房地产企业全程会计核算与税务处理
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全房地产企业会计核算和税务处理大全如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。
内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
20xx年房地产行业会计核算及税收处理课件
04 地产会计核算科目
一、主要会计科目
资产类科目：现金、银行存款、应收账款/合同资产 、其他应收款、开发产品、 固 定资产等 负债类科目：短期借款、应付账款、预收账款/合同负债、其他应付款、长期借款、 应交税费等科目 权益类科目： 实收资本（股本）、资本公积、未分配利润等科目 成本类科目：开发成本、开发间接费用、劳务成本等科目 损益类科目：主营业务收入、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用，营 业外收入、营业外支出等科目
总缴纳。 目前大多数房地产企业在开发项目时，选择成立项目公司，即子公司。如果成立分公司，则是否独 立核算是一项非常重要的开发模式。
(二)销售核算与自营核算并存 房地产企业对于开发的产品有两种处理方式，一是对外进行销售，二是留作自用或自营。针对这两种不同
的方式，企业会计核算的方法也不尽相同。 如果房地产企业开发的项目全部为自持物业，则企业应按照固定资产建设进行操作和处理。然而，大部分
的自有资金外，一般情况下要通过银行贷款筹措资金。因此，借款费用是房地产项目开发成本中较大的支出项目之 一，借款费用的核算对于房地产企业来讲至关重要
(七)公共配套设施的核算 为了满足购房者除居住外的其他需求，房地产企业在开发项目时，往往会在开发区域内建造一些配套设施。房
地产企业将其提供给居民作为有偿或无偿使用，一般不会对外转让这些配套设施的产权。对于房地产企业在开发区 内建造的配套设施，
房地产企业全流程
XXxXXXX所有限公司
前言
preface
房地产企业具有资金密集、长周期、税种多、税款多、财税核算复杂 等显著特点，对房地产企业会计要求高，同样对税务人进行税收检查要求 也高，现作为一名税务师，对房地产企业核算及相关涉税问题开展汇报交 流，旨在抛砖引玉，共同探讨。
房地产业务主要会计核算和税务处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理第一节概述房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征.房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建，以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合，为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。
房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标,与国民经济的发展密切相关。
近十多年来，房地产业已经成为国民经济增长的支柱业和基础产业,其贡献的所得税、土地增值税、营业税等税收收入已成为我国税收收入的重要组成部分。
一．房地产是一个特殊的生产产品，它具有以下一些特点：1、房地产商品的地域性与单一性。
房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。
因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房地产的流动交易.由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上只能建一栋房屋，且会在较长时间内存在。
同样的设计图纸，由于建在了不同的地理位置上,房屋就具有了不同的价值。
即使建在了同一位置上，由于不同的楼层和朝向，房屋的价值也有所不同。
2、房地产商品的双重性与风险性。
与一般的消费品比较,房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也可以作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价。
因此它具有保值、增值的功能。
但是投资与风险同在，房地产商品的单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误,销路不畅,将造成大量的开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境，不但自身受到影响,而且会导致银行的金融危机，甚至会引起经济的萧条。
3、房地产商品的不可替代性.按照西方经济学的理论，一种商品价格的变动会受到与其相关的商品价格变动的影响。
关于房地产企业会计核算与税务处理
ACCOUNTING LEARNING131关于房地产企业会计核算与税务处理的差异探析林馨怡 中国武夷实业股份有限公司摘要：房地产财务涉及销售、成本和融资等多方面，对应的会计核算与税务处理之间的差异性需要深入研究。
