估值理论与方法
公司金融基本理论
安徽财经大学金融学院
周弘
公司金融基本理论
?第一节资本结构理论
?第二节公司价值估值理论与方法?第三节期权定价理论
第二节公司价值估值理论与方法
?自由现金流
?加权平均资本成本法(WACC)
?调整现值法(APV)
?股权现金流法(FTE)
自由现金流(Free Cash Flow)?自由现金流=（收入-付现成本-折旧）*（1-
所得税率）+折旧-资本性支出-净营运资本的变动
?折旧：非现金支出，基于会计和纳税目的在资产寿命期内分摊资产初始购买成本。?净营运资本=流动资产-流动负债
?=现金+存货+应收账款-应付账款
自由现金流(Free Cash Flow)?自由现金流=（收入-付现成本）*（1-所得
税率）-资本性支出-净营运资本的变动+折旧*所得税税率
?折旧*所得税税率：折旧税盾，表示由于折旧扣除产生的节税额。折旧对于现金流有正的影响。
加权平均资本成本法(WACC)
?WACC法小结
–确定投资的自由现金流
–应用等式计算加权平均资本成本
–使用WACC对投资的现金流折现，计算包含杠杆纳税收益的投资价值
调整现值法(APV)
?总结
–用无杠杆资本成本对投资的自由现金流折现，确定投资的无杠杆价值
–确定利息税盾的现值
–二者相加求得有杠杆价值
股权现金流法(FTE)
?估值的目标要确定项目给股东带来的收益，那么应该关注股东将要收到的现金流?股东现金流要用股权资本成本折现?FCFE=FCF-(1-所得税率)*利息支付+净借债
?净借债=当期债务-上期债务
股权现金流法(FTE)
?总结
–确定投资的股权自由现金流
–确定股权资本成本
–用股权资本成本对股权自由现金流折现，计算股权价值
第三节期权定价理论
?期权基本知识
?Black-Scholes期权定价公式
期权基本知识
?分类：金融期权&实物期权
?金融期权：合约赋予持有者在未来某个时期以固定的价格购买或出售特定资产的权利?看涨期权：赋予其持有者购买资产的权利?看跌期权：赋予其持有者出售资产的权利?最常见的期权合约：股票期权
?执行期权：实施期权协议，以约定的价格购买或出售股票的权利
期权基本知识
?执行价格：也称敲定价格，持有者购买或出售股票的价格
?美式期权：允许持有者在期权到期日之前的任何时间执行期权。
?欧式期权：只允许期权的持有者在到期日当天执行期权，不能在到期日之前执行?实值：立即执行期权得到的支付为正?虚值：立即执行期权得到的支付为负?深度实值与深度虚值
期权基本知识
?股票期权价值：股票价格与执行价格之差?看涨期权到期日价值：C=max(S-K,0)?看跌期权到期日价值：P=max(K-S,0)?多头与空头：空头方负有义务，处在期权合约多头方的对立面
?对于看涨期权而言，执行价格越低，价值越高
?对于看跌期权而言，执行价格越高，价值就越高
房地产估价理论与方法重要公式(整理)
房地产估价理论与方法重要公式 1 . 2房地产的概念 ?建筑密度 %=建筑基底总面积 X 100% 建筑用地面积 ?容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ?总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 ?容积率=建筑密度X 建筑层数 ?套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ?建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2. 3房地产的供求与价格 ?供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 ?弹性=作为因变量的 经济变量的相对变化 作为自变 ?房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ?房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ?房地产需求的交叉价格弹性 =一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 ?房地产需求的价格预期弹性 =房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2. 4房地产价值和价格的种类 ?一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 ?基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分 别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ?标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土 地在该区域的标准指导价格。 ?房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理 必要的费用、税金及应获得的利润。 ?房地价格=土地价格+建筑物价格 ?土地价格=房地价格一建筑物价格 ?建筑物价格=房地价格一土地价格 ?楼面地价=土地总价 总建筑面积 .楼面地价 =土地总价 X 土地总面积 =土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ?期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价 =原容积率下的土地单价X （现容积率一原容积率） 原容积率 4. 4建立价格可比基础 ?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X -补地价（单价） =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 -补地价（总价） =补地价（单价）X 土地总面积 -补地价（单价） =原楼面地价X （现容积率一原容积率） 套内建筑面积 建筑面积 -补地价（单价）
房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4
