杭州某项目可行性分析报告

杭州市梅坞会所项目可行性分析报告

目录

前言

一、地块概况 (1)

二、区域环境分析 (2)

三、项目定位 (7)

四、建筑设计要求 (9)

五、项目规划要求 (11)

六、项目SWOT分析...............................................................12七、案名 (15)

综述 (16)

前言

受浙江东方兴业有限公司委托，对梅家坞梅灵路东面梅坞会所（暂名）项目的可行性进行调研分析。此次分析报告主要针对市场环境、项目可行性、项目定位展开，通过对目前梅家坞休闲市场的景气现状，发展趋势，尤其是针对项目开发的各个条件进行了细致的调查，结合我们的经验，对于项目可行性、定位做了分析，现立卷提供参考。

浙江阳光房地产投资顾问有限公司

2005年4月22日

一、地块概况

1、地理位置

本项目位于杭州

西湖风景区梅岭隧道

以南，梅家坞底，梅

灵南路以东小丫坞。

2、地块面积

本地块占地约10

亩，建筑面积4190平

方米，地下面积1300平方米，项目地块长200余米，宽则从15

米到80米不等。地形不规则，呈狭长状。。

3、地规划使用性质

根据杭州市政府有关规划，该地块为集体用地。

4、三通一平现状

本项目基本实现通路、通电、通信、通水、和土地平整等三通一平。

小结：地形平整，地段较好，但是地块不规则称狭长状，规划较困难。

二、区域环境分析

1、项目区位分析与自然景观

本项目位于梅家坞腹地，三面靠山，又有一条自然溪流自东向西顺势而下，从风水角度来将属于藏气聚水之地。梅家坞位于云栖西二公里的琅砀岭北麓的山坞里，因世代居住此地的数百户茶农梅姓居多，故称为梅家坞。四周青山环绕，茶山叠嶂；与龙井、狮峰一样，生产色绿、香郁、味醇、形美的龙井茶叶，赢得了国内外一致好评。曾接待过苏联、美国、越南、罗马尼亚、柬埔寨等国家元首和政府首脑以及世界各地友好人士的参观访问。周恩来总理生前曾五次亲临梅家坞，关怀和指导茶叶生产的发展。

梅家坞又名琅珰岭，古名扪壁岭。原指天竺山东；龙井村西，梅家坞村东北的山岭。现在习惯上把南起五云山，北至天竺一带山岗通称“郎当岭”。因山岗婉延约数公里，又有“十里郎当”之称。《上天竺志》：俗称郎当岭，左边峭嶂，右临深溪，缘木攀萝，方可举趾，故称“郎当”。郎当岭景区是以石灰岩为主的地质地貌，故自然形成了峰峦叠秀，千姿百态的山林景观，是西湖群山中最高、最长的山岭，平均海拔在200米以上，视野开阔，澄静明秀。是目前深受杭州市民和游客喜爱的西湖山林旅游胜地之一。现古道仍保持着原有路径走向和传统的地面铺装。

作为杭州著名的龙井茶生产基地梅家坞拥有“不兩山长涧，无云山自阴”的自然山水风光和人文资源。梅灵隧道的开通，梅家坞村成为都市人假日休闲的地方。目前梅家坞已经由龙井茶产地发展成为休闲娱乐的风景区，其中的茶楼、会所、宾馆等成为茶文化旅游、休闲娱乐胜地。

2、项目交通分析

本项目交通便捷，位于梅灵隧道南的梅灵南路边上。南可直接通到之江路，过钱塘江大桥而到滨江；北可通梅灵路穿杨公堤观西湖之景，或者直通杭州市区。

3、域人流分析

本区域人流量较大。自从梅家坞茶文化村的形成，梅家坞片区茶楼林立，特色旅游区逐渐形，休闲度假场所纷纷云集。

不论是平时还是节假日，梅灵路梅家坞段车辆总是川流不息，路两旁的茶楼旁总是停满了车辆，而茶楼里面则顾客源源不断。

梅家坞区域人流量中以休闲消费与游客居多。在调研中发现，区域内人流主要分为两大部分，其中绝大部分是杭州本地人来此休闲娱乐；仅有小部分为来杭州旅游的人群。

4、项目周边规划

2003年10月，梅家坞整治工程一期完成。整治后的梅家坞粉墙黛瓦、小桥流水、漫山青茶，旅游韵味和休闲韵味更浓。另外，在杭州规划中“十里梅坞”以自然山水环境为依托，以茶文化为底蕴，结合西湖风景名胜区内最大的茶乡农家休闲村落群及茶文化休闲景区，成为杭州茶乡旅游区。规划范围北起梅灵大道渡桥，包括梅竺渔村，总规划面积207．8公顷。规划将梅家坞旅游区分为若干个景观小区和一条景观大道。

景观小区包括乡村茶文化旅游中心（老村）、茶乡新农家休闲旅游区（新村）、小牙坞自然茶园风光区、天竺坞壶中天地休闲度假区等八大旅游区域。新建成的梅灵大道由北向南贯穿景区，形成梅家坞4个山坞、2个村落、1处岩壁山体及梅竺渔村的一线多点的景点分布模式。

5、区域经济分析

梅家坞经济发展模式有原来的产茶收入为主而变成目前的

茶饮消费收入为主，截至2004年，杭州茶馆达到784家（不包括萧山、余杭），仅2004年就新增285家。西湖风景区内茶座有近百家，西湖街道与产茶区有大小茶馆400余家。杭州茶馆业扮演了强力推动者的角色。梅家坞区域内，茶馆等休闲娱乐消费成为梅家坞居民收入的主要来源。并且旅游和休闲餐饮收入大大超过茶农茶叶收入。

6、梅家坞区域休闲市场发展现状

■□梅家坞是龙井茶最正宗的产区，其知名度高较高

■□梅家坞区域客流聚集，人气旺

■□梅家坞休闲市场初步形成，并且日趋成熟

■□车量增多，停车位紧张

在梅灵路梅家坞地段，来休闲消费的人群大都是有车一族，道路两旁边上总是停车排成长龙。

■□产品结构单一，市场细分不足

目前梅家坞区域的休闲市场主要以茶楼为主，另外有少量的旅馆。两种业态分布凸显区域休闲市场的结构单一。

■□整体趋于同质化

从整个梅家坞休闲市场来看，档次以中、低档为主，总体趋于同质化。

■□休闲市场的服务质量和卫生有待提高

梅家坞休闲市场由于档次的中低档为主，为了减少不必要开支，服务人员的减少，质量的降低，卫生质量难以保证。据每日商