本文针对房地产企业会计核算和税务处理的差异进行了分析，并提出了二者协调发展的策略。
关键词：房地产；会计核算；税务处理；差异性；协调引言当前，严峻的宏观经济形势和有关税收法律规定不断颁布，给地产行业发展带来巨大冲击。
做好会计核算和税务处理，是促进房地产业务发展的基础。
房地产开发项目需要历经一个长周期的过程，每个环节都会涉及税务处理问题，且两者之间存在差异性，所以对财务人员专业水平和职业素养要求很高。
企业应高度重视会计核算与税务处理的差异性，并确保二者的协调发展，才有利于企业的可持续发展。
一、房地产企业会计核算与税务处理的理论基础房地产开发可分为项目拿地、施工、房地产销售和最后的清算分配利润四个阶段。
各阶段对应的房地产企业的会计核算包括筹措资金、核算项目成本、核算项目三项费用以及最终对整体项目的工程结算并进行利润分配等。
会计核算是财务报表数据的基础，财务报表能够反映房地产企业在经营期间的所有信息，使管理者可以对企业经营状况进行准确评价和作出经营决策。
房地产税务处理包含拍地阶段的契税等缴纳，销售阶段的增值税及附加、印花税、预缴土地增值税和年度所得税汇算清缴等，清算阶段包含最重要、难度最大的土地增值税清算。
税务处理要在税收法准则的规定下，规范计税、纳税、缴税和清算各个环节，并在满足税收法律规定下，进行一系列的税务筹划和税务分析，有效的税务处理能够为企业争取最大的利润[1]。
二、房地产企业会计核算与税务处理的差异（一）房地产企业增值税的会计核算与税务处理差异目前，中国房地产公司在销售商品房时大多采取的是预售房款等方式。
而按照《企业会计准则第14号—收入》，房地产公司为实现收入确认，必须先将不动产所存在的风险与报酬转移给买方，同时不再拥有继续管理权利，才能够确定收入。
房地产企业全程会计核算与税务处理
房地产企业全程会计核算与税务处理房地产企业作为一种特殊的产业类型，其会计核算和税务处理相较于其他行业也存在一些独特性。
本文将从房地产企业会计核算和税务处理两个方面进行探讨，并给出一些相关操作建议。
一、房地产企业会计核算1. 资金管理和资金流量表房地产企业资金管理的核心在于确保项目资金的合理运用和资金的流动性。
通过建立资金流量表，可以清晰地了解企业的资金进出情况，帮助企业管理好资金，以保证项目的顺利进行。
2. 合同精确测算和收入确认房地产企业会计核算的重点在于合同的精确测算和对收入的正确确认。
在项目启动之前，需要进行合同的详细测算，确保各项成本和收益都能够被准确记录。
并且，在房地产项目中，收入通常采用按完成百分比法进行确认，需要根据工程进度来判断已经完成的比例。
3. 风险控制和资产负债表房地产企业需要时刻关注项目的风险，并及时采取相应的措施进行风险控制。
而资产负债表则是反映企业财务状况的重要工具，包括了企业的资产总额、负债总额和净资产总额等。
通过定期对资产负债表进行分析，可以及时了解企业的财务状况，并采取相应的措施。
二、房地产企业税务处理1. 合规税务筹划房地产企业需要进行合规的税务筹划，合法避税。
可以通过选择合适的税务筹划方式，如运用税务政策的优惠项目、合理安排收入和费用的时间等，来降低企业的税负，提高企业的效益。
2. 房地产相关税种房地产企业涉及的税种较多，包括企业所得税、增值税、印花税等。
在处理税务事务时，需要了解相关的税务政策和规定，并按照规定进行申报和缴纳。
同时，要注意各项税金的时效性和准确性，以免发生罚款或滞纳金等问题。
3. 房地产税务定价房地产企业在进行房地产转让、租金收益等交易时，需要对相关的房地产项目进行税务定价。
根据相关的税务规定，对项目进行评估和定价，以确保纳税义务的准确性和合规性。
总结：房地产企业全程会计核算与税务处理是企业经营过程中重要的一环。
在会计核算方面，房地产企业需要关注资金管理、合同测算和收入确认、风险控制和资产负债表等方面，确保会计核算的准确性和合规性。
房地产企业全程会计核算与税务处理（第五版）
房地产企业全程会计核算与税务处理（第五版）•目录：•第一章房地产企业会计核算与税务处理概述第一节房地产开发经营概述一、房地产开发企业的类型与主要业务二、房地产开发业务的主要特征三、房地产开发经营的主要流程第二节房地产开发企业会计核算制度的演进一、房地产开发企业会计制度形成的准备阶段二、房地产开发企业会计制度实施阶段三、房地产开发企业实施统一会计制度阶段四、房地产开发企业执行《企业会计准则》阶段第三节房地产开发企业的财税管理特征及“金税三期”上线的影响一、房地产开发企业的财税管理特征二、房地产企业税务工作总览与缴纳的主要税种三、“金税三期”上线的影响及税务稽查重点四、国地税合并对房地产企业及政府行为的影响第四节房地产开发企业的会计科目设置及核算内容一、房地产开发企业的会计科目设置二、主要会计科目的核算内容第二章企业设立阶段的会计核算与税务处理第一节企业设立条件一、内资房地产企业设立的法律要求二、外商投资房地产企业的设立要求三、项目资本金的要求第二节企业设立阶段的会计核算一、会计科目的设置二、注册资本的核算第三节企业设立阶段的税务处理一、企业设立阶段的纳税计算二、不同出资方式的税务处理三、分支机构设立的税务处理第四节筹办期的界定与开办费的处理一、筹办期的概念二、开办费的开支范围三、开办费的会计核算四、开办费的税务处理第三章取