海航万邦中心商业项目简介

海航万邦中心商业项目简介
海航商业控股有限公司青岛万邦中心项目组
2011.06
缘起一、项目概况
传承
二、市场分析
三、市场定位
转化
四、经营策略
五、商业规划
目录
缘起
巅峰对视，海航商控强势收购新加坡万邦青岛项目，打造青岛商业新标杆。

青岛第一高度——不畏浮云遮望眼，只缘身在最高层。

一、项目概况
1、青岛——中国东部重要的海滨城市
* 地处黄海之滨的青岛位于山东半岛南端，面积10654平方公里，人口840万，是我国著名旅游度假胜地及2008年奥运会帆船比赛基地。

* 每年吸引国内外3400万人进行商务和观光活动，消费市场潜力巨大，需求强劲。

* 我国首批开放的沿海城市，15个重要的副省级经济中心城市之一。

2、项目地理位置
3、区位优势
* 项目处于青岛主干道香港中路和延安三路交叉处，气势宏伟，为青岛市地标性建筑；
* 项目距离海滨500米之内，周边东海西路会成为区域内外消费者进出项目的重要道路；
* 项目地处青岛CBD核心区，香港路沿线商用物业聚集，分布着青岛市政府、青岛地税局，海信大厦、中国联通等政府机构和企业及部分世界500强企业办事机构。

今后将成为项目的基础客流来源。

4、交通优势
项目坐落于青岛CBD核心区，周边酒店、写字楼、商场等服务设施发达，人口密集，交通十分便捷；104路、223路、228路、231路、232路、26路、304路、31路、314路、316路，110路、202路、206路、225路、25路等15条公交线路通达，目前正在施工中的青岛首条地铁线路—2号线计划在本项目设有出入口，直接出入项目B1层，预计2014年底通车。

5、项目主要建筑指标
* 项目总用地面积20,245.8平米，其中：
建筑用地7,685平米，绿化用地3,705平米，道路用地7,578.8平米；
* 容积率7.24，绿化率18.3%，建筑密度38.3%；
* 总建筑面积：216,025.9平米，其中：
塔楼1：5层及以上89,954.85平米，塔楼2：5层及以上30,063.24平米；
裙房38,036.49平米，地下室47,061.32平米（含人防10,910平米）；
* 建筑高度：
塔楼1：檐口高度232.5米，塔楼2：楼板高99.8米，檐口高度103.2米；
裙房：21.3米（最高点）；
* 停车位数量：共有927个车位，其中：地下停车位890个；地面停车位37个；* 建筑层数：
塔楼1：地上51层（52层为机房层），地下4层;
塔楼2：地上30层（31层为机房层),地下4层。

6、商业中心指标
海航万邦项目商业中心建筑面积约38000平米，商业租赁面积约21270 平米，共分五层，地下一层，地上四层。

各楼层净高度分别为；B1—5.8米（局部4.7米）；F1—4.9米；F2—4.3米；F3—4.3米；F4—6.2米（局部4.9米），其中一至四层中心部分为高20米的挑空大厅。

水、电、燃气、空调、消防、停车场等商业配套基础设施完善。

八部滚梯及四部直梯，将各楼层连接成一体，并将客流与物流有效分割，形成商业中心内部完善的立体交通体系。

传承
海航企业，光辉成就优质传承，秉承“造福
于人类的幸福与世界的和平”的共同理想，以1
“大众认同，大众参与，大众成就，大众分享”
为追求，使青岛海航万邦中心成为海航企业在
青岛的商业旗帜。

青岛海航万邦中心
二、市场分析
1、青岛商业概况
通过我们对青岛市各级商圈的分析总结，对青岛商业市场发展归纳为以下几个特征：
*百货走高端精品路线；
*购物中心成为发展趋势；
*连锁超市影响区域商业中心布局。