房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4 单项选择题 第1题： 报酬资本化公式V=A/Y[1/(1+Y)n]的假设前提不包括( )。 A.净收益A每年不变 B.收益年限n为有限年 C.报酬率Y不等于零 D.价格V符合评估时点市场情况 参考答案：D 答案解析： 第2题： 功能折旧违背了以下哪个原理?( )。 A.收益递减原理 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 参考答案：C 答案解析： 第3题： 以下分解法求取建筑物折旧的步骤，正确的是______。 A.求取外部折旧→求取物质折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 B.求取物质折旧→求取外部折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 C.求取物质折旧→求取功能折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 D.求取功能折旧→求取物质折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 参考答案：C 答案解析： 本题涉及的考点是分解法求取建筑物折旧的步骤。分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取外部折旧；④求取建筑物折旧总额。 第4题： 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 参考答案：C 答案解析： 第5题： 砖混结构二等房屋的残值率一般为______。
A.4% B.3% C.2% D.1% 参考答案：C 答案解析： 各种结构房屋的残值率不同，主要有：①钢筋混凝土结构的残值率为0；②砖混结构一等的残值率为2%；③砖混结构二等的残值率为2%；④砖木结构一等的残值率为6%；⑤砖木结构二等的残值率为4%。其中，砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋，其残值率一般为2%。 第6题： A.3800 B.4500 C.5200 D.5600 参考答案：D 答案解析： 第7题： 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 参考答案：D 答案解析： 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。由题意可知，交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。 第8题： 不属于房地产状况调整的内容是( )。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 参考答案：A 答案解析： 第9题： 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为______万元。 A.318.68 B.457.68
资源与环境评价方法
评价方法 采用线性加权法进行评价，分四步进行： 1)用层次分析法确定指标的权重W i。 2)根据专家对各项指标的评分计算出各评价指标值M i、LR i。 3)根据公式M=M i W i，LR=LR i W i计算出M、LR，再用L=5-LR计算出L。 4)参照CASBEE评价方法和我国绿色奥运建筑评估体系进行评价。 1、确定指标权重 对有关人员进行问卷调查，然后再根据九级标度法对比评价体系中各指标项、因素项的重要性，得到比较判断矩阵。为了使调查结果更具准确性和相关性，分别对项目所在地区从事绿色施工、绿色建筑等领域的研究学者，以及施工企业的技术管理人员、工程现场周边居民等进行调查。根据问卷调查结果，计算各因素、各指标的相对重要性程度，构造出判断矩阵。 根据层次单排序的结果计算出层次总排序 绿色施工评价指标、因素、权重表
LR指标项判断矩阵及权重、CR值计算
M指标项判断矩阵及权重、CR值计算 评价模型的建立 本文采用五级评分制，满分为5分，合格的为3分，很差的为1分。其余的根据实际情况和这个标准来给分。绿色施工评价的指标可以分为两种，一种是定量指标，可以以各种规定为依据进行评分，定量指标的评分标准见下表。 绿色施工评价定量指标的评分标准
另一种绿色施工评价指标是定性指标，对于许多定性指标，主要是由评分人对施工单位的绿色施工管理进行调查后进行主观判断，如果各种管理措施做得很差，得1分；平均水平得3分；优秀得5分。再根据专家评分法加以修正，得到最终得分。定性指标的评分方法见下表。 定性指标的评分方法
最后，根据绿色施工评价指标、因素、权重表中各分因素项的权重和得分算出M和L的得分： 结果表述 借鉴日本的CASBEE中建筑环境效率的概念，通过如图所示的二维图表述方式描绘参评项目的绿色性，并分为四个等级： M/L评估结果图 (横坐标为L：能源、资源与环境付出，纵坐标为M：施工管理质量和服务水平) A区：表示很少资源能源和环境付出，管理绩效高，是最佳的绿色施工。定
房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点(最新版).doc
房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 本题答案： 2、多项选择题 下列房地产影响因素中属于个别因素的是（ ）。A.基础设施 B.区位 C.土地形状 D.规模 E.建筑结构 本题答案： 3、判断题 在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。（ ） 本题答案： 4、判断题 对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。（） 本题答案： 5、多项选择题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大 本题答案： 6、单项选择题 一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降 B.下降，上升 C.上升，下降 D.上升，上升 本题答案： 7、多项选择题 影响房地产价值的权益因素包括（）。（2008年真题）A.房地产权利设立和行使的限制 B.房地产区位的限制 l下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程 D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化
2009年房地产估价理论与方法真题