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理第一节我国土地制度概述一、土地所有制二、土地管理的基本制度三、土地的承包经营四、土地征收和建设用地供应制度五、土地供应的程序六、二级市场土地使用权转让的法律规定第二节取得土地使用权的途径一、以出让方式取得国有土地使用权二、以划拨方式取得国有土地使用权三、以转让方式取得国有土地使用权第三节取得土地使用权阶段的税务处理一、契税二、耕地占用税三、城镇土地使用税四、印花税五、个人所得税六、土地增值税第四节取得土地使用权阶段的会计核算一、一般企业取得土地使用权的会计处理二、房地产开发企业取得开发用土地使用权的会计处理第五节拆迁补偿费的会计核算与税务处理一、拆迁补偿的形式二、拆迁补偿费的会计核算三、拆迁补偿费的税务处理四、搬迁补偿费的会计核算与税务处理第四章开发建设阶段的会计核算与税务处理第一节开发建设阶段业务概述一、项目策划设计环节二、项目准备环节三、项目施工环节四、项目竣工验收环节第二节开发建设阶段的会计核算与税务处理一、开发建设阶段涉及的主要税种二、开发建设阶段不同承包方式下的会计处理第三节 BT、 BOT、TOT、TBT和PPP模式的项目概述一、BT项目二、BOT项目三、TOT项目四、TBT项目五、PPP项目第五章开发产品成本的归集、分配与结转第一节开发成本核算概述一、成本核算的基本程序二、确定成本核算对象三、划分成本核算项目四、成本核算对象和成本项目之间的关系第二节期间费用核算概述一、费用的特点二、费用确认的原则三、费用确认的方法四、费用的核算内容第三节成本费用核算的会计科目设置一、开发成本二、开发间接费用三、开发产品四、管理费用五、销售费用六、财务费用第四节成本归集、分配的会计处理一、成本分配方法二、成本分配方法对土地增值税的影响及示例三、各种成本费用的归集与分配第五节公共配套设施费的会计核算一、公共配套设施成本对象的确定二、公共配套设施的成本核算对象三、公共配套设施费的会计核算四、预提公共配套设施费的会计核算第六节土地开发成本与代建工程成本的会计核算一、土地开发成本的会计核算二、代建工程成本的会计核算第七节开发完工产品成本的核算与结转一、开发产品总成本的核算二、完工产品成本的结转三、开发产品成本的结转第六章销售（预售）阶段的会计核算与税务处理第一节销售（预售）阶段业务概述一、土地使用权转让二、商品房销售三、精装修房销售四、其他建筑物销售五、代建工程六、其他业务第二节销售（预售）房款的会计核算一、会员费、诚意金的会计核算二、销售定金的会计核算三、按揭保证金的会计核算四、预售房款的会计核算五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算六、代收款项的会计核算与税务处理第三节商品房销售收入的会计核算与税务处理一、收入的会计确认与计量二、税法关于收入的确认与计量的规定三、房地产销售收入的会计核算与税务处理四、商品房面积差的会计核算与税务处理五、拆迁还房的会计核算与税务处理六、委托代销收入的会计核算七、销售退回的会计核算与税务处理八、售后回购房屋收入的会计核算与税务处理第四节商品房销售成本的会计核算与税务处理一、开发产品的会计核算与税务处理二、开发产品销售时的会计核算与税务处理三、成本差异的会计核算与税务处理第七章自持物业阶段的会计核算与税务处理第一节出租物业的会计核算与税务处理一、出租物业的初始计量二、出租物业收入的会计核算与税务处理三、出租物业后续支出的会计核算四、出租物业后续计量的会计核算五、投资性房地产转换的会计核算六、投资性房地产处置的会计核算第二节自营物业的会计核算与税务处理一、自营物业的初始计量与税务处理二、自营物业后续支出的会计核算与税务处理三、自营物业处置的会计核算与税务处理四、自营物业对外投资的税务处理第八章纳税活动的会计核算第一节房地产行业增值税税制一、纳税人二、征税范围三、税率和征收率四、应纳税额的计算五、征收管理六、税收优惠与发票开具规定第二节增值税的会计核算一、增值税核算的会计科目设置二、营改增后的会计处理三、营改增后进项税额允许抵扣部分的计算焦点问题四、营改增后不得抵扣进项税额与可抵扣进项税额的转化问题第三节增值税会计核算案例解析一、一般纳税人的会计核算与税务处理综合案例二、小规模纳税人销售不动产的会计核算综合案例三、销售不动产的纳税计算与会计处理综合案例四、房地产企业的增值税核算与纳税申报综合案例五、营改增后开发项目的税负测算综合案例第四节城市维护建设税及教育费附加的会计核算和税务处理一、城市维护建设税的会计核算和税务处理二、教育费附加的会计核算和税务处理第五节土地增值税的会计核算和税务处理一、土地增值税的会计核算二、土地增值税的税务处理第六节房产税的会计核算和税务处理一、房产税的税务处理二、房产税核算的会计科目设置三、房产税的会计核算第七节城镇土地使用税的会计核算和税务处理一、城镇土地使用税的税务处理二、城镇土地使用税核算的会计科目设置三、城镇土地使用税的会计核算第八节契税的会计核算和税务处理一、契税的税务处理二、契税的会计核算第九节耕地占用税的会计核算和税务处理一、耕地占用税的税务处理二、耕地占用税的会计核算第十节印花税的会计核算和税务处理一、印花税的税务处理二、印花税的会计核算第九章土地增值税清算的会计核算第一节土地增值税