无锡鸿山项目产品定位提案
某开发地块定位报告及产品建议书
某开发地块定位报告及产品建议书一、地块概述1、地理位置该开发地块位于_____市_____区_____路与_____路交汇处，交通便利，周边配套设施较为完善。
2、地块规模地块总面积约为_____平方米，形状较为规则，有利于规划和开发。
3、周边环境地块周边有多个成熟的住宅小区，居住氛围浓厚。
附近有学校、医院、商场等生活配套设施，能够满足居民的日常生活需求。
同时，地块周边还有公园和绿地，生态环境较好。
二、市场分析1、房地产市场总体趋势近年来，＿____市房地产市场呈现出稳定增长的态势。
随着城市的发展和人口的流入，住房需求持续增加，尤其是对高品质住宅的需求不断上升。
2、区域市场分析本区域内新开发项目较少，现有楼盘销售情况良好，市场竞争相对较小。
但随着城市规划的推进，未来可能会有更多的开发项目进入该区域，市场竞争将逐渐加剧。
3、目标客户群体分析（1）年龄层次：主要集中在 25 45 岁之间的年轻家庭和改善型需求客户。
（2）职业特征：以企业白领、公务员、个体经营者等为主，具有稳定的收入和较高的消费能力。
（3）购房需求：注重居住品质、小区环境、配套设施以及交通便利性，对房屋的户型设计和空间布局有较高的要求。
三、地块定位1、产品定位基于市场分析和目标客户群体的需求，将本开发地块定位为中高端品质住宅社区，打造舒适、便捷、智能化的居住环境。
2、价格定位参考周边楼盘的价格水平和本项目的品质定位，预计销售均价为_____元/平方米。
3、形象定位塑造一个“绿色、健康、人文”的社区形象，强调生态环保、健康生活和社区文化建设。
四、产品规划建议1、建筑风格采用现代简约的建筑风格，注重线条简洁流畅，外立面色彩搭配协调，体现时尚与品质感。
2、户型设计（1）以三居室和四居室为主，面积区间为 90 150 平方米，满足不同客户的需求。
（2）户型设计注重空间利用率和功能性，做到动静分区、干湿分离，保证良好的通风和采光。
3、配套设施（1）小区内部规划建设幼儿园、健身中心、游泳池、儿童游乐区等配套设施，满足居民的生活和娱乐需求。
鸿山遗址博物馆的空间建设——从一方遗址走向大千世界
【博物馆学】Museology1 鸿山遗址内涵1.1 无锡鸿山国家考古遗址公园无锡鸿山国家考古遗址公园总体规划范围为鸿山墓群及周围地带，“鸿山墓群共发掘了老虎墩、老坟墩、曹家坟、邹家墩、杜家坟、万家坟、邱承墩等战国时期的越国贵族墓葬7座”①，总面积约7.5平方千米，春秋战国时期土墩51座。
无锡鸿山国家考古遗址公园“主要包括遗址博物馆展示区、遗址现场展示区、模拟考古展示区、农业生态展示区、生态湿地展示区”②等功能分区，2010年10月，正式命名为国家考古遗址公园，目前正式命名单位江苏省仅此一家。
无锡鸿山国家考古遗址公园与梁鸿国家湿地公园有紧密的联系。
湿地公园“以鸿山墓葬遗址为内涵，以自然生态湿地为核心，以吴地文化为依托，融自然野趣的生态湿地、富有魅力的水文化和质朴的田园风光为一体，具有湿地生态资源保护、科学研究、科普展示、科普教育、农业生产、艺术创意和旅游休闲度假等功能，以展现本土文化、农居文化、水利文化、农耕文化、吴地文化，以人与湿地和谐相处为特征的具备江南特质的遗址公园”③。
鸿山遗址与湿地公园有不可分割的联系。
1.2 鸿山遗址博物馆鸿山遗址博物馆是以鸿山墓群为依托，主要展示鸿山墓群出土文物的遗址类专题博物馆。
现有馆藏文物1173件，其中以玉飞凤为原型的精美玉雕，作为无锡市市徽的主要运用元素，被人们广为称赞。
成套的青瓷编钟更是展示了吴越地区的礼乐制度，大量青瓷器的首次发现弥补了吴越历史研究的空白，有重要的历史价值和教育意义。
鸿山遗址博物馆在邱承墩原址上建设，房屋建筑面积8697平方米，展览用房面积4624平方米。
常设展览由三部分组成：鸿山墓群文物展示，邱承墩原址复原展示，吴越文化展示。
作为国家考古遗址公园的重要组成部分，鸿山遗址博物馆至今已经走过了12个年头。
鸿山墓群还发现了诸多史前遗址，分别有房屋基址2座、墓葬22座、祭祀祭台2处、高土台墓葬2处，时期横跨崧泽、马家浜、良渚，出土了大量的玉环、玉璜、玉琮、玉璧、玉镯、玉坠等精美器物。
产品管理策源-无锡__地块产品定位报告终稿-
