成都青秀未遮山项目个案分析20170912
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成都个案研究
青秀·未遮山
2017年7月3日
目录contents
PART1. 区域地块解析 PART2. 项目解析 PART3. 营销解析
PART1. 区域地块解析
① 区域规划解析
② 区域配套解析 ③ 地块情况
1.1 区域地块解析-｢区域规划｣
本案位于主城区，坐落于成华区2.5环，为目前成华区重点发展片区，区域升值潜力较大
国际城 西派城 西派国际 果壳里的城 西派澜岸 锦江国际花园
产品打造实力
中铁建2007年进入成都，12年来，11个项目，其“西派”巅 峰系产品西派城、西派澜案、西派国际市场口碑良好。本案为 中铁建与铁路局合作，合力打造中铁建青秀系中高端产品，仅 次于西派系
2.2 项目解析-｢ 规划指标 ｣
开发商 项目地址 总占地（亩） 总建面（万㎡） 总户数 容积率 绿化率 车位比 建筑风格 物业费 物业规划（栋） 楼层（层） 面积段 梯户比 高层层高（m） 成都成铁华晟置业有限公司 成华红星路源点（新八里庄61号） 415 20.9 4941 2.6 40% 1:1.2 现代 28栋（高层）、19栋（叠拼） 26F-33F（高层） 76㎡-150㎡（高层） 2T3/2T6（高层）
14
商业配套
距建设路龙湖三千集、伊藤洋华堂、SM广场约2-3km，但项目周 边主要以老小区社区底商为主，仅满足日常基础生活需求
本案
2KM
6 成都七中嘉祥外国语学校 成华区第五人民医院 成都理工大学
教育配套
幼儿园：自带公立幼儿园 小学：成华实验小学、电子科大附小 （1-2km） 中学：成都七中嘉祥外国语学校、电子科大附中、 成都四十九中 （1-2.5km） 大学：电子科技大学、成都理工大学（2-4km）
本案
项目位置
本案属于二仙桥板块八里庄片区，紧邻建设路板块，目前为成华区核 心发展片区，也是北改后的首个重点打造片区
1.2 区域地块解析-｢区域配套｣
项目交通、教育、医疗配套较为完善，但商业配套仅依附建设路板块商业，项目周边缺乏品质商业
交通配套
道路：2.5环、二环路、府青路、建设北路 地铁：距在建7号 线东区医院站约300m，八里小区站约400m 公交：7、71、 36、146、537等5条公交线路
电子科大附小 电 子科大附小
成华实验附小
八里医院
电子科大附中 成都四十九中 龙湖三千集 电子科技大学
成华区第六人民医院
伊藤洋华堂 SM广场
医疗配套
八里医院、成华区第五人民医院
商业 教育 医
东郊记忆公公园
疗
市
政
1.3 区域地块解析-｢地块情况-项目四至｣
项目东西两侧为医院及规划商业用地，北侧为铁路及修转站，南侧为消防站及成熟老小区
产 --2015年中铁建在世界500强排名中高居79位， 中国500
北湖地块 北湖国际城 青秀城 青秀未遮山 中国铁建广场
强排名第6位，一线房地产开发商，17座城市 ，44座 地标 ， 布局全国。2015年度公司房地产销售金额在全国房地 产企业 中排名第16位，跻身行业TOP20强。 成都铁路局 --成都铁路局是中国铁路总公司管理的大型铁路运 输企业的18个铁路局之一，简称“成局”，管理3个省（直辖 市）（四川省、贵州省、重庆市）、2个地级市（自治州） （云南省昭通市、湖北省恩施土家族苗族自治州）国家铁路干 线、国家铁路支线以及合资铁路，1952年7月1日正式成立。
2.4项目解析 -｢户型分析｣
A1户型 建筑面积:78㎡
，3室2厅1卫
户型优势 1. 户型方正，动静分区 2.78㎡为三房设计，功能性较好 3.入户有玄关，私密性较好 户型劣势 1.朝东产品，采光一般 2.2T6户，层高仅2.9m 3.无观景阳台 4.主卧面积较小，过道面积浪费，舒适性差 5.次卧面积较小，放床头柜后，实用性较差
北侧规划路（项目二期）
一期总平图
6号楼
幼儿园
7号楼
二期 西 侧 规 划 路
（ 项 目 三 期 ）
三期
一期
纵向120m 9号楼 横向200m
东 侧 规 划 路
（ 待 建 住 宅 ）
备注：一期楼层13#楼26层、1#、5#30层、其 它33层
5号楼 12号楼 1号楼 13号楼
南侧八里庄路（成熟老小区）
11号楼
