房地产企业涉税风险点及筹划案例提示
房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解
房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解一、拆迁还房的账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品（二）房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
（2）计税依据①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
房地产企业税收筹划经典案例
通过学习本课程，你将能够：●了解如何进行房地产企业纳税规划分析；●熟知如何进行项目财税分析及制订筹划方案；●学会制订企业所得税及土地增值税清算筹划方案。
房地产企业税收筹划经典案例一、宏达房地产纳税规划分析1.案例一宏达房地产公司是由两个法人股东投资组建的有限责任公司，注册资本3000万元。
该公司在运营过程中因资金困难，拟将在建的一幢写字楼转让给四方房地产公司继续开发，已知宏达房地产公司已投入成本3000万元，评估转让价值为5000万元。
假设除股东投入的注册资本外无其他所有者权益，当地规定的土地增值税期间费用的扣除比例为10%。
针对这一案例的纳税规划分析如下：站在宏达房地产公司角度进行的纳税规划A方案：直接转让该项目。
在这种情况下，该公司转让在建工程属于销售不动产，假定转让的项目地处市区，其涉及的税金包括营业税金及附加5.5%，城建税7%，教育税附加3%。
已知该项目的评估转让价值为5000万元，对其的现金流量分析如下：第一，营业税金及附加＝5000×5.5%＝275（万元）。
第二，土地增值税的缴纳比较复杂，需要用评估转让价值5000万元减去发生的成本和营业税金及附加275万元，此外还有适用房地产公司土地增值税的加计扣除20%的规定以及案例中给定的扣除10%的期间费用，最后得出其增值额。
根据增值率在30%之内的规定，假定案例中适用的增值税税率是30%，则其土地增值税＝（5000－3000－275－3000×20%－3000×10%）×30%＝247.5（万元）。
第三，企业所得税的计算为用评估转让价值5000万元减去发生的成本3000万元以及营业税金及附加和土地增值税，即企业所得税＝（5000－3000－275－247.5）×25%＝369.38（万元）。
最后，合计应纳各项税金＝275＋247.5＋369.38＝891.88（万元），因此宏达房地产公司直接转让该项目的现金流入＝5000－3000－891.88＝1108.12（万元）。
房地产行业税务稽查案例
房地产行业税务稽查案例介绍房地产行业作为一个关系到国民经济和民生的重要行业，在税务方面一直备受关注。
税务稽查是一种确保企业纳税合规的重要手段，也是维护税收秩序的重要方式之一。
本文将以几个具体的案例来探讨房地产行业税务稽查的一些常见问题和应对策略。
案例一：偷税漏税在房地产行业，偷税漏税是一个常见的问题。
某公司利用假发票进行虚开，虚增成本，从而逃避纳税义务。
税务部门通过对该公司的进销存账务进行审计，发现了该公司的偷税漏税行为，并对其进行了税务稽查。
该公司在税务稽查中被发现的偷税漏税行为主要包括虚开发票和虚增成本。
虚开发票是指利用虚假的交易进行税务骗税，虚增成本则是通过将非法开支刻意记在成本中，从而减少应纳税额。
税务部门通过查阅相关凭证和对账户进行核对，发现了这些偷税漏税行为。
案例二：虚增成本虚增成本是房地产行业中另一个常见的偷税漏税手段。
某开发商为了减少应纳税额，将非法开支刻意记为成本，虚增了开发成本，从而逃避了纳税义务。
税务部门在对这个开发商的税务稽查中发现，该开发商在施工过程中存在虚增成本的行为。
通过查阅相关凭证，对开发商的进销存账务进行核对，税务部门发现了大量非法开支在成本中的痕迹。
针对这个问题，税务部门对该开发商进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
案例三：关联交易房地产行业中，关联交易是一个容易出现税务问题的领域。
某公司通过关联交易的方式，将利润转移至关联公司，从而减少纳税额。
税务部门在对这个公司进行税务稽查时发现了这个问题。
税务部门在税务稽查中发现，该公司与其关联公司存在多起关联交易，通过虚构交易的方式，将利润转移至关联公司，从而逃避纳税义务。
税务部门通过查阅相关凭证，对账务进行核对，并在实地调查中获得了进一步的证据。
针对这个问题，税务部门对该公司进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
应对策略房地产行业税务稽查案例的出现，提醒了企业应加强内部税务合规管理，遵守法律法规。
在应对税务稽查时，企业可以采取以下策略：1.建立健全的税务管理体系：企业应建立完善的税务管理体系，制定相关制度和流程，明确各部门的职责和义务，确保纳税合规。
房地产业税收风险识别模型与案例