（产品管理）策源-无锡__地块产品定位报告终稿-6#、8#地块产品定位方案无锡策源·市场研究部2005年12月目录壹、地块基本资料二、无锡住宅宏观市场分析A、2005年供需情况1、全市住宅供需分析05年1月～11月和2004年无锡市市区住宅市场比较分析05年1月～11月无锡市市区住宅市场量价走势分析2、惠山新城现状三、无锡中低密度住宅市场分析无锡市中低密度住宅市场情况综述A、无锡市多层（洋房、叠加）住宅市场分析1、无锡洋房、叠加产品分布2、定价情况3、产品特征及去化情况总结B、无锡市联排别墅市场分析1、联排别墅产品分布2、定价情况3、产品特征及去化情况总结四、目前市场关联竞争产品去化分析及供应量预测目前市场关联竞争产品去化分析明年市场关联竞争产品供应量预测五、目标客户的特征分析和户型规划具体建议六、规划总规则A、6、8号地块于项目开发过程中的价值分析B、产品定位建议1、建筑类型2、面积配比3、价格区间C、面积配比及价格区间建议D、建筑类型E、产品细部建议F、经典个案参考七、销售现场包装建议1、售楼处布置2、示范景观3、销售动线建议附录：竞争个案天壹城明年下半年即将推出的联排及双拼别墅户型图及分析一、地块的基本资料6#地块1、位置：6#地块位于本案的中部。
2、环境：该地块东边为壹期的小高层区域，北依300长的米天然河道，西边是多8#地块。
该地块俩个2.1期内部仍规化有水系景观，环境优越。
3、规划建筑面积：40078㎡4、规划停车位：182个8＃地块1、位置：位于项目南侧正中。
2、环境：南临政和大道，东侧是以篮球为主题休闲娱乐用地，西侧原为规划中的休闲餐饮广场（目前未定），地块的北侧为规划中的别墅用地。
3、规划建筑面积：52860㎡4、规划停车位：369个二、无锡住宅宏观市场分析1、全市住宅供需分析05年1月～11月和2004年无锡市市区住宅市场比较分析（数据来源：锡房指数方案）2005年1至11月无锡全市市区累计新增住宅供应量372.69万㎡，累计成交量187.245万㎡，1至11月全市供需比例为2：1，目前全市住宅市场销售形势相当严峻。
策源无锡地块产品定位报告
策源无锡地块产品定位报告一、背景介绍随着无锡城市化进程的推进，城市土地资源已趋紧张，市中心地块已经基本饱和。
然而，由于无锡经济的快速发展，对商业和住宅用地的需求依然旺盛。
因此，本报告将对一块位于无锡市郊的地块进行定位分析，以确定最佳的产品定位。
二、市场结构分析1.商业用地市场：无锡商业用地市场日益活跃，大型购物中心、商场和百货公司的需求持续增长。
2.住宅用地市场：无锡人口持续增长，对高品质住宅的需求逐渐增加。
3.公共设施用地市场：随着城市发展，公共设施用地的需求也越来越大，尤其是学校、医院和文化设施。
三、地块定位分析根据市场结构分析，针对该地块的产品定位有以下几种方案：1.商业地块：将地块用作商业中心或购物中心，以满足当地消费者的需求。
该地块紧邻市中心，附近居民众多，并缺乏大型商业设施，适合开设大型购物中心。
2.住宅地块：市中心地块供不应求，将地块规划为高品质住宅区，吸引高收入人群。
该地块位置优越，离市中心较近，可享受到便利的交通和配套设施。
3.公共设施地块：考虑将地块规划为学校、医院或文化设施用地，满足市民对公共设施的需求。
该地块周围居民密集，需求量大。
四、产品定位方案基于以上定位分析，本报告提出以下产品定位方案：1.商业地块产品定位：将地块规划为大型购物中心。
购物中心将包括多个大型商场、百货公司和娱乐设施，吸引周边居民和市中心居民前来消费。
购物中心将采用国际化运营模式，引入国际品牌并提供高品质的购物体验。
同时，购物中心将注重融入当地文化元素，与周边社区密切合作，提供符合市民需求的服务和活动。
2.住宅地块产品定位：将地块规划为高品质住宅小区。
该住宅小区将打造为绿化环境优美、高品质生活的代表。
小区将提供多种户型选择，适应不同家庭需求，同时配备现代化的社区设施，如游泳池、健身房和儿童乐园等。
小区将注重社区建设，提供社区活动和服务，增加居民的归属感和满意度。
3.公共设施地块产品定位：将地块规划为综合公共设施用地，建设学校、医院和文化设施。
项目管理-世联联东集团无锡北塘产业园项目整体定位产品建议163 精品
总体量估计在40万方（金太湖20万方，欧风20万方）
物流专业市场群
文化旅游带
北至江
海路
居住片区
睦邻中心 东至锡
盛世新城专 城路
业
西至凤
商业次中心
市
翔路
场
北创科技园
沿运河特色
