推荐-天津大悦城公寓策划报告 精品 精品
大悦城活动方案
大悦城活动方案第1篇：天津大悦城开幕天津大悦城开幕12月25日，由中粮集团倾情打造的天津大悦城盛大开业，标志着大悦城品牌以北京、上海、天津等一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济区的的版图初具雏形。
晶莹璀璨的月季花广场吸引四面八方的人们聚集于此，人们纷纷前来体验“年轻、时尚、潮流、品位”购物感受。
开业当天，天津大悦城迎来“开门红”，客流达25万人次，众多首进品牌店铺人头攒动、特色餐饮店前排起长龙，活力体验馆三层的儿童业态专区更是一派欢乐的节日氛围。
天津市副市长任学锋、天津市委副秘书长刘长顺、南开区区委书记韩宏范等政府领导，中粮集团董事长宁高宁、中粮集团总裁于旭波，中粮集团领导史焯炜、柳丁、邬小蕙、姜华、吕军、迟京涛、魏敬华，中粮置地总经理周政、中粮置地常务副总经理韩石、中粮置地天津公司管理团队及人民网、新华网、天津电视台等多家媒体出席本次开业典礼。
上午举行的开门仪式上，中粮集团副总裁史焯炜为天津大悦城鸣锣开市，天津大悦城正式开门纳客，与此同时开业季的“大悦嘉年华”活动热力开启，一线明星助阵、精彩庆典活动、缤纷时尚好礼、震撼优惠促销吸引了大批消费者前来，感受时尚而舒适的购物体验。
下午，以“心随潮起大悦启城”为主题的天津大悦城开业典礼隆重举行，在消费者的期待与欢呼声中，中粮集团董事长宁高宁，中粮集团总裁于旭波，中粮集团副总裁史焯炜，中粮集团董事、党组纪检组组长柳丁与天津市副市长任学锋、天津市委副秘书长刘长顺、南开区区委书记韩宏范、南开区区长张丽丽共同为天津大悦城“起航”。
集团董事长宁高宁出席开业典礼并致辞。
他首先对天津市给予大悦城项目的支持表示感谢，对到场光顾的消费者表示欢迎。
宁高宁表示，大悦城品牌是中粮集团打造的最成功的品牌之一，中粮集团将依托天津大悦城，全面加强与天津市的合作，为天津经济发展作出更大贡献。
天津大悦城是继北京西单大悦城、沈阳中街大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城之后，中粮集团的又一力作。
大悦城-天津
二零零八年十二月最大的规模、完整的业态组合最合理的业态互动、创新的经营模式最大的停车场最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心天津大悦城购物中心亮点：天津大悦城购物中心最完整的业态组合最大的规模最大的停车最丰富的餐饮组合最壮观的时尚店旗舰群最新颖的国际观展中心歌友会时尚秀签售会发布会文化展推介会画、影展论坛•国际观展中心将成为项目独有的亮点。
在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。
形成强大的项目宣传阵地。
天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万停车场：购物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680140B122056188B235851689B340209750 ( 含办公楼500 )合计1087961267注：项目总车位数2662个项目概述市场分析项目定位业态规划及品牌落位收益预估C地块方案天津市场分析p宏观经济&消费特征•2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。
•天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。
•餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。
