房地产评估-第八九章练习题1-答案演示教学

第八、九章练习题1
一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分)
1.旧建筑物评估价格等于( ) B
A.建筑物重新建造成本+建筑物折旧
B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧
C.房地产重新建造成本-建筑物折旧
D.房地产重新建造成本+建筑物折旧
2.求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是( )B P156
A.工料测量法
B.指数调整法
C.基准地价修正法
D.单位比较法
3.剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平( )D P170
A.无关
B.有关
C.双关
D.关系非常密切
4．从买方来说，成本法的理论依据是【】 A
A．替代原理 B．生产费用价值论
C．成本原理 D．类似原理
5．建筑物耐用年限的起算日期为【】 B
A．竣工之日 B．验收合格之日
C．入住之日 D．物业管理企业驻入之日
6．评估师在用剩余法评估地块时，预测的利润为【】 B
A．最大利润 B．社会平均利润 C．实际利润 D．比较利润
7．房地产的价格一般取决于【】 B P141
A．成本 B．效用
C．所在片区的基准地价 D．所在区域的区域因素
8．房屋的准成本租金构成因素是【】A
A．折旧费、维修费、管理费
B．折旧费、维修费、管理赞、利息
C．折旧费、维修费、管理费、利息、税金
D．折旧费、维修费、管理费、保险费
9．剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合【】B P167
A．统一原则 B．合法原则 C．平衡原则 D同步原则
10．剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是【】D
A．专业费 B．不可预见费 C．地价 D．租售费
11．从卖方来说，成本法的理论依据是【】B
A．替代原理 B．生产费用价值论
C．成本原理 D. 类似原理
12．剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得【】 D
A．最低收益 B．中等收益 C．高收益 D．最高收益
13．由市征地事务管理所征收的征地管理费一般按征地包干总费用提取。

【】C P145
A．1％ B．2％ C．1．5％ D．2．5％
14．剩余法基本思路是依据【】B
A．替代原理 B．投入产出原理 C．重量原理 D．比较原理
15．如果确定比较案例宗地、地价每m2为800元，容积率为2.1,待估宗地规划容积率为1．7，则待估宗地容积率修正结果为【】 C A．750．28元／m2 B．780.2元／m2
C．715.8元／m2 D. 823．28元／m2
16．对于建筑物的折旧Ⅸ下属于无形损耗的是【】 C
A．建筑材料老化 B.使用磨损
C．消费观念的更新 D.白蚁腐蚀
17．运用剩余法估价，如果某房产建造期为2年，第一年投入资金，则计总息期为【】D
A．1年 B．0．5年
C．2年 D．1．5年
18．运用剩余法进行估价时，销售利润的计算基数一般为【】 D
A．地价 B．开发费
C．专业费 D．不动产售价
19．以下不适于用剩余法进行估价的房地产为【】 D
A．待开发的土地 B．生地估价
C．再开发估价 D．经营住房地产
20．某房地产预计未来月租金纯收益为每平方米300元，该类不动产的资本化率为8％，总建筑面积为5000m2，出租率为80％，根据剩余法，预测该不动产的总价为【】A
A．18000万元 B．21000万元
C．16000万元 D．16800万元
21．建筑物评估价格等于【】 B
A．建筑物重新建造成本+建筑物折旧
B．建筑物重新建造成本-建筑物折旧
C．房地产重新建造成本-建筑物折旧
D．房地产重新建造成本+建筑物折旧
22．以下不能使用成本法进行估价的房产为【】D
A．学校B．军队营房
C．纪念馆D．有特殊价值的文物
23．旧建筑物评估价格等于【】 B
A．建筑物重新建造成本+建筑物折旧
B．建筑物重新建造成本-建筑物折旧
C．房地产重新建造成本+建筑物折旧
D．房地产重新建造成本-建筑物折旧
二、多项选择题 (本大题共15小题，每小题1分，共15分)
24.成本法的理论依据是替代原理，即( ) BC
A.买方愿意承担的价格高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本
B.买方愿意承担的价格不能高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本
C.卖方可以接受的价格不能低于开发建造该房地产所花费的各项必要成本之和
D.卖方可以接受的价格低于开发建造该房发地产所花费的各项必要成本之和
E.卖方可以接受的价格不能低于基准地价
25.运用成本法，投资利润的计算基数包括下述两项之和，它们是( ) AE P173
A.土地取得费
B.开发投资的利息
C.基础设施建设费
D.公共设施建设费
E.土地开发费用
26.下列会导致建筑物物质上的折旧的是( ) AC
A.使用磨损
B.设计变化
C.风吹日晒
D.现行政策重大改变
E.工艺改进
33.剩余法估价应满足假设开发期间各项成本的投入是( ) AC P167
A.均匀投入
B.期初投入
C.分段均匀投入
D.期末投入
E.一次性投入
27．从理论上来说，土地的价格构成可以分为【】 AB P142
A．地租资本化 B．土地投资和利息
C．房屋拆迁补助 D．新菜地开发基金
28．房地产在销售阶段应该缴纳的税费主要有【】 ABCD
A．营业税 B．城市维护建设税
C．教育费附加 D．土地增值费
29．对于土地重新建造成本的求取，一般可采用以下方法评估【】 ABC P153
A．成本法 B．市场比较法 C．收益法 D．路线价法
30．判断房屋的完损等级主要从以下几方面来判断【】BCD
A．使用年限 B．房屋结构 C．装修 D．设备
31．运用剩余法估价时，确定开发商投资回报利润的计算基数一般为【】 ABD A．地价 B．开发费 C．管理费 D．专业费
32．以下属于征地和拆迁安置补偿费的有【】ABCD
A．土地补偿 B．安置补助费
C．耕地占有税 D．新菜地开发基金
33．新建房地产价格构成的主要内容有【】ACD
A．取得土地费用B．营业税
C. 开发成本 D．开发利润以及管理费用
29．求取建筑物的重新建造成本的途径有【】AB
A．直接法 B．间接法
C．估算法 D．以上都不对
34．运用剩余法进行评估，适用的范围主要有【】ACD
A．待开发土地的估价 B．收益性房产
C．生地估价 D．再开发房地产的估价
35．房地合一的旧房地产重新建造成本包括【】AD
A．土地重新取得费用 B．建筑物折旧费
C．维修费 D．建筑物重新建造成本
36．以下属于按照补助费的有【】 AB
A．劳动力安置补助费 B．超转人负安置补助费
C．拆迁安置费 D．征地管理费
37．在目前廉租房的政策实施中，其租金水平低于准成本租金由组。

