房地产评估复习资料
2023年房地产估价师《理论与实务》复习题及答案
2023房地产估价师《理论与实务》复习题及答案A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不行移动D.价值量大2.某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙风光积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。
A.1667B.1765C.1875D.20233.某宗土地面积2023m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润一样的条件下，以下建立方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为 5000m2C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m24.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的局部，详细包括有形的实体、该实体的质量以及( )。
A.相应配套的根底设施B.土地的外形C .组合完成的功能D.立体空间5.在符合城市规划和建筑构造安全的条件下，住宅全部权人查找他人出资，合作加盖房屋并进展分成，属于动用( )的行为。
A.宅基地全部权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系6.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960 元/m2。
理论上应补地价( )万元。
A.78B.882C.1210D.12727.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。
若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。
A. 4400B.4409C.4445D.44558.一套建筑面积为100m2，单价为2023元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在将来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的( )。
房地产估价复习材料版
"房地产估价理论与方法"复习题1 简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？(P2)答：定义：专业房地产估价是指房地产估价机构承受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进展分析测算和判断并提供相关专业意见的活动；特点：他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿效劳，他有担当法律责任。
2 简述房地产估价的本质(P5)及现实需要(P14)；答：本质：评估房地产价值现实需要：房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建立用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。
3 房地产为什么需要专业估价？(P12)答：由于房地产市场是不完全市场并且有许多阻碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进展代替市场的估价。
房地产估价有利于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。
4 房地产估价为何在估价行业中占主体？(P13)1:房地产量大面广，其他财产相对较少；2：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：房地产估价还普遍提供房地产咨询效劳，其他财产估价主要限于价值评估本身。
5 简述房地产权益(P49)、区位的含义(P53)；一宗房地产的权益包括哪些内容？(P49)答：房地产权益：是房地产中无形的、不可触摸的局部，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。
房地产区位：房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
房地产权益内容：1:拥有的房地产权利2:该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:额外的利益或好处6 房地产含义的总结〔P46〕房地产是指房屋和土地，或者房产和地产。
第四章 房地产评估复习题
第四章房地产评估复习题一、单选1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2 B．3223元/ m2 C．3322元/ m2 D．4000元/ m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元4．被评估建筑物账面价值80万元，2005年建成，要求评估2008年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2005年到2008年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元5．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元6．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。
A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米7．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。
房地产估价考试复习题
一、单项选择题（每题3分，共15分）1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ）A．抵押权B．地役权C．租赁权D．所有权1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。
A.发明B.发现C.创造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。
A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。
A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。
A.交通B.用途C.环境D.楼层5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。
A.0.95B.0.99C.1.01D.1.056.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。
A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。
A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。
A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。
第九章 房地产评估方法及其应用 必备复习知识点
第九章房地产评估方法及其应用知识体系：1.收益法、市场法、成本法、假设开发法在房地产评估中的应用2.基准地价修正法在土地评估中的应用3.在建工程评估1.假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1 000万元，建筑物价值为5 000万元，房地产的综合资本化率应为（）。
