重庆中原重庆市江北区石马河土地运营的项目可研的报告共69页
《房地产及物业管理》课程报告：重庆江北嘴c地块项目开发可行性分析报告[管理资料]
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重庆•江北嘴C地块项目可行性分析报告——《房地产及物业管理》课程报告姓名：付国立班级：市场营销2班学号：20071131指导老师：张昱重庆大学贸易与行政学院重庆•江北嘴C地块项目可行性分析报告——《房地产及物业管理》课程报告姓名：张学森班级：市场营销2班学号：20071126指导老师：张昱重庆大学贸易与行政学院目录一、项目开发背景 (5) (5)（西部区）的重点直营项目 (5) (6)二、项目概述 (7) (7) (7)、B地块项目的关系 (8)三、项目开发环境分析 (10) (10)1、重庆市的地位及发展 (10)2、重庆市经济发展状况 (10)3、重庆市房地产投资状况 (11)4、重庆市商品房市场状况 (11) (12)1、交通环境 (12)2、景观环境 (16)3、文化环境 (17)4、配套设施 (18) (18)1、优势（Strength） (18)2、劣势（Weakness） (19)3、机会（Opportunity） (19)4、威胁（Threat） (20)5、应对策略 (20)四、项目定位 (21) (21)1、定位原则 (21)2、项目定位 (22)3、定位诠释 (22) (22)1、产品设计 (22)2、立面风格 (22)3、整体风格 (23)4、配套商业 (23) (24)1、客户群 (24)2、置业需求 (24)3、客户特征 (24) (25)1、价格的影响因素 (25)2、竞争产品价格 (26)3、价格定位 (28)五、项目规划 (29) (29) (29)六、投资收益分析 (30) (30) (30) (31) (32)七、结论 (33)《重庆•江北嘴C地块项目可行性分析报告》小组分工情况 (34)一、项目开发背景国务院3号文件明确支持重庆建设长江上游金融中心，重庆建设区域性金融中心，由此正式上升为国家战略。
提出在重庆建立的金融市场，包括证券场外交易市场（OTC市场）、全国性电子票据交易中心、期货交易所都在江北嘴有规划布局，3-5年后，江北嘴将成为长江上游地区金融机构、金融资金、金融产品交易、金融产品定价、金融信息、金融人才等集聚的核心区，金融创新、金融生态环境等先行区江北嘴CBD的规划定位将以金融中心的集中建设为带动，发展具备国际水平的金融核心商务区，打造一个5平方公里的金融核心区。
重庆江北城地产项目定位报告18页
江北城项目定位报告策划部目录一、项目界定 (3)1、项目指标 (3)2、项目限制条件 (3)二、项目地块解析 (3)1、区域位置独一无二，资源发展空间一流，地块稀缺 (3)2、项目指标限定相对较小，项目规划灵活性强 (4)3、项目四周资源丰富，对项目整体价值影响显著 (5)4、项目地块价值提炼 (5)5、项目问题（S）界定——本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果） (6)三、市场竞争分析 (7)1、重庆写字楼市场销售情况 (7)2、重庆历年写字楼供应面积 (9)3、重庆市历年写字楼空置面积情况 (9)4、写字楼市场竞争小结 (10)四、SWOT分析，选择战略 (10)1、发展战略确定 (10)2、发展战略描述 (11)五、项目定位 (11)1、产品定位：区域内的城市综合体 (11)（1）产品定位出发点 (12)（2）项目物业类型和配比 (12)（3）商业定位！ (12)（4）写字楼定位 (14)2、形象定位 (14)3、客户定位 (15)（1）客户分类 (15)（2）写字楼客户群细分： (17)（3）客户总结 (17)（4）客户定位 (17)4、价格定位 (18)一、项目界定1、项目指标●项目地块性质为公建商业●占地面积：7568平方米●容积率：9.02、项目限制条件●项目结合类型暂时尚未确定●项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标●项目对现金流有明确要求，我们按照利润最大化和现金流流动节点相结合，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租二、项目地块解析1、区域位置独一无二，资源发展空间一流，地块稀缺●区位：江北嘴中央商务区居于显要的中心位置，东临长江，南濒嘉陵江，与渝中区朝天门、南岸区弹子石滨江地区隔江相望，处于城市中的两江交汇口的景观密集区，南距现在的城市中心区解放碑0.5公里，西距城市副中心观音桥地区3.0公里。
●交通：江北城的外围交通条件已经基本具备，与机场、火车站均可快速连接。
重庆市江北农场项目市场研究及定位的报告
机会点：
利用天鸿集团在中国地产前沿城市强势品牌推广市场。 复杂多变的坡形地貌易于打造产品的差异化竞争优势。
最大与最大（SO）对策：
最大化的利用本项目综合景观优势、坡地价值和开发品牌的优势形成本项 目的核心竞争力。 最大化利用本项目的人文景观资源，打造具有文化内涵的高尚社区。 最大发挥相关合作单位的专业精神，打造创新产品。
5） 大石坝板块：江北区的老工业区，具有一定的发展潜力。主要客户来源：沙坪 坝购房者。代表楼盘：东方港湾
6） 冉家坝板块：重庆的居住、政务和外事中心，以居住和高新产业为主。
7） 新牌坊板块：以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小区为主。重庆 “富人居住区”。代表楼盘：水晶郦城、天籁城
8） 渝北两路板块：该板块楼盘规模偏小，以多层、低密度为主流，价格亦呈两极 分化状态。
第二章、项目地块分析
第一节、重庆房地产市场消费特征
1、地块历史沿革
重庆位于长江中上游，中心城区为长江、嘉陵江所环抱，夹两 江、拥群山，地形起伏较大，地貌以丘陵、山地为主，坡地较 多。由于长江在重庆的主城区中穿过，并被分流成长江和嘉陵 江两支，因此形成地理上的主城九区被两江分隔成三个大区域。 江北、渝北、北碚三区处在嘉陵江北岸，南岸、巴南两区在长 江的东岸，由两江在中间围出的是包括老城区在内的渝中、沙 坪坝、九龙坡和大渡口四区。本项目地块所处区域，属于重庆 市江北区大石坝组团石马河街道办事处辖区内。
2、地块行政及周边重要关系
该地块属重庆市江北区行政区划内。本地块位于江北区 的最西端，是沿嘉陵江岸向西突出的地块。 西面临江，东北与中法水厂为邻，东侧有佰富高尔夫球 场在视线范围内，南面为已停产的肥皂厂及其宿舍楼。
3、地形地貌
地块整体应大致为不规则长方形，基本由山、谷、坡、崖、 湖构成，无明显平坦地势。其西北侧紧临嘉陵江，地块内 主要是交错的山梁及其围合的谷地，坡度较陡，地块内原 生植被繁茂，内有9处水塘分布。
重庆中原重庆市江北区石马河土地运营项目可研报告
庆房价健康稳定增长
2000-2006重庆市都市区人口规模及增长
2000-2006重庆市都市 区房价和都市区家庭
可支配收入比
18