华仁凤凰城
旅游带
欧风新天地 沪宁铁路
金太湖国际
居住及其配套 商业商务
凤宾路
南至运河
项目本体
—区位
项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定 的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向
民营经济的主导地位：2007年各所有制企业产值对比
单位：亿元
第三产业中商贸服务业的绝对领先地位
单位：亿元
外商投资企业 港、澳、台商投资企业
1200
2171
123
文化、体育和娱乐业
29
40
私营企业 股份有限公司 有限责任公司
联营企业 3
372
866
2824
教育
65
49
水利、环境和公共设施管理业 10 28
克服目前缺乏商务氛围 确立办公客群 相应产品打造
路径一的 可行性
1、如果走纯产业园的发展路径，面临的是来自无锡市各大 产业园区的直接竞争
惠山： ①风电产业园 ②生命科技产业园 ③数字信息产业园 ④软件外包园
北塘区： ①金山北工业园 ②凤翔软件园 ③北创科技创业园
滨湖区： ①国家工业设计园 ②太湖新城科教产业园 ③ 马山生物医药外包园
惠山 ②③ ①④
锡山
①②
③
① 北塘 ②
③ ①
滨湖
① ② 新区 ④
③⑤ ⑧
②
九龙仓无锡73号地块定位及产品建议
九龙仓无锡73号地块定位及产品建议房地产项目定位和产品策划方案房地产项目定位和产品策划方案前言高度决定角度!策源认为，对九龙仓无锡战略布局的定义不应该简单停留在市场个案研究等宏观面数据视角层面上，而更多的应该建立在理解九龙仓内陆发展战略布局的层面上根据城市发展特征、市场演变规律、区位价值提炼及案例操作的经验层面上给予符合九龙仓无锡公司企业开发的战略模式……由于时间较为仓促及双方对上阶段工作内容沟通理解的频率较低，我司认为要提供给贵司及真正有效解决贵司问题的顾问服务，其关键还在于准确理解贵司需求，因此，最终提供的服务内容还需双方进一步沟通。
房地产项目定位和产品策划方案序今天很多的发展商的竞争是开发模式的竞争；开发模式决定企业的优势，产品模式决定项目优势；不同的企业选择不同的开发模式。
一个企业可开发多个项目，但应该选择主力的开发模式，如果企业开发模式可以做成一个概念，那么在多个城市、多个区域风险就不大…核心问题—作为港资背景的九龙仓如何构建匹配自身品牌的地产开发及城市运营模式……开发模式：企业目标的战略体系产品模式：项目目标的战略体系盈利模式：股东目标的盈利体系房地产项目定位和产品策划方案报告框架篇一[九龙仓进驻无锡战略定位]城市攻坚品牌战略项目整体形象项目差异化定位策略案例解读篇二[73号地块差异定位解读]73与71地块差异化分析73号地块定位依据73号地块定位73号地块产品建议篇三[71、72、73号地块案名建议]4房地产项目定位和产品策划方案项目思考得名？求利？名利双收5房地产项目定位和产品策划方案核心问题核心问题同板块运营多地块开发模式项目问题的建构与解构1、建构：城市攻坚品牌战略项目整体形象项目差异化定位策略2、解构：项目与城市的关系—在城市发展中谋求思考项目与市场的关系—在市场演变中寻求机会项目与板块的关系—在板块发展中挖掘价值房地产项目定位和产品策划方案认识城市城市规划正式启动滨湖新城惠山新城“旧城”向“大城”的转变与升级太湖广场太湖广场崇安新城2000年2003年2006年2022年旧城模式中心建设南拓北展新城模式中心南移新旧城融合大城市副中心改造，中心升级启示：1、城市的“升级”与“大城”的形成将是城市最具活力与多元的阶段；2、现有城市功能板块的定位与价值将产生裂变与重估；3、地缘臵业情结将呈现跨区臵业的趋势。
项目市场分析产品定位：无锡太湖新城商务
无锡太湖新城商务金融第一街区B2-1,B2-2地块项目策划1st Finance and Business Block Taihu New City-Wuxi20083新城商务金融街定位ⅠⅠ金融商务街定位1st Finance and Business Block Taihu New City -Wuxi本项目位置显要，与街区需共同创造无锡新城城市中心的代表性及特征性。
金融商务街解析项目处于太湖新城金融商务第一街区开发的启动项目，而且是行政办公、金融机构、企业总部、专业服务的聚集区，此标准及导则将成为未来城市及规划的标准。
