房地产短信编辑要诀
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【珊瑚水岸.御天下】 《十》个月销售逾 《一》千套稀缺江际单 位 《国庆》迎来最后特别 折扣 压轴房源每日递减中 贵宾专线63818282
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几条短信
股市激荡，住宅调控，通胀预期下如何理财？推荐盛吉经营旺 铺，老顶坡核心汽配商圈，总价约50万月收近3千5保值增值最 佳投资品68630011 高考升学大礼包，9月15日前购统一2L鲜橙多5件作升学宴会饮 料即可现场获高档拉杆箱1个，主城区400个，送完即止.详询： 89035761 语言塑造思维，思维改变未来。优维国际英语致力于让孩子知 识获取与性格塑造全面提升，即日报读可获价值2000元的学员 卡一张。详询63808555
东海岸——长期重复定时发送几乎同一样的内容，制造火爆销 售的印象。
（短信内容见下页）
21
东海岸一段时间的短信来自百度文库容
10月16日 下午 万科东海岸山海联排新区乐海墅10月18日撼世开盘！200%实用 率仅限10套，现场火热认筹中，跻身东部顶级豪宅圈层生活25255199
10月18日 下午 火爆！万科东海岸山海联排乐海墅开盘6小时即售罄。现场认购 火爆，再加推10套联排别墅，先到先得，更有百万大礼等您来拿25255199 10月24日 上午 万科东海岸山海联排1周逆市旺销1个亿。周六新区楼王撼世发 售，买约223平米送约345平米花园地下室，260%实用率 25255199 10月26日 下午 减税降息，万科东海岸海岸别墅稀缺价值逆市凸显！约223平米 山海联排楼王单位260%实用率！最后席位臻选中25255199 11月1日 上午 谁不想有套看海房子！万科东海岸250-280平空中别墅专梯入户， 约16-19米全海景超宽客厅。今日5套特惠把握良机25255199 11月7日 下午 万科东海岸9、10月劲销4亿！8号明天新区山海会馆火爆认筹， 使用面积约508平米，总价约680-700万，抢购25255199 11月21日 上午 贺万科东海岸9、10月劲销4亿！宜商宜居双产权山海会馆，使 用面积约508平，使用率约165%，您最英明的投资良机2525519
谁说别墅不能做第一居所？万科兰乔圣菲，3大美国顶级设计团队携手演绎家族总部，门庭 显赫院落私密、原味南加州大宅88812222
谁说别墅社区不能人车分流？万科兰乔圣菲，深圳新中心首席纯别墅府邸，0.6超低容积率， 420平米大宅，独拥4个地下车位。88812222品鉴预约
谁说西式建筑不能过中式生活？万科兰乔圣菲，深圳新中心首席纯别墅府邸，美国原版大宅 形态、中式院落布局巧妙结合，北美顶尖设计团队定义城市别墅新标准。88812222 万科兰乔圣菲，深圳新中心首席纯别墅府邸，万科TOP级臻品别墅。3年研发品质凝聚，3大 美国顶级团队携手演绎极致空间。连续10年行业第一万科物管负责管理。品鉴预约 88812222
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一个创意
短信内容的创新，你有想过短信发送方式的创新吗？ 人家早上发，我们晚上发；人家周末发我们周一周二发。这不 算创新。 人家一次发一条，一周发一次。我一周连着发三天、每天一次 发两条。 手机每天准时响起，每次响两下，每次都是一个 项目，够排山倒海。 （****兰乔圣菲同一批数据3天6条短信添加）
10
短信编写要诀之一-----卖点够简洁
短信很多的，客户很忙的，别净整些没用的 前7-12个字决定了这条短信的生死。如果第一眼不能牢牢攫住客 户的眼球，短信将直接删除。 卖点不要多，能吸引客户打电话过来，再慢慢讲给他听。 我们告诉他如何调整后的短信内容：
想更便宜？【花样年*花郡】中心精装小户大社区， 8月 23日上午10点威尼斯酒店举行产品发布会，VIP卡额外97 折优惠当日即止29967888
8
活动配合
案例分析--------兰乔圣菲的一次活动 主要客户群：宝安区周边的工厂主（土老板）。 策划活动：为体现别墅的高端形象，策划字画展览拍卖会。 短信内容： 万科兰乔圣菲，西岸中心家族别墅。十一期间举办“大师眼界 别墅世界”嘉德藏画展。建筑艺术在圣芭芭拉会所辉映华彩 88812222预约品鉴 结果： 失败！ 短信效果评估，客户反应——悔不该不听本公司意见。
短信广告编辑要诀
1
对比两首诗
身是菩提树 心如明镜台 时时勤拂拭 勿使惹尘埃 菩提本无树 明镜亦非台 本来无一物 何处惹尘埃
2
数据库的核心
提升销售业绩 降低推广费用
3
短信广告的作用
被迫接受信息—强制性 依托数据库，提供精确覆盖、高性价比的发布平台—精准性 针对性强、效果立竿见影，操作灵活—及时性 针对客户单一产品的介绍，回避同类产品的干扰—排他性 成本低，覆盖面广，效果直观—高性价比
