上建筑面积 建筑基底总面积
地上容积率
11549平米 19517平米，其中商业12332㎡，公 寓6956㎡，公共厕所118㎡
3566平米
1.69
绿地率
25%
总建筑面积 地下建筑面积
建筑密度 地下容积率
停车位
26466平米
6949平米
31% 0.61 221个，其中地 客户以区域客户为主
区域 济南西部老城区，配套较完 特征 善，人口密度较大
区域型地缘客户为主，项目自 客户 身资源不同，客户置业目的有 特征 所区别
产品 形式
产品形式多样，小户型公寓 为主，均带1500元/㎡的精 装
价格 均价：9000-12000元/ ㎡ 平台
典型楼盘
华强广场 之小结
成交客户分析：成交客户所属区域广泛，投资为主占60%左右，招商客户 购买情况较多，购买客群行业较多，无行业特征。 宣传推广：上半年线上推广主要为公寓产品，9—10月份开始推广写字楼， 线下推广有部分写字楼推广：分众、行销 推广渠道：报纸、网络、围挡、短信、户外 公寓主诉求点：济南首家商铺式公寓，主要卖资源与地段，主打投资及 商务办公，产品具有一定优势，档次较高、户型面积较小
免漆门含门套及五金 人造大理石
地砖及搭配踢脚线 强化复合地板 踢脚线
（浅色啡网）大理石过门石
参考品牌 立邦
备注
立邦 润城创展
东鹏 安信 安信
装修标准
装修部位 卫生间
顶部饰材 墙面饰材 楼面饰材
门 座便器 洗面盆
台面 龙头及花洒
镜面 淋浴房
材料与工艺
铝扣板佩戴灯具和排风、浴霸 防滑瓷砖、局部马赛克 防滑瓷砖 钢木门、配门套及五金 地排 立柱盆 大理石
欧普 东鹏 东鹏
帅康 帅康 帅康 帅康
备注
百万高尚社区·海派金街
总体规划
A座 B座
商业部分
用地面积 地上建筑面积 建筑基底总面积
地上容积率
11549平米 19517平米，其中商业12332㎡，公 寓6956㎡，公共厕所118㎡
3566平米
1.69
绿地率
25%
总建筑面积 地下建筑面积
建筑密度 地下容积率
停车位
26466平米
6949平米
31% 0.61 221个，其中地 客户以区域客户为主
区域 济南西部老城区，配套较完 特征 善，人口密度较大
区域型地缘客户为主，项目自 客户 身资源不同，客户置业目的有 特征 所区别
产品 形式
产品形式多样，小户型公寓 为主，均带1500元/㎡的精 装
价格 均价：9000-12000元/ ㎡ 平台
典型楼盘
华强广场 之小结
成交客户分析：成交客户所属区域广泛，投资为主占60%左右，招商客户 购买情况较多，购买客群行业较多，无行业特征。 宣传推广：上半年线上推广主要为公寓产品，9—10月份开始推广写字楼， 线下推广有部分写字楼推广：分众、行销 推广渠道：报纸、网络、围挡、短信、户外 公寓主诉求点：济南首家商铺式公寓，主要卖资源与地段，主打投资及 商务办公，产品具有一定优势，档次较高、户型面积较小
商业街项目营销策划方案PPT课件
物业持有或整售 租户自主经营管理 1、百元商品街业主自行经营、 统一物业管理； 2、电玩、风味小吃城等物业 持有或整售，自主经营、统
一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
第23页/共86页
五、招商及运营
第2页/共86页
武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
第3页/共86页
第27页/共86页
七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
第28页/共86页
七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
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一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
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五、招商及运营
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武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
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七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
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七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
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《商业街策划报告》PPT课件
中管网房地产频道
江川路区域
江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地 段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30—50平方 米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主，经营情况较好。
交大闵行校区周边
位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为 住宅底铺，面积在60—100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐
“农房”与“开启” 强强紧密联手
机遇（OPPORTUNITY）
宏观经济形势利好，商业市场前景乐观 同质可比性项目尚未出现 符合商业市场需求趋于多元化的特征 区域商业需求增大，处于供方市场状态
劣势（WEAKNESS）
周边建筑形态形象档次较低 周边现有整体商业氛围不够浓厚
威胁（THREATEN）
饮 和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总
体 来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。
中管网房地产频道
好又多超市周边地区
位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较 陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划， 商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。
案例C：东川路住宅沿街商街，面积约90平方米，层高 3.8米，售价约为10500元/平方米
案例D：千代广场内街铺，面积约125平方米，层高4.5 米，售价约为8250元/平方米
案例E：金榜沿街外商铺，面积约200多平方米，分上下 两层，售价约为13000元/平方米
中管网房地产频道
同质竞争项目可能随时浮出水面 各主要节点未能最后确定，变量较大
中管网房地产频道
4. 商铺之总体定位
江川路区域
江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地 段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30—50平方 米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主，经营情况较好。
交大闵行校区周边
位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为 住宅底铺，面积在60—100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐
“农房”与“开启” 强强紧密联手
机遇（OPPORTUNITY）
宏观经济形势利好，商业市场前景乐观 同质可比性项目尚未出现 符合商业市场需求趋于多元化的特征 区域商业需求增大，处于供方市场状态
劣势（WEAKNESS）
周边建筑形态形象档次较低 周边现有整体商业氛围不够浓厚
威胁（THREATEN）
饮 和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总
体 来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。
中管网房地产频道
好又多超市周边地区
位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较 陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划， 商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。
案例C：东川路住宅沿街商街，面积约90平方米，层高 3.8米，售价约为10500元/平方米
案例D：千代广场内街铺，面积约125平方米，层高4.5 米，售价约为8250元/平方米
案例E：金榜沿街外商铺，面积约200多平方米，分上下 两层，售价约为13000元/平方米
中管网房地产频道
同质竞争项目可能随时浮出水面 各主要节点未能最后确定，变量较大
中管网房地产频道
4. 商铺之总体定位
商业定位报告ppPPT课件
.
