最新年度营销方案

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公寓市场量价分析：政策无碍向上行情，稳中有升成近年来市场主基调。
2009
成交套数：137882套 成交面积：14660474㎡ 成交均价：14978元㎡
成交量:高位
2010
成交套数：75650套 成交面积：7977837㎡ 成交均价：20027元㎡
2011
成交套数：58794套 成交面积：6277064㎡ 成交均价：20627元㎡
2012
成交套数：73600套 成交面积：8329182㎡ 成交均价：21965元㎡
成交量:低位 成交价:稳中有升
2013
成交套数：91813套 成交面积：10609497㎡ 成交均价：23519元㎡
成交量:重回高位
2009年的成交高峰最终导致国家调控政策的出台，可“沪版”政策却迟迟不出，但这也不能打消市场的恐慌情绪，使得2010年成交量腰斩，依然没 能阻止2010年成交均价攀上20000元/㎡的高位。
自2011年起，上海频出行政手段干预市场，使得市场观望情绪蔓延，近3年成交量始终处于低位，但成交均价却逐年稳中有升。
Code of this 2013年，政策《的2老01调4房重地弹产，营使销策得划市大场全对》于【楼唯一市客下服行】预Q期Q：的1改053变52，78使79市【场免费量更价新齐】升房，商成网： 交h量ttp重://w回w1w0.f0d0cs万ky平.ne方t，米【的唯高一位官网，，均谨价防创假出冒历】 史新高。
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中原观点
1、政策调控力度方向不变，市场表现将持续稳中有升。 2、沪7调心理影响大于实际，实际出台政策对市场影响度不大，后续表现仍 然乐观。 3、2013年底受行政审批压制，住宅市场进入存货去化阶段，成交数据均有 所下降，但这种行政干预有望在2014年停止，未来住宅市场表现回归理 性 ，上升通道中平稳渐升。
修编《中华人民共和国土地管理法》（2004年） 稳定房价的国八条出台、征收差额营业税、 取消房贷优惠利率、独立别墅征收土地增殖税、加 强土地税与房产税征收（2005年） 综合调 控政策国六条出台、全额营业税征收、个人所得税开征、“7090”政策出台、停止别墅 用地 供应（2006年）
2007-2010年 （精准调控期）
沪7条：出台政策心理层面大于实际，新提升细则影响有限。
官话：重申现有政策
三地均重申现有限购限贷政策的执行 均表示加强监管
实际：二套房首付比例提至7成
三地二套房首付比例均已提至7成 据中原监测，目前购买二套房人群比例低于
10%，加之市场上各类操作手法，实际影响有 限。
上海提高外地人购房资格
06年政策的细化深入（2007年） 购房营业税减免（2008年） 营 业税优惠取消（2009年） 国四 条细化（2010年） 京五条推出 （2010年）
扩大征收土地增值税清算条件、开征城镇土地使用税，第二套房信贷收紧（2007年） 加强土地增值税清算与土地使用税征管（2009年） 全面禁止异地贷款（2010年） 取消90平米以下房型贷款优惠
2011年开
2011年-2013年
（严厉调控期）
新版国八条（2011.1.24）
始进 入 严 厉 调 控期，历时3 ，政 策盯紧房地产市场成交回升， 沪六 条（ 201 1.7.2 6）
限购、贷款购买第二套的家庭，首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍（2011 年）
年 新版普通商品房标准（2012.1.16） 整 体 走向仍然 收紧社保补交和单身人 士限 购政 策（2012.5.14）
上海试点房产税（2011-2012年）
中 渐 升 。 上调 普通商 品房界 定标准（2012年） 收紧社保补交和单身人士限购（2012年）
转让住房所得的20%征收所得税（2013年）
稳 Code of this 二套房首付比例上升至7成（2013年）
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土地市场分析
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截止至2013年12月31日，上海商办居住类用地成交金额已高达1945亿！
就目前成交的184个地块来说，
溢价率超过100%的项目高达40 个，超过5沪七条
2013年全市均价（1.8-2.5万/平）走势在10月份冲 高之后，受沪七条出台影响以及各区行政干预，成交 价格&成交套数均有所下降，更多是政府不批预售 证，多个项目无房可卖。
沪七条出台后，未来市场自身的力量将发挥其主导作 用；近期可能不会再出台更为严厉的调控政策，但从 目前坚挺的房价来看，政策导向仍然不会放松；
信达蓝爵年度营销方案
2014年营销目标
年度总销：17亿 年度回款：14亿 首开目标：去化80%
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PART1
市场分析
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宏观市场分析
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调控政策：短期行政干预手段不妨碍长效机制的市场调控基调。
时间
调控重点
具体举措
1998-2003年 （市场推动期）
2004-2006年 （温和调控期）
住房分配货币化（1999年） 全面 开放对外住宅市场（2001年） 全 面开放对外办公市场（2003年）
彻底叫停土地协议出让（2004年） 强化税收 征管、加强保障房屋建设（2005年） 加强税 收调控、严格外资准入（2006年）
停止住房实物分配，逐步落实住房分配货币化（1999年） 实行内外销房并轨（2001年） 土地转让由划拨、协议走 向招拍挂（2002年）
由之前的2年内在本市累计缴纳1年以上，调整 为3年内在本市累计缴纳2年以上
据中原地产估测，受影响群体约占10%以内甚 至或更低，预计心理层面影响或刺激成交量的 下滑，但侦测实施节点仍值得关注。
限购政策：区别化对待
新一届政策一改以往中央一刀切的宏观调控博 士，鼓励各地开展因地制宜的差异化调控措 施，限购作为逆市场化的行政指令，有望在房 价走势平稳、供需结构平衡的城市率先逐步退 出。