真别墅标准三：纯粹。曦城，近1000户纯山地别墅，不与高层混杂。双层地 下室，多重庭院250-690平独栋、联排热销27822222
曦城，招商、华侨城两大地产巨头50亿重金升级打造，深圳首个集顶级商业、 国际学府、自然生态于一身之世界级纯粹别墅小镇27822222
20
在东海岸的应用
《影响力》中的“社会认同原理” 重复出现； 社会中5%的是尝试者，95%的是跟随者。
9
表达方式（短信如何编写）
先看一个短信案例 （花样年策划师编写的短信）
花样年花郡产品发布会暨找自己活动颁奖8月23日上午 10点在威尼斯酒店举行，VIP卡额外97折优惠当日即止中 心区精装小户大社区29967888
YY型，客户自我感觉很好。认为：70个字充分利用，文字优美有 文化。 我们观点：没文化。产品有了好的卖点、有了优秀促销活动配合， 还需要能迅速传达给客户脑中，而不仅仅是发到手机上。
7
挖掘产品卖点
挖掘卖点、挖掘客户关注的卖点----------案例：和中移民 调整前（纯粹的YY型短信）：美国、加拿大、澳洲、香港、新加坡移民 对比分析会，本周六（11日）下午2：00地王大厦59楼，和中移民 82462618 免费停车 效果 差！ 我们的观点----客户关注什么？我们有优势吗？ 短信内容调整：33万人民币移民加拿大，免费教育，享受医疗、养老保 障！全家绿卡，咨询：82462618 留学英国8000元、日本10000元、加拿大15000元，服务费全面特惠中。 签约地址：地王大厦59楼，和中公司咨询 82462618 效果？----------从此以后，和中移民的报纸广告策略调整了。
17
案例研究学习
长沙中新森林海（别墅） 2980元/平！认筹2万抵10万！先办卡先选房！前30位VIP额外 享受99折！提前十年住别墅，中新西林美墅，地中海臻藏逸墅 群88178666 惊爆全城1818元/平！贺中新森林海获优秀园林楼盘殊荣，特推 出20套特价房回馈大众！精品房源先到先选，售完为止，欲购 从速。88384000 昆明奥晨财富广场 首付5万起，月供980元起，可拥有一套锋尚公寓。奥宸.财富 广场，广福路板块国际城南潮流生活互动区，43-250平米超值 户型。询4608988
万科朗润园【甲壳虫】公寓19㎡精装公寓样板间19日惊艳绽放！VIP 卡全城认筹启动，请携身份证及1万元/套诚意金至现场办理！ 67389555
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几条短信
留学英国8000元、日本10000元、加拿大15000元，服务费全 面特惠中。签约地址：地王大厦59楼 82462618 70万能在莘庄旁买别墅吗？买了别墅还能送车吗？叠墅ONE， 70万一步到位，圆您洋房轿车梦。圆梦热线：67689911 ---------------------------------（对比线） 您关注家庭生活幸福指数吗？城西2.5环一品天下内西城公馆经 典大三房提升您的居住幸福指数！特惠仅10席实得单价4650元 /平！82008338 环宇移民本周六下午2点教工路欧美中心B区4层举行美国加拿 大移民新政发布会特邀加籍移.民大律师为您当场设计移民方案。 预约87212020
6
挖掘产品卖点
中铁山水天下2期峰雅颂将于9月12、13日盛大开盘，当日定房 获特惠大礼，并免费打蜡。 1万抵2万的VIP代金券正在办理。 62826282
实得面积3888元/平买花园洋房?中铁山水天下2期峰雅颂最大 335%得房率,独享300亩假日公园,9月12日盛大开盘有大礼包 62826282
14
短信编写要诀之二-----够新颖
全民走神的年代，出位才能获得关注 两个有意思的案例：
骗钱的： “换这个：62258878452102159 陈艳 招商银行”
“我从中心区十分钟到十二橡树庄园，将来地铁直达。很喜欢双 首层、全露台、赠送面积一倍多的临湖别墅。我先订一套临五 级叠瀑的，你来拨28778888”
投放密度 投放密度增大，重复曝光次数增多，效果增加；增大到一定程度后， 费效比降低。 产品的卖点、促销活动配合 一个具备吸引力的产品、一个具备吸引力的活动，能让电话爆机； 前提是---具备吸引力。 表达方式 同样一件事，不同的人说有不同的效果； 简洁有力的表达方式；创新的表达方式 接下来重点阐述后两点……
4
短信广告的用法
并无法直接肯定带来销售，只能传递信息。优势----强制传递。 由于传递方式的局限性，无法详细介绍产品； 终极作用----促销，迅速积累人气。
用法----（很多客户都不知道短信广告的用法） 通过噱头（or促销活动）吸引潜在客户电话咨询，由 销售人员跟进促进成交。
5
同一产品影响短信广告效果的三个因素
18
在紫麟山的应用
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在曦城的应用