A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%『正确答案』C『答案解析』房地产净收益＝土地净收益＋建筑物净收益（L+B）×r= L×r1+B×r2参见教材P455。
2.下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有（）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益=客观总收益-客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等『正确答案』ABCD『答案解析』房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。
参见教材P452。
【综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年，残值率为5%。
假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3 000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。
评估基准日预计同类房地产年租金应为1 000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
房地产估价复习题
一、单项选择题1、房地产交易成交的条件是〔A 〕。
A、最高买价≥成交价≥最低卖价B、最低卖价≥成交价≥最高买价C、成交价≥最高买价≥最低卖价D、最低卖价≥最高买≥成交价2、通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为〔C 〕。
A、协议、拍卖、招标B、拍卖、招标、协议C、协议、招标、拍卖D、招标、拍卖、协议3、按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是〔A 〕。
A、投资价值B、成交价格C、评估价值D、理论价格4、某抵押房地产价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，那么抵押贷款额度应为〔D 〕万元。
A、500B、200C、300D、1805、某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，那么该房地产2007年1月1日的计税价值应为〔B 〕。
A、500B、450C、700D、6306、现有建筑物应予保存的条件是：现状房地产的价值〔 B 〕新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A、小于B、大于C、等于D、小于或等于7、收益法是以〔 B 〕为根底的，该原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A、收益原理B、预期原理C、未来原理D、替代原理8、重建价格，是采用及估价对象建筑物一样的建筑材料、建筑构配件、设备与建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造及估价对象建筑物〔 B 〕的新建筑物的正常价格。
A、具有同等效用B、完全一样C、具有同等功能D、类似9、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于〔 C 〕A、物质折旧B、经济折旧C、功能折旧D、有形折旧10、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，那么该房地产的搂面地价为〔C〕元/m2。
房地产估价复习题参考答案
房地产估价复习题及答案供参考三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：1名称;2坐落;3面积;4层数和高度；5建筑结构,一般分为钢结构,钢筋混凝土结构,砖混结构,砖木结构,简易结构;6装修;7建筑设备,包括给排水、通风、采暖等;8平面位置;9工程质量;10建成年月;11维护、保养、使用情况;13利用现状;14权属状况;2、房地产价格的特征主要有哪8方面其来源于房地产的哪些特性1房地产价格具有区位性,受区位的影响很大;2房地产价格实体具有双重性,即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础;3房地产价格实体具有收益性,即房地产价格实质上是房地产权益的价格;4房地产价格形式具有双重性,既有交换代价的价格,也有使用和收益代价的租金;5房地产价格形成具有长期性,即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的; 6房地产价格具有个别性,即房地产价格通常是一宗房地产一个价格;7房地产价格具有敏感性,即房地产价格关系到国计民生,是一个十分敏感的价格;8房地产价格具有增值性,即房地产价格呈现较明显的增值趋势;3、什么是市场比较法其理论依据和适用条件是什么市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理;适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,而且有广泛市场交易的房地产类型;4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面求取建筑物折旧的方法有哪几种最常用的是哪种建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧;求取方法主要有：1耐用年限法；2实际观察法；3成新折扣法;4综合法;最常用的是耐用年限法特别是其中的直线折旧法和成新折扣法;5、收益法的含义及其理论依据是什么收益法适用的对象和条件是什么收益法是将预测的估价对象未来收益,通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点,以此求取估价对象价值的方法;收益法是以预期原理为基础的,即是基于未来收益权利的现在价值的;预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素;收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产;它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可;收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上,所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化;6、什么是假设开发法其理论依据、前提条件、适应对象是什么假设开发法The hypothetical development method,是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上,扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用,根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法;其理论依据是预期原理;前提条件：(1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式;(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则,符合国家有关政策,包括税收政策;(3)正确分析房地产市场行情;(4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入;(5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来;假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价;7、什么是房地产估价原则如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则从理论上说,估价原则与估价要求有区别,估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律,而独立、科学、客观、公正的总要求及以依法估价等,是社会对房地产估价者提出的要求,是估价的前提条件;8、什么是资本化率资本化率有哪些种类求取资本化率的基本方法有哪些资本化率capitalization