房地产项目开发启动详细讲解(图文丰富)
房地产项目开发业务流程精讲413页(图表丰富)
项目融资
特 涉及社会效益和环 点 境效益评价
侧重于市场可行和经济可行分析
侧重分析市场、经济 可行性、合法性、企 业及项目的还款能力、 项目风险评估 为满足项目贷款条件， 企业想银行融资申请 贷款 可委托与金融机构有 长期业务往来的专业 咨询机构完成 延伸阅读：项目融 资可研文件\-恒大贸 易贷款项目可研报 告.doc，项目融资可 研文件\用于银行贷款 2013年北京市投资项 目可行性研究报告(甲 级资质+专家答疑)编 制方案.pdf
房地产项目计划管理
计划编制 计划执行控制 计划执行评估 计划考核
计划编制：
关注重点 节点安排:
节点计划衔接合理，不能出现节点衔接错误。若非常规操作，或可发生节点计 划紧前、紧后安排违反正常开发流程问题，需要研究方案。 节点计划时间安排合理，不能存在计划时间明显违反标准工作周期（偏松、偏 紧）。若非常规操作，或可发生节点计划时间存在偏紧问题，需要研究可行方 案。
专业模块
工作内容
润达运营 部、法务 合约部与 项目公司 职能部门
润达财务 部、金融 部与项目 公司职能 部门
房地产项目可研拿地
信信 信信信信 信信 信信信信
可研报告编制流程
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信信信信
信信信信
信信信信
信信信信
信信信信 信信 信信信信
可研拿地
分 类
不同形式、不同阶段的可行性研究报告
协调
调度
房地产项目计划管理
计划编制
计划执行控制
计划执行评估
计划考核
计划编制：
基本原则 战略原则:必须符合公司战略规划需要； 市场原则:必须紧密结合市场形势，规避市场风险、政策风险； 系统原则:应具有系统性，要从全局考虑，统筹安排各项工作，要注意计 划编制的完整性、连续性，要注意各项工作之间的相互衔接和相互协调； 压力原则:要保持适度的压力，即编制的计划要经过一定程度的努力才能 完成； 实际原则:应具有较强的可操作性，即编制的计划可以实施、可以考核。
房地产项目开发全流程(完整图解版)
房地产项目开发全流程(完整图解版)房地产项目开发全流程(完整图解版)项目概述：房地产项目开发是指通过规划、设计、建设和销售等环节，将土地转化为商品房的过程。
本文将详细介绍房地产项目开发的全流程，从土地选址到房屋交付，包括市场调研、项目策划、设计与建设、销售与营销等多个环节。
1. 土地选址与准备1.1 市场调研：在开发房地产项目前，需进行市场调研，了解当地房地产市场的需求、供应情况以及潜在竞争对手等。
1.2 土地选址：根据市场调研结果，选择适合开发项目的土地。
考虑因素包括地理位置、交通便利性、社区设施等。
1.3 土地准备：获得土地后，进行土地准备工作，包括清理、平整和规划等。
2. 项目策划与设计2.1 项目定位：根据市场需求和目标群体，确定项目定位，包括产品定位和定价策略等。
2.2 规划与设计：进行项目规划和建筑设计，包括整体规划布局图、建筑设计图等。
2.3 施工准备：准备施工方案、选取施工队伍、与相关部门协调等，确保项目的顺利进行。
3. 建设与施工3.1 建设管理：进行施工管理，包括施工进度控制、质量监督和安全管理等。
3.2 项目配套设施建设：除了住宅建设，还需考虑项目周边的配套设施建设，如道路、商业区、公园等。
3.3 环境保护：在建设过程中，要注重环境保护，减少对自然环境的影响。
4. 销售与营销4.1 市场营销策划：根据项目定位和市场需求，制定销售策略和营销计划。
4.2 销售预售许可证：申请房地产销售预售许可证，合法经营，并遵守相关法律法规。
4.3 户型选择和装修：设计户型，提供多样化的产品选择，并为客户提供装修方案。
5. 房屋交付与验收5.1 物业管理准备：为项目交付后的物业管理做准备，包括招聘物业管理团队、设立物业管理系统等。
5.2 交付与验收：按照合同约定，完成房屋交付和验收工作。
6. 附件列表：本所涉及的附件如下：- 市场调研报告- 土地选址报告- 项目规划布局图- 建筑设计图- 施工进度表- 销售策划和营销计划书- 物业管理方案7. 法律名词及注释：- 房地产销售预售许可证：指国家相关部门颁发的销售商品房预售权的许可证。
房地产项目开发基本流程(图解)
申领《建设用地 规划许可证》
二、项目前期准备阶段（策划方案）
《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的； 《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责 申领； 在开工前办理。未经许可，不得擅自开工；
通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计
选择勘探队伍和设计单位
申领《工程规划许可证》和《施工许可证》
房地产项目开发流程图
房地产项目开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项 目前期准备阶段 三、项目具体操作阶段 四、项目后续服务阶 段