概念先行，合理及创新定位将使本项目更具备产品力、核心竞争力。
也是本次产品解析的定位述求点。
“城市南进,产业北移”行政中心南迁,城市重心南移规划优势一个开放式,生态型的现代化新城新城优势周边分布众多的科技园区，浓厚的科研学术气氛影响，为太湖新城发展奠定了产业基础产业集群大型住宅项目林立，规划良好的新兴住宅区域居住资源规划新城常住人口约100万,适度的人口规模为新城的发展带来巨大的动力人口导入城市行政中心南移,新城区核心休闲生态型开发,区域价值凸显.优势导析地铁轨道和已经开通的主干道大大增加的本区域的可达性,交通便利交通便利SWOT分析湖泊、绿地都是本项目的资源优势，利于吸引高端企业入驻风景优美优势分析本项目的开发周期较长，资金回笼慢是项目的最大劣势劣势导析SWOT分析本项目的规划条件限制了项目的建筑形态和外立面，项目外观独特的品质点难以突破。
规划限制劣势分析本街区共有有十四栋楼，统一的规划及定位将产生排斥。
同质竞争本项目有两栋楼，其产品定位使建筑构造及楼宇开发周期较长，商务办公的定性产品也会使资金回笼相对过缓。
开发周期无锡经济健康持续发展将带来越来越多的办公需求，形成对本案的需求支撑需求旺盛无锡市场高端纯写字楼市场存在着较多空白点,为项目发展提供了良好的机遇市场空白越来越多的大型企业将成为我们办公产品的主力客源客源导入太湖新城的规划是提升项目所在区域价值点的关键所在规划建设整体办公市场供不应求,高档纯办公产品为市场空白项目最大机会SWOT分析机会分析周边商务区无锡新加坡工业园太湖国际科技园太湖科教产业园无锡国家高新技术产业开发区江苏无锡经济开发区太湖新城产业导入SWOT分析机会分析太湖新城产业导入机会分析不断增多的计划供应将不断稀释本项目的稀缺优势供应加大商务街区内办公项目同时开发，本案在销售时风险较大销售风险区域内的竞争项目对本案构成极大威胁项目最大威胁SWOT分析威胁分析5.07013875.624364.411.5971211.6391154.16110030353.4475.59.8481044.07610040403.9814.59.795943.91210040403.9034.59.758854.49710035403.9635.59.909756.83910030353.6175.510.3346182.826120154514.9585.533.241558.18710015454.3646.09.6984102.00110025509.2735.518.5463102.09410025509.2815.518.5632177.030120203513.7694.539.3401%%Ⅰ项目是商业、办公的一个泛城市综合体概念，为概念定位及规划提供了定位的基础。
无锡浙大网新国际科创园介绍4.4
产品特点
集研发、办公、 学习、居住、 休闲娱乐于一体
无锡浙大网新国际科技创新园有限公司
Wuxi Insigma International Technology Innovation Park CO.,LTD
三、项目定位——产品
1
产品理念——科技性、城市性、综合性
网新开发的“科技城市综合体”集研发、办公、科技服务、教育设施、商
二、项目概况——概念方案
无锡浙大网新国际科技创新园有限公司
Wuxi Insigma International Technology Innovation Park CO.,LTD
三
无锡项目定位
无锡浙大网新国际科技创新园有限公司
Wuxi Insigma International Technology Innovation Park CO.,LTD
二、项目概况——概念方案
无锡浙大网新国际科技创新园有限公司
Wuxi Insigma International Technology Innovation Park CO.,LTD
二、项目概况——概念方案
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Wuxi Insigma International Technology Innovation Park CO.,LTD
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三、项目定位——产品
新一代 信息技 术
五大战略新兴产业为倍增产业