rate是将房地产的净收益转换成价值的比率;主要有三种：综合资本化率,建筑物资本化率和土地资本化率;求取资本化率的方法主有：1市场提取法；2安全利率加风险调整值法；3复合投资收益率法；4投资收益率排序插入法;;四、计算题必须写出计算过程,可不算出结果;1、某房地产建成于1995年12月30日,此后收益年限为50年；1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元；预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元,从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70％的抵押贷款,抵押贷款的年利率为6％,自有资本要求的收益率为10％;试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格;计算过程：1计算公式：i表示年份,Ai未来第i年的净收益,t净收益有变化的年限,Y表示资本化率,大于0;2A1=95万元,A2=92万元,A3=94万元,A=95万元3Y=70%×6%+1-70%×10%=%4n=50-4=46年5t=3年6将上述数字代入公式计算：Ｖ＝95／１＋%＋92／１＋%2＋94／１＋%3＋95／%×１＋%3×１－１／１＋%46-3＝万元;2、某房地产的土地面积1000m2,建筑面积2000ｍ２;土地于1999年10月１日通过有偿出让方式获得,使用权年限为50年,当时的单价为1000元／m2；建筑物的结构为钢筋混凝土,于2000年10月1日竣工投入使用,当时的建筑造价为每１ｍ２建筑面积800元;2004年10月１日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元／m2；该类房屋的重置价格含使用权年限为50年的土地价格为每１m2建筑面积2000元;估计该类建筑物的残值为零,土地资本化率为6％;试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价;１计算公式为：旧房地价格＝土地重新取得价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧２修正后的土地价格＝V50×K45／K50＝1100×1000×１－１／１＋６％45／１－１／１＋6%50＝元;３建筑物重新购建价格＝2000×2000－1100×1000＝ 2900000元４建筑物累计折旧额＝2900000×４／５０－１＝元５该房地产2004年10月１日总价＝＋2900000－＝3741908元3、某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年;其中,门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,已使用3年；设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,已使用10年;残值率假设为0;试求其折旧总额;1门窗等损坏的折旧额=修复费用=2万元2装修的折旧额=30×1/5×3=18万元3设备的折旧额=60×1/15×10=40万元4长寿命项目的折旧额=×1/50×10=万元5该建筑物的折旧总额=2+18+40+=万元4、某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50年,有效经过年数为８年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元建设期为２年,假定第一年投入建造成本的60％,第二年投入40％,均为均匀投入,管理费用为建造成本的3％,年利率为6％,销售税费为50万元,开发利润为120万元;又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年；设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,已使用8年;假设残值均为零;试计算该建筑物的折旧总额;①计算建筑物的重置价格：建造成本＝800万元管理费用＝800×3％＝24万元投资利息＝800＋24×60％×1＋6%－1＋800＋24×40％×1＋6％－１＝万元则：建筑物的重置价格＝800＋24＋＋50＋120＝万元②计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额＝18万元装修部分的折旧额＝200×2／5＝80万元设备部分的折旧额＝110×8／10＝88万元长寿命项目的折旧额＝－18－200－110×8／50＝万元则：建筑物的折旧总额＝18＋80＋88＋＝万元5、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限;甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方;现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方;试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益;据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85％,年运营费用约占租赁有效毛收入的35％,报酬率为10%;计算过程为１计算办公楼现值①办公楼整体年净收益＝80×3000×85％×1－35％×12＝万元②收益年限＝40－6＝34年③办公楼现值为：＝／10％×1－1／1＋10%34＝万元２计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益＝80×2000×85％×1－35％×12＝万元②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：＝／10％×1－1／1＋10％11＝689万元③甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝－689＝万元6、某酒店总建筑面积10000m2；一层建筑面积2000m2,其中500m2为酒店大堂,1500m2出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室;该酒店共有客房190间建筑面积7600m2,会议室2间建筑面积200m2,自用办公室3间建筑面积200m2;当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元,年平均空置率为30％；会议室的租金平均每间每次500元,平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元,同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40％;当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