一、项目立项阶段（可行性报告）
投资机会研究
《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据； 申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效 的项目建议书等； 《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审 核，是可以进行开发建设的文件； 申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项 申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等 首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了 解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合 分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据
使土地(生地)在通过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖 气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速 开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、 通热力以及场地平整。 房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后，为符 合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关证书。 拆迁程序为： 拆迁调查 ↓ 制定拆迁安置计划 ↓ 申领房屋拆迁许可证 ↓ 发布拆迁公告 ↓ 与被拆迁人签订协议 ↓ 动迁验收 ↓ 办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证
最全房地产开发全流程图解
最全房地产开发全流程图解1998年前，农村土地征后无偿划拨给城市的用地者，而后则有偿和招拍挂出让，1978年后仅城市建成区和县建成区就从1050万亩扩大到了8500万亩，仅城市建设就从农村征用了7500万亩左右的土地，地方政府累积获得了43万亿元之巨的土地出让金，分配给了农民多少？房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角案例：佳兆业项目整体开发流程18个关键节点——里程碑计划（一级计划）签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。
）项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
房地产开发流程演示(最新最好)(PPT41页)
人
目的
事
向政府提交文件
开发商
找到符合条件施工单 1.施工单位招标
位,开发建设
2.领取《建筑工程施工许可证》
施工设计文件
办理《建筑工程施工许可证》，
需准备文件如下：
1.建筑工程施工许可申请表一式两份 2.《建设用地规划许可证》及附件 3.《建设工程规划许可证》及附件 4.施工图纸设计文件审查通知书 5.经过备案的施工合同 6.监理单位中标通知书 7.项目建设资金落实证明 8.年度施工计划 9.人防工程备案通知书 10.园林局伐移树木批准文件 11.基础设施配套费收费凭证 12.质量监督通知书 13.安全监督通知书 14.建筑节能新型墙体收费凭证 15.统计局登记通知
申报材料 1、机构代码证副本、代码 （首次申报）； 2、申请表； 3、项目的有效批准文件； 4、有效的土地权属证明； 5、现势原件地形图1份（ 市政现势管线图）； 6、规划设计条件（或选址 意见书）及已批方案； 7、全套施工图； 8、其它相关材料。
人防办
人防工程建设 项目技术审批
气象局
防雷工程 设计审批
房地产项目 开发流程
编制讲解：柳健
设计 财务 开发 施工 营销 物业
各类行政报批、报建环节贯穿整 个房地产开发价值链，前期开发如 若把控得当，将会为整个开发建设 创造有利的外部环境，减少不必要 的开支，有效降低开发成本。
目的： 解决两个问题
干什么？ 怎么干？
项目开发流程图
选址
1.市场条件研判
证件解释
开发流程
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划 要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是 建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建 设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属 证件。
房地产项目启动会指引ppt课件
2.