41
07 定位分析 休闲娱乐业态定位：
.
07 定位分析 休闲娱乐业态定位：
.
43
07 定位分析
儿童主题定位：
他（她）让你头痛？来这里吧！没有我们搞不定的熊孩子！
全方面服务0~14周岁各阶段儿童
.
44
07 定位分析 儿童主题定位：
.
45
07 定位分析 儿童主题定位：
.
46
07 定位分析
.
8
4. 竞争环境分析-潜在项目 滕州潜在商业项目较多，未来商业竞争激烈
4
2
5
3
1
.
9
4. 竞争环境分析-竞争策略
1. 加快主力店招商
滕州国际大卖场市场容量有限，随着大润发的签约，市场空间进一步被挤压，建议尽快启动国际大卖场招商， 尽快签约，才能为项目的发展奠定坚实的基础。
2. 引进特色业态，树立项目亮点
2、小公司：针对服务性小公司客户提供可办公场所，可分可合，灵活多变。 3、过渡型置业者：针对新滕州人、年轻人提供过渡型的小户型产品。
.
51
2. 产品定位：
酒店式公寓户型配比表
注：酒店式公寓的户型和价格需销售代理公司给出专业意见
.
52
建筑形态：板楼形态，南北通透，得房率高
建筑建筑形态示意
标准层平面示意
街为主要形式，新业态的接受需要培养。
➢ 周边商业氛围弱：地块周边以住宅为主，
商业氛围弱，需要培养。
.
12
7. 战略选择
增长型战略
“优势—机会”战略：充分利用外部机遇，尽力规避内部劣势
把握滕州商业升级提升的趋势、机遇，借助项目区域不断成熟和交通优势， 打造滕州紧缺的、领先于市场的一站式体验消费场所。
商业街市场调研和营销方案(PPT 126页)
地方政府财政收入稳步提高，固定资产投资逐年增加，有力的保障了区域开 发建设；
人均GDP正显示城市发展进入高速发展阶段，个人购买力越来越强，必然刺激 商业市场和给类消费市场的增长。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
9
南汇宏观经济 产业分析
据统计，南汇2007年第一产业增加值18.2亿 元，可比增长5.1%；第二产业增加值252.6 亿元,可比增长30.8%，其中：工业增加值 224.1亿元，可比增长34.3%；第三产业增加 值184.8亿元，可比增长27.2%，综合实力再 迈新平台。第一产业发展平稳，持续快速发 展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快 发展，生产供给活力较强，各产业的协调性
公路
13条
里程（公 里） 45.4
98.9
108.5 224.7
世博后，迪斯尼板块周边配套项目将逐步启动，根
据2014年开园的规划，3年内区域配套能级将是第一
个上升期。尤其在交通方面会先行。目前在建的大
川公路及马上要拓宽的南六公路等，均是惠南链接
外环、迪斯尼的重要道路。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
20
15
12 10
5
0 2010
地区生产总值（亿元）
增长率
浦东地区生产总值稳步增长，平均增长率达到14%，2010年属于为政府目 标数据；
南汇2009年并入大浦东，增加原南汇地区基础设施投入，拉动原南汇经 济的快速发展，国家政策相应扶持增加。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
8
南汇宏观经济 主要经济指标
格都突出中国文化底蕴。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
4
问题界定
报告目的
在现有物业条件的允许范围内，满足开发商的开发要求，我们将： 对南汇区、祝桥镇及周边商业进行商业环境分析； 根据周边商业市场环境分析及典型案例比对，确定项目定位； 通过项目定位设定行之有效的营销策略，提出可行性招商、销售
济南海尔奥体项目定位报告83PPT信立怡高
济南城市化的动力机制
７、新技术、新工艺的应用
建筑节能技术、建筑节地技术、建筑节水 技术、绿色建材与新型建筑节材技术、环境 工程与生态环境保护、改造及园林绿化技术、 新型建筑结构技术、建筑施工新技术、信息 化技术、工程勘察、测量技术与设备。
济南海尔奥体项目定位报告83PPT信 立怡高
案例一：天泰·太阳树
市化水平达到70％以后，城市化进程将进
入平稳发展期。
济南海尔奥体项目定位报告83PPT信 立怡高
济南城市化的动力机制 1、工业化的快速推进
近年来济南市各 项宏观经济指标 一直保持快速增 长的趋势；经济 的助推及需求拉 动必将带动济南 市房地产市场快 速发展。
生产总值 工业增加
平均增长 值年均增
14.2%
外墙保温技术； 外窗隔热技术； 空气隔层保温干挂； 全置换健康新风系统； 同层后排水技术； 铝合金外遮阳卷帘； 天棚辐射技术。
济南海尔奥体项目定位报告83PPT信 立怡高
案例二：金色阳光花园
楼聚整
层苯体
独板预
立保装
分温太
水 系 统。
外 墙 ； 中
阳 能 ； 地
水板
处辐
理射
系式
统采
，暖
；
济南海尔奥体项目定位报告83因素）
Ｅ（经济因素）
Ｃ（城市化）
Ｓ（社会因素）
Ｔ（技术因素）
济南海尔奥体项目定位报告83PPT信 立怡高
济南城市化的发展轨迹
济南从2002年开始， 进入城市化高速发 展期。
城市化理论：一个国家或地区的城市化水
中后期
平达到50％（中后期）左右时，城市化进
前期
程将呈现20年左右的高速发展阶段，当城
济南大学商业街二期公寓定位与营销推广报告_62PPT_信立怡高-63页PPT资料