20004000600080001000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%北京和天津GDP对比情况北京和天津人均消费支出对比情况40008000120001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%（亿元）（元）南京路和平路滨江道南市商圈东北角商圈市场分析天津市商业市场分析现状分析地理位置客户群特征2007年销售额（亿元）2008年上半年销售额（亿元）友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.8 4.4伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.1 2.3远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.1 1.4海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05项目楼层伊势丹百货新世界百货百盛津汇广场F7餐饮N/A床品、妇婴、儿童早教N/AF6家庭用品、文具、特卖场N/A女装、女内、家用、文化N/AF5妇婴用品、运动餐厅、米乐星KTV休闲、运动、户外运动100、亚惠美食广场F4男装、配饰、男鞋运动100、妇婴、女内、家用、麦福健康生活馆男装、配饰、男鞋运动100、美容美体、休闲、珠宝/饰品、眼镜/礼品、F3女装、配饰、咖啡男装、配饰、休闲、美容美发女装、配饰女装、女内、配饰、男装F2女装、女内、配饰女装、配饰女装、女鞋、配饰、化妆品、餐饮女装、配饰、餐饮F1服饰、化妆品、鞋、皮具/手袋化妆品、皮具手袋、鞋、珠宝/饰品、餐饮、屈臣氏珠宝/饰品、化妆品、皮具/手袋化妆品、皮具/手袋、鞋、餐饮、银行B1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰休闲、数码、配套服务餐饮、配套服务、化妆品、饰品、屈臣氏B2申格体育N/A N/A N/A我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。
中粮-天津中粮大悦城住宅定位报告
3126 2003年
天津市2003-2007年人均GDP
3812
4328
5177
2004年
2005年
2006年
6022 2007年
25
宏观环境分析
天津即将有全国性的股票较易市场，未来将成为中国经济增长的第三极
2008年3月17日《天津滨海新区综合配套改革试验方案》，获得中国国务院正式批复。 天津市获得全国性OTC市场（柜台交易市场）开办权
城市多核发展案例分析
多核发展城市典型案例
思源目前代理某项目
住宅户数比及面积比
住宅户室比
高层住宅户型 户数 户数比 建筑面 面积比
高层住宅居室数
户数
户室比
面积
积
一居
15
6.94%
50㎡－100㎡ 6 2.78% 537
1.10%
二居
70
32.41%
100㎡－150㎡ 25 11.57% 3493 7.17%
中粮大悦城 住宅定位报告
1
本次报告需要解决的问题
我们的客户是谁？ 他们需要什么样的产品？
2
报告架构
项
住
住
成
住住
产
经
销
目
宅
宅
功
宅
宅
品
售
本
概
市
案
客
产
规
济
中
体
念
场
例
户品
划
测
心
分
定
调
借
定定
建
建
析
位
查
鉴
位
位
议
算
议
3
天津大悦城公寓策划报告
成交面积（平米）
成交均价（元/平米）
线性 (成交均价（元/平米）)
注：表中数据均为全市成交量、成交价格统计汇总而成
天津近期市场发展动态|宏观大势
三级市场均伴随着二级市场的频率波动，09年6月，销售面积和销售金额均达到了历史最高 水平，回暖现象明显
从量价趋势上看，全市在2009年上半年，1月量跌价升，2月量升价跌，从3月开始，实现了全面的量价齐 升的态势。至09年6月，销售面积和销售金额均达到了历史最高水平，分别为788005平米，均价5703.5元 /平米。
二级市场：整体市场在调整中逐渐拉升，投资需求有 所回升，对公寓类项目大势利好 三级市场：09年6月，销售面积和销售金额均达到了历 史最高水平，回暖现象明显
竞品分析 津门津塔已经刷新天津高端住宅市场的销售速度和价格， 打破了传统的价值平台，为本项目提供更高的价值提升 空间。 天津中心依然坚守于高价的平台之上，以外地客户作为 高价公寓的目标客群，打通了外地客户对天津项目的认 知渠道。