无锡浙大网新国际科技创新园有限公司
Wuxi Insigma International Technology Innovation Park CO.,LTD
物业项目定位及产品建议方案精品文档10页
“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案一、市场产品特征：布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。
通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征：1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。
理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。
2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。
中高层主要分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世界、东湖新地带等。
多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。
3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和40％。
蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物业，应该说中户型是布心市场的主力。
从市场的供求关系和租赁市场的需求来看，小户型的空间非常大。
在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。
单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。
在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好，但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。
4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具有罗湖情结的周边居民、香港客户。
次主力客户主要是政府公务员、学校教师、私营生意人、布吉客户。
5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/ ㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。
片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。
民俗文化与乡村体验旅游的开发——以无锡吴文化博览园为例
民俗文化与乡村体验旅游的开发——以无锡吴文化博览园为例程勉中【摘要】分析无锡开发民俗文化与乡村体验旅游的区域优势及其有利条件,对无锡吴文化博览园开发民俗文化与乡村体验旅游的实践案例展开论述,分析吴文化博览园的高水平建设营运与多元化投资格局,并对加强民俗文化与乡村体验旅游提出了相关措施建议.【期刊名称】《原生态民族文化学刊》【年(卷),期】2013(005)003【总页数】5页(P104-108)【关键词】民俗文化;乡村体验;旅游开发【作者】程勉中【作者单位】江南大学人文学院,江苏无锡214122【正文语种】中文【中图分类】F592吴文化的核心地域位处东南沿海、长江三角洲地区，影响地域包括苏北、安徽等地区。
吴文化区的语言被称为吴语，以水文化、稻作文化、丝绸文化等物质文化为基础，形成了丰富多彩的精神文化，地域特色明显。
一、无锡开发民俗文化与乡村体验旅游的区域优势无锡具备三大旅游文化资源:首先是吴文化资源。
无锡是吴文化的发祥地，有泰伯庙、泰伯陵、泰伯渎等有形文化和泰伯庙会、吴文化节等无形文化构成的泰伯文化遗存;其次，无锡保存有完好的江南水乡生态，包括国家级的湿地公园——梁鸿国家湿地、国家级农业旅游示范点——鸿山都市农业生态园、3A级景区新洲生态园，以及正在建设的万顷良田、吴地新乡村等项目;第三，无锡有现代文明和高科技文化资源，如物联网博览园、中国工业博览园、国际动漫基地等。