90㎡以下2.9m 90-130㎡3m, 130㎡以上3.1m 76、98㎡精装800 126、135㎡精装1600；150㎡精装2200-2600
高层精装标准成本(元/㎡) 在售情况
预计8月开盘，精装均价1.5万/㎡
备注：项目暂无二三期叠拼信息，数据中未体现
2.3 项目解析-｢ 项目规划 ｣
项目分为三期打造，一期为8栋围合式布局高层组成，二三期为高层及叠墅产品；一期横向最 大楼间距为200m,纵向最大楼间距120m
西 侧 规 划 路
（ 项 目 三 期 ）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
北侧规划路（项目二期）
东 侧 规 划 路
（ 待 建 住 宅 ）
南侧八里庄路（成熟老小区）
2.4项目解析 -｢户型分析｣
C3户型 建筑面积:98㎡
，3室2厅2卫
户型优势 1. 户型方正，朝南，临中庭景观 2.98㎡为三房设计，功能性较好 3.主卧半套房设计，带卫生间 户型劣势 1.2T5户，形态一般 2.动静不分区 3.次卧开间仅2.9m，舒适性较差 4.书房开间2.7m,无法作为居住用途 5.入户无玄关，私密性较差
项目北侧-铁路、修转站
项目东侧-规划医院
规划 绿地 公园
项目西侧-规划道路、商住用地
本案
项目南侧-消防站、八里庄成熟老小区
PART2. 项目解析
① 开发商品牌 ② 项目规划指标 ③ 产品配比情况 ④ 户型分析 ⑤ 产品力解析
2.1 项目解析-｢ 开发商品牌 ｣
已开发 热销中
双央企打造（铁路局出地，中铁建打造） 中国铁建地
区域规划
成华区是1990年9月经国务院批准成立的新城区，现辖猛追湾、双桥 子、白莲池、建设路、桃蹊路、府青路、二仙桥、跳蹬河、万年场、 双水碾、圣灯、保和、青龙、龙潭14个街道办事处，105个社区 区域发展规划--
“一轴引领”：以建设路及周边为核心区域，着重发展商务、金融、
餐饮和休闲娱乐等，打造二环路新兴服务业发展轴，构建成都新商圈 “四城驱动”：成都（龙潭）总部经济城、成都（猛追湾）休闲商务 城、成都{新客站）城际商旅城、成都（地铁）城北商贸城 “一区辉映”：北湖熊猫国际旅游风景区 “三带贯穿”：沙河城市景观绿带、东风渠城市生态绿带、三环路城 市森林绿带
青秀·未遮山
2017年7月3日
目录contents
PART1. 区域地块解析 PART2. 项目解析 PART3. 营销解析
PART1. 区域地块解析
① 区域规划解析
② 区域配套解析 ③ 地块情况
1.1 区域地块解析-｢区域规划｣
本案位于主城区，坐落于成华区2.5环，为目前成华区重点发展片区，区域升值潜力较大
国际城 西派城 西派国际 果壳里的城 西派澜岸 锦江国际花园
产品打造实力
中铁建2007年进入成都，12年来，11个项目，其“西派”巅 峰系产品西派城、西派澜案、西派国际市场口碑良好。本案为 中铁建与铁路局合作，合力打造中铁建青秀系中高端产品，仅 次于西派系
2.2 项目解析-｢ 规划指标 ｣
开发商 项目地址 总占地（亩） 总建面（万㎡） 总户数 容积率 绿化率 车位比 建筑风格 物业费 物业规划（栋） 楼层（层） 面积段 梯户比 高层层高（m） 成都成铁华晟置业有限公司 成华红星路源点（新八里庄61号） 415 20.9 4941 2.6 40% 1:1.2 现代 28栋（高层）、19栋（叠拼） 26F-33F（高层） 76㎡-150㎡（高层） 2T3/2T6（高层）
14
商业配套
距建设路龙湖三千集、伊藤洋华堂、SM广场约2-3km，但项目周 边主要以老小区社区底商为主，仅满足日常基础生活需求
本案
2KM
6 成都七中嘉祥外国语学校 成华区第五人民医院 成都理工大学
教育配套
幼儿园：自带公立幼儿园 小学：成华实验小学、电子科大附小 （1-2km） 中学：成都七中嘉祥外国语学校、电子科大附中、 成都四十九中 （1-2.5km） 大学：电子科技大学、成都理工大学（2-4km）
本案
项目位置
本案属于二仙桥板块八里庄片区，紧邻建设路板块，目前为成华区核 心发展片区，也是北改后的首个重点打造片区
1.2 区域地块解析-｢区域配套｣
项目交通、教育、医疗配套较为完善，但商业配套仅依附建设路板块商业，项目周边缺乏品质商业
交通配套