06-09年上半年各月量价对比图
6000.0 5000.0 4000.0 3000.0 2000.0 1000.0 0.0
900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0
20 06 . 20 1 06 . 20 3 06 . 20 5 06 . 20 7 06 20 .9 06 .1 20 1 07 . 20 1 07 . 20 3 07 . 20 5 07 . 20 7 07 20 .9 07 .1 20 1 08 . 20 1 08 . 20 3 08 . 20 5 08 . 20 7 08 20 .9 08 . 20 1 1 09 . 20 0 1 09 . 20 0 3 09 .0 5
思源2月天津中粮大悦城公寓精装可行性研究报告 (NXPowerLite)
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君隆广场威斯汀尚品公寓
各功能模块细节拆分——客厅、玄关 、书房
采用以暖色调为主的 装修风格，米色系的墙 面、壁纸、地毯衬托酒 红色的木门、沙发及窗 帘营造出温馨、舒适的 居住感受。
威斯汀尚品公寓123-160㎡
24
君隆广场威斯汀尚品公寓
威斯汀尚品公寓123-160㎡
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君隆广场威斯汀公馆
各功能模块细节拆分——客厅、餐厅
精装修风格偏好：在承受更多压力的高端商务人群的生活中，快节奏、高频率、高负荷是其生活常态，因此他们要求其 居住品质简约而舒适。而简约主义所崇尚的正是通过流动的线条、质感的材料及整体协调搭配让人在日趋繁忙的生活中， 得到一种能彻底放松、以简洁和纯净来调节转换精神空间，因此客户对该种空间布局较为认同。
色调偏好：整体采用中性色调，以褐色、米黄等色调搭配方案，舍弃色彩的繁杂和堆砌，与商务人士简约的生活互为因 果。
天津中心 君隆广场
➢样本选取原则：与本案市
场占位相同、具有市场引 导力的高端项目。
➢另外借鉴先进地区的同类
项目为本案发展提供参考
津门津塔 ——北京万科公园5号
天津公馆
3
天津中心公寓
项目基础信息
位置
开发商 占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡）
容积ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 总户数 产品类型
户型 目前报价 设计方
和平区南京路与贵阳路交叉口南京路 219号
新古典主义风格主要利 用暗红、黄色系打造居室 的舒适及温馨感受，偏于 美式的家居装饰风格体现 出奢华与质感。
洗手间梳妆镜、灯饰等 细节处理使新古典风情 尽显无遗。
餐厅 实景图
卫生间 实景图 14
天津公馆
各功能模块细节拆分——书房、卫生间
大悦城市调报告
天津市大悦城调研报告1、项目基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。
项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。
周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。
项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。
日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。
天津大悦城经营定位报告(组合版)
红星国际广场
来福士广场
3KM
友谊商厦 *万象城 金地国际广场
银河购物广场
1
天津市场分析
1.2 未来、再建项目市场分析
位置优于或邻近我项目 SOGO百货
பைடு நூலகம்
关注：位置、 规模、商业规
铜锣湾广场 金盛国际商业 来福士 城市综合体具备规 津门津 塔
划均具备较强
优势，未来会 对城市商圈产 生较大影响， 是我项目直接 或潜在的竞争 对手。