18
《市场定位》
3、单套总价位？单套面积？功能房间数量？
4、敏感点是什么？产品的哪些方面要做好，给研发经理明确研发重点； 哪些方面只要一般就可以了，给成本经理明确省成本的方面。
推盘节奏、顺序？若为多产品业态，先卖什么，后卖什么？
19
《产品定位》
总图（含技术经济指标） 产品组合，不平衡使用容积率；典型场地剖面示意图 交通分析（含出入口数量，消防、私车、行人交通）
提交时间： 取得土地（第一笔土地款支付时间) 后，10个日历日内。 责任人： 《总经理初定项目成功标尺》( 包括项目总货值）-------项目总监 《地块条件交底纪要》--------项目发展经理 《项目基本建设程序及报建风险点》--------项目报建主管
1. 2. 3.
4.
5.
《地块周边市政接口》--------项目工程经理
户型、单体组合平面（含户型配比、面积分析、户型亮点分析） 外立面风格
注：善用集团已有产品库成果
20
《产品定位》---项目景观方案
1.
采用意向图片、剖面等， 描述景观的整体风格（支撑营销卖点），描 述关键景观节点（如人行、车行、单元入口，软硬景节点处理） 。
2. 3. 4.
采用意向图片、剖面等，描述支持产品溢价的景观价值挖掘点。
4.
5.
不鼓励修建会所。若建会所，应严格控制会所占地上容积率的面积； 会所装修应分部位、分功能区间确定装修档次，严格控制高级精装 面积；严格控制使用中央空调的面积；在小区交房后会所应考虑对 外开放。 会所功能设计，应先做减法，再做加法，尽量突出运动功能和少量 的服务功能，不宜面面俱到，会所和售楼处可合二为一。启动会前 应、垃圾掩埋场、土质污染探测、光污染 源、发射塔等。
最全房地产开发全流程图解
最全房地产开发全流程图解1998年前，农村土地被征用后无偿划拨给城市用地，而后则有偿和招拍挂出让。
1978年后，仅城市建成区和县建成区就从1050万亩扩大到了8500万亩。
仅城市建设就从农村征用了7500万亩左右的土地。
地方政府累积获得了43万亿元之巨的土地出让金，分配给了农民多少呢？房地产项目的整体开发涵义是通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程是一个房地产项目的整体开发经营行为。
房地产的本质问题是土地资源的再分配及流通，包括政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。
房地产项目的整体开发流程分为前期（决策期）、中期（实施期）和后期（运营期）。
前期重在决策（大局已定），中期重在执行，后期重在服务和总结反馈。
从企业视角和客户视角来看，一个房地产项目的整体开发流程可以分为18个关键节点，即里程碑计划。
其中包括签订土地合同至获取施工许可证等时间节点。
以佳兆业项目为例，该项目的整体开发流程包括项目启动会、国有土地使用证、建设用地规划许可证、总平图规划设计完成、方案设计完成、桩基施工图完成、主体施工图完成、建设工程规划许可证、精装交楼标准施工图及材料定板、项目开工、施工许可证、主体开工、预售证、开盘、主体封顶、竣工验收和入伙等节点。
其中，拿地7个月后开盘，项目启动会是项目启动时间，预售证是预售许可证的签发时间，主体封顶是指主体屋面结构的完成时间，入伙是指第一批办理集中交付的时间。
在房地产开发中，土地的获取方式主要包括行政命令式、资本市场和土地市场。
行政命令式的方法是通过划拨或协议出让来分配建设用地。
在危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中，政府通常掌握着土地分配的权力。
在资本市场中，土地的获取方式主要包括投资参股、土地收购和收购有土地的公司。
投资参股的方式是通过资金或土地入股，共同组成项目开发公司。
土地收购是直接收购土地，需要缴纳各种税费。
房地产项目开发全流程图
房地产项目开发全流程图1.市场调研和可行性分析：首先需要进行市场调研，了解需要开发的房地产项目所在地区的市场需求和潜在竞争对手。
同时进行可行性分析，确定项目是否有利可图。
2.土地拿地：在确定了项目的可行性后，需要寻找适合的土地并进行购买或租赁。
这一步需要注意土地的位置、规模、用途和法律手续等。
3.规划设计：完成土地拿地后，需要进行项目规划和设计。
这一步需要考虑项目的用途、风格、建筑设计、景观规划等。
4.筹资和融资：一旦规划设计完成，就需要进行项目筹资和融资。
这包括确定项目的总投资额、寻找投资者或融资渠道，并达成资金支持的协议。
5.批准和审批：在筹资和融资完成后，需要获取相关政府部门的批准和审批。
这包括土地使用权、建筑规划许可证等。
6.施工和建设：一旦获得审批的许可，就可以进行房地产项目的施工和建设。
这一步需要组织各种资源，包括劳动力、材料和设备等，并进行项目管理和监督。
