青岛历史文化街区的建筑遗产保护——以核心保护区为例
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足记
JIAN SHE JI YUAN
青岛历史文化街区的建筑遗产保护 ——以核心保护区为例
董安琪
本文将以青岛历史文化街区的核心保护区为范围，从“4P”的角度：政策制度与规划（policy and planning)，具体项目 (project) 和公众参与 (public)，结合实例对当前青岛建筑遗产保护的情况进行梳理和总结，探讨当前青岛建筑遗产保护所面临的问题。
具体项目状况 根据保护力度可将青岛现存的建筑遗产分为四 种 ：被 高 度 保 护 的（highly conserved）， 被 保 护 的 （conserved）， 被 保 存 下 来 的（preserved）， 和 未 被 保护的（unprotected）。这些历史建筑中不乏国家级， 省级，市级文物保护单位和优秀历史建筑，但保护状 态却参差不齐。经过实地调研发现，建筑遗产的功能 是影响其保护与再利用成效的最大因素，除了本身功 能的滞后性作为改造更新的一大限制之外，用于居住 用途的建筑遗产往往较难实施更新，具体表现在以下
218
足记
两方面 ： 建筑功能的限制性。 比如，里院建筑的保护与再利用。里院作为青岛
特色的居住建筑，历史上，将华人生活区隔离，为容 纳更多居民而建造里院。当时为容纳更多居民，这种 房屋本身就存在严重设计缺陷 ：如空间分隔过于细碎， 通风不佳，部分建筑没有洗手间等，这对再利用已经 是极大的挑战 ；里院作为居住用房若进行商业改造在 荷载等技术性指标方面的调整需要大量投入 ；且作为 居住用房使用率极高，长年累月缺乏维护，建筑老化 和损坏严重，许多里院目前已经成为危房。在当前西 部城区里院区域大面积协议搬迁的情况下，如何为里 院植入新功能以带动整个老城区复兴的决策至关重 要。因此尽管当前里院区域完成了征收工作，但多数 更新工程仍在讨论中，尚未开展。
《青岛市历史建筑保护管理办法》施行，将不属于文 物保护单位，也不属于不可移动文物的重要历史构筑 物作为优秀历史建筑纳入保护范围，可以理解为，在 文物保护单位制度的基础上进行了补充 ；2014 年出台 了《青岛市城市风貌保护条例》，不仅规定老城区作 为保护的范畴，建设发展中的新城区也被列为风貌保 护的重要组成部分，这是将建筑遗产与城市新建设相 联系的一大进步。这之后，《青岛市历史文化名城保 护规划 2011-2020》出台，扩大了历史文化街区的范 围，街区保护范围面积扩大为 688.9 公顷，建设控制 地带面积扩大为 674.9 公顷，对街区内建筑的高度进 行分级控制，分为严格控制区，重点控制区和一般控 制区，保证街区与东部新城区及崂山自然景区构成和 谐的天际线形态。《保护规划》的出台进一步确定了青 岛建筑遗产与文化旅游之间的紧密联系，从政策层面 上赋予了建筑遗产业态价值。整体来说，在过去的 30 年里，青岛的建筑遗产保护制度体系是在不断完善的， 且在规划上表现出与新城区、风景名胜区相整合的趋 势，将建筑遗产与城市发展有机结合，逐渐形成青岛 的新城市风貌，同时也为建筑遗产作为文化旅游资源 进行业态发展打下了可靠的政策基础。
居民的补偿与再安置。 想要对用于居住的建筑遗产维护更新，首先要征 求居民的意见。因涉及补偿、再安置和产权等问题， 居住建筑遗产的保护往往是一块“硬骨头”。将总督府 官邸旧址和德华银行旧址进行对比，二者同为国家级 文物保护单位，保护情况却完全不同。总督府官邸原 是胶澳提督居住，后用作公馆，曾接待多位重要政治 人物，奠定了其极高的纪念性价值，1999 年起开始作 为博物馆运营，连同整个庭院一起始终受高度保护和 管理，现在是青岛著名的旅游景点。德华银行旧址是 青岛历史上的第一家银行，但从 20 世纪 60 年代前就 用作居住用途至今，场地内还有其他四座功能不明的 历史建筑，其中一幢已经荒废，一幢几乎完全被改建， 剩下三幢同银行建筑一样有不少市民居住，建筑损坏 和老化严重，室内已被改建为若干隔间，庭院内被加 建平房和生活设施，整个场地缺乏修缮和管理，几乎 没有游客到访。若要对居民进行补偿和再安置，就当 前几个历史建筑内私搭乱建的情况，各户住房面积难 以计算，补偿也就无从谈起了。 其次，从具体案例中能够看出，制度与执行监管 之间尚存在断层，仍有许多文物保护单位和优秀历史 建筑日常养护跟不上制度规定，修缮改造未按照要求 经严格考证便实行的情况时有发生。也就是说，许多 建筑遗产的保护在技术和管理上尚缺乏专业性，加上 当前对不少建筑遗产历史信息的研究较缺乏，尽管许 多场地注重对相关人物和故事的记录，但对场地本身 的研究甚少，大量建筑遗产的材料，技术以及许多历 史上的修缮几乎无从考证，想要还原真实的场地非常 困难。比如八大关公主楼的佣人和汽车用房，现已面 目全非，何时拆改无从知晓，虽原始设计图被保留下 来， 但 因 缺 乏 有 关 场 地 实 貌 资 料 的 支 持， 至 今 不 曾