这些资源分布广泛、特色鲜明，是无锡文化旅游产业能够持续发展的根本因素。
1．文化旅游发展速度迅猛近年来，无锡对文化旅游产业高度重视，将“旅游和现代服务城”作为无锡“四城”建设的重要一环，并出台了一系列重大举措，为无锡文化旅游产业发展注入了强大活力。
一是构建文化旅游产业发展平台。
2008年6月，无锡市委决定成立八大博览园。
无锡中国吴文化博览园是无锡市继灵山大佛、太湖鼋头渚之后重点打造的一个以长三角吴文化的保护与开发利用为主题的文化旅游功能园区。
《无锡蠡湖一商业街定位和商业规设计建议》PPT模板课件
服务业
美容美发店、医疗保健、其他
各类服务 市场次要占有者
12.16%
商务金融
商品展示、银行证券、商务办 公等
9.70%
娱乐消遣
酒吧、电影院、俱乐部、游戏
城等
市场稀缺者
文化交流 画廊、剧场、高级酒店等
3.80% 2.80%
无锡目前商业市场中所缺 乏的娱乐、文化类商业正是 我们可以进入的空白点
资料来源：无锡主要商业街调查报告
功能定位 业态布局 人流导入 建筑风格 …………
（深圳）华侨城波托菲诺 借鉴成功因素： 1、大型社区的开放型商业街，内外共享； 2、具备一定的规模，形成集中的商业核心区； 3、商业具备特色，对于住宅销售产生促进作用；
案例差异点：波托菲诺环境成熟，而本项目及整 个片区刚起步；
（上海）新天地 借鉴成功因素： 1、功能定位与项目对旅游资源的挖掘； 2、业态比例与商业形态； 3、建筑元素的利用，独特风格的形成；
低
目前的商业较多为自然形成，缺少合理
档
规划与正确管理，商业档次较低
副中心综合街 中心综合街
趋强
特色商业街
商业分析
传统行业占市场主要分额，文化、娱乐类 稀缺
零售业 百 、货 专商 卖店 店、 、市超 日场级 用最市 杂场 货大、 店占服 等有饰店者 58.55%
饮食业 餐馆、食品店、点心店、等 13.20%
抓住有利时机与市场空白，努力成为带动区域商 业，引导区域商业的蠡湖标志性商业区
战略选择
战略选择与定位——战略选择
行业老大
✓市场的先驱者
蠡湖新城特色✓商引领业市的场领走导势 者
领导者
✓垄断市场
非行业老大，中大规模市场
无锡大和鸿山路项目水景设计策略研究
［ ７ ］ 莫友 源． 浅谈在 节能建 筑 中纳 米透 明隔热涂料 的应 用［ Ｊ ］ ．
科技 导向 ， ２ ０ １ ２ （ １ ５ ） ： ３ ８ １ ．
［ ２ ］ 许 锦峰 ， 黄欣鹏 ， 吴志敏． 被 动式 节能建 筑 围护结 构的技 术
Ａｐ ｐ ｉ ｆ ｃ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｏ ｆ ｎ ｅ ｗ ｅ ｎ ｅ ｒ ｇ ｙ － ｓ ａ ｖ ｉ ｎ ｇ ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ ａ ｎ ｄ ｍａ ｔ ｅ ｒ ｉ ａ ｌ ｉ ｎ ａ ｒ ｃ ｈ ｉ ｔ ｅ ｃ ｔ ｕｒ ｅ ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ
无 锡 大 和 鸿 山 路 项 目水 景 设 计 策 略 研 究
ｉ 碧 石
（ 上海原构设计咨询有限公司， 上海 ２ ０ ０ ２ ３ ２） ．
摘
要： 从水景设计 效果描述 ， 实践 中的问题 ， 原 因分析和施 工策略四个方 面入 手 ， 对无锡大和 鸿 山路 项 目水 景策略 进行 了总结 ，
景施工难度较大 。通过 双方的密切配合 和充分信任 ， 虽 然经历 了
较 多的波折和反 复 ， 但 最终设 计方 的设 计意 图得 以贯彻 始终 ， 设 计 者的理念和专业 性也 得到 了充 分 的发 挥 。现将 这一 系列 合作 的收获和体会予 以总结 、 分享和探讨 。
１ 工程 概况
６ ０ ． ６ ３ ．
５ 结语