清算及清算时点一、土地增值税清算对象的选择二、土地增值税清算的时点第二节土地增值税清算收入的确认与核算一、已全额开具商品房销售发票的收入确认二、未开具发票或未全额开具发票的收入确认三、关于开发产品所有权转移视同销售收入实现的规定四、土地出让金返还收入的确认五、售后返租业务中转让收入的确认六、营改增后土地增值税应税收入的确认第三节土地增值税清算成本的确认一、计算增值额的扣除项目二、土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析第四节土地增值税清算综合案例一、土地增值税清算应提供的资料二、房地产公司及清算项目基本情况三、扣除项目金额税务审核情况四、“御筑苑一期”开发成本的计算五、“御筑苑一期”房地产开发费用的计算六、“御筑苑一期”与转让房地产有关的税金及附加的计算七、“御筑苑一期”开发成本加计扣除计算八、“御筑苑一期”土地增值税预缴九、“御筑苑一期”土地增值税清算申报表的填列十、“御筑苑一期”土地增值税清算结论第十章利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理第一节利润形成的会计核算与税务处理一、利润的构成二、利得与损失的会计核算三、利润形成的会计核算第二节利润分配的会计核算与税务处理一、利润分配的流程二、利润分配的会计核算三、利润分配的税务处理第三节企业所得税的会计核算一、会计利润与应税利润二、永久性差异与暂时性差异三、递延所得税资产和递延所得税负债的确认四、所得税费用的确认与计量五、企业所得税的会计核算程序与方法第十一章企业所得税的预缴与汇算清缴第一节企业所得税的预缴与汇算清缴概述一、企业所得税的预缴二、企业所得税的汇算清缴第二节企业所得税汇算清缴的纳税调整一、纳税调整项目二、企业所得税申报表及纳税调整项目的填报第十二章房地产特殊业务的会计核算与税务处理第一节企业分立的会计核算与税务处理一、企业分立的类型二、企业分立的特点三、企业分立的会计处理四、企业分立的税务处理第二节企业合并的会计核算与税务处理一、企业合并的特征二、企业合并的税务处理第三节南海琼岛椰风房地产公司资产重组税务案例一、公司概况二、琼岛椰风资产重组的目标三、琼岛椰风资产重组方案第四节东海鼎盛房地产公司资产重组及资产划转税务报告一、东海鼎盛房地产开发公司及项目概况二、东海鼎盛开展资产重组的目标取向三、东海鼎盛酒店资产的重组方案比较四、酒店资产划转的操作流程与控制要点第十三章房地产开发项目税负测算与盈利预测实战案例一、古韵山河项目背景资料二、增值税及相关税金计算三、土地增值税及项目盈利预测附录相关法规文件。
十大房地产行业财税书籍
十大房地产行业财税书籍以下是10本与房地产行业财税相关的书籍：《财务会计实务》（作者：王良华）。
该书是一本实用的财务会计实务教材，全面系统地介绍了会计核算的理论、方法、技巧和流程，并配有大量实例。
《房地产开发企业会计与纳税实务》（作者：王秀荣）。
该书介绍了房地产开发企业设立、开发、销售等环节的会计处理和纳税实务，内容全面。
《一本书讲透税收筹划》（作者：蔡昌）。
该书介绍了税收筹划的基本理论和方法，以及各种税种的筹划技巧。
《房地产企业全程会计核算与税务处理》（作者：陶国军）。
该书详细介绍了房地产企业开发、销售等环节的会计核算和税务处理，案例丰富。
《资产重组的会计与税务问题》（作者：高金平）。
该书从会计和税务两个角度探讨了资产重组中的问题，内容深入浅出。
《房地产企业涉税一本通》（作者：陈志坚）。
该书系统介绍了房地产企业涉及的各种税种，以及相关税收优惠政策。
《土地增值税清算流程操作实务与案例》（作者：董宏、施玉明、成秀美、王亮）。
该书详细介绍了土地增值税清算的流程和操作实务，包括案例分析。
《建筑施工企业全生命周期财税处理与风险防范（案例版）》（作者：林久时）。
该书从建筑施工企业的角度出发，探讨了全生命周期的财税处理和风险防范问题。
《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》（作者：董宏、施玉明、成秀美、王亮）。
该书系统介绍了房地产企业开发、销售等环节的实务操作和案例分析，内容全面。
《会计基础》、《财经法规与会计职业道德》、《初级会计电算化》。
这些教材涵盖了会计基础知识、法规和职业道德以及初级电算化技能等方面的内容，适合初学者学习。
这些书籍都是关于房地产行业财税方面的经典或最新著作，对于想要了解或深入学习房地产行业财税知识的人来说非常有帮助。
不过，由于财税政策具有时效性，请注意及时查阅最新的财税法规和政策文件，以确保你的知识和信息是最新的。
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理房地产开发业务是指通过购买土地、建设房屋、销售房产等一系列活动来获利的经济活动。
在房地产开发业务中，会计核算与税收处理是非常重要的环节，对企业的运营和发展具有重大影响。
本文将从会计核算和税收处理两个方面对房地产开发业务进行详细分析。
一、会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括资金流量表、资产负债表和利润表等财务报表的编制和分析。