房地产业税收风险识别模型与案例一、行业介绍行业定义：房地产开发与经营业务行业现状：国民经济主导行业税收占比高（地税）宏观调控企业类型：按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业工艺流程（营销方式）：房地房产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段（各阶段事项流程复杂，涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源）房地产企业营销方式分为：开发商自行销售、委托代理代销或包销，一般分为现房销售和期房销售两种销售形式，这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。
经营规律：需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业）项目开发周期长（两三年）涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等）风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）涉税管理难点：企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。
少计收入（少开不动产销售发票金额），多列成本（阴阳合同、虚开建安发票），延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来）财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。
（对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入）涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。
（建筑、供水、供电、通信、项目审计等，税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大）二、主要税收风险领域1、风险领域识别准备阶段：房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开发的时间段。
通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。
开发阶段：房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。
房地产行业12个涉税风险-税局发布提示！
房地产行业12个涉税风险-税局发布提示！今天让我们梳理一下房地产行业涉税阶段的主要风险。
请不要进入“雷区”01 违规列支预提费用案例：B房地产企业共开发了两个房地产项目。
项目竣工结转开发产品时，企业对部分未取得发票的应付项目资金进行了预提。
预提的费用包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费及公共配套设施费，2个项目合计预提金额约4亿元，对应合同总金额约40亿元。
具体分析：这个案例中我们需要关注的风险点主要有二，分别是超限额列支预提费用和超范围列支预提费用。
房地产企业应注意税收法规规定的预提比例上限，对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%；02 甲供工程业务重复扣除“甲供材料”案例：B房开企业与建筑企业签订了“甲供材”建筑施工合同，规定：合同金额为2000万元（含B企业购买提供给施工企业施工材料），增值税金额为90万元。
工程竣工，决算价为2090万元，“甲供材”金额为200万元。
另外，B企业向材料供应商采购材料200万元，收到13%的增值税进项发票，B企业计入“开发成本”科目的成本金额是2200万元。
具体分析：企业采取的是“包工不包料”进行发包工程，在材料商提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，重复列支开发成本。
所以，在含“甲供材”金额签订合同的情况下，房地产企业与施工企业在工程结算时，建议尽可能采用“差额结算法”，即将甲供材金额不计入工程结算价和施工企业的销售额中，从而避免重复列支开发成本的税务风险。
03 缺失合法有效的税前扣除凭证案例：C房地产企业委托某房地产经纪有限公司，开展商品房销售代理及现场手续办理等业务，双方约定根据委托代办完成进度计算代理费。
当年，C房地产企业计提委托销售代理费390万元，计入“销售费用”科目，并在企业所得税前全额扣除。
但该笔款项当年并未实际支付，也未取得任何合法有效凭证，产生了违规税前扣除的涉税风险。
房地产企业税务稽查案例
房地产企业税务稽查案例1. 案件背景房地产是一个重要的经济行业，在国家经济中起着举足轻重的作用。
然而，由于房地产行业涉及的交易规模庞大，往往存在着税务风险。
本文将以一个实际的房地产企业税务稽查案例为例，探讨其背景、问题和解决方案。
2. 案件描述该案件涉及一家名为ABC房地产开发有限公司的企业。
该公司是一个大型的房地产开发商，主要从事住宅和商业地产的开发与销售。
由于房地产行业存在一定的税收规范，对于企业来说，遵守税收法律是一项必须严格遵守的法律义务。
然而，税务局对该企业进行了一次税务稽查，并发现了以下问题：2.1. 偷逃税款税务稽查人员发现，该企业存在偷逃税款的情况。
他们发现企业在销售房地产项目时，采取了一系列的虚报成本、骗取发票等手段来减少应纳税额。