大学商业街二期营销方案
前期市场调研与分析
二
项目定位
期
前期策划
物业发展
项
产品定位建议
目
策
销售执行报告及物业调整建议
划
营销筹备
营销策略
合作公司确定沟通执行
工
执行方案
预热
作
基
价格促销方案
本
开盘
筹备实战
客户积累
流
销售筹备与开盘
程
阶段营销计划
项目跟进
推动调整
阶段营销总结
销售总结
策略方案调整
项
目
定
位
的 思
目标
街，具有市场垄断性，汇富和摩玛是步我们的后尘，是大学商业街的追
商
随者，而我们应该以领导者的形象面向市场。
业
战 • 大学商业街是市场规则的制定者，在西部新城最具有影响力；
略 选 择
• 在项目品牌塑造、外在包装上有足够的投入，以彰现项目区域领导者的 实力和气度；
• 引领区域商业房地产的市场价格，做市场价格标杆；
构建问题
选择模型
战略与定位
路
与
流
程
目标的制定
07
总 目
• 根据年初制定的目标，本年的总销售额目标为1.8亿元。
标
目标的制定
各功能区销售额比例
目
400, 4%
前
3600, 33%
公寓
的
情
7000, 63%
商业 写字楼
景
目
标
• 如果6月份小户型公寓能展开正常销售，8月份商业展开正式 销售
• 根据目前的项目状况，在较为理想的情况下销售总额可达到
有
前期市场调研与分析
二
项目定位
期
前期策划
物业发展
项
产品定位建议
目
策
销售执行报告及物业调整建议
划
营销筹备
营销策略
合作公司确定沟通执行
工
执行方案
预热
作
基
价格促销方案
本
开盘
筹备实战
客户积累
流
销售筹备与开盘
程
阶段营销计划
项目跟进
推动调整
阶段营销总结
销售总结
策略方案调整
项
目
定
位
的 思
目标
街，具有市场垄断性，汇富和摩玛是步我们的后尘，是大学商业街的追
商
随者，而我们应该以领导者的形象面向市场。
业
战 • 大学商业街是市场规则的制定者，在西部新城最具有影响力；
略 选 择
• 在项目品牌塑造、外在包装上有足够的投入，以彰现项目区域领导者的 实力和气度；
• 引领区域商业房地产的市场价格，做市场价格标杆；
构建问题
选择模型
战略与定位
路
与
流
程
目标的制定
07
总 目
• 根据年初制定的目标，本年的总销售额目标为1.8亿元。
标
目标的制定
各功能区销售额比例
目
400, 4%
前
3600, 33%
公寓
的
情
7000, 63%
商业 写字楼
景
目
标
• 如果6月份小户型公寓能展开正常销售，8月份商业展开正式 销售
• 根据目前的项目状况，在较为理想的情况下销售总额可达到
有
济南和信城市广场二期住宅开盘前营销报告56p
映月清水湾
客户以周边居住人群为主，年龄集中在30-45岁，40-45岁客户 主要是为子女购买，置业目的以改善型自住为主约占65%
盛世名门
客户以周边人群为主，多为经商人士，年龄集中在20-40岁
南益名泉春晓
客户主要分布于天桥区，年龄集中在25-35之间，置业目的以刚 需居多，约占55%，其中家庭分化型刚需占刚需的60%
目录
PART
01
CONTENTS PART
02
PART
03
PART
04
营销目标 市场分析 核心问题 营销策略
市场分析
项目
建筑面积 （万㎡）
价格（元/㎡）
销售情况
发祥福邸
14
映月清水湾
4.5
盛世名门
21
南益名泉春 晓
55
9400 9100 8300 7800
11年5月份开盘，住宅部分已售罄，月 均去化约50套
1#两梯三户、两梯两户，136户共计16491.53㎡ ； 2#两梯四户,128户，共计13707.52㎡; 首次开盘总货量为264户，30199.05㎡.
推盘建议——推盘货量
编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
楼栋 1#
2#
单元 1 2 3
1
2
二期首批推货货量盘点
市场小结
1、周边多为中小体量项目，目前供应量相对较小； 2、周边项目价格集中在7800-9500元/㎡之间； 3、项目月均去化在50套左右； 4、成交客户以项目所在地的周边人群为主，且多为企 事业单位中高层及职工，年龄集中在30-40岁，置业目 的以家庭分化型刚需及改善型自住为主。
目录
2019年济南综合体项目定位报告及营销策略 共119页
如果再换房，我一定要买三室两卫130㎡左右的三室，除了单独给孩子一间，还要给自己留 个书房，要是家里来人也可以住在书房。买房时我首先考虑楼盘的品质、开发商的实力、小区 环境，因为家里有车对距离也不是特别在乎，只要在东边，交通方便就可以了。
客户访谈分析
职业特征：普通职员 集中区域：高新区产业园区
精准锁定： 职集业中特区征域：：公全司济南\2企范7事围—业内单3的位4写中岁字层楼管理首者 次或首改型客户
三、项目总体定位
从物业类型、产品档次、市场占位、主题形象等多个角度 给出项目的整体定位。
三个维度平衡定 位
本项目整体定位必须同时满足三个维度
利用优势条件 规避风险要素 转移劣势条件
满足地 块开发 条件
（控制风险）
价值 最大化
（价值实现）
定位（平衡）
最大化的挖掘客户量和客户需求 最大化的实现产品配比价值 最大化的提升项目投资盈利水平
主要访谈内容——
四年前结婚时，我在东边核心地段买了套85㎡的两居，当时主要考虑了交通方便，配套齐全，但在 居住过程中我慢慢发现，小区物业管理混乱，绿化无人打理，车辆乱停乱放，很多住户将房子租给公司办 公，人员混杂，电梯整天超负荷运转，公司的装修垃圾也乱打乱放，这导致我很快产生了换房的念头。到 了今年，家里添了小宝宝，为了方便照顾小孩，父母搬过来跟我们一起住，房间面积也明显不够用了，老 少三代挤在紧凑的两室之内，这更坚定了我要换房的想法。
