江油市场

二级
三级 四级
1925
1267 821
128.33
84.47 54.73
1675
1073 635
111.67
71.53 42.33
地震前江油市每年的土地推出指标在250亩左右，灾后指标每年在400亩-1000亩不等。2013年计划推出的土地有840 亩。 江油市已售土地中有400亩尚未开发，预计开发量80万平米。2013年，江油已经刻意在减少入市土地，由于2012年 土地市场放量较多，2013年土地市场刻意收拢，目前放量土地基本开发。 2014年首次土地出让正在进行中，出让面积约270亩。2013年6月26日，江油市推出的纪念碑街西段南侧、乾元路南 段西侧地块88亩，以总价1.2亿元成交，约138万元/亩，起价为120万元/亩。另一块位于西环线东侧、诗仙路南侧118亩， 总价1.69亿元，约143万/亩，起价为125万/亩。
二、城市房地产市场评估
存量房产
统计中的大部分项目虽已立项，但并未启动。甚至地块拆迁工作 还未完成。对于一个37万人口的县级市来说，这么大的体量如何 去化。可以预见，未来江油的商业竞争，商业地产的供应将呈现 怎样的景象。
•
据统计江油市目前待售和还未启动的项目有31个，总规模961万平方米，其中商业地产约200
2013年城市建成区面积
40平方公里，城市人口达37 万人，城市化率53%。
经济发展状况
经济总量
在四川的县级市中，江油的经济发展属于一 流水平。 2013年江油GDP为269亿元，环比增长
11.8%，
在四川155个县市区中排名24位。 江油全市乡镇经济实力排在绵阳市前列，是 绵阳北部副中心城市，工业较为发达。已形 成冶金、机械、建材、化工、能源、食品等 六大支柱产业。
江油项目 评估简报
成都·江油 2014年5月
评估综述：
江油在这几年城市化进程下房地产开发势头增长很快，但是过快的推盘量水平并没有一个很好的需求做支撑，供 给量都是大于成交量。 江油市人口基数有限，地震后由于政府大力扶持及各类政策优惠，较之前虽有小幅增长但发展潜力有限。特别是 近几年交通发展迅速，随着高铁的开通本地人口迁往绵阳、成都更加便利。 楼盘库存量惊人，根据统计，江油已经立项的城市综合体就有19个，多个大型城市综合体规模均在80万平方米120万平方米，已经达到发达城市水平。 加上其余住宅项目体量在960万平方米左右（其中商业性质的约200万 平方米）。虽然江油的十二五规划预计江油城市人口将达到50万，但是其中很大一部分是靠农村人口转籍来完成 的，实际需求量并未增加。如果按之前每年40万平方米的去化量，需要消化20多年。 开发企业利润偏低，由于高容积率的限制，江油当地几乎没有高端物业。楼盘均价基数低，同质化严重，导致目 前江油大体量楼盘体比比皆是，开发商只能薄利多销。 从2009年-2013年，江油住宅年成交量在30-40万平方米，一直比较稳定。房价小幅上涨，比地震前上涨了约 1000元/㎡。目前住宅成交均价在3500-4200元/平米；商业成交均价18000元/平米。 现在的江油市场对于有特色、改善型的高端住宅还是有一定的需求；对于大众化，高容积率的中低端住宅已经没 有了竞争优势。普通住宅开发的利润空间很小，项目的销售进度很慢，存在很大风险。 项目目前住宅能实现均价评估均价为3900元/平米，商业评估均价1F：18000元/平米；2F：7000元/平米。（参 照周边项目市场均价）
固定资产投资状况
江油一直在积极创造良好的投资营商环境， 吸引了很多大型企业前去投资。 2013年固定资产投资144亿元，环比增长7%
江油以第二产业为主；三次产业构成比为
13.9：50.2：35.9。
二、城市房地产市场评估
土地市场
江油市土地基准地价 级别 一级 商服用地 元/平方米 2680 万元/亩 178.67 元/平方米 2410 住宅用地 万元/亩 160.67
二、城市房地产市场评估
购房客群
目前在售楼盘中，本地客户占80%以上，核心客户群体大部分属于改善性 居住客户。有一定的购房消费经验，追求性价比较高的产品。购买群体主 要来源于个体户、民营企业主以及从事当地优势产业的人群。
市场产品
江油当地的产品以高层为主。目前市场上供应量充足，所有楼盘的主力户 型基本都为80-130平米的可变户型，而且户型相似度极高。客户选择余地 较大。因此楼盘的地段以及周边的配套成为了购房的重要因素。 江油市场的楼盘竞争十分激烈，高容积率下很难打造高品质物业。目前市 场上在售的都是两梯六户，南北不通透的产品。而且此类电梯公寓对价格 的敏感度非常高，原本均价的基数就低，100元/㎡左右的差价也会对客户
二、城市房地产市场评估
商品房市场
历年销售量： 2007年，全年商品房屋销售面积 56.96万平方米，实现销售额 8.95亿元。 2008年，全年商品房屋销售面积 21.32万平方米，实现销售额 3.59亿元。 2009年，全年商品房屋销售面积 28万平方米，实现销售额7.14亿 元。 2010年，全年商品房屋销售面积 40.2万平方米。 2012年，全年商品房屋销售面积 41.13万平方米。实现销售额 16.76亿元。 2013年，全年商品房屋销售面积 48.29万平方米。实现销售额 19.67亿元。
250 200 150 100 50 0
市场存量巨大，年去化量40-50万平米
江油近年来商品房供销情况走势
60 40.2 28 45.01 41.13 48.29 50 40 30 20 10 82 2009 67 2010 商品房施工面积（万平方米） 122 2011 160 2012 194 2013 0
万平方米。大型城市综合体规模均在80万平方米-120万平方米。规模已经达到发达城市水 平。
•
目前，在建项目有投资30亿的圣名国际购物广场，投资28亿的富乐领江，投资约12亿的TCL
西部物流中心，投资30亿的中国诗城，投资10亿的汇星城市综合体、投资20亿的顺辉广场等
项目。 • 计划开工的项目有：投资12亿的江油国际汽车城综合体项目，投资12亿的紫荆广场、投资3 亿的杭州聚人实业在大鹏路东段工业园区核心区打造的综合体项目、投资15亿的聚人〃世纪 春天、投资约20亿的贤达皓月广场城市综合体项目等。 • 规划中的项目，包括城中心公安片区60亩超高层城市中心项目目前绵阳某大型投资集团已经 计划投资，明月新城明月岛600亩大型综合体项目，明月新城江东片区大型综合体项目，城北 村旧城改造某60亩110米地标综合体项目，李白大道旧城改造2期、3期工程大型综合体项 目，李白大道明月新城200余亩的小商品批发专业市场等。
一、城市综合评估
目前正处于城市化快速推进，旧城改造加快 建设时期。
江油市位于四川盆地西 北部，涪江上游，龙门山脉 东南。距离绵阳市30公里， 成都160公里，市幅员面积 2719平方千米，地理位臵优 越，气候条件宜人。
江油市域总人口约90万
人，常住人口基本与总人口 持平，体现其在西部地区经 济发展处于优势地位。
的选择产生巨大影响。所以目前江油楼盘体量大于50万平方米的比比皆
是，在难以避免价格战的情况下开发商靠量大来赚取利润。
三、项目地段评估
项目位臵
商品房销售面积（万平方米）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
江油近年来房地产开发投资走势
25 20 250% 300% 250% 200%
15
10 5 0 15% -20% 5 2009 4 2010 14 2011 18 2012 增长率 23 2013
150% 100% 32.20% 22.90%
50%
0% -50%
房地产开发投资（亿元）