通过稽查人员的调查，他们发现该企业通过与供应商勾结，虚报采购成本，以此来减少实际的应纳税额。
2.2. 财务数据造假在税务稽查过程中，稽查人员还发现了该企业的财务数据造假问题。
他们发现，该企业在财务报表中存在虚假账目、资金流向不清晰等问题。
通过与企业的供应商和客户进行交流，稽查人员发现该企业与其他相关方存在不正当的勾结，以此来篡改财务数据，达到逃税的目的。
2.3. 高额薪酬避税此外，税务稽查人员还发现了该企业通过高额薪酬来避税的问题。
他们发现该企业对高管人员进行高额薪酬的安排，并通过各种手段将利润转移至这些高管个人账户，在税务纳税时减少企业应纳税额。
3. 解决方案面对上述问题，税务稽查人员采取了以下解决方案：3.1. 责令补缴税款针对该企业的偷逃税款问题，税务稽查人员责令企业补缴相应的税款。
他们通过调查取证，确保企业按照实际销售额缴纳相应的所得税。
并对企业负责人进行了相应的行政处罚。
3.2. 撤销虚假财务数据针对企业财务数据造假的问题，税务稽查人员撤销了企业提交的虚假财务数据，并责令其重新进行财务报表的编制。
同时，对企业的相关责任人进行了严厉的惩罚。
税务稽查人员还与其他相关机构进行合作，对企业的财务数据进行了全面的审计，确保企业财务数据的真实性和准确性。
房地产企业税收筹划风险及防范
房地产企业税收筹划风险及防范一、标题：房地产企业税收筹划风险及防范随着房地产市场的发展和政策的变化，房地产企业所面临的税收问题也日益复杂。
本文将从房地产企业税务筹划的角度，分析其面临的风险，并提出相应的防范措施。
二、税收筹划的意义与基本原则税收筹划是指企业利用法律允许的税收优惠政策，通过合理调整经营业务或交易方式，以达到降低企业所得税负担的一种合法行为。
税收筹划的基本原则是合法性、可行性、真实性和合理性。
三、房地产企业面临的税收筹划风险1. 面临税务审计风险房地产企业往往有庞大的资产流转和交易，存在大量的涉税业务，容易引起税务机关的关注，因此面临着税务审计的风险。
2. 面临财务风险房地产企业常常面临资金链紧张和现金流短缺等问题，如果企业采用非法手段降低企业所得税，一旦被发现，会面临罚款甚至破产的风险。
3. 面临合同风险房地产企业的业务往往需要签订大量的合同，如果合同内容编造虚假业务或偷逃税款，不仅会引起税务机关的关注，而且会面临与业务合作方的纠纷和损失。
4. 面临税务追溯风险房地产企业在税收筹划中，往往需要依靠财务、资产的重组和调整来达到减税效果，但这样的操作会引起税务机关的注意，一旦被认定存在其他目的的操作，将会面临税务追溯问题。
5. 面临反避税法律风险房地产企业在税收筹划过程中，需要遵守相关税收法律法规，如避免虚假交易和打折销售等行为，否则将面临反避税法律风险。
四、房地产企业税收筹划的防范措施1. 加强内部控制房地产企业需要制定完善的内部控制制度，规范企业内部各项业务流程，从源头上避免税务风险的产生。
2. 合规经营房地产企业在开展业务时，要秉持合法合规的经营理念，严格按照税收法律法规开展业务，杜绝涉税违法行为的发生。
3. 加强税务声明房地产企业在涉税交易中，要加强财务税务工作的沟通和协调，及时向税务机关申报纳税申报表和纳税申报材料。
4. 定期进行风险评估房地产企业需定期对涉税业务进行全面评估，识别潜在风险点和漏洞，并及时整改。
房地产开发中涉及的税务风险有哪些
房地产开发中涉及的税务风险有哪些在房地产开发领域，税务问题一直是企业需要重点关注的方面。
由于房地产开发涉及的资金量大、周期长、环节多，税务风险也相对较为复杂。
如果不加以重视和妥善处理，可能会给企业带来巨大的经济损失和法律风险。
接下来，我们就详细探讨一下房地产开发中可能涉及的税务风险。
一、土地获取环节的税务风险1、土地出让金的税务处理不当在获取土地时，企业支付的土地出让金是一笔巨大的支出。
如果对土地出让金的税务处理不符合规定，比如未按要求扣除相关税费，或者未正确计算可抵扣的增值税额，就会导致企业多缴纳税款，增加成本。
2、拆迁补偿的税务问题在土地开发过程中，经常会涉及到拆迁补偿。
如果拆迁补偿的方式、金额以及相关税费的处理不符合税务规定，可能会引发税务风险。
例如，对于实物补偿的税务处理，企业可能未准确计算视同销售的收入和成本，从而导致税务申报错误。
3、土地契税的计算与缴纳土地契税的计算基数和税率都有明确的规定。
如果企业在计算土地契税时，未将土地出让金、拆迁补偿费等全部纳入计算基数，或者适用了错误的税率，就会产生税务风险。
二、项目开发建设环节的税务风险1、建筑施工的税务问题房地产开发项目的建设通常会外包给建筑施工企业。
在这个过程中，可能会存在建筑施工企业未按规定开具发票、虚开发票或者发票内容不规范等问题。
这会影响房地产开发企业的增值税抵扣和成本核算，进而引发税务风险。
2、甲供材的税务处理如果房地产开发企业采用甲供材的方式进行项目建设，对于甲供材部分的税务处理需要特别注意。
如果未正确区分甲供材和施工方提供的材料，或者未按规定计算增值税和企业所得税，就会导致税务问题。
3、借款费用的税务处理房地产开发项目通常需要大量的资金投入，企业可能会通过借款来筹集资金。
在借款费用的税务处理上，如果未按照税法规定区分资本化和费用化的借款费用，或者超过了税法规定的扣除标准，就会导致企业所得税申报错误。
三、销售环节的税务风险1、预收款的税务申报在房屋销售过程中，企业通常会收到购房人的预收款。
房地产行业税收风险案例
房地产行业税收风险案例一、土地增值税的“小心机”案例。