客户定位 市场占位 档次定位 生活方式
要求
产品策略---整体规划布局建议
地块价值分析 整体布局 组团布局
交通动线与停 车
地块价值分析
整体地块被分割成六块， 每块相对独立由城市道 路连接，地块相对较平 整，有利于规划设计。
客户访谈分析
职业特征：普通职员 集中区域：高新区产业园区
精准锁定： 职集业中特区征域：：公全司济南\2企范7事围—业内单3的位4写中岁字层楼管理首者 次或首改型客户
三、项目总体定位
从物业类型、产品档次、市场占位、主题形象等多个角度 给出项目的整体定位。
三个维度平衡定 位
本项目整体定位必须同时满足三个维度
利用优势条件 规避风险要素 转移劣势条件
满足地 块开发 条件
（控制风险）
价值 最大化
（价值实现）
定位（平衡）
最大化的挖掘客户量和客户需求 最大化的实现产品配比价值 最大化的提升项目投资盈利水平
主要访谈内容——
四年前结婚时，我在东边核心地段买了套85㎡的两居，当时主要考虑了交通方便，配套齐全，但在 居住过程中我慢慢发现，小区物业管理混乱，绿化无人打理，车辆乱停乱放，很多住户将房子租给公司办 公，人员混杂，电梯整天超负荷运转，公司的装修垃圾也乱打乱放，这导致我很快产生了换房的念头。到 了今年，家里添了小宝宝，为了方便照顾小孩，父母搬过来跟我们一起住，房间面积也明显不够用了，老 少三代挤在紧凑的两室之内，这更坚定了我要换房的想法。
客户定位 市场占位 档次定位 生活方式
要求
产品策略---整体规划布局建议
地块价值分析 整体布局 组团布局
交通动线与停 车
地块价值分析
整体地块被分割成六块， 每块相对独立由城市道 路连接，地块相对较平 整，有利于规划设计。
济南高新区七地块商业项目沟通报告61PPT信立怡高
东起顺河高架，西达纬三路 ，南接经七路，北到经二路
东起二环东路，西至大明湖 东路，南到山大北路
西起三孔桥、东至历黄路， 南接经一路、北临清河北路
东起体育场，西达英雄山路 ，南接赤霞广场路，北到经 十路 南起无影山路，北至泺安路
商圈地位
核心商业
济南古老的、最 繁华的、唯一的 市级商业中心
购物中心、大型超 市、品牌店
沿工业南路和开拓路两层商铺，单铺80— 200㎡，合计8366.4㎡
占地60501平方米，建筑面积约10万平方 米，建设住宅，会配以部分社区商业 占地88065万平方米，建筑面积约25万平 方米，住宅用地性质，规划未确定，会配 以部分社区商业
规划尚未确定，预计配以部分社区商业
商业部分可能将以裙楼的形式出现，定位 应为社区商业 位于历下区贤文路西侧，经十东路北侧， 占地50594平方米，地上容积率4.2，地下 容积率2.8，商服性质，40年使用期，由 山东省鲁商置业有限公司和山东银座汽车 有限公司取得。可能用于鲁商汽车项目
涵玉翠岭住宅底商评估
高新区商圈
奥体商圈
涵玉翠岭
涵玉翠岭项目总建面约31万平米，属于中等规 模楼盘 涵玉翠岭临旅游路，交通便利，未来随着奥体 商圈的发展，将逐渐发展为奥体商圈的辐射范围 涵玉翠岭距离小汉峪和港沟村较近，鉴于其交 通便利性，未来将发展为服务项目小区以及小汉 峪村和港沟村的社区底商。
项目周边人流较少是涵玉翠岭项目操作之难点
土地供应市场
济南东部土地供应与成交量较大，未来东部市场竞争激烈
➢2009年1-9月份济南东部居住和商服用地供应总量为99.40万平米，占济南市土地供 应总量的25%； ➢2009年1-9月份济南东部居住和商服用地成交总量为68.20万平米，占济南市土地成 交总量的22.70%
东起二环东路，西至大明湖 东路，南到山大北路
西起三孔桥、东至历黄路， 南接经一路、北临清河北路
东起体育场，西达英雄山路 ，南接赤霞广场路，北到经 十路 南起无影山路，北至泺安路
商圈地位
核心商业
济南古老的、最 繁华的、唯一的 市级商业中心
购物中心、大型超 市、品牌店
沿工业南路和开拓路两层商铺，单铺80— 200㎡，合计8366.4㎡
占地60501平方米，建筑面积约10万平方 米，建设住宅，会配以部分社区商业 占地88065万平方米，建筑面积约25万平 方米，住宅用地性质，规划未确定，会配 以部分社区商业
规划尚未确定，预计配以部分社区商业
商业部分可能将以裙楼的形式出现，定位 应为社区商业 位于历下区贤文路西侧，经十东路北侧， 占地50594平方米，地上容积率4.2，地下 容积率2.8，商服性质，40年使用期，由 山东省鲁商置业有限公司和山东银座汽车 有限公司取得。可能用于鲁商汽车项目
涵玉翠岭住宅底商评估
高新区商圈
奥体商圈
涵玉翠岭
涵玉翠岭项目总建面约31万平米，属于中等规 模楼盘 涵玉翠岭临旅游路，交通便利，未来随着奥体 商圈的发展，将逐渐发展为奥体商圈的辐射范围 涵玉翠岭距离小汉峪和港沟村较近，鉴于其交 通便利性，未来将发展为服务项目小区以及小汉 峪村和港沟村的社区底商。
项目周边人流较少是涵玉翠岭项目操作之难点
土地供应市场
济南东部土地供应与成交量较大，未来东部市场竞争激烈
➢2009年1-9月份济南东部居住和商服用地供应总量为99.40万平米，占济南市土地供 应总量的25%； ➢2009年1-9月份济南东部居住和商服用地成交总量为68.20万平米，占济南市土地成 交总量的22.70%
酒店式公寓营销策略PPT精选文档
2