道路：2.5环、二环路、府青路、建设北路 地铁：距在建7号 线东区医院站约300m，八里小区站约400m 公交：7、71、 36、146、537等5条公交线路
电子科大附小 电 子科大附小
成华实验附小
八里医院
电子科大附中 成都四十九中 龙湖三千集 电子科技大学
成华区第六人民医院
伊藤洋华堂 SM广场
医疗配套
八里医院、成华区第五人民医院
商业 教育 医
东郊记忆公公园
疗
市
政
1.3 区域地块解析-｢地块情况-项目四至｣
项目东西两侧为医院及规划商业用地，北侧为铁路及修转站，南侧为消防站及成熟老小区
产 --2015年中铁建在世界500强排名中高居79位， 中国500
北湖地块 北湖国际城 青秀城 青秀未遮山 中国铁建广场
强排名第6位，一线房地产开发商，17座城市 ，44座 地标 ， 布局全国。2015年度公司房地产销售金额在全国房地 产企业 中排名第16位，跻身行业TOP20强。 成都铁路局 --成都铁路局是中国铁路总公司管理的大型铁路运 输企业的18个铁路局之一，简称“成局”，管理3个省（直辖 市）（四川省、贵州省、重庆市）、2个地级市（自治州） （云南省昭通市、湖北省恩施土家族苗族自治州）国家铁路干 线、国家铁路支线以及合资铁路，1952年7月1日正式成立。
2.4项目解析 -｢户型分析｣
A1户型 建筑面积:78㎡
，3室2厅1卫
户型优势 1. 户型方正，动静分区 2.78㎡为三房设计，功能性较好 3.入户有玄关，私密性较好 户型劣势 1.朝东产品，采光一般 2.2T6户，层高仅2.9m 3.无观景阳台 4.主卧面积较小，过道面积浪费，舒适性差 5.次卧面积较小，放床头柜后，实用性较差
北侧规划路（项目二期）
一期总平图
6号楼
幼儿园
7号楼
二期 西 侧 规 划 路
（ 项 目 三 期 ）
三期
一期
纵向120m 9号楼 横向200m
东 侧 规 划 路
（ 待 建 住 宅 ）
备注：一期楼层13#楼26层、1#、5#30层、其 它33层
5号楼 12号楼 1号楼 13号楼
南侧八里庄路（成熟老小区）
11号楼
90㎡以下2.9m 90-130㎡3m, 130㎡以上3.1m 76、98㎡精装800 126、135㎡精装1600；150㎡精装2200-2600
高层精装标准成本(元/㎡) 在售情况
预计8月开盘，精装均价1.5万/㎡
备注：项目暂无二三期叠拼信息，数据中未体现
2.3 项目解析-｢ 项目规划 ｣
项目分为三期打造，一期为8栋围合式布局高层组成，二三期为高层及叠墅产品；一期横向最 大楼间距为200m,纵向最大楼间距120m
西 侧 规 划 路
（ 项 目 三 期 ）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
北侧规划路（项目二期）
东 侧 规 划 路
（ 待 建 住 宅 ）
南侧八里庄路（成熟老小区）
2.4项目解析 -｢户型分析｣
C3户型 建筑面积:98㎡
，3室2厅2卫
户型优势 1. 户型方正，朝南，临中庭景观 2.98㎡为三房设计，功能性较好 3.主卧半套房设计，带卫生间 户型劣势 1.2T5户，形态一般 2.动静不分区 3.次卧开间仅2.9m，舒适性较差 4.书房开间2.7m,无法作为居住用途 5.入户无玄关，私密性较差
项目北侧-铁路、修转站
项目东侧-规划医院
规划 绿地 公园
项目西侧-规划道路、商住用地
本案
项目南侧-消防站、八里庄成熟老小区
PART2. 项目解析
① 开发商品牌 ② 项目规划指标 ③ 产品配比情况 ④ 户型分析 ⑤ 产品力解析
2.1 项目解析-｢ 开发商品牌 ｣
已开发 热销中
双央企打造（铁路局出地，中铁建打造） 中国铁建地
区域规划
成华区是1990年9月经国务院批准成立的新城区，现辖猛追湾、双桥 子、白莲池、建设路、桃蹊路、府青路、二仙桥、跳蹬河、万年场、 双水碾、圣灯、保和、青龙、龙潭14个街道办事处，105个社区 区域发展规划--
“一轴引领”：以建设路及周边为核心区域，着重发展商务、金融、
餐饮和休闲娱乐等，打造二环路新兴服务业发展轴，构建成都新商圈 “四城驱动”：成都（龙潭）总部经济城、成都（猛追湾）休闲商务 城、成都{新客站）城际商旅城、成都（地铁）城北商贸城 “一区辉映”：北湖熊猫国际旅游风景区 “三带贯穿”：沙河城市景观绿带、东风渠城市生态绿带、三环路城 市森林绿带