成都青秀未遮山项目个案分析20170912
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绿地威廉公馆个案分析
绿地威廉公馆个案分析
项目名称 位置
所属板块 开发商
物管公司 代理公司 占地面积 建筑面积 物业类型 建筑类别
容积率 绿化率 总户数 车位配比 交房标准 楼栋
楼层
梯户比
面积区间
预计售价
绿地威廉公馆 武侯区外双楠武侯大道文昌段51号
金花 成都武侯腾飞置业有限公司
长城物业 自销 30亩
6.7万㎡ 住宅、商业
户型分析
A3户型 115平米（竖） 改造后：126㎡
优势： 1.动静分区合理； 2.L型厨房紧连餐厅； 3.主卧带有卫浴衣帽间； 劣势： 1.客厅阳台与次卧共用，隐私性较差； 2.餐厅使用空间小，挨着厨房门；
户型分析
A4户型 115㎡（横） 改造后：133㎡ 优势： 1. 户型方正，阔尺横厅； 2. L型厨房紧连餐厅；
商场：千盛百货、大悦城、奥特莱斯、欧尚西南旗舰店、金花新天地、红星国际 医院：武侯区第三人民医院 公园：映月公园、簇锦公园、江安河生态公园
威廉公馆
项目整体规划
整体规划：整盘以100-115㎡户型为主，园林打造较常规；项目打造G-LIFE服务体 系：G+童趣、G+养老、G+乐活、G+小厨、G+客栈、G+易修6大贴心服务。
小高层 2.4 35%
383户 484个 精装 3栋（共7个单元）
15F
2T4
100-130㎡
13000-15000元/㎡
基础经济指标
教育：区域教育配套相对完善，规划有中小学。
幼儿园：新苗幼儿园、新苗阳光幼儿园、乖娃娃幼儿园 小学：武侯实验中学附属小学、成都市簇桥小学校、成都市启明学校 中学：武侯实验中学、成都市金花桥实验中学
115㎡（横） 115㎡（竖）
项目名称 位置
所属板块 开发商
物管公司 代理公司 占地面积 建筑面积 物业类型 建筑类别
容积率 绿化率 总户数 车位配比 交房标准 楼栋
楼层
梯户比
面积区间
预计售价
绿地威廉公馆 武侯区外双楠武侯大道文昌段51号
金花 成都武侯腾飞置业有限公司
长城物业 自销 30亩
6.7万㎡ 住宅、商业
户型分析
A3户型 115平米（竖） 改造后：126㎡
优势： 1.动静分区合理； 2.L型厨房紧连餐厅； 3.主卧带有卫浴衣帽间； 劣势： 1.客厅阳台与次卧共用，隐私性较差； 2.餐厅使用空间小，挨着厨房门；
户型分析
A4户型 115㎡（横） 改造后：133㎡ 优势： 1. 户型方正，阔尺横厅； 2. L型厨房紧连餐厅；
商场：千盛百货、大悦城、奥特莱斯、欧尚西南旗舰店、金花新天地、红星国际 医院：武侯区第三人民医院 公园：映月公园、簇锦公园、江安河生态公园
威廉公馆
项目整体规划
整体规划：整盘以100-115㎡户型为主，园林打造较常规；项目打造G-LIFE服务体 系：G+童趣、G+养老、G+乐活、G+小厨、G+客栈、G+易修6大贴心服务。
小高层 2.4 35%
383户 484个 精装 3栋（共7个单元）
15F
2T4
100-130㎡
13000-15000元/㎡
基础经济指标
教育：区域教育配套相对完善，规划有中小学。
幼儿园：新苗幼儿园、新苗阳光幼儿园、乖娃娃幼儿园 小学：武侯实验中学附属小学、成都市簇桥小学校、成都市启明学校 中学：武侯实验中学、成都市金花桥实验中学
115㎡（横） 115㎡（竖）
宸光和悦个案分析
【小结】
高层面积99/122㎡，均价17800元/㎡，总价168-215万元，改善型产品，市场对价格接 受度高
叠拼面积163-338㎡，均价19916元/㎡，总价400-690万元，室内赠送率9-29% 下叠、中叠赠送一层私人庭院，（小花园40-50㎡，大花园70-80㎡），上叠赠送约99㎡
99㎡/三室两厅两卫
居住功能性强
1、竖厅设计，透光性较弱 2、户型方正，动线合理 3、入户玄关进深约1.9m，面积浪费 4、室内墙体为实体墙，改造空间小
122㎡/四室两厅两卫
户型尺度感强
1、南北通透，通透性高 2、约7.3m横厅开间设计，透光性强，阔景阳台约6.4m*1.7m 3、主卧带约2.4m宽步入式衣帽间，储物空间充足 4、动静分区，干湿分区 5、设计合理，空间感强
计入产权面积
户型劣势： 1、中叠私家庭院位于下叠一层，降低了下叠业主居家私密性 2、下叠负一层面积约88㎡，总价约150万，透光性及通透性较差， 影响居住舒适度
【新推售产品】-高层
本批次推售1号地块8#高层，124套，均价17800元/㎡，面积段99/122㎡
推售1号地块8#，共计房源124套，面积段：99/122㎡，32F，梯户2T4； 均价：17800元/㎡，精装标准：3099元/㎡，物业费： 3.5元/㎡/月。
宸光和悦个案分析
【项目土地信息】
地块紧邻广都地铁口，由保利、万科、龙湖联合分四个地块打造，楼面价8200元/㎡
项目占地93.4亩，容积率2.65，规划为住宅兼商业用地，商业占比44%。
时间 2017/10/19
宗地编号
宗地位置
净用地面积
GX201712(211/251）
高新区中和街道 劲松社区三、四
2017成都中德麓府项目个案分析
户型劣势
主卫和衣帽间采光差； 户型不规则； 过道面积浪费。
项 目
户型解析
• 建筑面积:106㎡，实得面积:122㎡，3室2厅2卫
户型优势
户型功能布局合理、动静分区； 水线集中； 直面中庭。
户型劣势
过道存在一定面积的浪费 户型不规则； 主卫采光差，易潮湿。
