房地产项目全程开发流程图

项目SWOT分析 项目定位与功能定位初探
房地产项目全程开发流程图
项目定位
项目功能定位 形象定位 发展商定位 项目命名 项目主题定位及核心价值体系 客户定位 住宅类产品目标市场定位与分析 商业地产目标市场定位与分析
项 目 定 位 与 概 念 设 计
市场定位
物业卖点分析
产品结构 产品布局 建筑风格定位 住宅户型定位 商业物业产品定位 环艺设计定位 交通组织定位 物业管理定位 住宅产品价格定位 商业产品价格定位
需办理(交费)项目
规划放线费 建筑垃圾管理费 供水增容费 集中供热入网费 监理费
相关部门
规划局(办) 城管局(办) 自来水公司 热力公司 专业监理公司
计费标准
5元 /㎡(建筑面积) 建安费0.2% 按地块大小计算 35元/㎡(建筑面积) 建安费1%
说明
18 19 20 21 22
23
消防审查
消防支队
( )
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规划局(办)
规划、国土部门 发征地意见函 市政府下文批地 发函 会签返回 规划局办理建设 用地规划许可证
交纳土地征用费
发改委下文 同意立项
发改委、规划局 批复可研报告， 下达规划设计任务
取得土地
交纳土地勘测定界费 (每亩190元) 交纳发证登记费 交纳土地出让金 交纳土地评估费 (评估价格的0.1-0.4‰)
房地产项目全程操作 流程图
房地产项目全程开发流程图
项目概况调查与分析 地产市场宏观调查与分析 地产状况分析 市场调查 消费者调查分析
项目基本情况 区域情况 住宅类 商业类 商务类
总体状况
消费者基本资料 置业需求情况 开发成本调查数据
项目成本调研与分析
开发成本初步模拟分析
项目地块调查
项目地块调查与分析
办理产权证 1、交纳房产交易服务 费：3元/㎡(建筑面积) 2、房产测量费 1.36元/㎡(建筑面积) 3、公告资料费300元
办理移交手续， 进入物业管理 阶段
7元/㎡(建筑面积)
房地产项目全程开发流程图
招标确定 施工单位
办理开工 许可证
放线、验线， 施工单位进场 施工
办理房产 预售许可证： (销售收入0.5%) 进入营销环节
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竣工验收 甲方组织，先期进行规划、 消防验收，正式验收组织勘 测、设计、施工、监理、 质监等部门进行，合格后 及时备案
房地产项目全程开发流程图
序号
需办理(交费)项目
文物钻探 地质勘探 施工图设计 前期规划 城市配套费
相关部门
文化局文物工作队 具勘察资质之专业单位 具相应资质设计单位 具相应规划设计单位 建委
计费标准
5元 /㎡(建筑面积) 2元/ ㎡(建筑面积) 9元/ ㎡(建筑面积) 以面积、规格而定 建安费7.5%、15%
人防办
墙改办 散办 建委委托审查机构 园林局 招标办 质检站 建委 公证处 环保局
20元/㎡(建筑面积)
7元/㎡(建筑面积) 0.8元/㎡(建筑面积) 建安费2.18% 1元/㎡(建筑面积) 建安费1.5% 建安费0.3% 建安费0.3% 建安费0.4% 1000元/亩
房地产项目全程开发流程图
序号
说明
1 2 3 4 5 6
建安费3%
最低5%，教育 及公共配套设施 免交
两金(失业保险、养老统筹)
建委
建安费4.76%
7
8 9 10 11 12 13 14 15 16
人防建设费
墙体改革费 散装水泥换装费 图纸审查费 绿化费 招投标交易费 质量监督费 定额预算编审管理费 施工合同公证费 环境影响评估
开始融资运作
交纳契税(出让金4Hale Waihona Puke Baidu) 国土资源部门 办理土地使用证
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到电业局办理施工用电、改线、移线手续
办理拆迁 许可证
动迁安 置、补偿
场地三 通一平
地上、地下管线涉及单位的改移手续办理 到园林局办理伐树许可证
进行规划 设计、修 改、审批
办理建设 工程规划 许可证
进入建设前期准备， 交纳各种规费，办理 报建手续
产品定位
商业业态设计 动态交通设计
价格定位
概念设计
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总说明
项目概况
投资环境研究 编 制 项 目 建 议 书 可 研 报 告
规划设计
项目现状及进度安排 向发改委行 文申请立项
向规划部门申 领规划要点， 以获取规划要 点通知书
投资估算及资金筹措
财务效益指标分析 项目经济效益评价 风险分析 结论 附件 工期质量