8％;试利用上述资料估计该酒店的正常总价格;１计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500×1500＝225万元２计算自用办公室价格：8000×200＝160万元３计算酒店客房年总收益：200×190×365×1－30%＝万元４计算酒店会议室年总收益：500×20×2×12＝24万元５计算酒店年总费用：×40％＝万元６计算酒店自营部分年净收益：＋24－＝万元７计算酒店自营部分的价格含大堂、客房、会议室、办公室：／8％＝万元８计算该酒店的正常总价格：＋225＋160＝万元7、为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5况中的三方面因素产生的作用程度相同;另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增%,其后至2002年11月1日则每月递减％,而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1％;试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的３个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价如需计算平均值,请采用简单算术平均法;①选取可比实例;实例Ｂ误差太大,实例Ｄ成交时间与估价时点相隔１年以上,故实例Ｂ和实例Ｄ不作为可比实例;选取实例Ａ、Ｃ、Ｅ作为可比实例;②计算公式：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数③交易情况修正系数为：可比实例Ａ：100／100＋2＝100／102可比实例Ｃ：100／100可比实例Ｅ：100／100－3＝100／97④交易日期修正系数为：可比实例Ａ＝１＋１％4可比实例Ｃ＝１＋１％4可比实例Ｅ＝１＋１％3⑤房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同,故设三方面的因素的权数相同,均为１／３,则有：可比实例Ａ＝100／100×1／3＋100－2×1／3＋100－4×1／3＝100／98可比实例Ｃ＝100／100＋３×1／3＋100＋２×1／3＋100－２×1／3＝100／101 可比实例Ｅ＝100／100×1／3＋100－１×1／3＋100＋１×1／3＝100／100 ⑥计算比准价格：比准价格Ａ＝5100×100／102×1＋1％4×100／98＝元／ｍ２比准价格C ＝5200×100／100×1＋1％４×100／101＝元／ｍ２比准价格Ｅ＝5000×100／97×1十1％3×100／100＝元／ｍ２⑦将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果,则有：估价对象价格单价＝＋＋／3 ＝元／ｍ２8、某建筑物的建筑面积100m 2,有效经过年数10年,单位建筑面积的重置价格500元/m 2,经济寿命30年,残值率5％;试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额,并计算其现值; 计算公式： D i 为年折旧额,C 为建筑物的重新购建价格,C=500×100=50000S=50000-50000×5%=47500；故年折旧额为Di=47500/30=,10年的折旧总额为×10=故现值为=9、某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床i C(1-R)D =D=C S N N -=每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%,该类房地产的资本化率为10%,试选用所给资料估算该旅馆的价值;1年有效毛收入=300×45 ×365 ×1-20%=万元2年运营费用= ×30%=万元3年净收益=万元4旅馆价值=10%=万元。
《房地产估价理论与方法》复习题一1(本科)
《房地产估价理论与方法》复习题—1一、单项选择题1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。
A、价格C、劳动价值B、生产费用D、成本加利润2.运用成本法估价，需要懂得（ D ）。
A、房地产成本构成C、房地产价格构成B、房地产供求关系D、房地产重置价格构成3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从（ B ）上把握房地产价格的“数量”。
A、货币支付C、现象B、价值D、本质4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（ B ）元。
A、3800 C、3300B、3500 D、31005.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ B ）的新建筑物的正常价格。
A、具有同等效用C、具有同等功能B、完全相同D、类似6.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（ A ）所排列出的先后进行次序。
A、时间顺序C、程序B、逻辑顺序D、内在联系性7.房地产估价的核心是为（ C ），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。
A、特定对象C、特定目的B、特定委托人D、特定要求8.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（B）作为其中的一种估价方法。
A、比较法C、收益法B、假设开发法D、成本法9.假设开发法在形式上是（ B ）。
A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法C、评估房地产价格的收益法的倒算法D、评估房地产价格的成本法的倒算法10.在传统方法中，投资利息和（ B ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
《房地产评估》复习题库
工程管理之房地产评估（00122）复习题库一、单选题1、在以下选项中，为我们提供生活起居的建筑是(B)B:居住建筑2、在以下选项中，哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑(B)B:公共建筑3、在城市化发展初期，如果是以第一、二产业为主的产业结构，则(D)D:房地产价格较低4、持续在同一地块不断增加投资由每次投资的生产率不同而带来超额利润以此转化成的地租称(B)B级差地租Ⅱ4、在房地产中，将地块上的建筑面积与(B)称为容积率。
B:地块面积之比6、如果实现土地使用年期越长、(A)的情况，必须以年地租不变为前提。
A:地价越高7、以下选项中，哪些因素构成房屋的商品租金(C)。
C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润8、在因素成对比较的情况下，给A赋值(C)，则能实现A与B同等重要。
C:0.500009、评估(C)价格所应采用的资本化率称为综合资本化率C:房地合一10、成本法是(C)以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。