项 目
0
0
0
项目特点
区域内热销楼盘 产品偏改善 英伦系风格
项 目
土地概况-
本案
土地指标 占地面积：327.08(亩) 可建面积：218053.34(万㎡) 容积率：3 建筑密度：商业：≤40%，二类住
宅：≤30% 建筑高度：建筑物制高点满足机
场航空限高要求
项 目
项目四至-
合计
套数
31 31 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
392
占比（%）
8% 8% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6%
100%
销售套数
30 30 30 29 30 28 29 28 30 29 28 20 26
110-130 1286 7977 1313 27
中德英伦 联邦
130-150 150-170 170-200
582 310 45
7473 8889 8168
592 330 49
10 18 4
200-250 7
8988
8
1
250-300 0
0
0
0
300-400 0
0
0
0
400-500 0
主卫和衣帽间采光差； 户型不规则； 过道面积浪费。
项 目
户型解析
• 建筑面积:106㎡，实得面积:122㎡，3室2厅2卫
户型优势
户型功能布局合理、动静分区； 水线集中； 直面中庭。
户型劣势
过道存在一定面积的浪费 户型不规则； 主卫采光差，易潮湿。
项 目
0
0
0
项目特点
区域内热销楼盘 产品偏改善 英伦系风格
项 目
土地概况-
本案
土地指标 占地面积：327.08(亩) 可建面积：218053.34(万㎡) 容积率：3 建筑密度：商业：≤40%，二类住
宅：≤30% 建筑高度：建筑物制高点满足机
场航空限高要求
项 目
项目四至-
合计
套数
31 31 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
392
占比（%）
8% 8% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6%
100%
销售套数
30 30 30 29 30 28 29 28 30 29 28 20 26
110-130 1286 7977 1313 27
中德英伦 联邦
130-150 150-170 170-200
582 310 45
7473 8889 8168
592 330 49
10 18 4
200-250 7
8988
8
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250-300 0
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300-400 0
0
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400-500 0
某别墅项目策划方案
316亩
国一·澳乡
北京国一集团
龙泉
600亩
锦绣森林
华新国际
温江
500亩
（二）成都别墅的区域分布情况
• 成都别墅市场已经形成了三大别墅区
90年代初，成都出现了第一个别墅项目（锦绣花 园）后，在很长的一段时间里，虽然出现了大量的别 墅项目，但几乎都是零落地分布在各个地方，这使别 墅在每个板块中都有鹤立鸡群的感觉。人以类聚，物 以群分。随着经济的不断发展，越来越多的成功人士 在要求拥有尊贵品质生活的同时，还渴望形成与其相 对应的富人区的出现。而真正的富人区不再表现为单 一的别墅项目，而是规模化的别墅区的出现。
未来的牧马山将是成都的“深圳”，吸引高新技术和技术密 集型企业，成为成都市的保税区。未来的牧马山将是成都乃至四 川省的信息市场、咨询市场、劳动市场、人才市场、金融市场、
股票市场、生产市场、科技市场。
项目的SWOT分析
• 优势：
项目区域自然景观优越，这是建别墅最重要的资源之 一； 项目处于成都第一个真正意义上的纯别墅社区； 交通极为便利，到市中心只需25分钟的车程； 项目第一次提出自由、自我、自然的设计理念 项目的容积率和绿化率比周边项目低，小区的均好性 较好；
2004年已开盘和准备开盘的部分代表项目
项目名称
开发公司
地址
规模（亩）
麓山国际社区
天泉·聚龙 维也纳森林别墅
万华房产 中铁二局 森宇集团
华阳
总占地4000亩，
（人南沿线尽头）
一期800亩将开 盘
龙泉
总占地2000亩， 二期960亩
牧马山
600亩
流水山庄
大行宏业
浣花风景区
100多亩
高山流水
城郊绿地生态效益分析及对策——以南宁青秀山风景区为例
为 城 郊 绿 地 的青 秀 山 拥 有 １ ． ｍ 的 开 发 面 积 ， ９ ４ｋ 现 已 建 成 ８ ６ｋ 的 生 态 植 物 园 。 除 植 物 园 以 外 ． ｍ
目前 国 内外 关 于 生 态 效 益 的应 用 研 究 已有 较 大 进 展 。在 国 外 ， 德 国 １ 如 ９世 纪 就 有 森 林 浴 、 美
了一定 的 负面 影 响 ， 加 大 环 境 保 护 的宣 传 教 育 力度 ， 断 提 高 人们 的环 保 意识 。 要 不
［ 关键词 ］ 青秀 山； 郊绿地 ； 城 生态效益
