【物业管理】物业企业财务管理基础

教学过程

前言：课程的授课安排

1、内容安排：

第一章物业企业财务管理概论；第二章物业企业财务管理的基础；

第三章会计的基本知识；第四章物业企业的筹资管理；

第五章物业企业的流动资金管理；第六章物业企业的投资管理；

第七章物业企业的成本费用管理；第八章物业企业营业收入和利润管理；

第九章物业企业财务分析。

2、考试安排

平时成绩：期末测试=6:4；期末统一安排考试。

平时成绩：出勤（30%）、课堂表现（30%）、课后作业（40%）。

第一章物业企业财务管理概论

物业管理：第二条本条例（《物业管理条例》）所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，

由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业企业服务内容：基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

（一）是常规性的公共服务，主要有以下几项：①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；

②房屋设备、设施的管理；③环境卫生的管理；④绿化管理；⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；⑥车辆道路管理；⑦公众代办性质的服务；

（二）是针对性的专项服务：①日常生活类；②商业服务类；③文化、教育、卫生、体育类；

④金融服务类；⑤经纪代理中介服务；⑥社会福利类；

（三）是委托性的特约服务：物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目和内容，采取灵活多样的运营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理和服务工作，且不断拓展其广度和深度。

一、物业企业财务管理概念

财务管理是有关资金的筹集、投放和分配的管理工作。是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生，组织财务活动、正确处理企业和各方面财务关系的一项经济管理工作，是企业管理的重要组成部分。

物业企业财务管理是物业管理企业有关资金的获得、有效运用和分配的管理工作。

1、财务活动（资金活动；财务活动的内容：筹资、投资、分配）；

2、财务关系（8个方面的关系）：投资者、债权人、受资者、债务人、（供货商、企业和客户）、政府、内部各单位、职工。

二、物业企业财务管理的特点

（一）共性：盈利作为物业管理企业的目标，表现为股东财富最大化或企业价值最大化目标，在运营过程中也要实行经济核算，要考虑成本最小、收益最大的运营方式，采取最佳的财务分配政策。

1、是一项综合性的价值管理工作：运用价值形式对运营活动实施管理；

2、和企业各方面具有广泛联系：一切涉及资金的收支活动，都和财务管理有关；

3、能迅速反应企业的运营状况。

（二）特性：有相对稳定的租金收入和有偿服务管理费收入。

三、财务管理的环节：工作步骤和一般工作程序

1、规划和预测；

2、财务决策；

3、财务预算；

4、财务分析

四、物业企业财务管理目标

1、概念

2、目标设置的注意事项

3、目标的几种代表性模式：利润、每股收益、企业价值最大化

4、利益冲突和协调：所有者和运营者、所有者和债权人

五、物业企业财务管理环境

1、经济环境：经济周期、经济发展水平和宏观经济政策；

2、法律环境：企业组织形式、公司治理和财务监控、税法；

3、金融环境：金融机构、金融工具、金融市场、利率。

第二章会计的基本知识

第一节会计的基本概念

财务管理和会计关系：财务管理和会计既有区别，又有联系。

（1）从存在的客观基础上见。会计的原始形态能够追溯到人类社会的早期，它存在的客观基础是时间节约规律，即用最小的劳动消耗，取得最大的劳动成果，是为有效地组织和管理生产服务的。财务管理，简称理财，其存在的客观基础是财务活动，它且非自有生产活动就存在，而是人类生产活动发展到商品货币经济条件下所进行的一种经济管理活动。也即是说，财务管理随着商品货币经济的产生而产生、发展而发展，且将随着商品货币经济的消亡而消亡。而会计，只要人类的生产活动存在就将一直存在。

（2）从对象上见。财务管理和会计有区别，根本原因就是俩者对象的不同。会计作为一个经济信息系统，它的处理对象是价值运动信息。财务管理的目的是根据价值运动规律，为企业带来尽可能大的收益，所以，其管理的对象就是价值运动自身。显然，价值运动不等同于价值运动信息。对象的区别，使得俩者所采取的方法有别，进而使俩者显示出不同的特征且必须加以区分开来。尽管不同学科能够研究同一事物，但对象仍有区别，或是事物运动的不同层次，或是事物运动的不同形式。

（3）从职能上见。会计最基本的职能是反映。会计通过一系列专门的方法，对价值运动所发生的信息进行加工、处理，如实反映企业的价值运动，使会计信息使用者能够对企业的生产运营活动有一个系统、全面和综合的了解，以帮助他们进行管理和决策。会计的另一职能是控制。控制职能主要是利用会计信息的反馈作用，通过使用信息的管理者间接实现的。管理者根据会计信息做出的决策，即影响经济活动的命令，这不能认为是会计的职能，而是管理的职能。因此，会计且不对价值运动进行直接管理，它也不具备管理所固有的职能。相比之下，财务管理是对企业的财务活动（价

值运动）直接进行管理，因而它具有一般管理所固有的职能，即计划、组织、指挥、协调和控制。

财务管理和会计的联系。财务管理和会计虽然是俩个不同的事物、俩个不同的学科，但它们之间却有着密切的联系。那就是财务管理离不开由会计提供的财务信息，而会计则要密切跟踪财务活动，捕捉有关资金运动的信息，反转来为财务管理服务。也就是说，财务管理是进行有关资金筹集供应和运用的意向决定，而会计是为这种意向决定提供情报的。这里所说的提供情报，也就是提供价值运动信息。正是价值运动信息，将俩者联系起来。财务部门筹集资金，运用资金，以及对盈利的分配，都会反映到会计部门。所以，起媒介作用的是价值运动信息。

作为俩个且列的经济范畴，财务和会计在性质、地位、范围和运动规律上是有明显的区别。

1.在性质上的差别：财务的性质是本金投入收益活动，会计的性质是价值信息系统。

2.在地位上的差别：财务是实体，会计是附体。在经济组织内部，财务处于主导地位，生产、技术、营销、劳动等项管理都要围绕利润最大化和本金扩张的财务目标去进行；会计处于基础性地位，通过提供财务信息为财务管理和其他各项管理服务。

3.在涉及范围上的差别：财务活动的范围涵盖本金投入和收益的全过程，包括筹资、投资、耗资、收入、分配等经济内容；会计的范围涵盖信息系统的全过成，包括会计信息的输入、储存、转换、输出、控制、反馈等内容。

4.在运动规律上的差别：财务活动的规律性表现为本金运动和基金运动相结合、本金运动和物资运动相结合、本金运动内部的综合平衡、本金运动的连续性和且存性等；会计活动的规律性表现为会计信息运动和财务实体运动、财务信息运动内部的协调平衡、信息输入和输出相结合等。

一、会计概念及其特点

会计是以货币为主要计量单位，运用专门的方法，对企业、事业和机关等单位的资金运动（或