西安某房地产项目可行性研究报告

西安某房地产项目1 总论1.1 项目概况1.1.1项目开发商简介该项目开发商为金地集团西北区域公司。

金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。

2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。

金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。

历经十年探索和实践，现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。

金地集团坚守“科学筑家”的使命，在企业经营中体现专业和科学的特质，为客户提供高品质的产品，已经成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。

金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。

2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。

金地已在西安拥有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大镜等具有很大市场影响力的项目。

1.1.2项目简介本项目位于北二环与东二环交汇处，东侧的浐灞大道直通浐灞生态区。

南眺大明宫国家遗址公园，北瞰西安经济技术开发区。

项目总占地121.06亩，容积率3.5，计容积率面积28.25万平方米。

本案共规划住宅４种楼型4×６＝２４栋（地下一层）2754户另加一栋商业楼。

主力户型为80—100的两室，以及110—135的三室。

建筑结构为框架剪力墙结构，整个项目分两期开发。

1.1.3项目周边概况出行：与东郊世园会主址广运潭十五分钟车程，距北郊新行政区仅十分钟车程，周边更是拥有36、309、211、241、406等十余条公交线路，规划中的地铁三号线更是升级了出行速度，地铁三号线出口近在咫尺。

配套：周边配套齐全，学校、银行、医院、购物休闲场所云集，摇篮幼儿园、西煤子校、陕重中学；工行、商业银行、农行、建行；唐城医院、西京医院；华润万家、大家润、国美电器、胡家庙蔬果市场、海阔天空等等，生活所需一应俱全。

其他:本项目东临浐灞生态区，西瞰大明宫，具有很好的自然环境。

但由于本地区房地产市场尚未发展成熟，人文环境较差。

1.2 项目提出的背景从宏观来看全球经济正在从08年的金融危机中艰难复苏，我国城市化率刚刚突破50%，这些都标志着我国经济的增长点站在了一个历史的路口。

从2011年1月26日，新“国八条”出台开始，国家政府多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，且从2012年初至今仍不见有明显松动迹象，可见政府对房地产调控之决心。

2012年3月5日温家宝在第十一届全国人民代表大会第五次会议上指出今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%；再加上本年是国家领导人换届之际，预计宏观调控政策一年内不会有大的改变。

从中观上来看，西安刚以其四大世界文明古都的地位确定了建立国际化大都市的目标，随着政府的北迁，西咸一体化提出以及浐灞生态区的建成，西安的整体布局将更趋完善。

这也将进一稳定其西部中心城市的地位。

从区域环境来看，去年世界园艺博览会，刚刚在离本项目十五分钟车程的广运潭举办，这不仅提升了西安的城市形象，也大大促进了本地区的发展，未来的几年浐灞生态区很可能成为第二个曲江。

1.3项目建设必要性西安的东北部离西安市中心较近，可整体人文环境水平并不高，这大大的影响了西安整体的发展，从2004年提出建设浐灞生态区以来，浐灞生态区的建设也在不断进行，而本地区的发展好坏将直接影响到浐灞生态区的建设进程。

因此，本地区基础设施，以及居住条件的不断完善将十分必要。

1.4项目可行性研究的依据①开发商有关情况及项目提出的背景；②拟建项目的土地费用及其他有关基础资料；③拟建项目的市政建设条件；④拟建项目市场调研、项目定位、营销方案等方面的内容；⑤拟建项目规划设计方案的设想；⑥资金筹措与使用计划的构想；⑦西安市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准等；⑧有关建设项目的经济评价的基本参数和指标等。

1.5 技术经济指标◆项目技术指标入下表：◆项目经济指标如下表：1.6结论及建议1.6.1 结论通过对***项目的社会环境、经济环境以及投资环境的分析可知，本项目有着较好的社会经济环境，具有一定的获利空间。

项目所处位置交通便利，离市中心较近，且具有很好的自然环境和发展前景，浐灞生态区的进一步完善将更加提升该项目的市场前景。

综合起来可以得到以下结论：①通过对宏观环境分析可知，虽然目前政府还在打压房地产，但长期来看我国的经济快速增长以及高速的城市化仍将持续一段时间。

②通过对宏观和区域坏境的分析可知，本项目所处的地理位置比较优越，这将有助于本项目的开发。

③通过对市场的供给和需求进行分析可知，该项目存在一些竞争性楼盘，但就目前市场需求来看，仍存在很大的获利空间。

④通过本项目的SWOT分析可知，本项目具有较明显的优势，因此本项目的销售工作可以顺利进行。

⑤通过对本项目各项财务指标进行分析可知，本项目投资回收期短且可以获得较高的利润。

1.6.2 存在的问题及建议通过对本项目的可行性研究，发现了本项目仍存在一些问题，具体问题以及对本项目的一些建议如下：①目前政府对房地产的调控仍然没有放松，近一两年内，房地产市场状况并不十分明朗，建议要有充分的资金准备防止资金链发生断裂。

②本地区房地产市场虽然有很大潜力，但并未发展成熟，建议加大对本地区市场潜力方面的宣传。

③本项目工期紧，且楼栋数多，故要求详细的施工组织，要加强对进度、质量方面的控制。

④本项目对销售收入和建设投资的财务敏感性较大，故要非常重视销售工作，以及总成本的控制。

⑤附近竞争性楼盘较多，故要重视和附近楼盘的差异性，尽量做出自己的特色。

⑥与银行建立关系，实施银行按揭贷款，以解决客户目前的支付能力与房价相差太大的矛盾。

2 市场分析与定位2.1宏观分析2.1.1宏观经济分析及预测2011 年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好。

虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。

未来经济发展面临的国内外环境更趋复杂，不稳定、不确定因素不断增加，对2012 年宏观经济形势分析如下：有利因素（一）国际方面（1）世界经济总体上保持着复苏态势，经济格局的变化将提升，世界经济总体上保持着复苏态势，我国的国际影响力在不断加强。

总体上看，2012 年世界经济仍将呈现低速增长态势，预计2012 年世界经济的年均增长率为 4.5%左右，发达经济体的增长率为 2.5%，新兴经济体和发展中国家经济增长率为6.5%。

包括20 国集团在内的多种对话机制的形成将为我国广泛参与全球经济金融事务提供了更多的国际舞台；世界经济格局变化还将推动国际经济秩序朝着更加公正合理的方向转变。

（2）美国经济再次陷入衰退可能性不大。

去年10月以来，美国消费者信贷按年率一直保持正增长，有利于促进消费需求扩张。

今年4月以来，美国工业生产一直保持扩张态势，工业生产指数和产能利用率提升都较为明显。

另外，美国银行体系状况逐步改善，并且刺激性财政政策获得新的空间。

今年8月2日国会提高联邦政府举债上限，为美国政府继续实施刺激性财政政策创造了条件。

美国货币政策继续保持宽松态势，联邦基金利率0-0.25% 的超低水平将一直维持至2013年，美联储已宣布延长4000 亿美元的国债期限，未来美联储仍有采取其他措施进一步放宽货币环境的可能性。

从失业率来看，美国11月份失业率降至近两年半低点8.6%，就业出现稳健增长态势。

从以上信息可以看出，美国经济再次陷入衰退的可能性很小，如果这些好转能够持续下去，美国经济将有所改善。

（3）欧洲主权债务危机导致欧洲金融体系崩溃和欧元区解体的可能性很小。

欧元区一旦解体，整个欧洲将陷入停滞，各国在国际事务中的话语权也将明显下降，并将严重危害世界经济的复苏。

因此，世界各国和国际组织虽然立场存在明显差异，但最终均会达成有效的短期救助方案；而从中长期看，随着欧元区在财政、金融等方面进行大幅度的制度调整，主权债务危机将会逐步得以解决。

（4）日本经济将缓慢复苏。

虽然今年日本经济出现负增长，但在灾后恢复重建的带动下，日本经济有望逐步缓慢复苏。

日本央行预测，经济从今年 4 季度开始进入温和复苏轨道，但日本经济仍面临世界经济复苏放缓、日元升值和内生增长动力不足等挑战。

国际货币基金组织预计，今年日本经济将下降0.5%，但明年有望实现2.3%的增长。

（5）新兴经济体经济增速将保持较快增长。

全球经济增速放缓和需求减弱将抑制大宗商品价格的进一步上涨，这将有利于缓解新兴经济体的输入性通胀压力和经济过热，加之发达国家延长低利率货币政策执行时间，新兴经济体有可能适度放松过度从紧的货币政策，以促进经济增长。

另外，新兴经济体的财政状况普遍显著好于发达国家，刺激内需支持经济增长的政策空间仍然较大。

国际货币基金组织预计，新兴市场和发展中国家经济今明两年仍将分别增长 6.4%和 6.1%，其中，俄罗斯分别增长 4.3%和 4.1%，印度分别增长7.8%和7.5%，巴西分别增长3.8%和 3.6%，撒哈拉以南非洲地区分别增长 5.2%和 5.8%。

（6）美元国际地位削弱为人民币国际化带来机遇。

美元国际地位削弱刺激国际储备货币进一步多元化，将为人民币成长为国际货币提供更大的空间。

另外使我国等新兴大国在国际货币体系方面话语权和影响力不断提高，有助于我国加快实施人民币国际化战略。

使许多国家和地区更加重视加强区域货币金融合作，为人民币首先实现区域化带来新机遇。

（二）国内方面（1）我国经济仍处于增长“长周期”我国经济仍处于增长“长周期”从短期来看，房地产行业和制造业仍是拉动经济增长的主要动力。

另外，企业自主投资较强，制造业增长较快也将推动经济增长。

从中长期来看，企业设备升级等投资需求势头不减，国内较高的储蓄率对拉动内需仍有很大空间,我国经济将长期处在一个增长通道中。

（2）宏观经济政策主基调不会变化。

2011年在紧缩政策和外需回落双重夹击下，装备制造业、钢铁产业，部分企业出现了多年未遇的停产现象。

同时，在政策紧缩下，许多中小企业资金链紧绷，尤其是沿海地区的一些外贸制造业企业，停工现象开始蔓延，失业率开始上升。

2012 年宏观调控政策从整体政策框架和总基调上，不会有太大改变，可能仍是积极的财政政策和稳健的货币政策。

但是在通胀得到初步治理后，稳增长在宏观调控框架中的重要性越来越凸显,会根据实际经济情况在具体操作上更加倾向于放松，突出前瞻性,政策将更加关注经济下滑的风险。

（3）十二五”期间我国将不断加强工业化和城镇化建设，将不断加强工业化和城镇化建设济发展的主要驱动力。