房地产企业全程会计核算与税务处理
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
开发产品是指企业已经完成全部开发过程， 已验收合格符合设计标准，可以按照合同规 定的条件移交购货单位，或者可以作为商品 对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际 成本，借记本科目，贷记“开发成本”科目。
二、投资性房地产的账务处理
1.“开发产品”
“投资性房地产”
2.“投资性房地产” “开发产品”
三、应交税费的账务处理
拆迁安置——企业所得税如何缴纳
根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所 得税处理办法》的通知 （国税发【2009】31号） 第二十七条第一项 开发产品计税成本支出的内容规定： 土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开
发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市
拆迁安置——土地增值税如何缴纳
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问 题的通知》（国税函【2010】220号）第六条关于拆迁 安置土地增值税计算问题的规定：（一）房地产企业 用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同 销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土 地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】 187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确 认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业 支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户 支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆 迁补偿费。
契
税
房 产 税 城镇土地使用税
耕地占用税
（一）应交税费—契税
1. 契税的计税依据
财税【2004】134号 《财政部 国家税务 总局关于国有土地使用权出让等有关契税 问题的通知》
（一）应交税费—契税
1. 契税的计税依据
一、出让国有土地使用权的，其契税计税 价格为承受人为取得该土地使用权而支付 的全部经济利益。
（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
拆迁安置——增值税如何缴纳
财税(2016)36号文件附件一 《营业税改征增值税试点实施办法》 第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： (一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，
但用业 全程会计核算与税务处理
会计税收有差异
财务核算需规范
游走方园要谨慎 凡事都得讲规则
税收筹划与会计核算的关系
1.会计核算是达到税收筹划目标的基础。 2.一切税收筹划都要通过会计核算来实现。
3.规范的会计核算是实现税收筹划的关键。
房地产会计核算的特点
1.开发产品的成本核算复杂。
(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或 者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 (三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
回顾 营业税
《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业 税问题的公告》（2014年第2号 公告） 现将纳税人开发回迁安置房有关营业税 问题明确如下：
纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地 出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿 转让回迁安置房所有权的行为，按照《营业税暂行条 例实施细则》第五条之规定，视同销售不动产征收营 业税，其计税营业额按第二十条第一款第（三）项的 规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地 使用权价款。
2.经营收入及其相关税金核算特殊。
3.涉税环节多。 4.涉及的税种多、税目多、费用多。
税收筹划与会计核算的关系
通常都有的费用：
建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费
城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、
绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、 土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、 工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、 消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、 散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音超标费 土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置费
移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目； （五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；
（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或
者个体工商户； （七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；
人防异地建设费……
“营改增”对房地产企业财务的影响
适用的税种税目发生变化
企业的主管税务部门发生变化
纳税人身份发生变化 会计核算发生变化 收入和成本的计量发生变化 影响企业的财务信息和成果
房地产开发企业常用的会计科目
开发产品
预收账款
开发成本
投资性房地产
应交税费
开发间接费用
一、开发产品的账务处理
情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
（一）应交税费—契税
3. 契税纳税义务时间
《中华人民共和国契税暂行条例》
第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签
订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税
人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质
凭证的当天。
（一）应交税费—契税
3. 契税纳税义务发生时间
《中华人民共和国契税暂行条例》 第九条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日 内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理 纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴 纳税款。
（一）应交税费—契税
1. 契税的计税依据
以协议方式出让的，其契税计税价格为成 交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿 费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、 拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付 的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
（一）应交税费—契税
2. 契税的税率
《中华人民共和国契税暂行条例》 第三条 契税税率为3%—5%。 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人 民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际
思考：原地拆迁安置（还房），契税、增
值税、土地增值税、企业所得税如何缴纳？如
何进行账务处理。
拆迁安置——增值税如何缴纳
《增值税暂行条例实施细则》 第四条的规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构
二、投资性房地产的账务处理
1.“开发产品”
“投资性房地产”
2.“投资性房地产” “开发产品”
三、应交税费的账务处理
拆迁安置——企业所得税如何缴纳
根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所 得税处理办法》的通知 （国税发【2009】31号） 第二十七条第一项 开发产品计税成本支出的内容规定： 土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开
发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市
拆迁安置——土地增值税如何缴纳
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问 题的通知》（国税函【2010】220号）第六条关于拆迁 安置土地增值税计算问题的规定：（一）房地产企业 用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同 销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土 地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】 187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确 认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业 支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户 支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆 迁补偿费。
契
税
房 产 税 城镇土地使用税
耕地占用税
（一）应交税费—契税
1. 契税的计税依据
财税【2004】134号 《财政部 国家税务 总局关于国有土地使用权出让等有关契税 问题的通知》
（一）应交税费—契税
1. 契税的计税依据
一、出让国有土地使用权的，其契税计税 价格为承受人为取得该土地使用权而支付 的全部经济利益。
（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
拆迁安置——增值税如何缴纳
财税(2016)36号文件附件一 《营业税改征增值税试点实施办法》 第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： (一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，
但用业 全程会计核算与税务处理
会计税收有差异
财务核算需规范
游走方园要谨慎 凡事都得讲规则
税收筹划与会计核算的关系
1.会计核算是达到税收筹划目标的基础。 2.一切税收筹划都要通过会计核算来实现。
3.规范的会计核算是实现税收筹划的关键。
房地产会计核算的特点
1.开发产品的成本核算复杂。
(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或 者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 (三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
回顾 营业税
《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业 税问题的公告》（2014年第2号 公告） 现将纳税人开发回迁安置房有关营业税 问题明确如下：
纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地 出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿 转让回迁安置房所有权的行为，按照《营业税暂行条 例实施细则》第五条之规定，视同销售不动产征收营 业税，其计税营业额按第二十条第一款第（三）项的 规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地 使用权价款。
2.经营收入及其相关税金核算特殊。
3.涉税环节多。 4.涉及的税种多、税目多、费用多。
税收筹划与会计核算的关系
通常都有的费用：
建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费
城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、
绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、 土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、 工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、 消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、 散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音超标费 土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置费
移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目； （五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；
（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或
者个体工商户； （七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；
人防异地建设费……
“营改增”对房地产企业财务的影响
适用的税种税目发生变化
企业的主管税务部门发生变化
纳税人身份发生变化 会计核算发生变化 收入和成本的计量发生变化 影响企业的财务信息和成果
房地产开发企业常用的会计科目
开发产品
预收账款
开发成本
投资性房地产
应交税费
开发间接费用
一、开发产品的账务处理
情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
（一）应交税费—契税
3. 契税纳税义务时间
《中华人民共和国契税暂行条例》
第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签
订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税
人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质
凭证的当天。
（一）应交税费—契税
3. 契税纳税义务发生时间
《中华人民共和国契税暂行条例》 第九条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日 内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理 纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴 纳税款。
（一）应交税费—契税
1. 契税的计税依据
以协议方式出让的，其契税计税价格为成 交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿 费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、 拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付 的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
（一）应交税费—契税
2. 契税的税率
《中华人民共和国契税暂行条例》 第三条 契税税率为3%—5%。 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人 民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际
思考：原地拆迁安置（还房），契税、增
值税、土地增值税、企业所得税如何缴纳？如
何进行账务处理。
拆迁安置——增值税如何缴纳
《增值税暂行条例实施细则》 第四条的规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构