2、项目周边商业概况
* 青岛香港中路CBD沿线商业呈现几何级增长的态势，且定位重复度较高，对品牌资源的争夺异常激烈；
* 以30万平方米华润万象城为代表的高端商业即将入市，将打破现有商业格局，并重新洗牌CBD商圈；
* 国内具有雄厚实力的开发商纷纷进驻香港中路周边区域，未来将有5个以上的大型综合型购物中心定位于高端，总招商面积将超过60万平方米，但多定位于年轻时尚购物中心。

3、目标客群分析
从项目位置以及区域特征等综合考虑，目标客群主要有以下几大类：
* 项目配套群体，本项目所在区域目前高端商业项目较少，众多的写字楼工作白领，存在工作时间与活动范围上的限制，区域内就近消费、便利消费、商务消费等存在的较大的市场空间；
* 目的性高端消费群体，项目的高端属性吸引着目的性及购买力较强的高端消费人群；
* 国内外高端游客群体，青岛的国际旅游城市概念及项目亲海特性和地理优势注定会拥有大量游客资源；
* 企事业单位大宗采购群体：企事业单位及政府部门消费等。

海航万邦项目商业中心
目标顾客
(1)青岛国民生产总值（GDP ）
1000
20003000400050006000GDP （亿元）
GDP （亿元）
4436
4890
5666
2008200920100
5000
1000015000200002500030000城市人均可支配收入（元）
城市人均可支配收入（元）
20464
22368
24998
200820092010(2)青岛城市人均可支配收入
4、青岛购买力分析
5001000150020002500社会消费品零售总额（亿元）
社会消费品零售总额（亿元）
12561465
1744
1956
2007
200820092010(3)青岛消费市场概况（社会消费品零售总额）
5000
1000015000200002500030000人均社会消费品零售总额（元）
人均社会消费品零售总额（元）
158631924822947257362007
2008
2009
2010
(4)青岛消费市场概况（人均社会消费品零售总额）
(5)青岛消费市场概况（高端商业销售情况）
三大高端零售企业年销售（亿元）0
51015海信广场阳光百货巴黎春天
海信广场71013.5阳光百货5710巴黎春天
3.5
3
2
200820092010
5、青岛高端消费市场发展势头强劲
青岛人均消费力居全国第三，奢侈品一年65亿。

*根据全球知名战略咨询公司贝恩公司最新的《世界奢侈品协会2010～2011年度官方报告》，截至2010年年底，中国内地奢侈品市场消费总额，已经从2009年的94亿美元攀升到2010年的107亿美元,中国已经成为全球奢侈品消费位居前列的国家
*青岛目前是国际奢侈品企业在山东的主要营销阵地，也引领着山东奢侈品消费的方向。

根据《世界奢侈品协会2010～2011年中国奢侈品消费城市调查报告》，青岛人均消费力列居全国第三，第一是杭州，第二是温州，青岛紧随其后。

根据该报告，2010年山东省的奢侈品消费占到了中国内地市场总额的13.5%，其中69%的消费来自青岛。

2010年各大奢侈品品牌在青岛销售大约65亿元人民币。

6、青岛消费市场发展预测
随着青岛经济整体市场环境的不断发展和完善,综合零售市场的未来发展趋势得出以下分析：
* 市场在未来一个阶段内出现购物中心、百货、专卖店等商业多业态共同并存发展的态势；消费者对商业业态的多样性和综合性要求不断提高。

* 消费者要求层次更高、范围更广的餐饮，娱乐，休闲、购物等多方面的全新体验。

* 新一代消费者正在崛起，他们更加注重商品品牌的高档化和国际化，以及对高端消费环境的选择。

三、市场定位
1、高端定位，树立万邦项目商业标杆形象
☆青岛万邦项目商业定位为高端购物中心，将成为海航商业地产的标杆和购物中心的标杆。

☆从高端品牌、高端超市、高端餐饮等方面体现，精心设计、精心招商、精心施工，从每一个细节来打造高端形象。

☆依托海航集团的雄厚实力，借助海航商业的行业优势，发挥海航青岛万邦商业团队的专业经验。

2、针对高端市场的必要条件
*海航万邦中心城市综合体四大产品概念开启青岛高端消费新体验：①高级私人会所，②高级公寓，③高端商务办公，④高端体验式商业。

*青岛最高地标性建筑体，优良的物业条件，代表城市未来商业概念，集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的全新商业业态组合，给消费者带来全面的消费体验。