C:扣除折旧11、成本法投资利润的计算基数为(C) C:总投资额12、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定(B)B:各有关修正系数13、市场比较法的理论依据是(B)B:替代原则14、房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的(C)C:各年净收益的现值之和15、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是(B)B:土地的使用期限不同16、估价中的最高最佳使用中不包括(A)A:最佳位置17、剩余法在评估待开发土地中运用得(B)B:最为广泛18、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的(A)A:性质19、剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合(B)B:合法原则20、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付地价款的(B)B:整个开发建设周期计算21、房屋的商品租金构成因素是(C) C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润22、路线价估价法是一种评估大量土地的(A)A:迅速估价方法23、路线价法的难点和关键是(A)A:深度百分率表制作24、新开发区内可出售土地的平均售价(B) B:应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上25、运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用(C) C:经济耐用年限26、标准深度是指标准宗地的(B) B:临街深度27、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是(B)B:估价作业日期28、“三通一平”是指(D)D:通道路、供水、供电和土地平整29、不属于土地自然属性的是哪项(B)B:土地资源的可替代性30、房地产价格的实质是房地产(B) B:权益价格31、建筑地段地租的基础是由真正的(B) B:农业地租规定的32、韦勃的区位因素体系是(B)B:运费、劳力、集聚33、商业中心往往位于地价高昂的(A) A:黄金地段34、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是(A) A:土地个别因素35、商业标准宗地的位置应是(C)C:一面临街地36、城镇土地定级的主要任务就是测算(D) D:基准地价37、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格(A) A:最终会基本趋于一致38、因素成对比较法中，若A与B同等重要，则给B因素赋值(B)B:0.5000039、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中(A)A:其中分母小于10040、归属于房地产的净收益是由 C:有效毛收入扣除合理运营费用后41、以下属于按照补助费的有B:超转人负安置补助费42、利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以 D:估价时点为基准时点43、以下哪些选项属于房屋重新建造成本 B:利息、利润、税费44、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按 B:整个开发建设周期计算45、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在C:合理范围46、路线价是标准宗地的C:单位价格47、成本估价时，土地开发费用为100万元，开发期二年，同期银行贷款利率为 10%，则投资利息为C:10 万48、按不动产总价（售价）的一定比例计算利润，该比例常称作 A:销售回报率49、下列不属于房地产估价师的职业道德是B:职业责任50、以下哪项不能影响收益性房地产的价值高低 A:已经获得净收益的大小51、测算出的基准地价修正系数一般用于B:标定地价评估52、基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有 A:可比性53、房屋租金的种类B:成本租金54、估价中既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施包括如下 A:政府办公楼55、下列因素中，会导致建筑物物质上的折旧的是 A:使用磨损56、成本法的基本原理，从买方来说，理论依据是 A:替代原理57、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采用 B:2.0000058、房地产评估的基本方法 B:收益法59、房地产的价格一般取决于A:效用60、激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点B:土地趣味的引变性61、特尔菲法最重要的程序是 A:专家选择62、进入高度城市化的国家及地区，第三产业的比重超过了第二产业，地价相应D:上升63、运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间(D)D:相互提供交易实例和估价案例资料64、在我国，土地定级是在城市内部进行的，而土地分等级是在C:城市与城市之间65、对交易实例进行区域因素修正是因为(B)B:交易实例房地产与待评估房地产不是同一地区区位因素存差别66、比准价格是指按照（）估算出来的价格。
《房地产估价》复习资料
《房地产估价》复习资料一、房地产估价的基本概念房地产估价，简单来说，就是对房地产的价值进行评估和测算。
它是一个综合性的过程，需要考虑众多因素，以得出客观、合理的价值结论。
房地产作为一种特殊的商品，其价值受到多种因素的影响。
包括地理位置、房屋的建筑结构和质量、周边的配套设施（如学校、医院、商场等）、市场供求关系、政策法规等。
二、房地产估价的原则1、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。
例如，对于违章建筑，就不能按照正常的房地产进行估价。
2、最高最佳使用原则要求在合法的前提下，评估房地产在最高最佳使用状态下的价值。
这意味着要考虑房地产的用途是否能够达到最优化，以实现最大的价值。
3、替代原则在同一市场上，相同或相似的房地产价格应该趋于一致。
通过比较类似房地产的价格，可以为估价提供参考。
4、估价时点原则房地产的价值会随着时间的变化而变化，因此估价结果对应的是特定的时间点。
5、公平原则估价人员应当保持中立、客观，不受利益相关方的影响，给出公平的估价结果。
三、房地产估价的方法1、市场比较法这是最常用的方法之一。
通过选取与估价对象在地理位置、用途、建筑结构等方面相似的房地产作为比较实例，对它们的成交价格进行修正，从而得出估价对象的价值。
在运用市场比较法时，需要收集大量的房地产交易实例，对比较实例与估价对象的差异进行分析和量化，如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。
2、收益法如果房地产能够带来持续的收益，如出租的房屋，就可以采用收益法进行估价。
其基本原理是将未来的收益折算为现值。
需要确定房地产的未来收益、收益期限和折现率等关键参数。
3、成本法以房地产的重新开发建设成本为基础，减去折旧来计算房地产价值。
主要包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。
4、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产。
先预测房地产开发完成后的价值，再扣除开发成本、税费和利润等，得到估价对象的价值。
估价复习题及答案解释
1.某开发商拟购入２００亩土地，规划允许建筑面积４０万m2，单位建筑面积的建造成本为1020元/m2,专业费用为建造成本的6％，区内设施配套预计为建造成本的１5%，岁首为销售收入的５％，年利息率为１２%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m２。
试用传统方法求卡法上能承受的地价.(总开发时间４年，开发成本均匀投入，单利计息）解：根据题意应采用假设开发法之传统计算。
