中国房地产市场泡沫

浅谈中国房地产市场泡沫

【摘要】近几年，中国房地产市场火爆，既有满足居住要求的刚需原因，也有跟风投资的炒作原因。但高涨的投资热潮、不断上涨的房价、投机的舆论导向等发展状况引起人们对房地产市场泡沫更为激烈的争论。本文结合近期的相关数据，基于泡沫的定义，分析中国房地产市场的投机泡沫，提出在缺乏经验和适用的参考数据的条件下，继续采取调控措施控制市场的观点。

【关键词】房地产泡沫；指标；建议

引言

中国的房地产市场在近十年的发展中虽有起落波动，但总体发展势头迅猛强劲。发展中也出现了很多问题，比如：房地产投资占固定资产投资比例居高不下，房地产企业银行贷款比例偏高，房价持续上涨，房屋空置率持续增大等。结合国内外泡沫事件的历史经验可以发现，每次在泡沫生成后这些相关数据就居高不下，造成的经济隐患巨大，应当重视和控制。

1、近期房地产市场的运营状况

1.1房地产开发投资完成情况

根据国家统计局最近发布的数据，我国在2012年至2013年这一年的时间内，房地产开发投资增速均保持在两位数，整体比较平稳，投资热度持续不减。在看涨的2013年年初投资显然增快，达到28%，比2012年年末高出6.6个百分点，增量较大。但在“新国五条”等政府调控措施出台后，增速下降2.6个百分点，说明受政策的影

响，开发者保持乐观的同时持谨慎态度。

1.2全国住宅销售情况

根据国家信息中心统计结果，全国商品房销售面积在近一年内增速持续上涨，尤其在2013年年初上涨迅猛，高于2012年年末67.6个百分点，表现出强烈的看涨预期。在新调控措施出台后，增速放缓，市场各方转为观望态势。销售额增速也随着销售面积增长，增速高于同期销售面积，说明房屋成交价格也在增长。

1.3新建住宅价格情况

根据国家信息中心统计结果，全国大中城市住宅销售价格在近期都有增长，环比上个月有1%-3%的增幅，同比上一年2%-6%的增幅，定基2010年增幅更大，达到10%左右。这说明全国房价在近期持续在涨，房价仍然较高。

2、房地产市场泡沫的分析

2.1市场泡沫的定义

房地产市场泡沫虽然没有明确界定，但可以参考资本泡沫来分析。“泡沫是一种资产市场失范，牟利预期趋众，投机过度，政府调控失当，引起资产价格急剧上涨，随着市场复归，价格上涨牟利预期逆转引起资产价格暴跌，最终导致经济危机的经济现象。”这个定义预设了分析泡沫的框架。

2.2市场泡沫的分析

根据以上统计数据，我们发现：住房销售价格无论是和近几个月的短期相比还是和近几年的长期相比都有所上涨，涨势不减，没有

松动的迹象。这说明市场预期强烈，和消费者购买力的差距逐步加大，越来越脱离市场真实需要。投资增速一直处于高位，这既有银行贷款的资金支持，也有境外“热钱”（国际套利资本的俗称）的涌入。人民币持续增值也促使投资房产。但是投资增速过高也说明投机氛围浓厚，过度的投资只会把房价推高，房屋空置率居高不下，积压资金过高，居全国不良资产第一位。销售额和销售面积在2013年年初出现了爆发性的增长，远超出正常需求的购买增速，说明投机成分很大。房地产市场中刚需的比例在下降，投资份额上升，住房已经成为热门投资产品。

2.3市场泡沫指标的适用性

根据以上分析，我国房地产市场已经出现泡沫，过高的市场预期、只增不减的高房价和乏力的消费形成鲜明的对峙。投机盛行，占有市场份额加大。但有泡沫不一定是坏事，依据现有研究，只要在安全区和警戒区对经济发展有正面作用。现在争论的问题是，现在房地产市场的泡沫到了哪个阶段，房地产发展有没有崩盘的危险。

有学者根据国外经验数据来评价我国房地产泡沫：住房空置率过高，超过10%；房价收入比过大，远超发达国家的3-6倍范围；房地产开发投资占gdp比例远超过8%等等。但也有学者提出质疑，这些参考数据是依据国外发展情况得出的经验数据，能否照搬使用是个问题。我国国情特殊，发展不同于其他发达国家。虽然各项指标都超过别国历史经验数据上限，但这也与我国统计口径不一致、城镇化建设快速发展、居民生活环境改善、政策的影响力等有关。例

如：我国贫富差距大，房价收入比大可能是房价高，也可能是收入低，住房面积大，档次高等多种因素造成。随着经济发展和劳动成果分配改革，人民收入增加，这个比值总趋势会减小。空置率高是城市化建设发展正常的阶段性现象，有大量的外来置业人员可以消耗住房存量。另一个原因是高端住房多，供大于求，积压滞销，中低端价位住房缺少，难以满足市场需求，这种结构性失衡造成了空置率高。综上所述，参考指标的适用性确实值得怀疑，我国房地产市场泡沫发展程度难以确定。

3、房地产市场泡沫控制的建议

我国房地产市场存在泡沫已经是公认的事实，采取各种有效措施控制泡沫的扩大成为当务之急。虽然国家屡次出台了各种控制方案，但调控效果未达到预期，价格居高不下，涨势仍然强劲，这种发展终将酿成危机。加大调控力度，采取更严格的控制方法才能压缩泡沫，使房地产市场健康发展，继续为国家经济发展做出贡献。

3.1继续采取税收调节手段

针对不同的购房人群采用不同的税收政策。首次置业的人群税收可以减少，满足基本生活要求。二次置业或多次置业人群购房税收要加大，不鼓励投机买房。对房屋交易要提高税收，增大“炒房团”的投机成本。通过税收调整不同社会群体之间在资源占有上的公平关系，节约社会资源，提倡适度消费，打击投机炒作。

3.2优化房地产业结构

将商品房（二级市场）、二手房（三级市场）、租赁房（四级市场）、

保障房等各种类型的房屋数量结构性均衡，实现保障房和商品房的供应双轨制，加大市场监控，合理开发。对于高档别墅，高级娱乐设施，商厦写字楼，提高银行贷款利率，减缓高价住房的建设速度；鼓励普通居民住房的建设，从供应数量上解决市场结构失衡的问题。对开发者的引导作用很重要，做到满足社会也要支持市场开发。

3.3完善金融监管体系

由于社会社会信用缺失，其他行业发展疲软，政府性投资渠道不足，现在的市场投资很大程度上依赖银行贷款。只有房地产市场正常运转，资金链不断，才能保证金融机构的正常经营。如今的房地产业和金融业息息相关，金融是房地产的“血液循环系统”，支持房地产资金周转；房地产也同样促使金融盈利。因此，要丰富监管手段，加大对信用总规模的控制力度，做好贷款前的风险评估，避免不良资产，贷款的出现。利用利率，产业政策等方法引导资金的流向，符合市场投资的需要。管理好外资外债，防治境外个人和机构的“炒房”投资，减小“热钱”涌入对市场的影响。

4、结语：

随着国家加大调控力度对房地产市场进行宏观调控，建立健全相关法规和政策，完善公积金管理，引导社会合理开发和理性消费，加强金融监管，打击各种投机行为，减少国际“热钱”影响，可以使我国房地产业泡沫逐渐缩小，健康安全地发展。

参考文献：

[1]宋忠敏，上海房地产泡沫的实证研究[博士论文]，复旦大学