2009年房地产估价理论与方法真题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要 2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象 3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值 C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值 4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值 B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化 D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动 7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产
房地产估价理论与方法作业题(计算选择题)
房地产估价理论与方法(计算选择题) 2004 年 1 --- 2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑 面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 答案：单价=30万元/( 15+25)=2000元/m2 2 --- 6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商 业用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价( )。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 答案：理论上应补地价=(960 X 5-700 X 0.8)X 3000=1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新 率为( )。 A、44% B、50% C、67% D、86% 答案：成新率=(1800 X 2000-800 X 3000) / ( 900 X 2000) =67% 4―― 14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%, 2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。 _ 2 — 2 — 2 — 2 A、2648 兀/ m B、2688 兀/ m C、2708 兀/ m D、2734 兀/ m 答案：2500 X( 1 + 1%) 5+20 X 4=2708 元/m2 5―― 20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销 售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为( )。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 答案：投资利润率=500/ (1000+3000+200+300 )X 100%=11.1% 6―― 21、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经 济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 答案：建筑物现值=16-[200 X 800X( 1-2%) ] - 40=11.296 万元 7 ----- 22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为( )元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 答案：商铺目前的价值=6000 X 75%/10% X [1-1/ ( 1+10%) 30]= 42421 元/m2 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2 和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。 , 2 一2 一2一2 A、849 兀/ m B、865 兀/ m C、882 兀/ m D、915 兀/ m 答案：商铺2006年的价格=P+di=681+[ (712-681 + (744-712 + (781-744 + (815-781) ]/4十6=882元/ m2 2005 年 9—— 5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付 24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2,成交时一次性付清；丁成交 价格4760元/m2,建筑面积1100m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%, 那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为( )。 A、甲＞乙〉丙＞丁 B、乙＞丁＞甲〉丙 C、乙＞丙＞甲＞丁 D、丙＞乙＞丁＞甲 答案：总价甲=24+16/ (1+10%) 0.5+8/ (1+10%) =47.54 万元；
网络信息资源评价方法及指标的研究综述
网络信息资源评价方法及指标的研究综述 高晓越（中南大学湘雅医学院医药信息系） 摘要 现在是一个网络信息大爆炸的时代，但不是全部的信息都对网络用户是有价值的，本论文就网络信息资源评价的必要性，评价的主体，评价方法及评价指标进行了研究，其中也包括了国外对这方面的研究现状。最后阐述了目前网络信息资源评价指标不完善的现状及改进建议。 