(1)设开发商能承受的地价为V(2)开发完成后的总价值3000x40＝1２0０00万（元）(3)建造成本／专业费用及配套费用１050x4x(１+6％+15％)=50８2０（万元)(4)投资利息Vx12%ｘ4+508２0x１２%x２=０。
4８V＋1219６。
80(5)税收1２0０00x5％=600０（万元）(6)开发商利润（V+5０820）x30%＝0.３Ｖ+152４６(7)V=（２)-（３）-（4）—(5）－(6）=12000０—5０820—0．48V-12196.80-６000-0。
３V-152４６=3５7３7.２—0．78V则V=20077．０8（万元)注：本题中应注意以下几点：①购买待开发房地产之费用应计利息；②建造成本等是在开发期间均匀投入的,故视之为在开发期中间一次性投入；③成本利润率是以土地取得成本与开发成本。
销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项,故只取前两项之和。
2.某房地产为一块气通一平的待建筑空地。
土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为４.0，覆盖率为5０％，土地使用权年限为5０年，从201３年8月起计。
该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为10０元/ｍ2，可出租面积为建筑面积的７0%，正常出租率为７0%。
预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半,第一年均匀投入5０%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35％的建筑费与专业费,其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。
房地产评估复习
(4) 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是 A .空间直线距离 C .交通时间距离 (5) 某宗房地产的总价值 100 万元，其中土地价值 30 万元，通过抵押获得贷款 投保价值应为 ( B )万元。
B .交通路线距离 D .至市中心距离 (C )。
60 万元。
若投火灾险，起 一、名词解释1、基准地价 是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的 原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
2、市场比较法 也称比较法、市场法、交易实例比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类 似房地产 (即可比实例 )进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法。
3、成本法 又称成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧， 以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为 导向来求取房地产的价值。
4、重置价格 又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新 建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
5、经济折旧 又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、 需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。
外部折旧区可以分为 永久性的和暂时性的。
6、收益法 又称收益资本化法、收益还原法，是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将 其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的本质是以房地产的 预期收益能力为导向求取估价对象的价格。
7、标定地价 是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
8、重建价格 又称重建成本，是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平， 重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
房地产估价复习题
房地产估价复习题一、名词解释：1、房地产（real estate，real property）2、房地产估价（real estate appraisal）3、估价目的（appraisal purpose）4、估价原则（appraisal principle）5、估价程序（appraisal process）6、估价对象8 估价时点（date of value）9、房地产市场10 公开市场价值（open market value）11 专业房地产估价人员（professional real estate appraiser）12.基准地价13、总地价与单位地价14、使用价值价格和交换价格15、房地产投机16、容积率与覆盖率二、单项选择题1.保留自然风貌、不具有城市基础设施的土地（如荒地、农地）称为（）。
A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程2.某宗房地产的建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价为100元/㎡，则其土地单价为（）。
A.250B.500C.200D.1003.某建筑物尚可使用30年（无残值），经济寿命为50年，则该建筑物的成新率为（a ）。
A.60%B.67%C.40%D.50%4.运用收益法估价时，应依据房地产的（）进行估价。
A.实际收益B.理论收益C.净（纯）收益D.虚收益5.运用成本法估价时，应依据房地产的（）进行估价。
A.实际成本B.客观成本C.最高成本D.最低成本6、一种资产具备了（）等条件，就真正需要专业估价。
A、独一无二性和易受限制性B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大D、难以变现性和价值量较大7、成本法特别适用（）的房地产估价。
A、收益小和发生交易少B、收益大和发生交易少C、收益小和发生交易多D、收益大和发生交易多8、房地产报酬率=（）+风险调整值A、平均利润率B、安全利率C、经济增长率D、银行贷款利率9、运用市场法评估建筑物体现了建筑物评估的（）A、房地合一原则B、供需原则C、替代原则D、最有效使用原则10、运用市场法评估地产进行交易情况修正时，应修正的因素是（）A、地理位置B、特殊动机C、特殊环境D、特殊交易时间11、市场法中进行区域因素修正不需考虑的因素有（）。
房地产估价期末复习提要
房地产估价期末复习提要房地产估价期末复习题一单项选择选1、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港( )签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
( D )A.物业协会B.不动产学会C.测量师协会D.测量师学会2、“三通一平”一般是指某区域具备了(B)等设施以及场地平整。
A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小(A)A.买卖双方的知识水平B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D.感情冲动4、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是(C)。