［ 中图分类号 ］Ｔ ９５ １ Ｕ ８ ．３ ［ 文献标识码 ］Ａ ［ 文章编号 ］１７ ８ １ （ＯＯ Ｏ ０３ —０ ６ ３— ３ ４ ２ Ｌ ） ５— ０ ８ ４ 于 这 条 河 流 。旅 游 区 的 西 面 与 该 市 的 住 宅 区 （ 包 括 军营 ） 连 ， 东 面毗 邻 农 田 ， 边 以城 市 开发 相 其 北 区 为 界 ， 要 是 学 校 、 动 场 和 一 个 体 育 中 心 。作 主 运
程 秋 华
（ 钦州学院 环境与经济学系 ，广西 钦州 ５ ５０ ） ３ ００
［ 摘
要 ］ 南宁青秀 山风景 区是城市绿地系统建设 的重要 组成部分 ， 对市 区空气清 洁、 环境 改善、 高环 提
境 质量等起着重要 的作用。青秀 山风景 区作为人工建筑 与 自然环境 相结合 的产 物， 区项 目建 设对环境造 成 景
设 及 人 为 的 干 扰 与 破 坏 ， 前 原 生 植 被 已 丧 失 殆 目
东 南 风 ， 季 为 东 北 风 ， 秀 山 风 景 旅 游 区恰 好 位 秋 青 于 南 宁 市 东 南 部 的 上 风 向 ， 上 大 面 积 的 树 木 为 山
目前 国 内外 关 于 生 态 效 益 的应 用 研 究 已有 较 大 进 展 。在 国 外 ， 德 国 １ 如 ９世 纪 就 有 森 林 浴 、 美
了一定 的 负面 影 响 ， 加 大 环 境 保 护 的宣 传 教 育 力度 ， 断 提 高 人们 的环 保 意识 。 要 不
［ 关键词 ］ 青秀 山； 郊绿地 ； 城 生态效益
［ 中图分类号 ］Ｔ ９５ １ Ｕ ８ ．３ ［ 文献标识码 ］Ａ ［ 文章编号 ］１７ ８ １ （ＯＯ Ｏ ０３ —０ ６ ３— ３ ４ ２ Ｌ ） ５— ０ ８ ４ 于 这 条 河 流 。旅 游 区 的 西 面 与 该 市 的 住 宅 区 （ 包 括 军营 ） 连 ， 东 面毗 邻 农 田 ， 边 以城 市 开发 相 其 北 区 为 界 ， 要 是 学 校 、 动 场 和 一 个 体 育 中 心 。作 主 运
程 秋 华
（ 钦州学院 环境与经济学系 ，广西 钦州 ５ ５０ ） ３ ００
［ 摘
要 ］ 南宁青秀 山风景 区是城市绿地系统建设 的重要 组成部分 ， 对市 区空气清 洁、 环境 改善、 高环 提
境 质量等起着重要 的作用。青秀 山风景 区作为人工建筑 与 自然环境 相结合 的产 物， 区项 目建 设对环境造 成 景
设 及 人 为 的 干 扰 与 破 坏 ， 前 原 生 植 被 已 丧 失 殆 目
东 南 风 ， 季 为 东 北 风 ， 秀 山 风 景 旅 游 区恰 好 位 秋 青 于 南 宁 市 东 南 部 的 上 风 向 ， 上 大 面 积 的 树 木 为 山
成都麓湖项目个案解析
门户区
酒店、购物中心、超市、 文化综合体、娱乐业
中央门廊区
酒店、综合体、写字楼 创意中心水岸商业配套
社区 商业中心
门户区
社区 商业中心
水 镇
旅
游
商
社区 商业中心
业 区
社区 商业中心
中央 门廊区
社区 商业中心
社区 商业中心
社区 商业中心
社区 商业中心
案例01 麓湖生态城
产品分布：项目住宅产品依据不同建筑形态及区域进行多组团的划分，高层和低密产品整体各八个组团。2016年，高层三个组 团、低密四个组团新品主力在售，主要为别墅、高层和洋房产品。2016年9月25日，麓湖推出高层轻奢产品水晶溪岸和琥珀瀛 洲洋房产品合计399套，开盘当天几近全部售罄，去化高达99%。
独栋、联排、高层 2011年5月
麓湖生态城
开发商 规划建筑面积
景观用地 物业公司 销售均价
成都万华投资集团有限公司 约1200万㎡ 5000亩
成都麓山物业管理有限公司 高层：21000-23000元/㎡，联排：26500-27500元/㎡
麓湖生态城
麓湖鸟瞰效果图
案例01 麓湖生态城
项目规划：麓湖生态城位于天府大道两侧，依托数千亩公园湖泊进行打造。项目占地11平方公里，规划为集高端居住、产业及休 闲娱乐配套为一体的国际化新城。
3
942.42
商兼住
60
2.00
65969.4
70
525
2009-0630
4
997.34
商兼住
60
2.00
69813.8
70
525
2009-0701
5
792.34
成都东源晴天见项目个案分析20170912
2.4项目解析 -｢户型分析｣
建筑面积:108㎡，实得121㎡，4室2厅2卫
户型优势
1.该户型临近森湖山庄内部道路，较安静；
2.横厅设计，临中庭景观，景观度好； 3.四房设计，功能性强； 4.主卧开间3.5m，舒适性较好。 户型劣势 1.该房型朝向为西北，受冬夏两季湿冷和西晒影响，居住舒适性 2.房间4仅为多功能配套无居住属性； 3.次卫无采光，为暗房设计。 不强；
2环
3环
凯德广场 魅力城店
地铁9号线
洪河大道
航 天 立 交
商业配套
附近无大型商业配套，基本为城乡结合。距绿地468约2 公里、距凯德广场魅力城店约2.9公里。
本案
绿地 468
教育配套（2KM以内） 幼儿园：盼盼幼
儿园、大风车幼儿园； 小学：龙泉驿九小、 龙泉驿12小学； 中学：陵川中学、洪河中学 ； 大学：四川师范大学东校区、成都文理学 院。
单体 模型
单体 模型
前 台
童梦童享 展示区
儿童示 范区
正门入口
推广灯箱
政策展板公示
21
3.1营销解析-｢ 示范区包装-户外导视｣
项目围挡：
高度：5米（常规） 推广表现： • 交通：东三环 双地铁（地铁2号线洪河站，地铁9 号线
在建） • • 商业： 伊藤亚洲旗舰店（绿地468） 定位语：东三环·家庭成功者社区