第三部分 市场分析
3.1、重庆市房地产总体发展 都市区固定资产总投资/房地产投资/基础设施投资分析
1400
固定资产投资 基础建设投资 房地产投资 固定资产投资增长率 房地产投资增长率 基础建设投资增长率
八.合作方提供的基础资料。
3
目
第一部分 重庆市概况
录
1、重庆市概括 2、都市区概况
第二部分
第三部分
项目概况
市场分析
第四部分
第五部分
项目SWOT分析
项目实施
第六部分
第七部分
项目经济分析
风险分析
第八部分
结论
4
第一部分 重庆市概况
总幅员面积82403平方公里
总人口2808万
城区常住人口600万
西南地区重要经济 中心城市。
报告编制依据
一.建设部颁发《房地产开发项目经济技术评价工作指导》； 二.重庆市《重庆城市居住区规划设计规范》； 三.重庆市《重庆市规划管理条例》及《技术规定》； 四.《住宅建筑设计标准》；
五.《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
六.《城市道路绿化规划及设计规范》； 七.《高层民用建筑设计防火规范》；
2006年
平均每宗出让面积（亩）
22
第三部分 市场分析
3.2、土地市场分析
土地出让宗数逐渐减小而单宗面积在逐步增加，土地总体成交面积 和成交价格有较大提升。特别是近年重庆成立“试验区”后，土地
价格有着较大空间的飞跃，楼面地价从1000元增至3000元，甚至
重庆市江北区人民政府石马河街道办事处_企业报告(业主版)
平均节支率
1.8%
同比增长：-35.7%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
1.2 需求趋势
近 3 月(2023-06~2023-08)：
近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 21 日 生成
1/27
近 3 年(2020-09~2023-08)：
近 1 年重庆市江北区人民政府石马河街道办事处的招标采购项目较为主要分布于广告业 会计、审计 及税务服务 办公设备行业，项目数量分别达到 39 个、25 个、25 个。其中安全保护服务 广告业 图 书和档案项目金额较高，分别达到 553.79 万元、116.43 万元、34.96 万元。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、采购需求 .................................................................................................................................1
重庆道尔敦会计师 事务所有限公司
1.2
2022-10-14 2023-04-03
本报告于 2023 年 08 月 21 日 生成
4/27
重点项目
项目名称
果的公告
重庆市江北区人民政府关于印发江北区政府投资项目管理办法（试行）的通知-江北府发〔2019〕3号
重庆市江北区人民政府关于印发江北区政府投资项目管理办法（试行）的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------重庆市江北区人民政府关于印发江北区政府投资项目管理办法（试行）的通知各镇人民政府、街道办事处、区政府各部门、各相关单位：《江北区政府投资项目管理办法（试行）》已经十二届区委第76次常委会、区政府第57次常务会审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
重庆市江北区人民政府2019年1月21日江北区政府投资项目管理办法（试行）第一章总则第一条为建立健全科学、民主、高效的政府投资项目决策程序和组织实施程序，确保工程质量，提高投资效益，根据有关法律、法规，结合本区实际，制定本办法。
第二条本办法所称政府投资项目，是指使用财政性资金，以及用财政性资金作为还款来源的借贷性资金投资建设的基础性和公益性项目。
第三条本区区级政府投资项目的管理适用本办法。
中央财政和市级财政资金的政府投资项目管理另有规定的，从其规定。
第四条政府投资项目应遵循量入为出、综合平衡的原则，严格政府债务管理，不得新增地方隐性债务。
第五条区发展改革部门负责政府投资项目计划的编制和督促实施。
区财政、建设、审计等相关部门按各自职责对政府投资项目进行管理和监督。
第二章项目审批第六条政府投资项目应当具备下列基本条件：（一）符合本区国民经济和社会发展中长期规划；（二）符合城市总体规划、土地利用总体规划和相关行业规划；（三）符合国家产业政策和环境保护规定；（四）具有必要性和可行性；（五）投资来源基本确定。
第七条政府投资项目由项目业主（以下称项目单位）向区发展改革部门提出立项申请，项目按规定实行统一代码制度。
体育公园测算报告材料
目录第一章总论_____________________________________________________________ 1 1.1项目概况 __________________________________________________________________ 1 1.2结论 ______________________________________________________________________ 2 1.3建议 ______________________________________________________________________ 2第二章项目情况分析_____________________________________________________ 4 2.1项目设计分析 ______________________________________________________________ 4 2.2项目定位 _________________________________________________________________ 10第三章国内外体育馆运营模式分析 ________________________________________ 11 3.1目前国内外体育场馆主要运营管理模式 _______________________________________ 11 3.2各种主要运营管理模式的优缺点分析 _________________________________________ 13 3.3案例分析 _________________________________________________________________ 15第四章基础模式确立____________________________________________________ 23 4.1影响模式确立的主要因素 ___________________________________________________ 