7.销售和营销：在施工和建设过程中，可以同时进行销售和营销活动，吸引潜在买家或租客。
这可以包括广告宣传、展示中心的建设和销售团队的组建。
8.交付和验收：项目竣工后，需要进行交付和验收。
这包括向买家或租客交付房屋或商业空间，并进行相关的验收手续。
9.运营和管理：一旦项目交付完成，需要进行房地产项目的运营和管理。
这包括维护房屋设施、管理租金或收入、处理客户投诉等。
10.售后服务：房地产项目的开发过程还包括售后服务。
这包括为买家或租客提供售后保修、维修和其他相关服务。
以上是房地产项目开发的全流程图。
从市场调研和可行性分析开始，到土地拿地、规划设计、筹资和融资、批准和审批、施工和建设、销售和营销、交付和验收、运营和管理、售后服务，每个步骤都是非常重要的，并且需要具备专业的知识和技能来完成。
房地产项目开发流程介绍
房地产项目开发流程介绍第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1选址定点;2规划总图审查及确定规划设计条件;3初步设计及施工图审查;4规划报建图审查;5施工报建;6建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书表。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
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一、产品研发
1.4 配套方案——其他
消控 中心
请插入项目总图
用指定色块标识配套设施位锅置炉房
中水机房，消防及生活水泵房
1. 消防控制室应兼弱电控制室，位于 1#地下。
2. 锅炉房位于8#与13#之间的地下一 层车库内
3. 消防水泵房及生活水泵房站位于8# 与13#之间的地下一层车库内，消 防水泵房1处，生活水泵房1处
——塔楼升级为点式板楼，增 加141平4居户型（共17766 ㎡），南北通透270度采光， 提升品质，利用产品差价提高 货值2700w
共降低成本1390w
通过本轮方案及指标优化，提升项目利润共计11420万
共提升货值10030w
一、产品研发
1.2 业态分布
商业
高层公寓 叠 拼请插入项目总图 用不同色块标注不同业态
北京龙湖西小马项目启动会
内容
一、产品研发 二、工程管控 三、景观规划 四、体验区规划 五、成本管控 六、营销策略 七、成功标尺及总经理承诺
页码
P3 P27 P60 P75 P101 P110 P125
一、产品研发
一、产品研发
1.1 总图及基本指标
请插入项目总图
项目
规划指标 实际指标
总用地面积
建设用地面积
货值占比 （％） 51.3 46.9
0.7 1.1
一、产品研发
1.3 项目分期规划
项目分二期开发，其中二期工程现为临时样板区及售楼处用地
请插入项目总图 用不同色块标注不同分期
一期
二期
分期
建筑面 积
（㎡）
业态
开工时间 交房时间
一期 142776 叠拼+公寓 2010.03 2012.09
二期 15331 公寓
代表配电房
代表地上箱变
一、产品研发
1.4 配套方案——雨污管网
排放走向
雨水 出口
请插入项目总图 标识雨污排放走向
雨污 出口
雨污管网： 1. 排放走向如图 2. 市政接驳点如图 3. 雨污排放方案秉承就近原则 4. 化粪池/生化池布置点位如图，
其中100m3容量3座 5. 高层地下集中提排，叠拼污水分
业态
叠拼别墅 高层公寓
商业 配套及可售车位
建设用地面积 （㎡）
35000 19535
900 -
用地面积占比 建筑面积（地上） 建筑面积比（地上）
（％）
（㎡）
（％）
货值 （万元）
63.1
45026
36.9
116880
35.3
75476
61.9
106900
1.6
975
0.8
1560
-
480
0.4
2440
插入项目总图 标识剖面位置
一、产品研发
1.6 竖向标高—— 单体与场内道路剖面（高层）
插入项目总图 标识剖面位置
+26.6m
+23.9m
一、产品研发
1.4 配套方案——供电
2
5 1
请插入项目总图 用指定色块色块标注配电分布
3
4
一、分期合计总容量：5800KVA 二、外线供电 2.1.不建开闭所 2.2.拟建开闭所的上级站有一处，能满足需求 并且最近站及外线长度待定（正在办理咨询方 案） 2.3..红线外的通道已含在规划配套费中 三、内线供电 3.1住宅容量：5000KVA；供电指标：高层60w/ ㎡，叠拼80w/㎡ 3.2 公共区域容量630KVA，车库供电指标8w/㎡； 集中商业的容量170KVA，供电指标100w/㎡ 四、设置 4.1 1#总配位于商业20#楼首层，2、3、4#为地 上箱变，5#高基位于地下一层车库，具体位置 如图
2011.07 2013.04
三期
...