（5）提升弱势业态
（6）新品牌的引入 设计师 （7）后期运营和推广活动的策划
皮具
内衣
2
经营定位
2.6
经营亮点-主题街区
关键词：年轻，时尚，国际化，富有品质感
B地块
2
经营定位
2.6
特色街区 经营亮点-主题街区
F1光影连廊
F1酒吧街
1 1 91 2 0
1 1 7 1 1 1
F4炫动广场
F4梦幻时空
B
C
天津
滨江道商圈 王府井商圈 南京路商圈
老城厢商圈 西单商圈 徐家汇商圈
D
对比一线城市商业中心发展趋 势，老城厢厚积薄发，未来光 明。
北京 上海
1
天津市场分析
1.4 消费市场分析
天津消费主体为女性，年龄集中体现在18——35岁之间。年轻时尚的都市青年和城市 中产阶级是商业消费的主力军。“有市场潜力，没有消费场所”。
项目 名称 仁恒海河广场 恒隆地产 占地面积 （㎡） 95277 44000 物业 类型 商业、写字楼、 住宅/公寓 商业
恒隆广场
天津中心 商业理念先进， 业态规划综合、 合理 水游城
模，业态关联度高 津湾广场 中信南站项目 红星国际购物中心 金地国际广场
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津
中粮大 央企资本，可承受较长 出租（租金、管理费、战略合作、协议约束， 依托整体的环境、品牌影 集团注入、银专业化于特定目标群体的模式，
悦城 回报期；在建筑设计方 物业费）、租金扣点 较强耦合
响力来增加自己对租金的 行贷款
机遇风险并存，租金回报高度
面投入大，以优质购物 取其高
溢价能力，与商家属于松
依赖于商业氛围培养所带来的
✓商场管理：规范商场管 理，设置楼层经理制度 ✓商家合作：目前，和大 悦城合作的品牌有1000 多家，其中多项目合作的 占一半以上，合作三个项 目以上的有100多个品牌 ，15%的商户贡献了45% 的销售额；采取租金+流 水倒扣双向取其高的方式 ✓店面组合：多个店面进 行主题打包，提升整体竞 争力
店来代替主力店的作用， 更多的店面100平米左右 的小型店中店；并通过主 题打包增强多个小铺的整 体吸引力；目的除了提升 租金水平外，也是为了抗 风险
环境取胜
散型管理
有效人流量
传统百 较低折扣；产品品种 出租(扣点，无需利息
货 （零售类）和品类丰富 的现金流可以应用到
取胜
其他领域)
依靠自己实际销售额来增 加自身对租金的溢价能力， 以账期牢牢控制商家
体验型消费不高，零售行业的 账期款无法满足房地产开发的 需求
扩张速20度21/和5/2自5 身资金的回笼速度高度相关 本报告是严格保密的。
万达
快速复制；以散售物业 租售混合（租金、管 战略合作、协议约束， 将收益最高的百货模式控 分零销售，整充分发挥地产商的资本、开发
养持有物业
理费、物业费、万千 形成较强耦合
制在自己手里，与小商户 体销售，上市专业优势；资本运营主要以地
百货无需利息的现金
天津大悦城地产项目营销提案报告151页
购买欲望
关键词：刚性需求
天津３０岁人口约为112万，已进入婚育年龄，有购房需求。按户均 77.4平米考虑，市场需求约4000万平米。结合宏观数据分析，市场需 求量还很大，刚性需求将刺激房价继续上扬。
支出事项 水 电
煤气 居住费
伙食 家庭座机费 ２人手机费
医疗费 教育 娱乐
养车费 交通
服装费 合计
价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人 文环境、居住成本
价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人 文环境、居住成本
品牌形象、综合品质、人文环境、交通配套、价格、 总价、居住成本
综合品质、品牌形象、价格、总价、人文环境、交 通配套、居住成本
品牌形象、综合品质、交通配套、价格、总价、人 文环境、居住成本
宏观
关键词：宏观调控
2004年以来，中央动员了9个部委，启动了税收、土地、 金融、行政四大手段调控房价。去年国家还颁布了 “70，90”的政策，今年央行又先后6次加息，3次上 调存款准备金率。在面对房价还不断上涨的今天，国 家可能会出现更严厉的政策如：全现房销售.