Байду номын сангаас
青岛的建制虽只有百余年，自 20 世纪初开始着 手进行城市规划，在如今的老城区初步形成了较完备 的城市体系，丰富的建筑遗产群作为当地珍贵的历史、 文化和旅游资源，赋予城市极具特色的异域风貌，是 这座城市重要的形象标签。近年来青岛的城市建设步 伐明显提速，加快了对建筑遗产的破坏。对此，青岛 在建筑遗产保护方面开展了一系列工作，并取得一定 成效。
政策制度与规划 自 1982 年出台《文物保护法》以来，我国在文 化遗产保护的法规政策方面不断完善，目前青岛已经 建立了历史文化城区，历史文化街区及文物保护单位 三个层次的保护体系。历史建筑主要集中于当前城市 的西部，虽然世纪初时西部城区仍作为城市中心并进 行了大量建设，但新建设主要集中在中部和东部地区， 这就在一定程度上控制了老城区的开发，起到了保护 的作用，这也是为什么青岛的异域风貌能够被保留至 今的重要原因。 从 20 世纪 90 年代起，青岛开始重点关注西部城 区历史资源的保护，1994 年，青岛被国务院认定为第 三批历史文化名城，但由于面临城市建设的需求又缺 乏专业技术支持，还是有大面积的历史建筑遭到毁灭 性的破坏。比如里院作为青岛极具特色的居住建筑， 于 1980 年对其进行考察统计时，有近 800 座，但经 过 2001 年辽宁路附近改造，2007 年云南路区域改 造，以及 2012 年中山路片区改造等一系列工程，至 2015 年现存里院只剩下 87 座。2008 年起，随着《城 乡规划法》，《历史文化名城名镇名村保护条例》的出 台，青岛建筑遗产的保护开始与城市规划紧密结合。 于 2011 年批准通过的《青岛市城乡规划管理条例》中， 将历史文化街区保护纳入城市规划的考虑 ；2012 年，
JIAN SHE JI YUAN
青岛历史文化街区的建筑遗产保护 ——以核心保护区为例
董安琪
本文将以青岛历史文化街区的核心保护区为范围，从“4P”的角度：政策制度与规划（policy and planning)，具体项目 (project) 和公众参与 (public)，结合实例对当前青岛建筑遗产保护的情况进行梳理和总结，探讨当前青岛建筑遗产保护所面临的问题。
具体项目状况 根据保护力度可将青岛现存的建筑遗产分为四 种 ：被 高 度 保 护 的（highly conserved）， 被 保 护 的 （conserved）， 被 保 存 下 来 的（preserved）， 和 未 被 保护的（unprotected）。这些历史建筑中不乏国家级， 省级，市级文物保护单位和优秀历史建筑，但保护状 态却参差不齐。经过实地调研发现，建筑遗产的功能 是影响其保护与再利用成效的最大因素，除了本身功 能的滞后性作为改造更新的一大限制之外，用于居住 用途的建筑遗产往往较难实施更新，具体表现在以下
218
足记
两方面 ： 建筑功能的限制性。 比如，里院建筑的保护与再利用。里院作为青岛
特色的居住建筑，历史上，将华人生活区隔离，为容 纳更多居民而建造里院。当时为容纳更多居民，这种 房屋本身就存在严重设计缺陷 ：如空间分隔过于细碎， 通风不佳，部分建筑没有洗手间等，这对再利用已经 是极大的挑战 ；里院作为居住用房若进行商业改造在 荷载等技术性指标方面的调整需要大量投入 ；且作为 居住用房使用率极高，长年累月缺乏维护，建筑老化 和损坏严重，许多里院目前已经成为危房。在当前西 部城区里院区域大面积协议搬迁的情况下，如何为里 院植入新功能以带动整个老城区复兴的决策至关重 要。因此尽管当前里院区域完成了征收工作，但多数 更新工程仍在讨论中，尚未开展。