话说有个房地产开发商，叫大宏地产。
他们开发了一个超级大的楼盘，赚得盆满钵满。
在土地增值税清算的时候，他们动起了歪脑筋。
正常来说呢，土地增值税是根据增值额来计算税率的，增值额越高，税率就越高。
大宏地产为了少交税款，就想办法在成本上做手脚。
他们把一些和这个楼盘根本没啥关系的费用，比如说公司老板出去旅游的机票钱、在高级餐厅招待朋友的餐费，都一股脑儿地算进了楼盘的开发成本里。
这样一来，开发成本就被抬高了，增值额看起来就没那么多了。
可是呢，税务局的工作人员可不是吃素的。
在审查的时候，发现这些费用明显不合理。
比如说，那些旅游的费用，和楼盘建设能有啥关系？就像你不能说你买衣服的钱是为了盖房子一样。
大宏地产不仅要补缴土地增值税，还被处以罚款，真是偷鸡不成蚀把米。
二、房产税的糊涂账案例。
有个小型房地产公司，叫小利房产。
他们有一些用于出租的商铺。
按照规定，出租的房产是要交房产税的。
小利房产的财务人员可能是个迷糊蛋。
他们计算房产税的时候，不是按照租金收入来准确计算的。
比如说，他们和租户签订的合同里，除了正常的租金，还有一些什么物业费、设备维护费之类的费用。
这个财务人员呢，就把这些费用全都算进了租金里来计算房产税，觉得反正都是从租户那里收来的钱。
但实际上，按照规定，物业费和设备维护费是不能算进房产税的计税依据的。
税务局查账的时候发现了这个问题，小利房产不得不重新计算房产税，补缴税款。
就像你做数学题，把不该加的数字加进去了，最后答案肯定是错的。
三、企业所得税的虚报亏损案例。
阳光地产公司想在企业所得税上耍个小聪明。
他们这一年其实赚了不少钱，但是呢，为了少交税，就编造了一个虚假的亏损报表。
他们在财务报表里，虚报了很多成本和费用。
比如说，把一些还没有实际发生的营销费用也算进去了，还故意抬高了建筑材料的采购成本。
他们觉得这样就能把利润做成负数，就不用交企业所得税了。
税务局有一套严密的核查系统。
房产税常见稽查风险点及实务案例
稽查案例——出租那点事~
柜台出租，如何缴纳房产税？
稽查案例
我检查组在对一家大型商场进行税务检查时发现，该商
场店铺全部出租，且形式为以下两种
VS
柜台出租
店铺出租
图表总结3
租赁形式
经营租赁
纳税主体
出租人缴纳
计税依据
租金收入
融资租赁 承租人缴纳
免租期
产权人缴纳
无租使用 使用人代缴纳
房产余值 房产余值 房产余值
问题1：如何界定房产与非房产
房产 房产是以房屋形态表现的财
产
房产 有屋面和围护结构（有墙或
两边有柱），能够遮风避雨
房产
可供人们在其中生产、工作、 学习、娱乐、居住或储藏物 资的场所
下列独立于房屋之外的建筑
非房产 物
非房产
如围墙、烟囱、水塔、变电 塔、油池油柜、酒窖菜窖、 酒精池、糖蜜池、室外游泳 池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑 以及各种油气罐等
的通知》（财税〔2010〕121号）三、关于将地价计入房产原值征收房产
税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均
应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费
用等。
因此，在直接减免情形下，减免的土地出让金部分不构成计算房产税时的
计税基础。
3 房产税租金收入的涉税风险
房屋 余值
房产原值是指纳税人按照会计制度规定 ，在账簿“固定资产”科目中记载的房 屋原价。
房屋 原值
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或 一般不单独计算价值的配套设施。
附属 设备
问题2：哪些设备应并房产原值
凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施， 如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设 备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入 房产原值。
房地产税务筹划10大案例
房地产税务筹划10大案例案例一：房产出租税务筹划在个人拥有多套房产并出租的情况下，通过合理的税务筹划，可以降低纳税额。
一种常见的筹划方法是将部分房产过户给家庭成员或设立家族信托，从而合法分散房产所有权，减少个人税负。
案例二：购房税务筹划在购房时，根据不同地区的税收政策，可以选取适合自己的购房方式，以减少税务负担。
比如，在购买第一套住房时可以享受税收优惠政策，而对于第二套及以上的房产，可以通过合理的房产所有权结构进行税务规避。
案例三：房地产项目税务筹划对于房地产开发商或投资者来说，通过合理的税务筹划，可以降低项目开发成本和税务负担。
比如，在资金来源合法的情况下，可以选择通过高信用评级的境外债务融资，以减少利息支出和税务成本。
案例四：房地产转让税务筹划在房地产转让时，可以通过合理的组织结构和交易方式，减少产权转移所产生的税务责任。
例如，可以选择将房产通过企业整体出售，以减少个人所得税的负担，并可以利用企业法人税的抵免和延期缴纳政策。
案例五：房产赠与税务筹划在房产赠与时，可以通过合理的税务筹划，减少赠与所产生的税负。
一种常见的筹划方法是将房产赠与给家庭成员，而家庭成员再将房产转让给其他人，从而通过分散纳税主体和合理设置转让价款的方式减少税收。