一、产品研发
1.5 标高变化情况
+23.9m +26.2m
次入口
主 入 口
+25.8m
请插+2入6.3项m目总图 标识标高变化情况
+26.4+26.2m
1. 市政道路平均标高24m 2. 小区道路平均标高26.2m，高 +23.8m 于市政路2m 3. 小区道路宽5.5m 4. 住宅首层标高统一为26.6m 5. 商业首层标高24.3m +26.4m 6. 车库为地下二层，边界及出
一、产品研发
1.7 地库专项
车库出入口
次入口
主 入 口
车库出入口
请插入项目总图 标识地标库识范标围高及变出化入情口况位置
1. 地库面积共13800㎡，分2层建设， 覆土3m（全部计绿化率）
2. 每层设2个防火分区，约3500㎡
3. 送排风方式：机械通风 4. 层高：3800/3500（-1/-2），结构
入口位置如图所示
+26.4m +24.1m
一、产品研发
1.6 竖向标高——场地及道路剖面
插入项目总图 标识剖面线位置
+24.6m
+26.6m +26.45m +26.6m +26.45m
+26.6m +26.3m +26.6m
+23.9m
一、产品研发
1.6 竖向标高—— 单体与场内道路剖面（叠拼）
容积率
总建筑面积 地上建筑面积 （计容） 地下建筑面积
住宅赠送 单建车库 非车库人防，自行 车库及其他
建筑密度
限高
绿地率
停车位
地上停车位
地下停车位
住宅面积
商业面积
其他配套面积
73104 55435
2.2 158107
121957 36150 15721 13800 6629 25%
60 35% 411
5 406 120502 975 480
162907 126757 (含叠拼阁楼)
32%
31% 651 245 406
一、产品研发
1.1 总图及基本指标-本轮方案优化
降低成本
•突破7090，调整户型配比， 取消拼合户型
•居住户数由1166减至804，人 数由3265减至2251，由此带来 配套面积指标减少1130㎡，人 防减少884 ㎡，节约成本360w
形式：无梁楼盖 5. 其中地下二层车库为人防物资库，
6900㎡
6. 防结露、防潮：墙面使用耐水腻子， 交付前雨季加压送风
7. 车库污水集中提排
一、产品研发
1.7 车库专项
上
下 上
车库地下一层
上下
设备用房 上
1. 车库地下一层为可售车位（193 个）及配套设备用房；地下二 层为人防车位（213个）
提升货值
•通过减小地上配套面积，增加 实际可售面积448 ㎡，提高货 值630w
•叠拼阁楼调整为不计容（借 鉴花盛经验）
•增加高层可售面积4800 ㎡， 提高总货值6700w
•东侧4栋高层由90*4的塔楼 调整为141+90+141的点式高 板 •车库面积进一步减小
减少户数带来车库面积减小 4200㎡，地下车位数由588减 少至406个，车库出入口由3个 减少为2个，降低成本1030w