《青岛市历史建筑保护管理办法》施行，将不属于文 物保护单位，也不属于不可移动文物的重要历史构筑 物作为优秀历史建筑纳入保护范围，可以理解为，在 文物保护单位制度的基础上进行了补充 ；2014 年出台 了《青岛市城市风貌保护条例》，不仅规定老城区作 为保护的范畴，建设发展中的新城区也被列为风貌保 护的重要组成部分，这是将建筑遗产与城市新建设相 联系的一大进步。这之后，《青岛市历史文化名城保 护规划 2011-2020》出台，扩大了历史文化街区的范 围，街区保护范围面积扩大为 688.9 公顷，建设控制 地带面积扩大为 674.9 公顷，对街区内建筑的高度进 行分级控制，分为严格控制区，重点控制区和一般控 制区，保证街区与东部新城区及崂山自然景区构成和 谐的天际线形态。《保护规划》的出台进一步确定了青 岛建筑遗产与文化旅游之间的紧密联系，从政策层面 上赋予了建筑遗产业态价值。整体来说，在过去的 30 年里，青岛的建筑遗产保护制度体系是在不断完善的， 且在规划上表现出与新城区、风景名胜区相整合的趋 势，将建筑遗产与城市发展有机结合，逐渐形成青岛 的新城市风貌，同时也为建筑遗产作为文化旅游资源 进行业态发展打下了可靠的政策基础。
居民的补偿与再安置。 想要对用于居住的建筑遗产维护更新，首先要征 求居民的意见。因涉及补偿、再安置和产权等问题， 居住建筑遗产的保护往往是一块“硬骨头”。将总督府 官邸旧址和德华银行旧址进行对比，二者同为国家级 文物保护单位，保护情况却完全不同。总督府官邸原 是胶澳提督居住，后用作公馆，曾接待多位重要政治 人物，奠定了其极高的纪念性价值，1999 年起开始作 为博物馆运营，连同整个庭院一起始终受高度保护和 管理，现在是青岛著名的旅游景点。德华银行旧址是 青岛历史上的第一家银行，但从 20 世纪 60 年代前就 用作居住用途至今，场地内还有其他四座功能不明的 历史建筑，其中一幢已经荒废，一幢几乎完全被改建， 剩下三幢同银行建筑一样有不少市民居住，建筑损坏 和老化严重，室内已被改建为若干隔间，庭院内被加 建平房和生活设施，整个场地缺乏修缮和管理，几乎 没有游客到访。若要对居民进行补偿和再安置，就当 前几个历史建筑内私搭乱建的情况，各户住房面积难 以计算，补偿也就无从谈起了。 其次，从具体案例中能够看出，制度与执行监管 之间尚存在断层，仍有许多文物保护单位和优秀历史 建筑日常养护跟不上制度规定，修缮改造未按照要求 经严格考证便实行的情况时有发生。也就是说，许多 建筑遗产的保护在技术和管理上尚缺乏专业性，加上 当前对不少建筑遗产历史信息的研究较缺乏，尽管许 多场地注重对相关人物和故事的记录，但对场地本身 的研究甚少，大量建筑遗产的材料，技术以及许多历 史上的修缮几乎无从考证，想要还原真实的场地非常 困难。比如八大关公主楼的佣人和汽车用房，现已面 目全非，何时拆改无从知晓，虽原始设计图被保留下 来， 但 因 缺 乏 有 关 场 地 实 貌 资 料 的 支 持， 至 今 不 曾
Байду номын сангаас
青岛的建制虽只有百余年，自 20 世纪初开始着 手进行城市规划，在如今的老城区初步形成了较完备 的城市体系，丰富的建筑遗产群作为当地珍贵的历史、 文化和旅游资源，赋予城市极具特色的异域风貌，是 这座城市重要的形象标签。近年来青岛的城市建设步 伐明显提速，加快了对建筑遗产的破坏。对此，青岛 在建筑遗产保护方面开展了一系列工作，并取得一定 成效。
政策制度与规划 自 1982 年出台《文物保护法》以来，我国在文 化遗产保护的法规政策方面不断完善，目前青岛已经 建立了历史文化城区，历史文化街区及文物保护单位 三个层次的保护体系。历史建筑主要集中于当前城市 的西部，虽然世纪初时西部城区仍作为城市中心并进 行了大量建设，但新建设主要集中在中部和东部地区， 这就在一定程度上控制了老城区的开发，起到了保护 的作用，这也是为什么青岛的异域风貌能够被保留至 今的重要原因。 从 20 世纪 90 年代起，青岛开始重点关注西部城 区历史资源的保护，1994 年，青岛被国务院认定为第 三批历史文化名城，但由于面临城市建设的需求又缺 乏专业技术支持，还是有大面积的历史建筑遭到毁灭 性的破坏。比如里院作为青岛极具特色的居住建筑， 于 1980 年对其进行考察统计时，有近 800 座，但经 过 2001 年辽宁路附近改造，2007 年云南路区域改 造，以及 2012 年中山路片区改造等一系列工程，至 2015 年现存里院只剩下 87 座。2008 年起，随着《城 乡规划法》，《历史文化名城名镇名村保护条例》的出 台，青岛建筑遗产的保护开始与城市规划紧密结合。 于 2011 年批准通过的《青岛市城乡规划管理条例》中， 将历史文化街区保护纳入城市规划的考虑 ；2012 年，