A.普通商品住房和经济适用住房B.宾馆与写字楼C.普通住宅及其配套的娱乐房地产D.城市地铁和城市公交5、拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为( D )A.拍卖价格>招标价格>协议价格B.拍卖价格>协议价格>招标价格C.招标价格>拍卖价格>协议价格D.招标价格>协议价格>拍卖价格6、以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价(A)。
A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法7、从广义的角度来看，价值可分为( A)。
A.使用价值和交换价值B.投资价值和市场价值C.公开市场价值和非公开市场价值D.原始价值和账面价值8、假设开发法中，估价时点通常是( D)A.开发完成后的房地产价值所对应的时间B.开发结束时的时间C.全部租售出去的时间D.购买待开发房地产时的时间9、( C)是防范估价风险的最后一道防线。
A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.审核估价报告D.估价报告应用有效期转10、某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡;经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡;装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡;若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为(D)。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法《房地产估价理论与方法》复习提纲第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。
2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。
3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。
房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。
其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。
4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。
房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。
二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
22、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。
房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。
估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。
后者的法律责任大于前者。
4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。
估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。
5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。
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房地产估价概论基础知识练习一、单选题1.现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别为1000元/平方米、800元/平方米、500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。
如果三块地的其他条件完全相同，则明智的买者应购买（A）。
A.甲 B 乙 C 丙D无法确定2.某套建筑面积为100平方米、每平方米建筑面积为3000元的住房，总价为30万元。
如果实际单价为2928元/平方米，年折率为5%，则实际交易中的付款方式为（B ）。
A．在成交日期时一次付清，给予5%的优惠B．从成交日期起分期付清，首付10万元，余款在每隔半年支付10万元，一年付清，C．一年后付清D．已抵押方式支付，首付5万元，余款在十年内以抵押方式支付3.现货房地产与期货房地产估价的不同点是（D）。
.A估价时点不同B交易日期不同C估价目的不同D估价对象的状况不同4.拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ）。
A拍卖价格＞招标价格＞协议价格B拍卖价格＞协议价格＞招标价格C招标价格＞拍卖价格＞协议价格D招标价格＞协议价格＞拍卖价格5补充下面的公式：补地价＝（（增加后的容积率—原容积率）÷（C ））×原容积率下的地价。
A土地总面积B增加后的容积率C原容积率D建筑面积6房地产价格实质上是房地产（B ）的价格。
A开发成本B权益C物质实体 D B和C7人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越远越受重视的是（C）。
A空间直线距离B交通线路距离C交通时间距离D至市中心的距离8某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需要拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（ D ）元/平方。
A50 B250 C300 D3509某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值为300万元，通过抵押获得贷款60万元。
若头火灾险，则起投保价值为（B）万元。
A100 B70 C60 D4010 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估宗地价为180万元，该宗土地单价为（D ）元/平方米。
A100 B300 C600 D90011 一般来说，社会治安状况差，对房地产的价格影响是（A）。
Ａ降低房价Ｂ提高房价Ｃ房价不变Ｄ不一定12房地产评估中的价值，一般指（B）。
Ａ使用价值Ｂ交换价值Ｃ投资价值Ｄ账面价值二、多选题1从某种意义上讲，房地产价格是（C D）。
Ａ个别人的价值判断Ｂ房地产评估师的主观定价Ｃ由市场力量决定Ｄ市场参与者集体竞拍的结果2以下说法正确的是（ABD）。
Ａ两宗实质状况相同的房地产，如果权益不同，则其价值有很大不同Ｂ两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，则其价值有很大不同Ｃ两宗权益和实物状况相同的房地产，其价值相同Ｄ房地产的实物和权益在价值决定中都很重要3一名合格的房地产评估师，在房地产评估方面要具有（AC）。
Ａ扎实的理论基础Ｂ广泛的人际关系Ｃ丰富的实践经验Ｄ良好的职业道德4房地产之所以有价格，其前提条件是（BD）。
Ａ房地产的有用性Ｂ房地产的稀缺性Ｃ房地产的有效供给Ｄ房地产的有效需求5成交价格简称交价，是交易双方实际达成交易的价格，成交价格通常随着（）的不同而不同。
A交易者的心态 B.交易者的偏好C交易者对市场的了解程度D交易者的讨价还价能力6下列属于房地产的是（ABD ）。