案例六：不动产投资税务筹划在投资不动产时，合理的税务筹划可以帮助投资者降低税务成本。
例如，在购买商业物业时，可以利用租赁和转租结构，在租金收入和增值收入上分别进行税务规划，减少税务负担。
案例七：土地资源税务筹划土地是房地产的重要组成部分，合理的土地资源税务筹划可以减少企业土地使用权出让所支付的税费。
例如，在土地使用权出让方面，可以通过合理的合同安排和土地估价方法，减少应纳税额。
案例八：房地产企业所得税筹划房地产企业所得税是房地产企业经营税务的重要组成部分。
合理的税务筹划可以通过选择适用的税务政策、合理调整企业的营业收入和费用等方式，减少房地产企业的所得税负担。
案例九：房地产交易税务筹划房地产交易涉及到多项税费，通过合理的税务筹划可以降低交易成本。
房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解
房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解肖太寿一、“甲供材”的营业税和企业所得税风险控制房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解一、“甲供材”——房地产购买建筑材料的涉税问题（一）“甲供材”的营业税风险分析“甲供材”的营业税风险体现在施工方没有就甲方提供给其进行施工的材料所含的价格没有并入营业额申报缴纳营业税。
由于“甲供材”中的建筑材料是建设方或甲方购买的，建筑材料供应商肯定把材料发票开给了甲方，甲方然后把购买的建筑材料提供给施工企业用于工程施工，在实践中，大部分施工企业就“甲供材”部分没有向甲方开具建安发票而漏了营业税。
例如，甲方与施工企业鉴定了一份100万元的“甲供材”建筑合同，假使甲方提供材料的价款为40万元，施工方提供的建筑劳务款为60万元，在这种情况下，很多施工企业向甲方开具的建安发票是60万元而不是100万元，如果开具60万元建安发票，则施工企业就是漏了40万元的营业额计算建筑业的营业税，应该向甲方开具100万元的建安发票或者按照100万元缴纳营业税而向甲方开具60万元的建安发票就没有营业税的税收风险，为什么呢？在实践中，施工方按照100万元作为营业税计税依据缴纳营业税而向甲方开具60万元的建安发票，根本行不通，因为在施工所在地的地税局的开票系统中，交多少税就开多少票，再税，即使可以按照100万的计税依据缴纳营业税而开出60万元的建安发票，甲方必须凭40万的材料发票和60万的建安发票入账，这在实践中得不到税务局的认可，即税务局不认可甲方的材料票进成本。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十六条的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
基于此规定，除了装饰劳务以外的建筑业的“甲供材”，但不包括建设方或甲方提供的设备的价款，需要并入施工方的计税营业额征收营业税，否则存在漏报建筑业营业税的税收风险。
房地产企业涉税风险点及筹划案例提示
房地产企业涉税风险点及筹划案例提示房地产企业涉税风险点及筹划案例提示笔者经常接到要求提供房地产企业税收筹划思路的电话。
说老实话，对于一个企业的筹划思路，如果不到现场调研是拿不出来的。
这里仅提供一个思考方法：对于房地产企业而言，涉税筹划应当包括规避涉税风险的筹划和节税筹划两个方面。
对于规避涉税风险，笔者在这里结合咨询实践对相关业务进行具体分析，对房地产业在日常操作上存在的主要涉税风险点作一个归纳（33个风险点）。
在土地取得环节存在5个风险点：1、在取得土地时支付的佣金等支出没有取得合法的发票，导致利润虚增，税负加大；2、没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；3、虚增拆迁安置费、补偿费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；4、以股权收购方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本； 5、非“招拍挂”手段取得土地，无法列支土地成本。
在规划设计环节存在3个风险点：6、总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；7、虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；8、境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
在融资环节存在6个风险点：9、向非金融机构（包括企业和个人）融入的资金利息支出未取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；10、从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据； 11、支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行；12、与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题； 13、通过关联企业融资或者借款，往往存在应付未付利息问题； 14、小金库现金往往不够支付利息或其他开支；在工程建设开发环节存在6个风险点：15、虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税； 16、绿化和配套工程项目操作不规范虚增建设成本； 17、“甲供材料”操作不规范造成复杂抵税 18、实际发生工程支出但不索要发票； 19、签订建安合同后未足额缴纳印花税；20、不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。