*高级私人会所，奢华消费体验，带动青岛高端消费，扩大项目的辐射范围，吸引更多的高端人群消费。

*高端商务办公楼及高级公寓是青岛地标性建筑，成为项目客流来源的基础和项目展示宣传的窗口。

利群、利达、利客来、北方国贸
百盛、麦凯乐、崂山百货、万达广场
阳光百货、巴黎春天、百丽广场
海信广场
海航万邦项目商业中心
3、定位示意
我们的目标*与世界同步的时尚休闲消费文化潮流的传播者*城市高端消费人群聚集地
*青岛具有标志性和引领性的商业中心
转化
“有无相生，难易相成，长短相形，高下相盈，音声相和，前后相随，恒也。

”故随物宛转，差异兼容，凝神遐想，妙悟自然，物我两忘，离形去智而终臻化境。

四、经营策略
1、规划设计差异
* 融汇商业策略，贯通业态规划，通过规划设计创造商机；
* 设计以人为本，顾客至上，体现流畅动线；
* 创造高端商业环境，推动可循环及可持续的商业综合体发展；
2、品牌差异
* 选择更多竞争企业之外的国际及国内优秀品牌，借助优良的区域规划及动线设计带动整体商业形象及购买力；
* 项目主力店、次主力店、专卖店辅以更多的体验式消费；
* 通过不同业态、不同档次的组合来提升项目品质；
* 加强国际一线品牌的副牌及分支品牌如家居类等优质生活商品品类的招商和布局，在青岛做到第一，与竞争者形成差异化。

3、差异化服务
* 加强从业人员服务意识、服务素养的培训，在高端服务上做文章;
* 针对会员推出专属服务，倡导新的贵族生活理念，为顾客提供购物、休闲、餐饮于一体的全方位体验;
* 通过高端会所建设会员俱乐部，为消费群体提供产品服务、知识服务，使其在心理上产生强烈的归属感和优越感，让拥有海航万邦中心的会员卡成为岛城的时尚潮流。

4、差异化市场推广
*主题式营销：培养忠诚顾客，与高端品牌联合定期推出特色沙龙及秀场活动。

*集客式营销：通过目标客户的深入调查，做出目标明晰的针对性活动，吸引有效客流，拉升销售，达成业绩倍增。

*互动式营销：加强与品牌商、会员之间的互动活动，增强顾客对品牌的了解，同时顾客意见及时传达给供应商，拉近商场、品牌商与专属顾客的关系。

五、商业规划
楼层主题主力业态
4F奢享专属会所、SPA、时尚（商务）餐饮、影院娱乐
3F锋潮时尚运动品牌、快速时尚品牌、化妆品集合店、家居名品店
2F雅尚港、台、日韩及经典男、女装、皮具饰品
1F名殿国际一、二线品牌男、女装、服饰、名表、珠宝、金饰、男女皮包
B1优活精品超市、休闲、服务、美食广场、连锁快餐、零售店铺
1、业态布局
4700288933592F 雅尚楼层总面积（㎡）
零售面积（㎡）
餐饮面积（㎡）
娱乐休闲服务面
积（㎡）
4F 奢享50620303720253F 锋潮42164216001F 名殿415836880470B1 优活6942347118001671总计
23737
14264
4837
4636
3、楼层规划
4、业态占比
零售（60％）：
品牌名店、运动休闲、
家居用品、珠宝黄金、
精品超市、数码精品
餐饮（20％）：
中华美食、连锁餐饮、特色餐饮
娱乐休闲服务（20％）：高级会所、精品院线、儿童用品、美容纤体60%
20%20%
零售业
餐饮
娱乐休闲
5、各楼层业态分布图
B1
1 F
2 F
3 F
4 F
融合
凡集大成者，业能专且恒，位能准且久，思能醒且独，行能德且益，悟能新且明，营能精且透，扬能顺而应，成不朽伟业。