光耀东方集团

光耀东方集团

光耀东方集团——中国城市运营专家

光耀东方集团，是一家在全国范围内，以城市综合体开发为基础、投资并购重组为重点、商业运营管理为主线，整合城市商业地产链，进而形成开发、收购、管理的完整体系，推进中国商业地产专业化进程的大型企业集团。

“由三而一”的光耀东方集团，稳健起步于中国三线地市（山东聊城，现总部北京），进而进驻中国北方一线城市；带领“地产开发”“商业管理”“投资并购”三大专业精英团队，一心专注于城市综合体开发，逐渐摸索出“后定位再创造”发展模式与城市规划先导模式，创新了中国地产的新价值，并在北京、天津、山东等地实践着中国城市综合体的建设新路。

在商业模式创新上，时尚“店中店”已成为光耀东方各地商场自营部分的主流业态，并逐渐形成独具光耀东方特色的时尚“店中店”模式。

光耀东方集团，为保障集团公司始终处于行业战略发展的最前沿、确保在中国城市综合体开发领域的前瞻性和独创性，集团公司先后成立了光耀东方商业管理研究院、光耀东方城市综合体规划设计院，为集团公司的战略发展起到了重要的保障和先导性作用。

光耀东方集团，凭借卓越的商业地产运筹能力，将商业、地产与金融成功嫁接，为中国商业地产的进步与发展做出了巨大贡献，先后被授予“中国商业地产杰出贡献特别大奖”“2009年度最佳城市贡献奖”“2009年度最具品牌价值开发商”“中国著名商业地产开发商”“2010年度社会贡献企业大奖”等荣誉称号。

[成功典范]【杰出鲁商】李贵斌（聊城）：北京光耀东方投资有限公司董事长

这家生于“大牛市”的黑马公司，从三线城市到一线城市一路“变废为宝”。如果楼市逆转，它还能“野蛮”生长吗？

夜幕降临，沉寂了10年之久的北京西客站北广场东侧一隅，忽然亮了起来。“光耀东方广场”的LOGO闪耀着，这座气势宏伟的商业建筑商场部分的招商工作已近尾声，即将开业。就在半年之前，它还叫海天大厦，是一座毫无生气

的烂尾楼，而且已烂尾了10年。

海天广场涉及40个债权人、38起诉讼，案情非常复杂，被法院多次查封。2009年9月，北京光耀东方投资公司（以下简称“光耀东方”）接手了海天大厦。短短半年，光耀东方已令这座死城起死回生。

当人们始终把目光集中在一二线城市的那些靠大资本、多项目滚动式开发的大牌开发商时，起家于三线城市山东聊城的光耀东方，通过一系列商业物业烂尾楼的并购和运营，从三线城市一路蹿红，杀进北京、天津这样的一二线城

市。到2010年底，光耀东方持有型商业物业面积将达到50万平方米，虽然远远低于万达的300万平方米，但是这种

持有量已不容小看。2010年光耀东方销售额将达到150亿，已经超过SOHO中国2009年130亿的规模。SOHO中国与

万达已在商业地产领域苦心经营多年，而光耀东方2003年才进入房地产行业。

烂尾楼在金融担保和信贷上黑洞重重，进入的企业稍有不慎将有满盘皆输的危险。那么这家三线城市公司是如何获得跨越式发展的？

山东聊城的商业中心地带，一派小城风情。

新东方广场是聊城商业中心的旗舰，是光耀东方收购的第一个烂尾楼项目。广场的大主力店包括五星百货和大商电器，都是区域性品牌。南侧是数百个小商铺组成的女性主题商场尚街，如家酒店有些奇怪地混杂在几大主力店之间。一楼的底商是李宁、安踏、红蜻蜓这样的国内品牌店，地下商城卖的都是300元以下的服装鞋帽。所有这些，与这个人口50多万地级城市的消费能级很匹配。

广场的物业处于满租状态，人气很旺。在2003年之前，新东方广场是一个烂尾楼。“新东方广场小业主的投资回报率是9.2%。”光耀东方董事长李贵斌说，广场的总建筑面积为10万平方米，当初收购时将其中3万平方米出售，后来又将出售部分返租，统一规划招商。在商业地产领域，9.2%的投资回报率已经相当高。“就这我们自己还能挣到钱。”

选择做商业地产，乃至于做烂尾楼的收购，对于李贵斌来说，是一个偶然。在接手新东方广场之前，李贵斌是聊城农业银行的高管，与商界多有交集，多年体制内的生活已经让他萌生下海的念头。他选择接手新东方广场，理由很简单，“烂尾之后价值被低估，就是傻子也知道能赚钱。”

新东方广场的招商运营过程起初并不顺利，当地一位业界人士告诉记者，新东方广场是2006年之后才真正好起来。“当初经济没有起来，承载不了这么大的商业。”他说，光耀东方的商业运营能力是一方面，中小城市发展速度是另一个方面。李贵斌在此之前并不懂什么是商业地产。最初的团队是收购破产公司的原班人马，李贵斌给每个人涨了一倍的工资，以鼓舞士气。那时他亲自带着员工到东莞、深圳到处看商业项目，几乎是从头开始学起。直到2006年，光耀东方才有实力从多家知名大公司笼络来一批专业人才。

光耀东方从收购项目上第一个尝到甜头的，是2005年收购河北邯郸市中心的2.4万平方米的商业物业。由于小城市商业地产人才极少，该项目原来股东觉得风险太大，决定卖掉项目。光耀东方以1亿多元的价格接手，但是卖掉其中部分商铺的回笼资金已经将收购成本覆盖。光耀东方再将卖出的部分返租，统一招商运营。由于项目体量较小，光耀东方选择了时尚店中店的形式，定位为时尚女性商场。招商时，只需要招800多家商户，参与报名的商户有三四千家。从开业以来，这个名为新丹兰尚街的项目就生意火爆，这种时尚店中店的运作模式已经成为光耀东方的拿手戏，光耀东方的所有商业项目中都有“尚街”。

此后的收购，李贵斌逐渐得心应手。“烂尾只是表面现象，最终原因还是资金运作、商业运营上出了问题。”李贵斌说，真正要把烂尾楼盘活，最后靠的还是商业运营能力。

石家庄的品汇大厦项目也堪称经典。这个项目背后的经济纠纷异常复杂，曾有多人因此项目而入狱。光耀东方接手不到半年，这个烂尾了12年的项目即复活。与这一项目相邻的是石家庄市最大的百货商场，项目北侧是一个大型的服装批发市场，汇集了大批来自各地的服装供应商。“当时我们将它做了分析，将它定位成一个品牌服装展贸中心。”李贵斌说，这一因地制宜的做法很快吸引了来自全国的服装代理商家入驻。

光耀东方的模式在三四线城市屡试不爽，但是李贵斌认为“真正的市场还是在北京、上海这样的一线城市。”