天津房地产市场
40003000200尚达信观点天津的市场就是全国的市场，随着天津城市的发展，将会有越来越多 的人来到这个城市。从而形成像深圳或上海一样的购买力。 从房地产市场投放量上看，未来的几年将会形成小户型的天下，而大 户型特别是160平米以上的大户型将成为稀缺产品。 从销售量上分析，未来的天津市场交易量持续走高，五年内将达到年 成交1500万平米。 从价格走势上分析，在今年下半年，天津地段好或是环境好的房价将 会突破10000元大关。优质房源将会保持每年10%的速度增长。
消费群体
天津层次需求多样、数量庞大的消费群体。根据收入多少和工作类别，大致分为以下类别
天津大悦城年亮相天津系列活动PR活动策划执行方案
天津大悦城年亮相天津系列活动PR活动策划执行方案活动理念波波普艺术(POPArt)普是60年代首先在美国流行起来的艺术。
POP是艺“Popular”的缩写，是“通术俗、大众、流行”的意思。
波普艺术在美国大众文化与中发展起来，与当时流行波的波普文化、反正统文化运动有极为密切的关系。
普波普艺术借用商业艺术的创作方法和艺术语言，发设展出具有明显商业艺术特计征和大众文化特点的艺术风格。
房地产智库 .01>活动理念经过30多年的起伏变化，特别是经历了观念艺术，极限主义艺术等艺术形式的冲击，波普在一度陷入接近终结的低潮之新后，到1980年代末和1990年代再次兴起，其内容与形式和1960年代全盛期有很大的区别，因此姑且用“新波普”莱城1990年代的波普，以与1960年代的“经典波普”普波区分，西方艺术评论界也称新波普为“波普之后”，以便区分。
新波普特点追求新颖、追求古怪、追求希奇.采用强烈的色彩处理，大胆采用艳俗的色彩这些设计都具有游戏色彩。
灵活性与可消费性“波普”设计风格的特征变化无常难于确定统一的风格(生命力顽强的原因)各种风格的混合,通俗化的趣味，追求大众化,形形色色、各种各样的折中主义的特点.它被认为是一个形式主义的设计风格，反对现代主义自命不凡的清高，在设计中强调新奇与独特。
房地产智库 .01> 活动理念【Pop In Life】房地产智库 .01>活动理念【Pop In Famous Brand】M.A.CELLEBasso &BrookeVivienne WestwoodKiehl’s房地产智库 .01>活动主体调性新奇潮流变化活力大众欢乐流行时尚独特高端经典国际突破青春色彩绚丽房地产智库 .01>活动主体调性房地产智库 .01>活动理念环保无处不在环保让大悦城是时下最主流的语言更充满活力环保变成超越时尚的主题更具亲和力更有和谐力它是人们生活最强烈的诉求。
天津大悦城项目定位规划报告
7
供热
热源费
8
标线标识
3918.07 318.07 1800.00 100.00 100.00 1100.00 100.00 100.00 150.00 100.00 50.00 458.00 140.00 25.00 50.00 50.00 20.00 5.00 40.00 18.00 100.00 10.00
投资型客户：年龄在35-50岁成功人士，拥有闲置资金，多为本市及外省市私营企业者 或单位高管，投资经验丰富，对项目区位较为敏感，多以一居小户型为投资对象。
板块上市产品供应分析
从产品供应方面看，以二室户型为主，其次为三室户型。
居室 一室 二室 三室 四室
面积区间（㎡）
套数比例
主力户型面积
（㎡）
53-88.76
五
十
六 七 八 十一
直接成本小计 不可预见费 销售收入
销售费用及维修基金 管理费用 财务费用 综合税
总成本合计 利润
净利润 利润率 净利润率
6766.34 67.48
18000.00
900.00 101.22 200.00 2160.00 10176.47
53037.52 530.38
141480.00
备注
建安费千分之一 建安费千分之一
三
建安工程费
1
桩基础工程
2
主体土建工程（含地下）
3
电气工程
4
消防工程
5
装饰工程（含精装）
6
采暖工程
7
给排水工程
8
电梯安装工程
9
燃气工程
10
工程监理费
四
市政基础设施费
1
供电
天津大悦城购物中心深度调研分析报告上
化妆品、皮具/手袋、 鞋、餐饮、银行
精品超市、餐饮
家乐福、餐饮、配饰
休闲、数码、 配套服务
餐饮、配套服务、 化妆品、饰品、屈臣氏
申我格们体挑育选了目前天津有代表性的N4/个A商业项目进行分析，作N为/对A 本项目的定位及主题分布N的/A参考。
13
市场分析
天津商业业态面积与销售情况
在天津主要商场的经营 面积与经营上效图益是的各对主比要经营品类 情况。从图示中，可以 看出，女装、鞋类、化 妆品、箱包等销售占比 例明，显属高于于对面商积业所贡占献比较
• 天津由于工资水平及物价水平影响， 零售业整体消费水平较北京、上海等 城市偏低，但自2006年以来，人均 可支配收入及人均消费支出增长率显 著提高，2007全市年人均消费支出 达到12029元/年。