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
產品賣點 市政府區域，70年產權精裝修，促銷多 城市主幹道，70年產權，低總價，超高回報率 周邊配套齊全，精裝修有台商客源支撐 地理位置的稀缺性，精裝修，有稳定投资回报 大盤社區，精裝修低總價 交通便利，70年產權精裝修，小面積低總價 生態環境、低碳生活，有穩定的投資回報 坐擁繁華，超高標準豪華裝修，有固定投資回報 座伴五星酒店，五星級酒店標準豪裝，有包租回報 位置交通便利配套成熟，伴以人性化科技配套
3.目标客户
客户定位 处于事业成长期，多为新婚或新婚不久，自住兼顾投资
目标人群洞察：
➢他们靠着毕业后几年来的辛苦打拼和理财，积累了可以组成一个家庭的基础资 本，而购买一套房子就能将这些资本消化殆尽；
➢他们处在事业和家庭的成长期，对未来有太多的预期和不确定，虽然他们自信 自己的将来会更美好，但在初次置业的时候非常的理性，即有自住需求又有投资 期望，并期望能尽可能的“一步到位”以延长二次置业的时间；
昆山市酒店式公寓分布
① 东方国际华 庭
② 东方丽池 ③ 蓝海 ④ 领御 ⑤ 中航城 ⑥ 翡翠名都 ⑦ 凯迪城 ⑧ 中基高尔夫 ⑨ 隆祺丽景 ⑩ 鹿城一品
仅限本次市调楼盘
昆山市酒店式公寓主要集中在城中主干道长江路两侧，城中区域主打老城区低 总价周边环境一般；城北作为新兴城市副中心建筑标准较高并形成已形成社区； 城东依托开发区配套设施欠缺；城西自然环境好有相应配套；城南相对开发较 晚,但较为发达的交通网络势必造就巨大升值潜力。
3
PART.6—昆山酒店公寓未来市场分析
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
產品賣點 市政府區域，70年產權精裝修，促銷多 城市主幹道，70年產權，低總價，超高回報率 周邊配套齊全，精裝修有台商客源支撐 地理位置的稀缺性，精裝修，有稳定投资回报 大盤社區，精裝修低總價 交通便利，70年產權精裝修，小面積低總價 生態環境、低碳生活，有穩定的投資回報 坐擁繁華，超高標準豪華裝修，有固定投資回報 座伴五星酒店，五星級酒店標準豪裝，有包租回報 位置交通便利配套成熟，伴以人性化科技配套
3.目标客户
客户定位 处于事业成长期，多为新婚或新婚不久，自住兼顾投资
目标人群洞察：
➢他们靠着毕业后几年来的辛苦打拼和理财，积累了可以组成一个家庭的基础资 本，而购买一套房子就能将这些资本消化殆尽；
➢他们处在事业和家庭的成长期，对未来有太多的预期和不确定，虽然他们自信 自己的将来会更美好，但在初次置业的时候非常的理性，即有自住需求又有投资 期望，并期望能尽可能的“一步到位”以延长二次置业的时间；
昆山市酒店式公寓分布
① 东方国际华 庭
② 东方丽池 ③ 蓝海 ④ 领御 ⑤ 中航城 ⑥ 翡翠名都 ⑦ 凯迪城 ⑧ 中基高尔夫 ⑨ 隆祺丽景 ⑩ 鹿城一品
仅限本次市调楼盘
昆山市酒店式公寓主要集中在城中主干道长江路两侧，城中区域主打老城区低 总价周边环境一般；城北作为新兴城市副中心建筑标准较高并形成已形成社区； 城东依托开发区配套设施欠缺；城西自然环境好有相应配套；城南相对开发较 晚,但较为发达的交通网络势必造就巨大升值潜力。
3
PART.6—昆山酒店公寓未来市场分析
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
《项目商业定位报告》课件
价值链分析
总结词
详细描述企业价值链的构成要素和相互关系，包括供 应商、生产商、分销商等。
详细描述
价值链分析是商业模式设计的重要工具。通过价值链 分析，企业可以了解自身的价值创造过程和各环节的 价值贡献，从而优化资源配置和提高经营效率。在价 值链分析中，企业需要关注各环节的协同效应和竞争 优势，以实现整体价值的最大化。
•·
分析市场需求： 研究市 场上的同类产品或服务， 了解其优缺点和市场需求 。
制定差异化策略： 通过 创新或改进，使产品或服 务在市场中具有独特性和 竞争力。
产品或服务特点： 根据 市场需求和竞争分析，确 定产品或服务的特点和优 势。
品牌形象定位
•·
设计品牌标识： 创造独特的品牌 标识，包括商标、视觉形象等， 以增强品牌识别度。
ห้องสมุดไป่ตู้品牌形象定位是塑造项目品牌形 象和个性的关键。
确定品牌核心价值： 根据目标客 户群体和产品或服务特点，提炼 出项目的核心价值。
传播品牌形象： 通过广告、公关 、口碑等渠道，向目标客户群体 传播品牌形象和价值。
竞争优势定位
•·
分析竞争环境： 对市场上的竞争 对手进行深入分析，了解其优势 和劣势。
确定竞争优势： 根据市场需求、 产品或服务特点以及品牌形象， 确定项目在市场中的竞争优势。
《项目商业定位报告 》ppt课件
目录
CONTENTS
• 项目背景介绍 • 项目商业定位分析 • 市场分析 • 商业模式设计 • 风险评估与对策 • 项目商业计划书 • 结论与建议
01 项目背景介绍
项目发起方介绍
发起方背景
详细介绍发起方的历史、业务范 围、市场地位等，说明其在项目 中的权威性和专业性。
信立怡高济南大学商业街项目二期营销推广方案
选择战略模型
大学商业街是目前大学科技园唯一的一条商业步行街，是真正的校园金 街，具有市场垄断性，汇富和摩玛是步我们的后尘，是大学商业街的追 随者，而我们应该以领导者的形象面向市场。 • • 大学商业街是市场规则的制定者，在西部新城最具有影响力； 在项目品牌塑造、外在包装上有足够的投入，以彰现项目区域领导者的 实力和气度；