别墅岂能成为高层的风景?曦城，中国纯山地别墅社区。一亩独栋两亩庭院, 在自家花园练习高尔夫,真正的别墅生活从曦城开始27822222 别墅不再远离城市，中国曦城，距离城市中心区15分钟车程。同时拥有繁华 城市生活及优雅山地时光。咨询热线：27822222 真别墅标准一：真资源。曦城，位居国家生态控制线内，宝安公园、企龙山、 4万平米私家山顶公园、铁岗水库，为您诠释真别墅27822222 真别墅标准二：交通便捷。曦城，踞深圳城市双中心核心，8分钟抵达机场， 10分钟抵达宝安中心区，15分钟抵达福田中心区27822222
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同一批数据，3天六条短信
谁说别墅不能在都市核心？万科兰乔圣菲,深圳新中心纯别墅，距区政府1公里、滨海休闲带 半公里，驾驭千亿市政配套88812222品鉴预约
谁说赠送面积实用性低？万科兰乔圣菲,新中心纯别墅，420平米别墅，15米大横厅5套房4车 位，全赠送阳光首层88812222品鉴预约
22
终极法则---创意
不受约束的思想， 才能开创没有竞争的蓝海！
23
11
几条短信
未来两江新区政府核心地段“紫枫郡”，首付约5万得一房，首付约8 万得三房，含赠送空间4200元/m2起。67308521，67308671
两江新区核心，奥山别墅一组团即将完美售罄，二组团全新联 排近日俯瞰登场，买220平米得620平米，实得面积单价6400 元起。67465008
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几条短信
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挖掘产品卖点
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挖掘产品卖点
中铁山水天下2期峰雅颂将于9月12、13日盛大开盘，当日定房 获特惠大礼，并免费打蜡。 1万抵2万的VIP代金券正在办理。 62826282
实得面积3888元/平买花园洋房?中铁山水天下2期峰雅颂最大 335%得房率,独享300亩假日公园,9月12日盛大开盘有大礼包 62826282
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短信编写要诀之二-----够新颖
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短信广告的用法
并无法直接肯定带来销售，只能传递信息。优势----强制传递。 由于传递方式的局限性，无法详细介绍产品； 终极作用----促销，迅速积累人气。
用法----（很多客户都不知道短信广告的用法） 通过噱头（or促销活动）吸引潜在客户电话咨询，由 销售人员跟进促进成交。
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同一产品影响短信广告效果的三个因素
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在紫麟山的应用
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在曦城的应用
别墅岂能成为高层的风景?曦城，中国纯山地别墅社区。一亩独栋两亩庭院, 在自家花园练习高尔夫,真正的别墅生活从曦城开始27822222 别墅不再远离城市，中国曦城，距离城市中心区15分钟车程。同时拥有繁华 城市生活及优雅山地时光。咨询热线：27822222 真别墅标准一：真资源。曦城，位居国家生态控制线内，宝安公园、企龙山、 4万平米私家山顶公园、铁岗水库，为您诠释真别墅27822222 真别墅标准二：交通便捷。曦城，踞深圳城市双中心核心，8分钟抵达机场， 10分钟抵达宝安中心区，15分钟抵达福田中心区27822222
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同一批数据，3天六条短信
谁说别墅不能在都市核心？万科兰乔圣菲,深圳新中心纯别墅，距区政府1公里、滨海休闲带 半公里，驾驭千亿市政配套88812222品鉴预约
谁说赠送面积实用性低？万科兰乔圣菲,新中心纯别墅，420平米别墅，15米大横厅5套房4车 位，全赠送阳光首层88812222品鉴预约
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终极法则---创意
不受约束的思想， 才能开创没有竞争的蓝海！
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几条短信
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