2019年-西安市2019年房地产市场趋势分析报告-PPT精选文档
《西安房地产市场快报(2019年9月)--中指院》
表： 2019年9月西安住宅销售金额排行榜
排 名
项目
区县
销售套数 销售面积 销售均价 销售金额 套均面积 套总价
(套)
(万㎡) (元/㎡) (亿元) (㎡/套) (万元/套)
1
曲江·紫金城
曲江新区
423
4.89
16043
2019年1-9月，西安商品住宅累计新批上市814.08万平方米，同比增长1.32%。
图：西安商品住宅批准上市面积走势
数据来源：CREIS中指数据，
区域供应：浐灞生态区批准上市面积最大，为 36.02万平方米
2019年9月，西安商品住宅浐灞生态区批准上市面积最大，为36.02万平方米，占全市商 品住宅批准上市面积的24.22%。
1
曲江·紫金城
曲江新区
423
4.89
16043
7.85
116
186
2
天琴湾
高新技术产 业开发区
325
3.71
14692
5.46
114
168
3
融创东方宸院
新城区
314
3.89
17288
6.73
124
214
4
龙湖·紫宸
雁塔区
297
3.63
14927
5.41
122
182
5
汇悦城
国际港务区
287
3.21
9663
数据来源：CREIS中指数据，
库存去化：库存上升11.45%至652.63万平方米， 去化速度减慢
截至2019年9月底，西安商品住宅可售面积为652.63万平方米，环比增长11.45%，与上 年同期相比提高12.42%。
2019西安市一季度房地产市场研究报告
通货膨胀与房地产价格
有学者研究结果表明，房地产价格和通货膨胀之间存在长期稳定的变动关系， 从数值上看，房地产价格的增长速度每上升1个百分点,通货膨胀率则上升 0.3849个百分点。通货膨胀通过两方面影响房地产价格。
通货膨胀率
成本 信贷
房地产价格
市场分析篇
1月西安市场成交环比有所回落， 环比下降 11.74%，价格环比下降7.88%，回落到7458元/ ㎡。物业类型分析来看，住宅成交量环比下降 9.4%，价格环比下降3.52%，办公市场成交量环 比下降52.77%， 价格环比下降13.45%。 3月，一方面开发企业借助“金三银四”的传统 旺季，加大了促销力度，促进西安楼市销量的大 幅上涨；另一方面，迫于税费增加的恐慌心理挤 压部分需求涌入新房市场并加快购房进程。
GDP,固定资产投资与房地产投资
房地产投资
固定资产投资
GDP
通过H-P滤波的方法，GDP增长对于房地产投资的贡献达到20%以上。 固定资产投资对于房地产投资增长率的贡献更是达到了50%以上的贡献。 作为一个关联到许多行业发展的行业，房地产投资带动了诸如建筑业、 钢铁行业和设备制造等行业的发展。过度投资必然导致对这些行业产品 的过度需求, 进而对原材料的供应产生巨大压力，供需矛盾必然引发价格 上涨问题，并引发通货膨胀问题。GDP对于投资的依赖容易导致经济增 长结构的失调。一国经济增长的动力主要来自于消费、投资和进出口贸 易三驾马车。而消费是经济增长的最终动力，对于投资的依赖会导致消 费需求的长期不足，不利于经济的健康增长。
NO.8
NO.9
NO.10
区域 城南 城南 城西 城北 城北 城北 城北
城北
城东
城南
项目名称 中贸广场 华豪丽晶 听城项目 九如御 紫薇风尚 天朗御湖 领汇双河湾
2019年西安房地产市场回顾及2020年展望_4页_6mb
2019年西安写字楼市场录得48万平方米的新增供应，新增供应较过去三年有所放缓。
新增项目主要聚集在高新和城北，推动全市写字楼总体量到达594万平方米。
全年写字楼净吸纳量35.4万平方米，空置率同比下降0.7个百分点，到达34.0%。
从行业来看，租赁需求主要来自金融(22%)、科技新媒体(18%)、教育培训（16%）、房地产（15%）和专业服务（8%）。
金融、TMT、房地产作为商务城市的主力需求行业，连续两年保持较为强劲的租赁需求。
依托良好的本地教育资源及具有竞争力的利润空间，教育培训行业在2019年迅速扩张，租赁需求跃至第3位。
截至年底，全市平均租金报价为每月每平方米88.2元，同比下降1.4%。
2020年预计将有65万平方米的新增供应入市，其中甲级写字楼占比超过50%，非核心区供应占比超过50%，全市写字楼总体量将突破650万平方米。
受国内外经济形势不确定性的大趋势影响，办公需求或将放缓，全市空置率预计将有所提升。
大量优质项目入市将加剧市场竞争，存量项目租金或将出现波动。
值得关注的是，2020年底地铁5号线、6号线1期和9号线预计建成通车，将推动沿线商务区长期高质量发展。
优质写字楼市场48.035.4写字楼新增供应与净吸纳量表现市场租赁需求行业分析（按租赁面积）20192018201720162015万平方米新增供给净吸纳量其他2019年西安零售物业市场共录得7个新开业项目，新增零售面积约58.7万平方米，相比2018年井喷式新增供应出现回落。
新入市项目均位于非核心商圈，同时核心商圈录得4个项目闭店。
截止年底，全市零售物业总体量达到588.9万平方米。