关键词 网络信息资源；评价方法；评价指标 ABSTRACT It is a network era of information explosion, but not all of the information is valuable to network users, the paper on the need for evaluation of network information resources, evaluation of the subject, evaluation methods and evaluation indicators were studied, which also Including the status of foreign research in this area. Finally, describing current status of network information resources, inadequate evaluation and recommendations for improvement. KEY WORDS Information Resources ；method of Evaluation ；index of evaluation 1 网络信息资源评价的必要性[1,2,3] 1.1网络信息内容的庞杂 因特网是一个包含众多信息格式、众多信息内容的信息混合体,当前社会，任何人都可以轻易地在网上发布信息，据估计互联网每天发布的信息超过700NB，但互联网改变了传统信息发布和评价的程序，缺少了编辑、审核后再出版这一质量控制环节，用户利用网络的主要目的是找到自己所需要的资源，但由于信息发布的开放性，随意性，大量垃圾信息和对用户无用的信息也在快速增长，使得信息过载现象严重。 1.2搜索引擎的不足 尽管网络搜索引擎给用户查找信息提供了一定帮助，但搜索引擎不能鉴别网络信息资源的质量高低，其输出的检索结果一般只以与检索词的相关性大小排序，并不按照信息资源的相关质量标准排序，因此并不能全面改善网络信息的无
房地产估价师房地产估价理论与方法-43
房地产估价理论与方法-43 (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、选择(总题数：20，分数：60.00) 1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本，而是______。 （分数：3.00） A.费用 B.价格√ C.支出 D.代价 解析： 2.成本法的本质是以房地产的______为导向来求取房地产的价值或价格。 （分数：3.00） A.重置成本 B.重建成本 C.重新购建成本 D.重新开发成本√ 解析： 3.______也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 （分数：3.00） A.实际成本 B.个人成本 C.个别成本 D.客观成本√ 解析：[解析] 实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 4.下列选项中，______不是取得土地的途径。 （分数：3.00） A.市场购买 B.征用集体用地√ C.征收集体用地 D.征收国有土地上房屋 解析： 5.在计算投资利息时，______项目不计算利息。 （分数：3.00） A.土地取得成本 B.建设成本 C.销售税费√ D.销售费用 解析： 6.利润率由大到小的顺序是______。 （分数：3.00） A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率 B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率 C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率 D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率√
解析：[解析] ① ② ③ 因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。 7.新开发的房地产不包括______。 （分数：3.00） A.新开发的土地 B.新开发的建筑物 C.新开发的构筑物√ D.新开发的房地 解析： 8.在求取建筑安装工程费时，______主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 （分数：3.00） A.分部分项法 B.工料测量法√ C.单位比较法 D.指数调整法 解析：[解析] 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 9.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧不包括______。 （分数：3.00） A.物质折旧 B.功能折旧 C.外部折旧 D.内部折旧√ 解析： 10.______是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。 （分数：3.00） A.功能缺乏折旧 B.功能落后折旧 C.功能过剩折旧√ D.功能不足折旧 解析： 11.某宗熟地的原生地取得费为540元/m 2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m 2和60元/m 2，贷款年利率为8%，这块地的面积是10000m 2。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为______元/m 2。 （分数：3.00） A.89.53 B.103.22 √ C.124.33 D.188.96
房地产估价理论与方法分类模拟题30
房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。
3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%
房地产估价理论与方法
《房地产估价理论与方法》公式总结 第三章房地产价格和价值 1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产 量+新开发量 2.最高买价≧成交价≧最低卖价 3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数 抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款 =未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法 定优先受偿款 再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。 4.房地价格=土地价格+建筑物价格 5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 第六章市场法及其应用 1.