老校区及安置小区 （北侧）规划道路
SOHO
共计房源：784套 面积段： 24-40㎡（4T28） 销售状态 ：蓄客中，暂未推售 （预计8月推售） 四 川 师 范 大 学 东 校 区 （ 西 侧 ） 洪 河 大 道 自带幼儿园
③ ②
④
⑤
纵向110m
青秀未遮山个案解析
推广诉求
以一座城 影响一座城
营销推广
线上 以常规户外媒体推广为主，包电梯轿厢、公交站台、出租车站台等，停车场灯箱、道 闸等重点强调开发商品牌
线下 以置业顾地缘性派单为主，由于处于前期很多信息无法释放，故未启用其他线下渠道。
营销活动
青秀未遮山项目于12月24日正式对外开放 同期开展了“15分钟决战红星路”活动，以真人实驾的形式向购房者介绍了项目周边的配套 现场办理VIP卡可以免费抽取苹果电脑、购物卡等、VIP不享受开盘优惠 到访客户主要以周边地缘性客户及开发商VIP客户
地铁：距在建7号线东区医院300m，八里小区 站400m。 公交：7、71、36、146、537等5
条公交线路。
成都地铁线路及项目相对位置示意图
驷马桥站
铁 八里小区路 站
规划道路（桃蹊路北沿线）
东区医院站
教育配套
教育资源丰富，知名小学、中学围绕；建设路商圈配套齐全，发展成熟；医疗、市政资源 能满足日常生活需要。
2600 预计17年5月开盘
18F-30F 79㎡-158㎡
2T3/2T4 3
-
二期蓄客中
总平图
青秀未遮山
永立星城都
三
高
期
层
洋 房
高 层
二 期
洋 房
高 层 一 期
1、一期以刚需客户为主，打造走量 型产品， 快速收回前期投入； 2、二期、三期以改善型客户为主， 打造利润 型产品，提升利润空间
1、项目分三块地打造； 2、一期住宅已经售罄，二期主要以住宅为主
一，简称“成局”，管理3个省（直辖市）（四川省、贵州省、重庆市）、2个地级市（自 治州）（云南省昭通市、湖北省恩施土家族苗族自治州）国家铁路干线、国家铁路支线以 及合资铁路，1952年7月1日正式成立。
成功的项目管理案例_项目管理案例分析
成功的项目管理案例_项目管理案例分析项项目集成管理又称为项目整体管理、综合管理，是项目管理中的一项综合性和全局性的管理职能，是针对项目各专项管理的综合协调所开展的一项系统性的管理工作。
以下是店铺为大家整理的关于成功的项目管理案例，欢迎阅读!成功的项目管理案例1我们公司承揽的沈阳棋盘山滑雪场项目管理任务，不仅工程有很强的独特性，而且项目蕴含的风险很大，是我第一次作为项目经理承担的任务。
该项目建设内容包括：新建一条雪道长550m，宽20m;加长雪道一条;迁移一条雪道;原计划投资总额为800万元。
其中的新雪道建设工程又包括：挡土墙、停车场、道路、树木移植、土方工程、雪道平台砌筑、排水管道埋设、造雪供水管线及供电电缆敷设，上下栈房等项目。
从项目组成内容就可以看出其特点：子项庞杂、涉及专业面广、周期长短不一、临时性强，这些因素决定了我们的项目管理工作难度很大，但是我们团队利用已掌握的项目管理知识和技术克服各种困难成功地完成了这项工作，总结其成功经验有如下几点：一、严格控制项目范围化解其中风险由于这个项目属于旅游行业，原立项内容严重缺项且笼统，导致工程开工后项目范围蔓延严重，有关单位要求增追加投资到1200万元，我们项目管理方受出资方开发区管委会政府委托，严格把关：通过对项目目标的分解建立了工作分解结构WBS、编制了WBS词典，向开发区管委会呈报了《关于调整冰雪大世界改造项目内容的报告》进一步明确了该项目范围，以上文件上报后得到了管委会的批复，调整后的项目名称为“冰雪大世界改造项目”，我们根据批复文件形成了项目范围基准，从而避免“三超”带来的风险。
二、科学合理进行采购低风险发生的可能性为了控制项目投资风险我们聘请专家采用类比估算方法进行成本估算，调整后的投资额为784万元并经过管委会批准成为成本控制基准。
针对该项目的特点我们项目的总投资进行了分解、分标段确定标底，我们项目管理部筹划组建了招标工作小组，由开发区财政局统一领导，成员由建设单位、项目管理部、评标专家组成，项目管理部协助业主进行了工程量清单的编制、审核招标文件工作。
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议109PPT
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。
o 采取跌落式的布局 o 多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化 o 富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念 o 浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目
景观规划：原滩式河景传世豪宅
其中南区一期别墅100户，电梯700余户 配套设施：社区配套有6000 ㎡经营性会所
(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)， 1200 ㎡大型超市（百货、净菜市场），社 区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个 篮球场，2个游泳池
总价：联排300-400万，双拼440-550万， 电梯7000—11000元/平米