第 一 阶 段 引 爆 期
推广目的
——
推广手段 活动营销
各阶段推广策略
推广主题
• 爆炒大学科技园的发展前景和市场的需求 量，点燃学生在校外租房现象的社会新话
第 一 阶 段 引 爆 期
推广目的
题，引起社会的强烈关注，广泛积累和消 化客户。
QQ公寓 青春屋寓
小户型公寓推广思路
• 工程进度：工程封顶；
项 • 法律文件：五证、认购书、商品房买卖合同，如果6月中旬证件 目 推 尚不齐全，可能要导致销售目标的落空； 广 条 件 • 销售工具：样板房、销售折页、销售百问等；
• 现场包装：工地围墙、施工现场、户外广告等； • 活动营销的落实：与合作单位协同，尤其是广告设计方的落实。
各楼座 定位
1号楼 酒店经营/酒店 式公寓 1.67
2号楼 小户型公寓
3号楼 写字楼
4号楼 小户型公寓
合计
——
面积
1.73
1.73
1.65（主楼1.2）
6.78
比例
24.63%
25.52%
25.52%
24.34%
100%
调整后，小户型公寓所占总面积的比重约42％，加上商业面积，所
占比重达68％
产品定位调整的建议
训工厂等。
小户型公寓推广思路
项 目 形 象 定 位
公寓项目营销策略报告PPT课件( 92页)
闯族青年人生观
I have a dream
高知青年人生观
Wednesday, June 19, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销推广方案 ——
人生观关键词：
追求独立 特立独行 勇敢面对 创造美好
市场定位 形象定位 客户定位 产品定位
客户定位
CUSTOMERS & POSITION
偏安武进一隅，18万方纯商办产权小公寓，卖给谁？
赠送面积较多或是挑高类附加值市 场接受度较高
价格竞争激烈，在现金为王的开发 领域，价格战已逐渐成为主流
市场 迷局
产品 困境
产品单一， 体量巨大
位置较偏， 配套不全
生活氛围不 浓，人气冷
淡
容积率过高，品 质难以保障
附加值 不高
自我审视
产品及形象导向
寻找市场空白
产品
差异化精神内核塑造
形象
市场定位关键词
方向1： 周边区域的投资客
市场定位 形象定位 客户定位 产品定位
产品定位
PRODUCTS & POSITION
20-40㎡主力小公寓，如何在已有基础之上产生更多价值？
产品定位模型
精致品味
超小产品面积段
多功能青年主题产品
覆盖人群的共性需求
定位方向
主题性
差异性 功能性
便捷性
客群分类 高力公寓项目目标客群分析
主力客群方向界定 根据项目所在区域辐射力界定两大主要市场方向
安内纳外！
从投资及使用两角度，以区域客为主，向外逐 步拓展客户。
方向2： 实际使 用群体
方向1： 周边区域的投资客
产品定位之——主题鲜明
内部广场采用艺术性、符号性强的表现手法，契合现代年轻人的审美观以及潮流，以主题广场的形式与满足年轻 人主题消费的商业进行结合，将项目的主题性表现的更加淋漓尽致。
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力
公寓战略选择——补缺者
选择战略模型
目前，大学科技园及周边区域的住宅市场以普通住宅为主，尚没有出现 一室一厅一卫的小户型公寓，因此小户型是本区域的市场补缺者
• 项目的目标客户明确，不是买房居住的普通客户，而是具有一定投资意 识的投资客；
• 填补市场空白，所占市场份额较大； • 本项目小户型属于精装修，产品创新性较强，可以满足大学生的租房需
项目定位的思路与流程
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标的制定
• 根据年初制定的目标，本年的总销售额目标为1.8亿元。
07总目标
目前的情景目标
目标的制定
• 如果6月份小户型公寓能展开正常销售，8月份商业展开正式 销售
• 根据目前的项目状况，在较为理想的情况下销售总额可达到
约1.1亿元。其中商业部分的销售所占比重为63.6％
两个目标的冲突
目标的制定
• 1.8亿≠1.1亿
• 两者发生冲突，数字相差7000万 元，
• 由于商业销售过程中的不确定因 素较为复杂，如果商业部分销售 遇阻，两者的差距会更大
引起冲突的原因——项目面临的困难
目标的制定
• 一是市场对项目二期的产品定位总体接受度较低 • 商业街一期处于市场培育期的负面影响 • 商业招商和可售部分的比例 • 周围商业市场竞争日趋加剧 • 整体经济环境的影响 • 正式销售时间不确定
相对市场份额
选择战略模型
市场增长率
本项目产品矩阵定位
明星产品： 商铺
高 赚取高额利润
现金牛产品： 小户型公寓
快速回笼资金
高
问题产品： 酒店
销售速度慢，利润上 升空间较小
瘦狗产品： 写字楼
市场空间小，市场增 长率很小
相对市场份 额
产品定位调整的建议
小
写
写
酒
户
字
字
店
型 公
楼
楼
寓
最
初
定 位 商业店铺
• 大学商业街二期规划用地面积约62700平方米，总建筑面积 约11.96万平方米，共有5幢建筑体组成。
问题的构建
寻找解决问题的方案
产品线 推广线
• 1、保证有序且可行的小户型公寓、商 业以及后期产品的销售组织；
• 2、制定各部分产品的营销推广方案并 有效执行，包括各产品的推广节奏、 推广渠道、价格策略等。
市场留给有准备的人——机会分析
选择战略模型
• 市民对西部新城发展前景的逐渐认同 • 大学生对消费市场和住宅市场的需求 • 本项目产品定位的可调整性，从本项目实际出发，制定