新入市项目以家庭生活型定位居多，餐饮、生活服务等业态占比较高。
受新项目入驻率影响，年末空置率3.1%，同比增长1.0个百分点。
伴随更多优质项目入市，零售市场竞争加剧，品牌更迭加快，开出多家西北首店。
CHANEL、FALKE、SKIN CEUTICALS落户SKP，HERON PERSTON、Cambas Jewelry、上海三联书店READWAY进驻中大国际，乐高、7-ELEVEn首店分别入驻王府井百货和高新大都荟。
西安房地产市场分析报告
西安房地产市场分析报告2020年全国房地产开发完成投资2323.57亿元，同比增长26.7%，增幅比去年回落了14.4个百分点，比同期固定资产投资增幅（25.3%）高1.4个百分点，占同期固定资产投资的比重为21.1%。
房地产开发投资中，商品住宅投资占66.1%，其中，经济适用房占商品住宅的比重为 3.9%。
东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为23.0%、37.9%、36.3%。
东部地区商品住宅开发投资增幅略低于中、西部地区。
2020年全国完成购置土地面积7374.16万平方米，同比增长3.9%，同比去年增幅回落了29.3个百分点，低于商品房施工面积涨幅的15.9个百分点、新开工面积5.4个百分点。
随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制，但是由于住房供应结构不合理，开发成本提高，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，市场需求较大，导致部分地区房价一路上涨过快。
根据以上原因，2020年3月国务院下发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，对今后一段时间，从重视稳定住房价格工作、切实负起稳定住房价格的责任，大力调整和改善住房供应结构，严格控制被动型住房需求，正确引导居民合理消费预期，全面监测房地产市场运行，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
今年以来，西安住宅与房地产业与全国一样，继续保持着良好的发展态势，仔细分析西安房地产的情况后我们认为，西安房地产市场的商品房价格的增长幅度尚属正常，至于具体情况，分析如下：1.西安房地产宏观经济分析西安房地产市场近期表现出强劲的升温趋势，一是由于金九银十传统旺季的原因，二则是由于上半年市场整体萎靡的自然反弹。
上半年的宏观调控，其目的主要是抑制房价的过快增长，而采取的手段之一则是剔除市场上的投机性和投资性需求。
由于新政的不断出台，购房者对市场在调控下的走向并不是十分明朗，所以也造成市场一度的观望情绪。
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宏观政策 宏观经济
时间
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主要内容
2019.01.1 2019年西安发放公积 从西安住房公积金管理中心获悉，2019年西安市将发放住房公积金贷款47.15亿元，其中个人公积金贷款
4
金贷款47.15亿元 40.15亿元，支持经适房建设项目贷款7亿元，计划新开工54.62万平方米。
1月17日，西安市第十二次党代会在陕西宾馆大礼堂开幕。省委常委、西安市委书记孙清云向大会作报告，
5
作报告》
完善保障性住房建设、分配、管理、推出等制度，采取有效措施，增加普通商品住房供给。
三、加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度
一、房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金 融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。
2019.03.1 4
温家宝总理答记 者问
基本达到国际化城市的水平，国际化大都市基本框架初步形成。
2019年，全省将继续深入推进保障性住房建设，全年计划开工43.6万套保障房建设目标，任务量居全国第
2019.01.3 0
2019年陕西保障房任 二位。其中，实物建房40.5万套，新增租赁补贴3.1万户；新建廉租房5.7万套，经适房4.3万套，公租房9.4
西安的房地产开发投资额在11年 内稳定提升，显示出西安市房地 产市场正处于快速增长期，城市 化率的不断提升对于房地产的需 求也不断增加。
宏观政策 宏观经济
全年社会消费品零售总额1935.18亿元，比上年增长20.1%，扣除价格因素，实际增长15.0%。按经 营单位所在地统计，城镇消费品零售额1877.84亿元，增长20.5%；乡村消费品零售额57.34亿元， 增长9.8%。按消费形态统计，商品零售额1732.43亿元，增长20.5%；餐饮收入额202.75亿元，增 长16.7%。