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
目标客户群：
年龄：30-45岁 阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客 收入水平：年收入100万以上 购买因素：环境、品质 区域来源：外省30—40％，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60％，以城西和城南为主
绿地率：68% 配套设施：会所、篮球场、网球场、
健身房、7200㎡的独立商铺、休闲 商业街 均价：联排14000-20000元，叠拼 8000-12000元，高层6000-7000 交房标准：清水房 分期开发策略：现在是一期的蓄水 期，后续不明
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
总体规划：
o 核心规划理念：中国叠水风景的高档住宅社区 o 社区建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河滩园林景观元
素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向 江安河开放的状态。 o “分而不散，围而不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。 o 中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自然之上的精致生活。 o 建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区
建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。
o 采取跌落式的布局 o 多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化 o 富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念 o 浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目
景观规划：原滩式河景传世豪宅
其中南区一期别墅100户，电梯700余户 配套设施：社区配套有6000 ㎡经营性会所
(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)， 1200 ㎡大型超市（百货、净菜市场），社 区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个 篮球场，2个游泳池
总价：联排300-400万，双拼440-550万， 电梯7000—11000元/平米
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
目标客户群：
年龄：30-45岁 阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客 收入水平：年收入100万以上 购买因素：环境、品质 区域来源：外省30—40％，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60％，以城西和城南为主
绿地率：68% 配套设施：会所、篮球场、网球场、
健身房、7200㎡的独立商铺、休闲 商业街 均价：联排14000-20000元，叠拼 8000-12000元，高层6000-7000 交房标准：清水房 分期开发策略：现在是一期的蓄水 期，后续不明
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
总体规划：
o 核心规划理念：中国叠水风景的高档住宅社区 o 社区建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河滩园林景观元
素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向 江安河开放的状态。 o “分而不散，围而不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。 o 中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自然之上的精致生活。 o 建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区
XX0914逸翠庄园万科城贝蒙天地个案分析
园
•高尔夫
•常青藤
•清河湾
XX0914逸翠庄园万科城贝蒙天地个案分析
逸翠庄园基础指标
地理位置
北部新区湖云 街金渝大道
占地面积
（万方）
45
总建筑面积 （万方）
容积率
绿化率
学习改变命运,知 识创造未来
43 1.02 35%
XX0914逸翠庄园万科城贝蒙天地个案分析
逸翠庄园项目规划
项目一共分为四期开发，一期为双拼别 墅， 二期为联排别墅，均已交房； 目前在售三期为叠拼别墅，四期规划别 墅，还未入市。
•赠送面积
万科城产品分析 D户型
建筑面积
数值 赠送率
地上计容面积
160 ——
实得面积
302 ——