A 种植在地上的树木花草B埋设在地下的管线设施C地上临时搭建的帐篷、戏台D地上建造的庭院、花园、假山三、判断题1 房地产市场是一个完全的市场（X ）2房地产的特性主要取决于建筑的特性，是以建筑的特性为基础的（X ）3某人购房在成交日期首付款10万元，有以抵押的方式支付20万元，此时的总价30万元伟名义价格（X）4同地段的期房价格有时可能比现房价格高（√）5现实评估中所需评估的房地产价值不一定是公开市场价值（√）6若建筑物的实际寿命超过其法定耐用年限，则其您价值所剩无几（√）7抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易（X ）市场比较法基础练习一、单选题1与市场比较法关系最为密切额房地产价格形成原理（D）A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理2下列运用市场比较法进行评估价的步骤正确的排序是（B ）①选取可比实例②搜集交易实例③建立价格可比基础④市场状况调整⑤交易情况修正⑥房地产状况调整⑦求取比准价格⑤A①②③④⑤⑥⑦B②①③⑤④⑥⑦C①③②④⑥⑤⑦D②①③④⑤⑥⑦3选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于（B）A同一地区B同一城市 C同一供求范围内的类似地区 D A或C4搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。
下列有关说法中错误的一项是（D）A对于市场比较法而言，主要是搜集交易实例资料B对于成本法而言，主要是搜集成本实例资料C对于收益法而言，主要收集收益实例资料D在你收集实例资料时，可以不考虑它们是否受到不正常因素或认为因素的影响5用于市场比较法评估房地产时，通常要对可比实例价格进行交易情况修正、市场状况调整、（C ）A环境因素调整B质量因素调整C房地产状况调整D新旧程度调整二、多选题1市场比较法的原理与技术也可用于下列参数的求取，如（A.B.C.D）A成本费用B空置率C资本化率D开发经营周期2下列说法正确的是（A.D）A可比实例肯定是交易实例B交易实例肯定是可比实例C可比实例不一定是交易实例D交易实例不一定是可比实例3运用市场比较法估价时选取的可比实例应符合下列条件中的（D）A使用性质相同B地点相近C价格相同D交易日期与估价时点相近4市场比较法中实物状况调整的内容包括（B,C）等A容积率B面积大小C建筑结构D工程质量三、判断题1可比实例必须是以成交的房地产实例（√）2用比较的可比实例房地产价格必须是单价（×）假设开发法基础练习一、单选题1 对于下列房地产，不宜采用假设开发的有（C ）A可改变用途的建筑物B在建工程C竣工工程D待开发土地2在应用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准时（A）A用途B规模C档次D建筑结构3若较为精确地应用假设开发法，应考虑（D）A通货膨胀影响B投资利息因素C资金时间价值D投资风险补偿4假设开发法应计利息项目中，（D ）一般不计息A待开发房地产价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C开发成本和管理费用D销售税费二、多选题1在假设开发法估价过程中，可用市场法求取的是（B D）A开发完成后的房地产价值B已投入的建筑及专业费用C开发经营期D开发成本2 在传统方法中，影响利息大小的因素有（B C ）A应继续的项目B计息期长短C计息方式D利率大小房地产评估基础知识一、单选题1收益递增递减原理可以帮助我们确定（B）A．房地产内部构成要素的组合是否均衡B．最佳集约度和最佳规模C．最佳用途D．房地产与其外部环境是否保持协调2寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后从下面四个方面依序筛选（C）A．法律上的许可性；技术上的可行性；经济上的可行性；能否使估价对象价值最大。
B．技术上的可能性；经济上的可行性；能否使估价对象价值最大。
C．经济上的可行性；技术上的可能性；法律上的许可性；能否使估价对象价值最大。
D．能否使估价对象价值最大；经济上的可行性；技术上的可能性；法律上的许可性。
3某估价事务所在2010年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2012年6月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新评估以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（A）。
A．2012年6月30日B．现在C．重新估价的作业日期D．要求重新估价的委托方指定的日期二、多选题1．现行的土地权属证书有（BCD）。
A．《国有土地所有证》 B.《国有土地使用证》C．《集体土地所有证》 D.《集体土地使用证》2．合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法原则应包括（ABCD ）等方面。
A．依法判定的权利类型及归属 B.依法判定的使用权利C．依法判定的处分权利 D.依法判定的其他权利3．适合原理加上（D.），即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。
A．收益递增递减原理 B.预期原理 C.原理 D.均衡原理4.下列说法中正确的有（A D ）。
A．具有丰富经验的估价师评估出的价格较接近市场价格B．评估价格既是客观存在，也是事实。
C．评估是一种主观活动，但不是对房地产价格的给定。
D．估价师只有理论与经验兼备，才能作出科学，公正的估价。
三、判断题1．房地产估价原则即房地产价格形成原理。
（√,）2．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。
(√,)3．遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。
( X)4．房地产估价的委托人必须是房地产所有者或使用者。
( √, )5．估价师可以根据以经验进行评估，而不一定要到估价现场去查勘。
( X ) 6．判断产权是否合法时，主要以房地产权属证书、权属档案的记载等位依据。
(√,)收益法的基础练习一、单选题1．收益法的理论依据是（D ）A．生产费用价值论 B.经济原理C．替代原理 D.预期原理2．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用36年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该类房地产的资本化率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（A ）万元。
A．91.5 B.92.5 C.93.5 D.94.53某类房地产，在其购买中，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8%，自有资金要求的年收益率为15%，则该类房地产的资本化率为（D）。
A．10% B.11% C.10.1% D.11.1%4.以收益为目的的出租房地产，从租赁收入中扣除的费用不包括（C）A．管理费 B.保险费 C.营业税金 D.利润5.收益法有效年限计算公式中的n为（B.）A.耐用年限B.使用权年限C.已使用年限D.剩余使用年限二、多选题1．收益法的适用对象是有经济收益或潜在经济收益的房地产，如（A BD.）等房地产。
A．商店 B.旅馆 C.写字楼 D.公寓2．收益法的适用条件是房地产的（A B）都易于量化。
A．收益 B.风险 C.价值 D.金额3．有关资本化率求取的说法，正确的是（A B）A. 市提取法是通过收集三宗以上类似房地产的价格，净收益等资料选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
B. 累加法又称安全利率加风险调整值法，是在安全利率的基础上，再加上风险调整值作为资本化率的方法。
C. 投资收益率排序插入法的结果是在图表上找出对应的收益率，从而确定所要求取的资本化率。