可比实例数量3≦可比实例数量≦10 2..5≦可比实例规模≦2 3.1公顷=10000平米=15亩 1亩=666.67平米 1平方英尺=0.09290304平米 1坪=3.30579平米 平米下的价格=公顷下的价格/10000 平米下的价格=亩下的价格/666.67 平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304 平米下的价格=坪下的价格/3.30579 4.交易情况修正（百分率法）的一般公式： 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 交易情况修正系数：1/（1±S%）或100/（100±S） 5.交易情况修正（差额法）的一般公式： 可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格 6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率） 正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率） 7.市场状况调整（百分率法）的一般公式： 可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格 市场状况调整系数：1±T% 或（100±T）/100 8.市场状况调整的价格指数法
自然资源学 第四章 资源评价原理与方法 讲义
第四章资源评价原理与方法 第一节资源评价的概念及其分类 一、资源评价的概念 1.资源评价：是根据资源类别、属性、形成原理和形成条件以及时空分布规律，从科学角度对其存在、数量、质量和可使用情况进行客观评述和估价。 2.自然资源评价：就是按照一定的评价原则或依据，对一个国家或地域的自然资源的数量、质量、地域组合、空间分布、开发利用、治理保护等进行定量或定性的评定和估价。 二、资源评价的分类 （一）资源评价分类方法 1.根据评价对象，自然资源评价可以区分为单项自然资源评价和自然资源综合评价。 2.根据评价侧重，自然资源又可以区分为以自然属性评价为主的自然资源质量评价和以经济属性评价为主的自然资源经济评价。 3.根据评价的特定目的，可分为自然资源开发利用评价、自然资源保护改造评价等。 （二）资源评价分类实例 1.土地资源评价分类：潜力评价、适宜性评价、经济评价 1）土地潜力评价 土地潜力评价（或称土地利用能力）评价，是指土地在用于农林牧业生产或其他用途方面的潜在生产能力。它主要是依据土地的自然特性及其对某种持久利用方式的适宜程度或限制程度，以及由此表现出来的潜在生产力所进行的土地质量等级之评定与划分，故它又被称为土地潜力分级。 由于土地潜在生产能力与光、温、水、土及其他自然因素有关，尤其是气候与土壤两者乃是影响土地生态系统能量流动、养
分循环的主要环境因子，所以是气候与土壤两者乃是影响土地生态系统能量流动、养分循环的主要环境因子，所以有以气候要素为主的潜力评价和以土壤要素为主的潜力评价以及将气候、土壤两者结合的潜力评价等三种。 2）土地适宜性评价 土地适宜性评价则针对一定的土地利用方式。土地利用方式的分类有不同的层次，高层类型如农业、林业、牧业、工业、交通、国防、城市、旅游等用地，底层类型如小麦、杉木、茶叶、果园、居住与机场等用地。土地适宜性评价就是根据一定的标准，确定土地对一定用途适宜与否以及适宜程度高低。根据土地适宜性评价分类中是否用量化的标准可将土地适宜性分为两类。 ①定性土地适宜性分类。 ②定量土地适宜性分类。 3）土地经济评价 土地经济评价是运用经济指标对土地质量进行评定，即对土地进行投入和产出分析，并由此来决定土地的适宜程度性类型及其适宜程度。其实质在于表现不同的自然条件与经济条件下，不同质量土地的生产耗费量与提供产品量的对比关系，或在相同投入量下取得不同产出量的经济指标。这种评价强调土地的经济属性，从土地利用的经济学方面来评价土地的质量。常用的土地经济评价方法有毛利分析与现金流量贴现分析等方法。 它与土地适宜性评价的差别是，既考虑土地的自然属性之差异，更着重研究在等量劳动耗费条件下，土地的产出效果。 第二节国土资源评价的目的与内容 一、评价目的 1、国土资源评价：针对特定的国土区域，根据资源类别，属性、
房地产估价师第估价理论第9讲第八章2019年新版10页
第八章成本法及其运用 一、本章所占分值（客观题） 说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为 6.7分。 二、重要考点 第一节成本法概述 【成本法的含义】 1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）（2009年试题） 答案：√见教材P269 2．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题） 答案：×见教材P269。 解析：应为估价时点。 【成本法估价需要具备的条件】 1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就
相应增高。（）（2008年试题） 答案：×见教材P271～272 解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（2010年试题） A．应采用客观成本而不是实际成本 B．应采用实际成本而不是客观成本 C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 答案：ACD 见教材P272 解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 3．在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题） A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值 D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值 答案：BE 见教材P272。
矿产资源评价的内容和方法