D户型
花园 11 7%
露台 30 19%
赠送面积 地下室 70 44%
挑高 30 19%
合计 142 75%
•17.
•70 ㎡
6㎡
•30 ㎡
•23.
6㎡
•负一楼
学习改变命运,知 识创造未来
•二楼 •一楼
•赠送面积
万科城产品分析 B户型
建筑面积
数值 赠送率
计容面积
138 ——
实得面积
392 ——
•151 ㎡
B户型
花园 84 61%
露台
•26.9 ㎡
赠送面积 地下室 147 107%
挑高 23 17%
合计 254 179%
•负一楼
学习改变命运,知 识创造未来
•一楼
•80 ㎡
XX0914逸翠庄园万科城贝蒙天地个案分析
54
90%
学习改变命运,知 识创造未来
【精】蔚蓝卡地亚别墅个案分析
三期：纯独栋
四期：叠拼 2万㎡湖泊
➢该方案充分利用位置、36米高差浅 丘地形地貌首先做到了高端别墅需要 的神秘、隐秘、隐私，让安全与宁静、 尊贵完美结合； ➢该方案让建筑与园林景观、地势充 分融合，具有很好的和谐美；
➢园林设计亮点包括利用原生坡地资 源营造的近40000㎡浅丘护宅林、流 经护宅林的天然河流府河支流以及在 项目低谷地貌处打造的约20000㎡蓝 湖； ➢项目山地会所约10000㎡，提供服 务设施包括运动、书吧、羽毛球馆、 雪茄-红酒体验馆、娱乐休闲、商务会 谈等，如游泳池、瑜伽馆、SPA馆、 咖啡厅、私家影院、会议室等。
Part.3 在售产品介绍
在售产品情况
该项目属于尾盘，一期、二期、三期产品已售罄，目前仅余四期10多套叠拼现房 在售，户型为B1、B3，价格区间为600-1000W，1000W左右为临湖产品。
二期：
8+1F叠拼+联
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
排+双拼+独栋
一期： 联排+双拼
已售罄
已售罄
四期：叠拼
10余套现
房在售
三期：纯独栋
二层
2F：中庭休息厅、书房、客卧房、客 卧卫生间、主卧房、主卧衣帽间、主 卧卫生间、次卧房、次卧卫生间、客 用卫生间。
五室三厅五卫
B3 总面积约425㎡ 均价1.2w-1.6w
优势： 1、户型方正，前后双花园设置； 2、卧室均带卫生间； 3、干湿动静分区明显，一层为活动区，二三层为起居区； 4、3层整层为主人起居区，私密感得到较好保证。
劣势： 1、过道浪费面积较多； 2、一层未设老人房，老人生活不便； 3、水线过长。
一层
1F：入户花园、西餐厅、中 餐厅、客厅、厨房、天井花 园、保姆房及卫生间、设备 房、景观露台、景观阳台。
麓湖生态城个案分析
联排、高层
1.15
联排、叠拼
0.9
联排
1.2
独栋、双拼、联排、叠拼、小高层、高层
基础 5、项目整体车位比分析
本项目停车位以地下停车场为主，主要分布在商业、高层、小高层、洋房地下停车区域， 地上车位主要分布在会所停车区，目前车位总量暂不确定，车位比为1：2。
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山 海昌天澜 和贵南山上
高密产品中，洋房占比16%，小高层占比12%，中高层占比47%，高层占比27%，130-250户型为
低密产品主力户型
基础
3、项目整体户型配比
建筑形态 面积段 独栋别墅 250-300 300-400 400-500 500以上 双拼别墅 500以上 联排别墅 300-400 500以上 合计：
总套数
100% 开盘去化80%，月均去化70套左右
湿地公园/临湖区域
51套 0
7楼以下全架空（4-6层打造空中会所，1-3层打造入户大堂）游艇入户大堂13米，普通大堂6米
游艇入户大堂13米，普通大堂6米 本批次主要面对麓山国际业主，几乎未在市面上推广销售
基础 10、高密组团—二期：琉璃西岸
建筑形态 楼层
精装/清水 主力户型 均价（元/㎡）
套数 推售时间
梯户比 剩余货量
去化率 月均去化
区位
大堂
琉璃西岸
130-190 11000-13000
96套
2梯3户 0
高层 30层 清水
2013年6月底
100% 105套左右 湿地公园/临湖区域
70-90 7000-9000
15套
2梯2户 0
7楼以下全架空（4-6层打造空中会所，1-3层打造入户大堂）游艇入户大堂13米，普通大堂6米
问题楼盘化解中有关人员不认真履行职责,推诿扯皮被查处典型案例
问题楼盘化解中有关人员不认真履行职责,推诿扯皮被查处典型案例近年来，我国房地产市场中出现了一批问题楼盘，这些楼盘往往由于相关人员不认真履行职责、推诿扯皮等原因，导致了楼盘质量、售后服务等方面的问题，严重影响了购房者的权益。
针对这一现象，有关部门加大了查处力度，现将一批典型案例进行分析。
一、问题楼盘的背景及影响问题楼盘的出现，很大程度上是由于部分开发商追求短期利益，忽视楼盘质量和后期服务。
这些楼盘往往存在严重的安全隐患，如施工质量不合格、配套设施不完善等，给购房者带来了严重的经济损失和心理压力。
此外，问题楼盘还影响了整个房地产市场的稳定，损害了政府公信力，不利于构建社会主义和谐社会。
二、相关人员不认真履行职责的表现1.开发商：在楼盘建设过程中，不严格按照国家标准进行施工，为节省成本使用劣质材料，甚至虚构配套设施，误导购房者。
2.政府部门：监管不力，对开发商的违规行为未能及时发现和制止，导致问题楼盘不断恶化。
3.从业人员：个别从业人员素质低下，以权谋私，泄露内部信息，助长问题楼盘的生长。