【】B D
A．折旧费 B ．维修费
C．税金 D．管理费
38．以下属于耐用年限法求取折旧的方法有【】 BC
A．成新折扣法 B．直线法
C．余额递减法 D．实际观察法
39．运用剩余法估价时，确定开发商投资回报利润的计算基数一般为【】 ABD A．地价 B．开发费
C．管理费 D．专业费
40．开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润，则该项目【】BD
A．可行 B．不可行
C．可继续投资 D.可取消投资
E．应减少投资
41．剩余法估价调查不动产利用要求，掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和【】 BC
A．装修 B．建筑密度
C．建筑物高度 D.设计
E．精度
42．土地开发费用涉及的有【】 BCD
A．耕地占用费 B．基础设施建设费
C．公共配套建设费 D．开发过程中的有关税费
43．以下属于折旧的求取方法的有【】 CD
A．单位比较法 B．工科测量法
C．耐用年限法 D．成新折扣法
44．运用剩余法进行房地产估价，专业费用主要考虑以下费用【】 BCD
A．管理费用 B．建筑设计费
C．规划设计费 D．工程概、预算费用
45．新建房地产的价格构成有【】 ABCDE
A．取得土地费用 B．开发成本
C．开发利润 D．管理费用
E．销售税费和投资利息
三、判断改错题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)
判断下列每小题正误。

正确的打“√”，错误的打“×”，并改正划线部分。

46．计算建筑物耐用年限时，建设期不计入耐用年限。

【】√
47．结构基本完好，少量物体有轻微损坏，基本能正常使用的房屋属于完好房。

【】×基本完好房
48．一般地说，成本法估价的结果高于市场价值，但市场疲软时，则会低于市场交易价格。

【】×低；高
49．运用剩余法估价时，在选择最佳开发利用方式中，最主要的是满足开发商的利润预期。

【】
×选择最佳土地用途
50．在利用剩余法估价时，开发商的成本须考虑社会最底成本。

【】
×社会平均成本
四、简答题
1.用成本法评估新建房地产价格的基本思路是什么? P148
2．简述成本法评估土地价格的程序。

P143
3．如何确定待估房地产最佳的开发利用方式。

P171
4.确定建筑的耐用年限应该注意什么？
5．简述剩余法在房地产开发项目评估中的应用。

五、计算题
1.现有一宗地，宅地面积4000m2，开发首二层作市场，楼上住宅若干单元面积23000m2，开发期24个月，开发商利润按总成本的18％计算，年贷款利息13％。

用剩余法求该宗地价。

(注：市场分析：市场用房5000元/m2，住宅用房4500元/ m2，建筑工程费平均1100元/ m2，市政及设计等计费为建筑费16％)
2．因建设需要，道路扩宽取直，涉及部分民房拆迁。

某业主房屋物业建于1969年5月，建筑面积为56m2，标准(略)。

政府需要对业主拆迁补偿，要求评估时间为2000年5月。

评估时已无法找到当时的成本造价，而同期又无类似建筑物造价实例可供参考。

按房屋标准和实测工程，套用1999年建筑工程预算定额，并考虑人工费与材料费价差的因素，求得房屋重置造价为325元／m2，残值率为10％，求折旧额，以及评估价。

以下答案好像有问题
3. 有一房地产，土地总面积1000㎡，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需600元；地上建筑物总建筑面积2000㎡，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同样建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%，试选用所给同类资料估计该房地产的现时总价和单价。

4. 某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为1，000元/㎡。

该建筑物已使用8年，耐用年限为40年，残值率为4%。

试用直线法求建筑物的已使用折旧总额、年折旧额和现值。

5．有一建筑物，建筑总面积为500m2，已使用10年，重置价为700元/ m2，耐用年限为46年，残值率为5%。

试用定额法计算年折旧额，折旧总额，并估算建筑物的现值。

已知：C=700×500=350000（元）
R=5% N=40年 n=10年
6．某公司购买一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用3500元/ m2 ，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入，房屋建成后售价8000元/ m2 ，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。

试用剩余发求该宗地地价。

确定资本化率为10%。

7．在一宗已七通一平的待开发建筑的土地上，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建筑写字楼，建设期为2年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元//平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为15%，投资利润率为20%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价
六、论述题
1．分析新建房地产价格构成。

P149
2．试述在成本法中投资利息的确定。

P146
3．试分析在剩余法中土地开发费用的计算。