• 餐饮消费在人均消费支出中占据较大 比例，零售业消费自2006年以来稳 步提升。
C地块方案
（亿元）
论坛 画、影展
签售会
文化展 T台秀
推介会
7
天津城市的“心”地标！
项目将依托于良好的区位优 势，打造整体建筑面积50万 平米的城市综合体。 8
项目概述
主要指标概述：
购物中心： 建筑面积
使用面积
实用率
层高
内部交通（客用）
停车场：
位置
立体停车楼
B1
B2 B3
合计
125077平米 71928平米
57.5% 首层：6.3米 2—4层：5.6米 34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯
2、实施措施，降低写字楼空置风险。 （1）将写字楼5-7层改为商务会所，提供商务洽谈与会晤功能。
（2）将写字楼27-36层改为商务酒店，提供商务配套功能。
天津市大悦城商业区调研报告-房地产经济学
《房地产经济学》社会调研报告天津市大悦城商业区调研报告天津理工大学中环信息学院二〇一三年十月天津市大悦城商业区调研报告一、项目介绍1、基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。
项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。
周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。
项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。
日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
天津大悦城悦府楼营销策略方案
89.14
89.14 89.14 89.14 89.14 89.14 89.14 89.14 89.14 89.14 89.14
签约
未售 认购 签约 认购 签约 未售 签约 签约 未售 未售
1-1204
1-1104 1-1004 1-904 1-804 1-704 1-604 1-504 1-404 1-304 1-204
1-1201
1-1101 1-1001 1-901 1-801 1-701 1-601 1-501 1-401 1-301 1-201
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住宅2#楼销售分析
2#号楼装户情况 房号 90m² 2601 2501 2401 2301 2201 2101 2001 1901 1801 1701 1601 1501 1401 1301 1201 1101 1001 901 801 房号 57m² 2602 2502 2402 2302 2202 2102 2002 1902 1802 1702 1602 1502 1402 1302 1202 1102 1002 902 802 房号 71m² 2603 2503 2403 2303 2203 2103 2003 1903 1803 1703 1603 1503 1403 1303 1203 1103 1003 903 803 房号 131m² 2604 2504 2404 2304 2204 2104 2004 1904 1804 1704 1604 1504 1404 1304 1204 1104 1004 904 804 房号 88m² 2605 2505 2405 2305 2205 2105 2005 1905 1805 1705 1605 1505 1405 1305 1205 1105 1005 905 805
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900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0
成交面积
成交均价
注：表中数据均为全市成交量、成交价格统计汇总而成
天津近期市场发展动态|宏观大势
政策利好：政府积极快速有效的反映，出台了大量的政策法规，推动了房地产市场的回暖发展
2009年上半年年成交面积对比（建筑面积） 1500
万平米
1000
500
0
2007年上半年年 2008年上半年 2009年上半年 同比
市内六区 11 122 55
-55%
环城四区 102 340 736 116%
滨海新区 49 963 756
-21%
远郊五县 377 1057 874 -17%
180% 120% 60% 0% -60% -120%