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 矿产资源评价的内容和方法 矿产资源评价是地质理论、资料收集和管理、评价方法、矿产品生产和技术经济条件之间联系的过程，它是矿产预测全部内容引伸和发展。矿产资源评价除了要在研究和认识地质规律的基础上用地质理论和可能的技术方法（物探、化探、数学地质）预先指出现在还没有发现，而将来可能或应当发现的矿产资源，并对它的质和量作出评价外，还要对它在当前和未来的社会政治环境中该产品的地位（开发利用和相对价值）作出估算。因此，矿产资源评价是一门综合性很强的实用地球学科，它涉及到地质、构造、岩石、矿物、矿床、地球化学、地球物理及实验地质学等基础地质学和地质制图、普查勘探方法、地球物理探矿、地球化学探矿、数学地质，计算机技术和卫星影象技术等方法地质学二大门类。由矿产资源和储量的定义可知：储量是勘察证实并被勘探工程揭露知道存在的矿体，矿产资源（系指潜在资源）是根据地质理论和可能的技术方法（勘探、物化探、数学地质等）推测可能存在的矿床所有的量。两者的根本差别决定了求取储量和资源量方法的根本差别。在已知区，矿产资源的定量评价已有一套成熟的方法，即根据揭穿矿体的工程所获得的矿体参数计算储量。因此，已知区的矿产资源定量评价方法及各种储量计算方法，不属于矿产资源定量评价的范围。矿产资源评价是对未知区的矿产资源量的预测评价。在未知区，地质人员得不到矿产资源量的计算参数，是通过以下途径间接地估算和评价未知区的矿产资源量：（1）在已知区建立矿产资源的定量评价模型。（2）寻找在地质构造格局上类似于已知区的未知区。（3）将已知区的矿产资源定量模型外推到未知区，从而估计出未知区的矿产资源数量。（4）按评价模型客观估计的结果进行地质解释，对未知区作出较为合理的评价。到目前为止所形成的全部矿产资源定量评价方法，都是基于这四点基本
房地产估价基本理论-价格形成法则(一)
房地产估价基本理论-价格形成法则(一) 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。 （一）供求法则成立的一般条件 回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件： 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 （二）房地产市场的供求特点
房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点： 1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。（三）房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点： 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序
B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案(最新版).doc
房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 （ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 本题答案： 2、多项选择题 以下选项中，（ ）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整 B.环境状况 C.建筑结构 D.配套设施状况 E.用途 本题答案： 3、判断题 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（ ） 本题答案： 4、单项选择题 理论上，房地产价格与利率因素呈（ ）相关。A.正 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
B.负 C.不 D.不确定 本题答案： 5、判断题 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（） 本题答案： 6、判断题 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。（） 本题答案： 7、判断题 从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。（） 本题答案： 8、判断题 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。（） 本题答案： 9、判断题 当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。（） 本题答案： 10、判断题 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。（） 本题答案： 11、判断题 一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因l本题答案： 15、单项选择题 对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依
资源与评价 化学 九年级
第四章生命之源——水 4.1我们的水资源 基础过关 一、填空题： 1．1/4 2. 17280 3..工业废水,农业污染,生活污水①②③④⑤ 二、选择题： 4. B 5.C 6.D 7.B 8.B 9. C 10.D 能力提升 一、填空及简答题： 1.A 水龙头上⑴农业采用喷灌 ,刷牙时采用口杯接水等。 2. ①提高人们节水意识②淡水资源短缺③水被污染④用水量增加 3. ③; 建拦污闸,处理污水,引入长江水冲洗都是暂时的方法,从长远利益来看,从根本 治理,堵塞污染源是最好的办法. 4.(1)刷牙、洗脸、洗衣物不使用长流水等 (2)生活用水应循环使用，如：不用自来 水洗车等 (3)人工降雨或开发地下水源等 5.选④处为厂址．远离居民区，刮西北风不污染居民区；处于河流下游，不污染水域； 距高速路近，便于运输。 4.2饮用水 基础过关 一、填空题: 1.可溶性 .不溶性 2.吸附,使悬浮物沉降;吸附(异味) 蒸馏 3.Ca、 Mg化合物；硬水；取雨水放在烧杯中，加入肥皂水 4.矿泉，杀菌 5.⑴过滤；玻璃棒；引流；防止液滴飞溅； ⑵滤纸没有紧贴漏斗内壁，使二者之间有空气存在。 ⑶滤纸破了或液面高于滤纸边缘 ⑷有，此水还含有可溶性杂质、蒸馏 二、选择题： 1. 6.C 7.C 8.B 9.C 10.C 能力提升 一、简答及填空题： 1.①使用硬水洗衣服，既浪费肥皂也洗不干净衣服； ②锅炉用水硬度高了十分危险，用锅炉内结垢后不仅浪费燃料，而且会使锅炉内局部过 热，引起管道变形或损坏，严重时可能引起爆炸。 2.⑴不溶性杂质 ⑵利用明矾溶于水生成胶状物吸附杂质，使杂质沉降达到净水目的 ⑶不溶性物质 ⑷不是蒸馏 3. ⑴蒸馏烧瓶冷凝管锥形瓶⑵蒸馏烧瓶冷凝管物理 ⑶锥形瓶⑷不行冷凝效果不好