1. 资金流量表：资金流量表是反映企业现金流入和流出情况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，资金流量表用于分析和监控企业现金的流动情况，包括购买土地、建设房屋、销售房产的现金流入和现金流出。
通过资金流量表的分析，可以帮助企业掌握资金使用情况，制定合理的资金策略。
2. 资产负债表：资产负债表是反映企业资产、负债和所有者权益状况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，资产负债表用于反映企业的资产情况，包括土地、房屋、在建工程、应收款项等。
通过资产负债表的分析，可以了解企业的资产结构和偿债能力，为企业的经营决策提供参考依据。
3. 利润表：利润表是反映企业利润情况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，利润表用于反映企业销售房产、开发成本、销售费用等方面的收入和支出情况。
通过利润表的分析，可以了解企业的盈利能力和经营状况，为企业的经营管理提供数据支持。
二、税收处理税收是房地产开发业务中不可忽视的一项重要成本，合理的税收处理对企业的盈利能力和税负有着直接的影响。
1. 土地增值税：土地增值税是指在房地产开发过程中，由于土地价格上涨而产生的税费。
根据税法规定，企业在购买土地后，在转让土地时会产生土地增值税。
土地增值税的计算方法与土地转让价款有关，不同地区税率和政策会有所不同。
企业需要根据国家相关规定，按时缴纳土地增值税，并及时报送相关报表。
2. 增值税：在房地产开发业务中，企业在销售房产时会产生增值税。
增值税是根据销售房产的实际价格和政府规定的税率计算得出的。
房地产企业全程会计核算与税务处理
现房销售收入
在房屋竣工验收合格后， 与购房者签订正式购房合 同，收取房款确认为销售 收入。
二手房销售收入
个人或企业转让二手房， 根据产权转移书和购房发 票等凭证确认销售收入。
房地产企业利润的核算
营业收入
通过销售房屋和其他经营活动获得的收入。
营业税金及附加
根据国家税收法规，房地产企业应缴纳的税 金和附加费用。
税收筹划应考虑成本和效益，确保筹划收 益大于筹划成本。
风险防范原则
综合筹划原则
应充分考虑税收政策变化、税务稽查等因 素，制定风险应对策略。
综合考虑企业整体税负，制定最优的税收 筹划方案。
房地产开发阶段的税收筹划
1 2
选择合适的开发项目
根据税收政策，选择税负较轻的项目进行开发。
合理规划开发成本
合理分摊、归集开发成本，降低企业所得税税负 。
分类
根据业务类型和经营模式，房地产企 业可分为房地产开发企业、房地产中 介服务机构和物业管理企业等。
房地产企业的经营特点
高投资
房地产开发项目通常需要大量资金投入，包括土地购置、房屋建设、 配套设施等。
高风险
房地产市场受政策、经济、社会等多因素影响，存在较大的不确定性 ，因此房地产企业经营风险较高。
包括建筑工程费用、设备购置费 、安装工程费用等。
开发间接费用
包括工程管理费、营销费、财务 费用等。
公共配套设施建设费
包括学校、医院、商店等公共设 施建设费用。
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、供气、 通讯等基础设施建设费用。
房地产销售收入的核算
01
02
03
预售收入
在房屋预售阶段，根据合 同约定收取的房款应确认 为销售收入。
房地产业务主要会计核算和税务处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理第一节概述房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位臵固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。
房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建，以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合，为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。
房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标，与国民经济的发展密切相关。
近十多年来，房地产业已经成为国民经济增长的支柱业和基础产业，其贡献的所得税、土地增值税、营业税等税收收入已成为我国税收收入的重要组成部分。
一．房地产是一个特殊的生产产品，它具有以下一些特点：1、房地产商品的地域性与单一性。
房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。
因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房地产的流动交易。
由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上只能建一栋房屋，且会在较长时间内存在。
同样的设计图纸，由于建在了不同的地理位臵上，房屋就具有了不同的价值。
即使建在了同一位臵上，由于不同的楼层和朝向，房屋的价值也有所不同。