房地产行业风险防范和纳税筹划.ppt
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关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务 问题的通知（辽地税函【2019】225号）
按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇 土地使用税有关政策的通知》（财税[2019]186号 ）的有关规定，对由于政府动迁不及时等原因， 政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让 者的，土地受让人应与出让者签订补充协议，重 新明确交付土地的时间；也可由国土部门出具有 效证明，证明该宗土地确因政府的原因改变交付 土地的时间。经主管地方税务机关确认后，可按 补充合同或政府有关部门证明的时间，确定城镇 土地使用税纳税义务发生的时间。
•
取得转让土地使用权的承受人，应按照《中
华人民共和国契税暂行条例》第四条规定的成交
价格缴纳契税。因此，《条例》与《细则》规定
的计税价格，是对不同纳税人在不同环节缴纳契
税发成本谁的？
• 《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契 税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号） 文件规定：“根据《财政部 国家税务总局关于土地 使用权出让等有关契税问题的通知》（财税 [2019]134号）规定，出让国有土地使用权，契税 计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的 全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国 有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契 税，其中的土地前期开发成本不得扣除。”
• 因此城镇土地使用税所指的耕地系《耕地占用税暂行 条例》所指耕地，批准征用之日是指土地管理部门发放建 设用地批准书之日，征用耕地的城镇土地使用税纳税义务 发生时间应当执行《城镇土地使用税暂行条例》（国务院 令第17号）规定。
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政府征用土地不可能是耕地占用税 的纳税人
• 土地使用税暂行条例第九条，征用的耕地 ，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地 使用税；征用的非耕地，自批准征用次月 起缴纳土地使用税。
房地产企业主要涉税风险点提示
房地产企业主要涉税风险点提示房地产企业开发经营过程中主要涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等，存在的主要税务风险点总结如下：营业税（1）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，少计收入。
①在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）没有全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；②将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况；③总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；④私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账；⑤销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账；⑥拆迁补偿收入未按规定确认收入，没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；⑦与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入；⑧收取的定金、违约金、诚意金等，未按规定确认收入；⑨向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，未按规定确认收入。
（2）开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等科目，长期不结转收入。
（3）按分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款未及时申报纳税。