【土地政策】 ——上半年主要政策导向在于调整土地市场结构，合理控制土地市场供应， 从源头上对于房地产市场进行调控 【金融政策】——新型贷款制度和一系列信贷制度的出台，目的在于推动低谷中的房地产 市场的回暖发展，金融政策上持放松态势，助推上半年房地产市场的回暖 【住房政策】——一系列住房政策惠及各个经济层次的购买者，从各个角度拉动市场的购 房需求，促进房市的发展 【行政法规】——国内和本市的相关利好政策出台，逐步放松各项购房门槛、缓解地产企 业资金压力，规范市场监管，从行政角度完善金融、土地层面的救市政策
1400000.0
天津市二级市场2007.01-2009.06成交量价走势
8000.0
1200000.0 1000000.0
800000.0 600000.0 400000.0 200000.0
7000.0 6000.0 5000.0 4000.0 3000.0 2000.0 1000.0
0.0
0.0
01
天津近期市场发展动态
1、宏观大势 2、竞品分析
天津近期市场发展动态|宏观大势
一级市场：土地市场相对较为平稳，主要的成交区域集中在市区外，项目的城市稀缺性更加突出
1200
天津 2 0 0 7 - 2 0 0 9 年土地供需关系一览
土地供应
土地成交
走势
万平米
1000
800
600
400
200
0
09.06 09.05 09.04 09.03 09.02 09.01 08.12 08.11 08.10 08.09 08.08 08.07 08.06 08.05 08.04 08.03 08.02 08.01 07.12 07.11 07.10 07.09 07.08 07.07 07.06 07.05 7.04 7.03 7.02 07.01
2009年上半年天津共成交土地370宗，其总占 地面积2417万平米，总建筑面积2421万平米， 同比下降23%。
天津2009年土地成交开局比较平稳，1-4月份 稳定增长。3月以来，天津市土地供应及成交量 也出现同比上涨态势。
成交区域主要集中在远郊区县、环城四区和滨 海新区，市内六区的土地稀缺价值更加突显。
2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2009 2009
.1 .2 .3 .4 .5 .6 .7 .8 .9 .10 .11 .12 .1 .2 .3 .4 .5 .6 .7 .8 .9 .10 .11 .12 .01 .02 .03 .04 .05 .06
成交面积（平米） 6199 2896 5602 6694 7122 7277 1064 1064 1286 9240 9625 8015 4260 2116 5344 4707 4762 4892 4048 3184 3184 4372 5E+0 4E+0 3E+0 6E+0 1E+0 1E+0 1E+0 1E+0 成交均价（元/平米） 5215 5214 5235 5447 5872 5985 6175 6175 6362 6492 6646 7055 6995 7350 6972 7021 7335 7085 6630 6893 6823 6450 6641 6939 6984 6712 6555 6679 6922 7212
成交面积（平米）
成交均价（元/平米）
线性 (成交均价（元/平米）)
注：表中数据均为全市成交量、成交价格统计汇总而成
天津近期市场发展动态|宏观大势
三级市场均伴随着二级市场的频率波动，09年6月，销售面积和销售金额均达到了历史最高 水平，回暖现象明显
从量价趋势上看，全市在2009年上半年，1月量跌价升，2月量升价跌，从3月开始，实现了全面的量价 齐升的态势。至09年6月，销售面积和销售金额均达到了历史最高水平，分别为788005平米，均价 5703.5元/平米。
06-09年上半年各月量价对比图
6000.0 5000.0 4000.0 3000.0 2000.0 1000.0
0.0 2006.12006.32006.52006.72006.92006.112007.12007.32007.52007.72007.29007.112008.12008.32008.52008.72008.92008.121009.021009.023009.05
天津大悦城—公寓 阶段性工作汇报
2009.8.5
目 录|
天津大悦城 Joy City,Tianjin
一 天津市场近期发展动态 二 客户与产品的对位关系 三 我们为客户打造什么样的产品 四 开盘时间调整的说明 五 公寓营销定位思考 六 开盘前策划工作排期 七 我们下一步的重点工作
目 录|
天津大悦城 Joy City,Tianjin
天津近期市场发展动态|宏观大势
二级市场：整体市场在调整中逐渐拉升，投资需求有所回升，对公寓类项低迷中，逐渐走出，3月份维持2月份的良好趋势，较大幅度回暖，在09年 第二季度，整体交易量处于一个新高点，楼市进一步复苏。
年初支撑成交面积的基本为刚性需求，进入3月份后，改善性需求在市场回暖的带动之下也进入房地产市场； 而5月前后，在通胀预期的推动下，部分投资性需求开始进入市场，整体呈现量价齐升的状态。