2、房地产商品的双重性与风险性。
与一般的消费品比较，房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也可以作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价。
因此它具有保值、增值的功能。
但是投资与风险同在，房地产商品的单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量的开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境，不但自身受到影响，而且会导致银行的金融危机，甚至会引起经济的萧条。
3、房地产商品的不可替代性。
按照西方经济学的理论，一种商品价格的变动会受到与其相关的商品价格变动的影响。
房地产企业会计核算及涉税处理(PPT)
贷：银行存款 25000000
②支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：
借：开发本钱—土地—碧水园(土地征用及拆迁费)
5500000
23
第二十三页，共七十九页。
③支付(zhīfù)勘察设计费210000元，作会计分录如下： 借：开发本钱——土地——碧水园(前期工程费) 210000
贷：银行存款 210000
1、营业税
租金的5%
2、城建税
7%、5%、1%
3、教育费附加 营业税的3%
4、城镇土地使用税 同上
5、 房产税
自用：计税余值 *1.2%
出租：租金的12%
第八页，共七十九页。
厚积薄发(hòu jī bó f)，成会计英才
8
“营改增〞对房地产企业财务管理有哪些影响？ ①适用税率和计税基数； ②效劳(xiào láo)业定价机制； ③财务核算；
6、企业所得税
〔1〕查账征收：1.销售未完工产品取得收入(shōurù)：按预计 计税毛利率，计算毛利额， 工程完工后计算实际毛利调整 以前毛利计算纳税
2.销售完工：税率25%
〔2〕核定征收
7、 印花税
同上
第七页，共七十九页。
厚积薄发，成会计(kuài jì)英才
7
〔五〕出租、用于营业(yíngyè)等
土石方根底工程(假定税率11%〕： 5,000,000/〔1+11%〕×11%=495,495.50
其他〔假定税率17%〕： 10，710，000/〔1+17%〕×17%=1,556,153.85
29
第二十九页，共七十九页。
对应分录：
借：开发本钱-前期工程费-勘察设计费 471,698.11
房地产企业会计核算及税务处理
房地产企业会计核算及税务处理在房地产行业，聊到会计核算和税务处理，真是个复杂又有趣的话题。
想象一下，企业就像一个大家庭，账本就是家庭的“日记”，每一笔收入支出都得认真记录，像妈妈那样细致入微。
这里的每一笔交易，就像是家里买米买油，得有条有理，才能过上舒心日子。
你说，房地产企业买地、建房、卖房，那可是一环扣一环，错一步可就麻烦大了。
先说说会计核算，这可不是简单的算术题。
房地产企业的收入和支出，真的是五花八门。
买地的钱、建房的材料费、工人工资，甚至还有各种税费，哎，真是数不胜数。
账本里要记录的内容多得让人眼花缭乱。
搞得人心里发慌，就像是在算一大堆复杂的方程式。
好在会计师们就像是家庭的“管家婆”，把所有的数字都整理得清清楚楚，一笔一划，不让任何一分一厘流失。
这种细致入微的态度，真是让人佩服。
再说税务处理，这可是一门大学问。
房地产行业的税费可不少，增值税、企业所得税、土地增值税，听起来就让人头大。
不过，这些税费就像是孩子的零花钱，得合理安排，才能让家里运转得更顺利。
有些企业可能觉得，税务处理就像是打仗，常常打不过“税务局”。
税务处理不仅仅是应付，更是策略。
想想看，合理避税就像是打猎，选对时机，才能让“猎物”乖乖上钩。
这时候，找个专业的税务顾问就显得尤为重要，毕竟，咱可不想因为不懂规则而吃亏。
房地产企业的账务管理，跟家庭开支一样，都得有计划。
有的企业可能会忽视资金的流动性，像是家里总是买买买，却忘了看银行卡余额，结果花得精光，真是得不偿失。
合理的现金流管理，就像是一条温暖的河流，让企业在市场的风浪中稳稳前行。
想象一下，一个企业的财务负责人就像是掌舵人，得把握好方向，不能让小船偏离航道。
这样才能在复杂的市场中，找到一条安全的出路。
说到这里，大家可能觉得房地产企业的会计核算和税务处理，听起来有点繁琐，但它们也是为企业的发展保驾护航。
这就好比家里的家庭预算，虽然麻烦，但却能让家里的经济健康，过上稳稳的日子。
企业若能在这方面下功夫，长远来看绝对是“赚到不偿失”。
房地产开发企业会计核算与税务处理的分析
房地产开发企业会计核算与税务处理的分析摘要：随着社会经济快速发展，房地产开发企业已成为国民经济的重要支柱产业，它奠定了在我国整体市场经济中的核心位置。
但是近年来外界市场大环境的变化，为确保房地产开发企业能够保持良好的发展势头，决定了房地产市场持续调整重要性。
考虑扩大房地产开发企业经济效益的目标下，必须做好会计核算与税务处理的分析工作。
关键词：房地产开发企业；会计核算；税务处理引言：房地产是一个特殊的行业，房地产具有高风险、高投入、高收益、长周期等特点。