（4）采取委托销售方式销售开发产品，不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。
（5）以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税；将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。
（6）对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售资产确认收入。
纳税风险案例总结报告范文(3篇)
第1篇一、引言纳税风险是指在纳税过程中，由于各种原因导致纳税人无法按照税法规定足额缴纳税款的风险。
近年来，随着我国税收制度的不断完善和税收征管手段的加强，纳税风险问题日益受到广泛关注。
本报告通过对几个典型案例的分析，总结纳税风险的表现形式、成因及应对措施，旨在为企业和个人提供纳税风险防范的参考。
二、案例概述以下为几个具有代表性的纳税风险案例：1. 案例一：房地产企业未及时确认增值税应税收入案例背景：A公司为房地产开发经营企业，自2016年5月1日起纳入营改增试点推行范围，被认定为增值税一般纳税人。
该公司销售的五个房地产项目均为试点前企业自行开发的老项目，选择按照简易计税办法计税。
案例分析：A公司在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税，但未及时确认增值税应税收入。
在2017年5月，分析人员发现该公司2016年5月至2017年4月共预缴增值税2145万元，申报实现增值税税款仅168万元。
同时，2016年末存货为235306万元，预收账款270572万元，2016年全年仅结转销售收入8611万元。
应对措施：A公司应加强增值税纳税申报管理，确保增值税应税收入的及时确认和申报，避免因申报不实而承担税收风险。
2. 案例二：企业纳税风险管控与纳税评估案例背景：《企业纳税风险管控与纳税评估案例》一书以纳税管理者的角度解析了大量经典的纳税评估案例，为纳税人员如何更好地纳税遵从，构建公平和谐的税收环境提供了有益的借鉴。
案例分析：该书从企业纳税评估与税务稽查、企业纳税风险管理、增值税纳税评估案例与纳税风险管控、营业税纳税评估案例与纳税风险管控等方面进行了详细阐述，旨在提高纳税人员的风险意识和防范能力。
应对措施：企业应建立健全纳税风险管控体系，加强纳税评估工作，提高纳税人员的风险意识，确保纳税合规。
3. 案例三：房产投资联合经营并承担经营风险时，如何准确申报纳税案例背景：A公司和B公司以房产投资联合经营，并承担经营风险。
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房地产企业涉税风险点及筹划案例提示
笔者经常接到要求提供房地产企业税收筹划思路的电话。
说老实话，对于一个企业的筹划思路，如果不到现场调研是拿不出来的。
这里仅提供一个思考方法：
对于房地产企业而言，涉税筹划应当包括规避涉税风险的筹划和节税筹划两个方面。
对于规避涉税风险，笔者在这里结合咨询实践对相关业务进行具体分析，对房地产业在日常操作上存在的主要涉税风险点作一个归纳（33个风险点）。
在土地取得环节存在5个风险点：
1、在取得土地时支付的佣金等支出没有取得合法的发票，导致利润虚增，税负加大；
2、没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；
3、虚增拆迁安置费、补偿费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；
4、以股权收购方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本；
5、非“招拍挂”手段取得土地，无法列支土地成本。
在规划设计环节存在3个风险点：
6、总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；
7、虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；
8、境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
在融资环节存在6个风险点：
9、向非金融机构（包括企业和个人）融入的资金利息支出未取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；
10、从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；
11、支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行；
12、与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题；
13、通过关联企业融资或者借款，往往存在应付未付利息问题；
14、小金库现金往往不够支付利息或其他开支；
在工程建设开发环节存在6个风险点：
15、虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；
16、绿化和配套工程项目操作不规范虚增建设成本；