的经营 ； • 同时对商业街的租金水平起到能平衡作用
产品定位调整的建议
租售比的建议
调整策略——商业
产品定位调整的建议
各 功
各功能区
商业部分 （底商和5
号楼）
1号楼及 附楼
2号楼和3 号楼
4号楼及 附楼
能 面积（万 区 平方米）
3.13
1.67
3.47
1.65
地下 2.04
合计 11.96
比 例 比例
26.17% 13.96% 29.01% 13.80% 17.06% 100.00%
• 商业部分和4号楼小户型公寓所占比重约为39.97％
项目
客户
产品
价格 渠道
教职工住 宅
教职工
普通住宅
较低
无
常春藤
教职工、 多种层此的产 未定 目前是
富裕阶层
品组合
（高） 户外
长清城区
长清普通 居民
普通住宅
低
主要是 户外
本项目
投资客居 大开间，容易
多
分割
高
多种渠 道
市场竞争战略模型
选择战略模型
领导者： 垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥
追随者： 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者
适应市场的产品组合。
选择战略模型
商业竞争对手分析
项目
客户
产品
价格
渠道
汇富、摩玛 常春藤
投资客居多
产品分割较为灵活， 主力产品100平米以下
较高
报纸、户外、广 播多种渠道
投资客居多
预计有沿街商铺和大 型主力店，具体未定
未定
目前是户外
本项目
投资客居多
大开间，容易分割
高
多种渠道
选择战略模型
公寓竞争对手分析
求
写字楼战略选择——补缺者
选择战略模型
虽然本区域内没有与竞争的产品，本项目写字楼填补了市场空白，但是 由于整体区域并不适合办公，其市场空间很小，市场份额很低，市场增 长空间也很小
产品矩阵模型
选择战略模型ຫໍສະໝຸດ 市场 增长率波士顿矩阵
明星
问题
高
STAR
现金牛
QUESTION
明星业务 瘦狗
CASHCOW
高
DOG
调整策略——商业
产品定位调整的建议
室内步 行街
餐饮、 娱乐
大型超 市
社区便 利店
动漫展 厅
调整策略——商业
产品定位调整的建议
招商的重要性
• 招商工作是商业地产的重要环节； • 控制商业项目运作中各环节的投资风险 ； • 二期商业应起到平衡和承上启下的作用 ； • 二期商业应以招商为主，引进大型主力店，稳定商业街
大学商业街二期营销方案
二期项目策划工作基本流程
前期策划
项目定位 物业发展
营销筹备
营销策略 执行方案
开盘
筹备实战
项目跟进
推动调整 销售总结
前期市场调研与分析
产品定位建议
销售执行报告及物业调整建议 合作公司确定沟通执行 预热 价格促销方案 客户积累 销售筹备与开盘 阶段营销计划 阶段营销总结 策略方案调整
挑战者： 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值
补缺者： 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点
商业战略选择——领导者
选择战略模型
大学商业街是目前大学科技园唯一的一条商业步行街，是真正的校园金街， 具有市场垄断性，汇富和摩玛是步我们的后尘，是大学商业街的追随者， 而我们应该以领导者的形象面向市场。
• 大学商业街是市场规则的制定者，在西部新城最具有影响力； • 在项目品牌塑造、外在包装上有足够的投入，以彰现项目区域领导者的
实力和气度； • 引领区域商业房地产的市场价格，做市场价格标杆； • 是西部新城的第一条纯正的商业步行街，是市场的拓荒者； • 产品设计理念较为先进，具有一定的不可复制性； • 主动带领后加入此区域的项目和其它区域进行板块竞争，提升区域竞争
问题的构建
问题的构建
问题一 如何保住1.1亿的销售底线？ 问题二 7000万，还有没有机会？我们该如何争取？
问题的构建
寻找解决问题的方案
产品线 推广线
• 1、比较合理商业的租售比，制定适应市场 的商业业态定位和产品形式，这样不仅可 以保住1.1亿的底线，而且销售量有可能还 会增大。
• 2、1号楼、2号楼、3号楼产品定位的调整， 由于目前酒店和写字楼的市场接受度太低， 如部分调整为市场接受度较大的小户型公 寓，7000万元的差距就会缩小。
公寓战略选择——补缺者
选择战略模型
目前，大学科技园及周边区域的住宅市场以普通住宅为主，尚没有出现 一室一厅一卫的小户型公寓，因此小户型是本区域的市场补缺者
• 项目的目标客户明确，不是买房居住的普通客户，而是具有一定投资意 识的投资客；
• 填补市场空白，所占市场份额较大； • 本项目小户型属于精装修，产品创新性较强，可以满足大学生的租房需
项目定位的思路与流程
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标的制定
• 根据年初制定的目标，本年的总销售额目标为1.8亿元。
07总目标
目前的情景目标
目标的制定
• 如果6月份小户型公寓能展开正常销售，8月份商业展开正式 销售
• 根据目前的项目状况，在较为理想的情况下销售总额可达到
约1.1亿元。其中商业部分的销售所占比重为63.6％
两个目标的冲突
目标的制定
• 1.8亿≠1.1亿
• 两者发生冲突，数字相差7000万 元，
• 由于商业销售过程中的不确定因 素较为复杂，如果商业部分销售 遇阻，两者的差距会更大
引起冲突的原因——项目面临的困难
目标的制定