三、推诿扯皮典型案例分析案例1：某城市一楼盘因质量问题被投诉，开发商与政府部门相互推诿，迟迟无法解决问题。
在舆论压力下，有关部门才对问题楼盘进行查处，并对相关责任人进行问责。
案例2：某地一楼盘业主反映购房合同中的配套设施未兑现，开发商与政府部门互相推诿，导致业主权益受损。
经过投诉，有关部门对开发商进行处罚，并要求限期整改。
四、查处措施及整改结果针对问题楼盘及不负责任的相关人员，政府部门采取了以下措施：1.对问题楼盘进行停产整顿，确保购房者权益得到保障。
2.对涉及的开发商进行罚款、吊销资质等处罚，限制其在房地产市场的发展。
3.对政府部门责任人进行问责，加强内部监管，确保政策落到实处。
4.加强对问题楼盘的整改力度，确保购房者在购房过程中享受到应有的权益。
五、如何避免类似问题的发生1.提高开发商的准入门槛，加强资质审核，确保开发商具备开发能力。
成都麓山国际社区高尔夫别墅项目案例分析_60PPT
2010年：
麓山别墅·长岛：独栋，一、二批次68席已售罄，占地666667㎡,建面500000㎡，面积区间400-700㎡
麓山别墅·黑檀庄园：独栋，已售罄，共26席，面积区间600-715㎡
麓山别墅·悦林湖：独栋，共47席，面积区间410-490㎡
麓山别墅·圣安德鲁：双院别墅，面积区间293-383㎡
麓山别墅·悦林湖：除了可临双湖而居，还被四面的高
尔夫球道环绕，能透过玻窗看到无限的碧野，大部分别墅
的花园面积都在300平米以上 。面积410-500㎡ ，清水
房800万/套起，带装修1200-1800万/套。
麓镇·茵特拉肯二期豪宅： 28-30高层、9-11小高层的
豪宅突出景观资源深度配置，朝东20公里外可见龙泉山脉， 可看4300余亩高尔夫社区的景观 ，大部分住宅依傍 20000余平米的中心湖泊系出名门基因，品质前所未有。
2007年： 麓山别墅·叠溪谷：独栋，共88席，面积区间204-287㎡ 麓镇·帕萨迪纳：景观洋房，面积区间85-160㎡
推售分析--推售历史
2008年： 麓山别墅·香溪堤：独栋，共93席，面积区间343-468㎡ 麓镇·茵特拉肯一期：豪宅，面积区间170-310㎡
2009年： 麓山别墅·黑钻山庄： 独栋，共66席，面积区间570-715㎡ 麓山别墅·翠云岭: 独栋，共109席，面积区间300-380㎡ 麓山别墅·黑鹰庄园: 独栋，共38席，面积区间400-700㎡ 麓山别墅·香怡林：独栋，占地约6万㎡，共130席，面积区间300-390㎡ 麓山别墅·碧湖岸：独栋，占地60697㎡，总建面6万㎡，共130席，面积区间360-480㎡ 麓镇·圣芭芭拉：叠拼，占地53360㎡，总建面4万㎡，180户，面积区间192-420㎡
麓山别墅·长岛：独栋，一、二批次68席已售罄，占地666667㎡,建面500000㎡，面积区间400-700㎡
麓山别墅·黑檀庄园：独栋，已售罄，共26席，面积区间600-715㎡
麓山别墅·悦林湖：独栋，共47席，面积区间410-490㎡
麓山别墅·圣安德鲁：双院别墅，面积区间293-383㎡
麓山别墅·悦林湖：除了可临双湖而居，还被四面的高
尔夫球道环绕，能透过玻窗看到无限的碧野，大部分别墅
的花园面积都在300平米以上 。面积410-500㎡ ，清水
房800万/套起，带装修1200-1800万/套。
麓镇·茵特拉肯二期豪宅： 28-30高层、9-11小高层的
豪宅突出景观资源深度配置，朝东20公里外可见龙泉山脉， 可看4300余亩高尔夫社区的景观 ，大部分住宅依傍 20000余平米的中心湖泊系出名门基因，品质前所未有。
2007年： 麓山别墅·叠溪谷：独栋，共88席，面积区间204-287㎡ 麓镇·帕萨迪纳：景观洋房，面积区间85-160㎡
推售分析--推售历史
2008年： 麓山别墅·香溪堤：独栋，共93席，面积区间343-468㎡ 麓镇·茵特拉肯一期：豪宅，面积区间170-310㎡
2009年： 麓山别墅·黑钻山庄： 独栋，共66席，面积区间570-715㎡ 麓山别墅·翠云岭: 独栋，共109席，面积区间300-380㎡ 麓山别墅·黑鹰庄园: 独栋，共38席，面积区间400-700㎡ 麓山别墅·香怡林：独栋，占地约6万㎡，共130席，面积区间300-390㎡ 麓山别墅·碧湖岸：独栋，占地60697㎡，总建面6万㎡，共130席，面积区间360-480㎡ 麓镇·圣芭芭拉：叠拼，占地53360㎡，总建面4万㎡，180户，面积区间192-420㎡
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国际城 西派城 西派国际 果壳里的城 西派澜岸 锦江国际花园
产品打造实力
中铁建2007年进入成都，12年来，11个项目，其“西派”巅 峰系产品西派城、西派澜案、西派国际市场口碑良好。本案为 中铁建与铁路局合作，合力打造中铁建青秀系中高端产品，仅 次于西派系
2.2 项目解析-｢ 规划指标 ｣
开发商 项目地址 总占地（亩） 总建面（万㎡） 总户数 容积率 绿化率 车位比 建筑风格 物业费 物业规划（栋） 楼层（层） 面积段 梯户比 高层层高（m） 成都成铁华晟置业有限公司 成华红星路源点（新八里庄61号） 415 20.9 4941 2.6 40% 1:1.2 现代 28栋（高层）、19栋（叠拼） 26F-33F（高层） 76㎡-150㎡（高层） 2T3/2T6（高层）
项目北侧-铁路、修转站
项目东侧-规划医院