17、“甲供材料”操作不规范造成复杂抵税
18、实际发生工程支出但不索要发票；
19、签订建安合同后未足额缴纳印花税；
20、不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。
在预售环节存在9个风险点：
21、取得预售收入（包括定金、诚意金）没有按规定及时申报纳税；
22、没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；
23、预售合同没有足额及时缴纳印花税；
24、销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收入；
25、售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；
26、返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；
27、以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税；
28、装修收入没有申报纳税；
29、卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。
在清算环节存在4个风险点：
30、取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；
31、购买虚假发票虚增成本；
32、企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；
33、关联方交易定价不合理等。
对于房地产业务的节税筹划，可以从外部环境的利用和内部业务流程操作两个方面去考虑，如果要系统地分析房地产企业的涉税事项请看笔者的《房地产企业财税筹划实务》和《房地产企业财税筹划演练全集》两本书，其中的演练全集是一本案例集，其目录如下：
一、房地产项目确认及前期开发案例
开发房产需资源取得土地有方法
土地作价去投资投资成本咋确认
平整土地系劳务税收界定为服务
临时设施过渡用涉税处理影响远
拆迁补偿需交税青苗补偿无税事
拆迁还房不可少涉税事项会计理
开发用地要清理拆迁补偿税有事
不动产有附属物销售计税需当心
二、房地产项目建设过程中的财税筹划案例
甲供材料有空间操作不当是风险
甲供材料日渐多操作方法需分析
开发资格是资源扣除政策是金牌
融资证明见效果是否提供有讲究
土地闲置费扣除不同税种有差异
合作建房有规定实务操作需理清
合作建房可操作纳税时间有讲究
合作建房好进行土地增值需清算
BT后面还有BOT 项目运行有税收
项目结束好清算政策把握是关键
经适房产好开发税收优惠利在先
三、不动产转让过程中的财税筹划案例房企收取诚意金纳税性质如何定
定金返息可以做税收风险需提防
房产公司推产品公司包售可增利
打包出售讲技术操作不当有风险
销售价格与费用土地筹划是关键
打折销售方法好实际操作需筹划
普通豪华分开算操作得当税可断
控制增值分水岭政策界限要分清
大楼多次来转让税收可以大幅降
终止经营有策略巧妙筹划是关键
税收优惠可利用政策界限需分清
筹划土地增值税房产企业需谨慎
投资以后再转让增值处理有风险
转让旧房平常事土地增值细分析
土地转让可操作方式不同税有别
以房抵债是特例计税价格需注意
四、房产运营的财税筹划案例
产权经营好营运涉税事项需当心
房产销售变投资政策堤坝绕过去
独资企业想购房名义不同税异样
股东买房为避税操作不当会受累
私房出租需修理时机不同利有异
私房出让给表弟如何操作最有利
个人房产好转让手续不同税有别
私房赠送政策变投资转让都可选
个人房产可出租税收优惠丰财源
无论分房或买房股东缴税一个样
产品过户给股东视同销售各税种
拥有专利好运筹影响利润是税收
五、房产保有过程中的财税筹划案例筹划节约房产税计税依据是核心
房产原值税基础合理操作有技巧
房租合同可签署费用划分有讲究
地下建筑好经营房产税收要理清
租赁仓储巧转换双赢筹划天地宽
综合商场多模式房产税收有区别
转让车位使用权 企业要缴哪些税
房产税收有减免程序操作做在前
六、购买房产的财税筹划案例
买房换房有技巧如何选择需筹划
换房操作方法多精心操作税不同
买房过程有契税房产价格好操作
资产转移有契税内部划转能免缴
债务重组有契税操作得当税无累
土地转移好筹划买主应当缴契税
土地流转有优惠契税减免看条件
卖房促销送契税不如折价来销售
七、房地产企业工资奖金的财税筹划案例高管工资想避税如何筹划有说法
职工住房企业买千方百计为人才
低价售房给个人利益传导属奖金
企业福利公积金涉及税收需筹划
企业综合效益好深度筹划有年金
年金增加新福利涉税风险需牢记
高管工资比较多涉税事项可筹措
实物重奖企员工视同分配报个税
工资薪金扣税多特殊行业有优惠
销售人员搞承包提成内容可取巧
工资红利都是利转化操作有主意
工资回家搞消费不如提前来承兑
工资做成分红利操作不成蚀把米
八、房产增值的财税筹划案例
不同项目巧规划最终利益有差异
独资企业有风险政策利用获高利
借款投资性质异灵活运用利益增
合伙经营做企业成果分配有政策
人才收入有多种分类得当利更重
老板购房为积累筹划操作可作为
综合因素巧安排利益增加水渠成
做善事与善做事巧妙运作更有利
家庭财富妙增值算计不到一世穷
个人财产也增值盘算巧妙可成功
纳税申报走流程操作方法有技巧
绕道捐赠做慈善可以规避流转税
上知以上意见能否供有关朋友们参考？。