孙清云:2019年西安西 指出，建设国际化大都市，是今后五年西安发展最鲜明的特征、最主要的任务。计划到2019年，西安的
2019.01.1 7
部地区率先实现全面 优势产业支撑带动作用明显增强，生态环境持续改善，人民生活水平大幅度提升，城市交通拥堵有效缓
小康社会
解，地区生产总值从现在的3800亿元增加到8000亿元，在西部地区率先实现全面小康社会，一些优势领域
8
地方政府帮开发商 的执行进行督察。
宏观政策 宏观经济
宏观政策 宏观经济
2019年西安市全社会固定资产投 资总额约3352.12亿元，比上年增 长30.2%，扣除价格因素，实际增 长23.5%。其中，全市固定资产投 资（不含农户）3279.61亿元，增 长29.9%。
房地产开发投资额为1002.67亿元， 占比约29.91%，为近年以来的最 高值，充分说明西安的房地产投 资前景良好，稳步增长的投资为 城市发展提高了稳定保障。
西安房地产市场趋势分析报告
2019年4月
1 第一步
宏观市场分析 宏观政策 宏观经济
2 第二步
市场现状分析 > 土地市场 > 商品房市场
3 第三步
未来楼市预判
宏观政策 宏观经济
时间
事件
主要内容
2019.02.06
城市低收入家庭认定标准为城镇低保标准的150%，认定标准实行动态管理，每年公布一次。家庭收入是指 低收入家庭申请保
二、合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配，现在我可以明 确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松，如果放松，将前功尽弃，而且会 造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期 健康和稳定发展。
三、房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手， 但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。
向
大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归
2019.02.24
从2019年2月24日起，中国人民银行将下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2019年年 央 行 2019 年 首 次 下
内的首次下调。本次下调后，大型金融机构存款准备金率由此前的21%下调至20.5%，中小型金融机构存款 调存款准备金率
1 第一步
宏观市场分析 宏观政策 宏观经济
2 第二步
市场现状分析 > 土地市场 > 商品房市场
3 第三步
未来楼市预判
土地市场 商品房市场
土地市场： 从上图土地供需数据可以看出，在当前的市场形势下，房企普遍采取了保守的过冬策略，整体拿地 热情不高。西安市土地整体市场供应活跃，但成交量一直处于地位运行。 2019年3月份，西安是土地供应面积约1871亩，环比↑22.36%，同比↑ 196.04%；成交面积约333亩， 环比↓40.7%,同比↑57.64%。
务量全国第二
万套，限价房11万套，各类棚户区改造10.1万套。
《关于进一步加强住
2019.02.1 4
对城市住房公积金中心检查和审计中发现的问题，责令整改并通报管委会。对考核不合格的，通报批评， 房公积金监管工作的
责令限期整改。对连续2年考核不合格的，向当地人民政府提出撤换公积金中心负责人的建议。
通知》
2019.03.2 房产税扩大试点范围 2019年“两会”之际，房产税俨然已成最炙手可热的“焦点”话题之一，房产税这个悬在半空中的楼市
2
西安开征或还待时日 调控重靴渐渐落入实地，房产税在全国推广势在必行，而房产税改革试点全面推开也只是时间问题。
2019.03.2 住建部严控违规 防 各地政府对房地产市场“不监管”引起住建部的高度重视，并且住建部将在下半年对地方政府楼市调控
准备金率为17%。截至2019年1月末，人民币存款余额为80.13万亿元，据此估算，将释放资金约4000亿元。
一、严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归
2019.03.0 2019 年 《 政 府 工 二、继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上，抓紧
长期共同生活的家庭成员在规定期限内拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳个人所得税以及个人缴纳的 障房新标准
基本社会保障支出后的工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等。
坚持房地产调控方 要坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，继续严格落实中央各项调控政策措施，加
2019.02.21