23 4.2模式确立 _________________________________________________________________ 24 4.3测算立场 _________________________________________________________________ 25第五章体育场馆价格调查分析 ____________________________________________ 26 5.1调查分析方法 _____________________________________________________________ 26 5.2调查对象 _________________________________________________________________ 27 5.3调查数据分析 _____________________________________________________________ 27 5.4本项目体育场馆价格定位 ___________________________________________________ 33第六章体育场馆使用状况分析 ____________________________________________ 34 6.1项目周边商业情况调查 _____________________________________________________ 34 6.2重庆体育馆场所使用率调查 _________________________________________________ 35第七章商业及车库租金分析 ______________________________________________ 38 7.1商业租金调查范围 _________________________________________________________ 38 7.2商业租金调查结果 _________________________________________________________ 38 7.3本项目商业租金定位 _______________________________________________________ 39 7.4停车场租金调查依据及方法 _________________________________________________ 40 7.5停车场政府定价标准 _______________________________________________________ 40 7.6本项目停车场收费定位 _____________________________________________________ 42第八章收入测算________________________________________________________ 44 8.1网球收入 _________________________________________________________________ 44 8.2羽毛球场收入 _____________________________________________________________ 46 8.3乒乓球场收入 _____________________________________________________________ 47 8.4游泳馆收入 _______________________________________________________________ 48 8.5室外有盖篮球场收入 _______________________________________________________ 49 8.6其它体育场馆收入 _________________________________________________________ 49 8.7体育场馆单块场地周收入表 _________________________________________________ 50 8.8商业租金收入 _____________________________________________________________ 51 8.9停车位收入 _______________________________________________________________ 52 8.10总收入 __________________________________________________________________ 53第九章成本测算________________________________________________________ 57 9.1水电气费用测算 ___________________________________________________________ 57 9.2维修维护费用 _____________________________________________________________ 61 9.3清洁、安保费用 ___________________________________________________________ 64 9.4管理费用 _________________________________________________________________ 64 9.5推广费用 _________________________________________________________________ 65 9.6易损耗品费用 _____________________________________________________________ 66 9.7场地翻修费用 _____________________________________________________________ 66 9.8总成本费用 _______________________________________________________________ 66 9.10营业税金及附加 __________________________________________________________ 70第十章盈亏分析________________________________________________________ 71第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：江北区石子山体育公园1.1.2项目业主：重庆市江北国有资产经营管理有限责任公司1.1.3项目简介石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、孙家湾、吴家湾和堰塘湾社处，地理位置优越，交通便捷，总占地325亩，总建筑面积87624.67平方米，停车位690个，总投资4.8亿。