规划 绿地 公园
项目西侧-规划道路、商住用地
本案
项目南侧-消防站、八里庄成熟老小区
PART2. 项目解析
① 开发商品牌 ② 项目规划指标 ③ 产品配比情况 ④ 户型分析 ⑤ 产品力解析
2.1 项目解析-｢ 开发商品牌 ｣
已开发 热销中
双央企打造（铁路局出地，中铁建打造） 中国铁建地
电子科大附小 电 子科大附小
成华实验附小
八里医院
电子科大附中 成都四十九中 龙湖三千集 电子科技大学
成华区第六人民医院
伊藤洋华堂 SM广场
医疗配套
八里医院、成华区第五人民医院
商业 教育 医
东郊记忆公公园
疗
市
政
1.3 区域地块解析-｢地块情况-项目四至｣
项目东西两侧为医院及规划商业用地，北侧为铁路及修转站，南侧为消防站及成熟老小区
成都个案研究
青秀·未遮山
2017年7月3日
目录contents
PART1. 区域地块解析 PART2. 项目解析 PART3. 营销解析
PART1. 区域地块解析
① 区域规划解析
② 区域配套解析 ③ 地块情况
1.1 区域地块解析-｢区域规划｣
本案位于主城区，坐落于成华区2.5环，为目前成华区重点发展片区，区域升值潜力较大
90㎡以下2.9m 90-130㎡3m, 130㎡以上3.1m 76、98㎡精装800 126、135㎡精装1600；150㎡精装2200-2600
高层精装标准成本(元/㎡) 在售情况
预计8月开盘，精装均价1.5万/㎡
备注：项目暂无二三期叠拼信息，数据中未体现
2.3 项目解析-｢ 项目规划 ｣
项目分为三期打造，一期为8栋围合式布局高层组成，二三期为高层及叠墅产品；一期横向最 大楼间距为200m,纵向最大楼间距120m
本案
项目位置
本案属于二仙桥板块八里庄片区，紧邻建设路板块，目前为成华区核 心发展片区，也是北改后的首个重点打造片区
1.2 区域地块解析-｢区域配套｣
项目交通、教育、医疗配套较为完善，但商业配套仅依附建设路板块商业，项目周边缺乏品质商业
交通配套
道路：2.5环、二环路、府青路、建设北路 地铁：距在建7号 线东区医院站约300m，八里小区站约400m 公交：7、71、 36、146、537等5条公交线路
产 --2015年中铁建在世界500强排名中高居79位， 中国500
北湖地块 北湖国际城 青秀城 青秀未遮山 中国铁建广场
强排名第6位，一线房地产开发商，17座城市 ，44座 地标 ， 布局全国。2015年度公司房地产销售金额在全国房地 产企业 中排名第16位，跻身行业TOP20强。 成都铁路局 --成都铁路局是中国铁路总公司管理的大型铁路运 输企业的18个铁路局之一，简称“成局”，管理3个省（直辖 市）（四川省、贵州省、重庆市）、2个地级市（自治州） （云南省昭通市、湖北省恩施土家族苗族自治州）国家铁路干 线、国家铁路支线以及合资铁路，1952年7月1日正式成立。
2.4项目解析 -｢户型分析｣
A1户型 建筑面积:78㎡
，3室2厅1卫
户型优势 1. 户型方正，动静分区 2.78㎡为三房设计，功能性较好 3.入户有玄关，私密性较好 户型劣势 1.朝东产品，采光一般 2.2T6户，层高仅2.9m 3.无观景阳台 4.主卧面积较小，过道面积浪费，舒适性差 5.次卧面积较小，放床头柜后，实用性较差
14
商业配套
距建设路龙湖三千集、伊藤洋华堂、SM广场约2-3km，但项目周 边主要以老小区社区底商为主，仅满足日常基础生活需求
本案
2KM
6 成都七中嘉祥外国语学校 成华区第五人民医院 成都理工大学
教育配套
幼儿园：自带公立幼儿园 小学：成华实验小学、电子科大附小 （1-2km） 中学：成都七中嘉祥外国语学校、电子科大附中、 成都四十九中 （1-2.5km） 大学：电子科技大学、成都理工大学（2-4km）
区域规划
成华区是1990年9月经国务院批准成立的新城区，现辖猛追湾、双桥 子、白莲池、建设路、桃蹊路、府青路、二仙桥、跳蹬河、万年场、 双水碾、圣灯、保和、青龙、龙潭14个街道办事处，105个社区 区域发展规划--
“一轴引领”：以建设路及周边为核心区域，着重发展商务、金融、
餐饮和休闲娱乐等，打造二环路新兴服务业发展轴，构建成都新商圈 “四城驱动”：成都（龙潭）总部经济城、成都（猛追湾）休闲商务 城、成都{新客站）城际商旅城、成都（地铁）城北商贸城 “一区辉映”：北湖熊猫国际旅游风景区 “三带贯穿”：沙河城市景观绿带、东风渠城市生态绿带、三环路城 市森林绿带
北侧规划路（项目二期）
一期总平图
6号楼
幼儿园
7号楼
二期 西 侧 规 划 路
（ 项 目 三 期 ）
三期
一期
纵向120m 9号楼 横向200m
东 侧 规 划 路
（ 待 建 住 宅 ）
备注：一期楼层13#楼26层、1#、5#30层、其 它33层
5号楼 12号楼 1号楼 13号楼
南侧八里庄路（成熟老小区）
11号楼
西 侧 规 划 路
（ 项 目 三 期 ）
北侧规划路（项目二期）
东 侧 规 划 路
（ 待 建 住 宅 ）
Hale Waihona Puke 南侧八里庄路（成熟老小区）
2.4项目解析 -｢户型分析｣
C3户型 建筑面积:98㎡
，3室2厅2卫
户型优势 1. 户型方正，朝南，临中庭景观 2.98㎡为三房设计，功能性较好 3.主卧半套房设计，带卫生间 户型劣势 1.2T5户，形态一般 2.动静不分区 3.次卧开间仅2.9m，舒适性较差 4.书房开间2.7m,无法作为居住用途 5.入户无玄关，私密性较差