会计核算和税务处理有其特殊性；核算时涉及多个税种，如：营业税、增值税、土地增值税、企业所得税、土地使用税等，他们特殊性所导致的一些问题是我们应该注意的。
1.房地产开发企业的会计核算目的在我国房地产企业长期发展中，会计核算作为不可缺少的部分，做好会计核算工作，不仅能使企业保持稳定发展态势，而且一定程度上能够扩大企业经济效益，甚至还决定了企业投资决策以及资源配置的合理性。
可从以下几方面重点分析核算工作：第一，通过测算精确算出项目在各开发阶段的资金缺口，能更精准地做好融资准备；第二，综合核算企业项目开发成本，对其能够创造的经济效益值进行研判；第三，管控经营过程的收支情况，优化房地产企业内部管理，实现企业健康发展；第四，将重心放在商品房销售、及时回笼资金上，减少呆账等问题的出现；第五，按照国家对税收政策方面的调整，合理的分配企业利润。
房地产开发的不同阶段，会计核算的侧重点不同。
2.我国房地产开发企业会计核算存在的问题2.1运行中风险管控问题通过实际调查发现，在有些房地产开发企业的现有的一些管理体系等，一直沿用的还是之前的方法与模式，不管是现实操作还是实施等各个环节，存在一些不可忽视的问题。
最为关键的是，房地产开发企业也未能全面贯彻并落实各种风险防控机制，这是造成会计核算问题的根本原因。
2.2资金的筹措和流转问题通常情况下，房地产企业初期经营中需要的大量资金，除股东投入以外，更多的是通过金融机构或者是民间融资等，不管何种资金筹措模式，筹到资金需要较长的时间。
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二、投资性房地产的账务处理
1.“开发产品”
“投资性房地产”
2.“投资性房地产” “开发产品”
三、应交税费的账务处理
拆迁安置——企业所得税如何缴纳
根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所 得税处理办法》的通知 （国税发【2009】31号） 第二十七条第一项 开发产品计税成本支出的内容规定： 土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开
发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市
拆迁安置——土地增值税如何缴纳
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问 题的通知》（国税函【2010】220号）第六条关于拆迁 安置土地增值税计算问题的规定：（一）房地产企业 用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同 销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土 地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】 187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确 认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业 支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户 支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆 迁补偿费。
契
税
房 产 税 城镇土地使用税
耕地占用税
（一）应交税费—契税
1. 契税的计税依据
财税【2004】134号 《财政部 国家税务 总局关于国有土地使用权出让等有关契税 问题的通知》
（一）应交税费—契税
1. 契税的计税依据
一、出让国有土地使用权的，其契税计税 价格为承受人为取得该土地使用权而支付 的全部经济利益。
（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
拆迁安置——增值税如何缴纳
财税(2016)36号文件附件一 《营业税改征增值税试点实施办法》 第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： (一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，
但用业 全程会计核算与税务处理
会计税收有差异
财务核算需规范
游走方园要谨慎 凡事都得讲规则
税收筹划与会计核算的关系
1.会计核算是达到税收筹划目标的基础。 2.一切税收筹划都要通过会计核算来实现。
3.规范的会计核算是实现税收筹划的关键。
房地产会计核算的特点
1.开发产品的成本核算复杂。
(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或 者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 (三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
回顾 营业税
《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业 税问题的公告》（2014年第2号 公告） 现将纳税人开发回迁安置房有关营业税 问题明确如下：
纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地 出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿 转让回迁安置房所有权的行为，按照《营业税暂行条 例实施细则》第五条之规定，视同销售不动产征收营 业税，其计税营业额按第二十条第一款第（三）项的 规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地 使用权价款。
2.经营收入及其相关税金核算特殊。
3.涉税环节多。 4.涉及的税种多、税目多、费用多。
税收筹划与会计核算的关系
通常都有的费用：
建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费
城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、
绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、 土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、 工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、 消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、 散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音超标费 土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置费
移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目； （五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；
（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或
者个体工商户； （七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；
人防异地建设费……
“营改增”对房地产企业财务的影响
适用的税种税目发生变化
企业的主管税务部门发生变化
纳税人身份发生变化 会计核算发生变化 收入和成本的计量发生变化 影响企业的财务信息和成果
房地产开发企业常用的会计科目
开发产品
预收账款
开发成本
投资性房地产
应交税费
开发间接费用
一、开发产品的账务处理
情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
（一）应交税费—契税
3. 契税纳税义务时间
《中华人民共和国契税暂行条例》
第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签
订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税
人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质
凭证的当天。
（一）应交税费—契税
3. 契税纳税义务发生时间
《中华人民共和国契税暂行条例》 第九条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日 内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理 纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴 纳税款。
（一）应交税费—契税
1. 契税的计税依据
以协议方式出让的，其契税计税价格为成 交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿 费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、 拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付 的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
（一）应交税费—契税
2. 契税的税率
《中华人民共和国契税暂行条例》 第三条 契税税率为3%—5%。 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人 民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际
思考：原地拆迁安置（还房），契税、增
值税、土地增值税、企业所得税如何缴纳？如
何进行账务处理。
拆迁安置——增值税如何缴纳
《增值税暂行条例实施细则》 第四条的规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构