• 一是市场对项目二期的产品定位总体接受度较低 • 商业街一期处于市场培育期的负面影响 • 商业招商和可售部分的比例 • 周围商业市场竞争日趋加剧 • 整体经济环境的影响 • 正式销售时间不确定
相对市场份额
选择战略模型
市场增长率
本项目产品矩阵定位
明星产品： 商铺
高 赚取高额利润
现金牛产品： 小户型公寓
快速回笼资金
高
问题产品： 酒店
销售速度慢，利润上 升空间较小
瘦狗产品： 写字楼
市场空间小，市场增 长率很小
相对市场份 额
产品定位调整的建议
小
写
写
酒
户
字
字
店
型 公
楼
楼
寓
最
初
定 位 商业店铺
• 大学商业街二期规划用地面积约62700平方米，总建筑面积 约11.96万平方米，共有5幢建筑体组成。
问题的构建
寻找解决问题的方案
产品线 推广线
• 1、保证有序且可行的小户型公寓、商 业以及后期产品的销售组织；
• 2、制定各部分产品的营销推广方案并 有效执行，包括各产品的推广节奏、 推广渠道、价格策略等。
市场留给有准备的人——机会分析
选择战略模型
• 市民对西部新城发展前景的逐渐认同 • 大学生对消费市场和住宅市场的需求 • 本项目产品定位的可调整性，从本项目实际出发，制定
的经营 ； • 同时对商业街的租金水平起到能平衡作用
产品定位调整的建议
租售比的建议
调整策略——商业
产品定位调整的建议
各 功
各功能区
商业部分 （底商和5
号楼）
1号楼及 附楼
2号楼和3 号楼
4号楼及 附楼
能 面积（万 区 平方米）
3.13
1.67
3.47
1.65
地下 2.04
合计 11.96
比 例 比例
26.17% 13.96% 29.01% 13.80% 17.06% 100.00%
• 商业部分和4号楼小户型公寓所占比重约为39.97％
项目
客户
产品
价格 渠道
教职工住 宅
教职工
普通住宅
较低
无
常春藤
教职工、 多种层此的产 未定 目前是
富裕阶层
品组合
（高） 户外
长清城区
长清普通 居民
普通住宅
低
主要是 户外
本项目
投资客居 大开间，容易
多
分割
高
多种渠 道
市场竞争战略模型
选择战略模型
领导者： 垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥
追随者： 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者
适应市场的产品组合。
选择战略模型
商业竞争对手分析
项目
客户
产品
价格
渠道
汇富、摩玛 常春藤
投资客居多
产品分割较为灵活， 主力产品100平米以下
较高
报纸、户外、广 播多种渠道
投资客居多
预计有沿街商铺和大 型主力店，具体未定
未定
目前是户外
本项目
投资客居多
大开间，容易分割
高
多种渠道
选择战略模型
公寓竞争对手分析
求
写字楼战略选择——补缺者
选择战略模型
虽然本区域内没有与竞争的产品，本项目写字楼填补了市场空白，但是 由于整体区域并不适合办公，其市场空间很小，市场份额很低，市场增 长空间也很小
产品矩阵模型
选择战略模型ຫໍສະໝຸດ 市场 增长率波士顿矩阵
明星
问题
高
STAR
现金牛
QUESTION
明星业务 瘦狗
CASHCOW
高
DOG
调整策略——商业
产品定位调整的建议
室内步 行街
餐饮、 娱乐
大型超 市
社区便 利店
动漫展 厅
调整策略——商业
产品定位调整的建议
招商的重要性
• 招商工作是商业地产的重要环节； • 控制商业项目运作中各环节的投资风险 ； • 二期商业应起到平衡和承上启下的作用 ； • 二期商业应以招商为主，引进大型主力店，稳定商业街
大学商业街二期营销方案
二期项目策划工作基本流程
前期策划
项目定位 物业发展
营销筹备
营销策略 执行方案
开盘
筹备实战
项目跟进
推动调整 销售总结
前期市场调研与分析
产品定位建议
销售执行报告及物业调整建议 合作公司确定沟通执行 预热 价格促销方案 客户积累 销售筹备与开盘 阶段营销计划 阶段营销总结 策略方案调整
挑战者： 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值
补缺者： 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点
商业战略选择——领导者
选择战略模型
大学商业街是目前大学科技园唯一的一条商业步行街，是真正的校园金街， 具有市场垄断性，汇富和摩玛是步我们的后尘，是大学商业街的追随者， 而我们应该以领导者的形象面向市场。
• 大学商业街是市场规则的制定者，在西部新城最具有影响力； • 在项目品牌塑造、外在包装上有足够的投入，以彰现项目区域领导者的
实力和气度； • 引领区域商业房地产的市场价格，做市场价格标杆； • 是西部新城的第一条纯正的商业步行街，是市场的拓荒者； • 产品设计理念较为先进，具有一定的不可复制性； • 主动带领后加入此区域的项目和其它区域进行板块竞争，提升区域竞争
问题的构建
问题的构建
问题一 如何保住1.1亿的销售底线？ 问题二 7000万，还有没有机会？我们该如何争取？
问题的构建
寻找解决问题的方案
产品线 推广线
• 1、比较合理商业的租售比，制定适应市场 的商业业态定位和产品形式，这样不仅可 以保住1.1亿的底线，而且销售量有可能还 会增大。
• 2、1号楼、2号楼、3号楼产品定位的调整， 由于目前酒店和写字楼的市场接受度太低， 如部分调整为市场接受度较大的小户型公 寓，7000万元的差距就会缩小。