重庆江北农场项目规划
重庆江北农场项目规划设计说明一、总体规划1、规划依据1.1重庆江北农场项目规划设计方案招标文件（第一册），2005年3月27日；1.2重庆江北农场项目规划设计方案招标文件（第二册），2005年3月27日；1.3重庆江北农场定位策划报告；1.4重庆江北农场地形图（电子版）；1.5重庆江北农场地灾图纸（电子版）。
2、项目分析2.1概况重庆江北农场项目位于重庆市江北区石马河，嘉陵江的转弯处。
用地东侧为石马河立交，渝长高速公路和“半城中央”居住项目，南面为通向沙坪坝的高家花园大桥和大川水岸住宅项目，西面有较长的江岸线，北面有规划包含佰富高尔夫球场在内的4000多亩生态公园。
地块北至梁沱水厂边界，西至嘉陵江边，南至规划道路，东至自然边界处止，总用地41.69公顷，其中可建设用地34.15公顷，代征城市道路、城市绿化用地7.54公顷。
用地被北侧规划城市干道自然分割为东北和西南两个地块，其中东北部地块一为6.32公顷，西南部地块二为27.83公顷。
2.2用地分析在前期踏勘的基础上，我们对项目用地进行了详细的现状分析，我们认为规划的难点和突破点在于以下几个因素的作用和解决。
2.2.1地形项目用地属于重庆市典型的浅丘地形：用地北侧由丘陵山体组成，呈东高西低走势；南侧地形复杂，有两条东北—西南走向的冲沟，地形高差较大，北侧冲沟内有自然形成的两处水面。
用地范围内原生植被保存完整，以桉树为主，有些树木树径较大并且姿态良好，有一定景观价值。
进一步分析会发现，用地由4个山丘及其相连成的山脊引领高位，由其间所夹的冲沟形成蜿蜒的带状水系，最高与最低两点落差可达70米。
此外，用地内尚有一些坡度超过45°的陡坡，分布在水系北侧及滨江部分。
通过勘查分析，可以归纳出项目用地的地貌特征，即：“山—水”相依，“丘—谷”相生，地形复杂。
因此，如何充分利用地形，将地形带来的复杂性化解为规划可利用的有利因素，成为此项目的一个难点和关键点。
重庆市江北区公园管理中心_企业报告(业主版)
项目数(个)
76
同比增长：105.4%
项目总金额(万元)
(不含费率与未公示金额)
￥331.26
同比增长：-56.5%
平均金额(万元)
￥5.10
同比增长：-80.6%
平均节支率
6.7%
同比增长：67.5%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
1.2 需求趋势
1.1 总体指标 ...........................................................................................................................1 1.2 需求趋势 ...........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ...........................................................................................................................2 1.4 行业分布 ...........................................................................................................................3 二、采购效率 .................................................................................................................................7 2.1 节支率分析 .......................................................................................................................8 2.2 项目节支率列表 ................................................................................................................8 三、采购供应商 ...........................................................................................................................10 3.1 主要供应商分析 ..............................................................................................................10 3.2 主要供应商项目 ..............................................................................................................11 四、采购代理机构........................................................................................................................13 4.1 主要代理机构分析 ..........................................................................................................13 4.2 主要代理机构项目 ..........................................................................................................13 五、信用风险 ...............................................................................................................................14 附录 .............................................................................................................................................14