建筑节能是建 筑领 域不 断研究 的课 题。节 能建 筑不 节能 的 ３ ］ 周华恒 ， 常荣杰． 低技 术化的节能设计——被 动式 节能的应 现象时有发生 ， 要避免这种情况 的出现 ， 就要求建 筑师理 念超前 ， ［ 用［ Ｊ ］ ． 福 建建筑 ， ２ ０ ０ ９， １ ２ ７ （ １ ） ： １ ０ — １ ９ ． 在设计 中广泛采用节 能新技术 与新材料 ， 尤其 要将被 动式节 能技 ４ ］ 梁祥莹． 基 于太阳能光 伏技术 的节 能建 筑 系统 的设 计 与研 术 与主动节能方式有机结合 ， 在设计 中尽 可能 多地采用 被动 节能 ［ 究［ Ｊ ］ ． 应 用能源技 术， ２ ０ ０ ９ （ ２ ） ： ６ － ９ ． 技术 ， 减少 主动 节能方 式 中高技术 节能 设备 的应 用 ， 同时要 引 入 ５ ］ 聂晨欣 ． 建筑智能化应 用中的节 能建 筑探析 ［ Ｊ ］ ． 建筑科 学， 智 能化 系统 ， 巧妙 利用 光伏 建筑 一体化 技术 ， 大 胆使 用低成 本 的 ［ 高科技 节能材料 ， 这样 就可以设计出真正意义上 的节能 型建 筑。
无锡鸿山规划
无锡鸿山规划
无锡鸿山位于江苏省无锡市，是一个具有悠久历史和丰富文化的风景名胜区。
为了充分发挥鸿山的独特魅力，实现可持续发展，对鸿山进行规划是必不可少的。
本文将从城市规划、旅游开发以及环境保护三个方面进行介绍。
首先，城市规划是鸿山发展的基础。
鸿山规划应以保护文化遗产为核心，因为鸿山是一个有着悠久历史和丰富文化传统的地方。
规划中应考虑保护古建筑、古街道和历史文物等，保留原有的历史风貌。
同时，规划中也应注重提升城市功能，完善交通、水利、供电等基础设施，提高居民的生活品质。
此外，规划中还应考虑生态环境，保护山水资源，提供绿化空间，打造宜居城市环境。
其次，鸿山作为一个风景名胜区，旅游开发是必不可少的。
鸿山拥有丰富的自然景观和人文景点，如鸿山寺、田家炳故居等。
规划中应注意保护这些景点，并将其与周边自然景观融合在一起，打造独特的旅游体验。
此外，规划中还应合理布局旅游设施，如酒店、餐厅、购物中心等，以满足游客的需求。
同时，规划中还应注重旅游市场的培育，推动本地特色产品和文化活动的开展，吸引更多游客来到鸿山。
最后，环境保护是鸿山规划的重要内容。
在规划中应加强环境监测，控制空气污染、水污染等，保护山水资源的可持续利用。
规划中应提倡绿色出行，鼓励使用公共交通工具和非机动车出行，减少机动车的使用。
此外，规划中应注重资源的合理利用，提倡循环经济和低碳生活方式，推动可持续发展。
综上所述，无锡鸿山规划应注重保护历史文化、旅游开发和环境保护。
只有合理规划，才能使鸿山的独特魅力得到充分展示，并促进其可持续发展。
遗址景观环境设计的生态策略——无锡鸿山遗址公园博物馆景区景观设计
遗址景观环境设计的生态策略——无锡鸿山遗址公园博物馆
景区景观设计
李存东;赵文斌;刘环
【期刊名称】《中国住宅设施》
【年(卷),期】2012(000)009
【摘要】1项目背景rn无锡鸿山遗址的发现，是2003年考古界最为轰动的大事
之一。
遗址位于无锡新区鸿山镇东南部，北倚泰伯河、南抵新开河、西靠鸿山路、东接漕湖、与苏州相望，范围达5平方公里。
遗址范围内现存108个土墩，其中，已被勘测确定为春秋时期大型土台、土墩的有42座，已挖掘墓葬7座，共出土珍贵文物2300余件。
【总页数】6页(P46-51)
【作者】李存东;赵文斌;刘环
【作者单位】中国建筑设计研究院,北京100044;中国建筑设计研究院,北京100044;中国建筑设计研究院,北京100044
【正文语种】中文
【中图分类】TU-098.4
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无锡鸿门最新经济规划
无锡鸿门最新经济规划
该项目位于新吴区鸿山街道锡梅路以南鸿达路以北，用地面积约合92亩。
处于鸿山街道鸿声片区和后宅片区的正中间。
区位优越、配套完善。
毗邻吴月雅境、奥体紫兰园等中高端楼盘，以及吴越水街商业街、科创载体、鸿山物联网小学。
地块周边目前在售新盘有金融街金悦府和奥体紫兰园，市场反应良好。
该项目位于新吴区鸿声南路北侧，用地面积约合172亩。
地处新吴区东南方向，与无锡市中心直线距离约15Km，与苏州市中心直线距离约25Km，是无锡距离沪苏最近的板块之一。
区域内环境优美，左边有吴文化博览园、中华赏石园、梁鸿湿地公园等休闲配套设施，还有吴月雅境、金润华庭、金融街金悦府（在售）等中高端楼盘环伺，地理位置十分优越，是高端居住项目的极佳选择。
该项目位于新吴区新市镇至宾路北侧，用地面积约合115亩。
区域内环境优美，交通便利，居住氛围日益成熟，生活配套日益完善。
周边有锡东大道、泰伯大道、通锡高速等道路环伺，通达性高。
紧邻中华赏石园、吴文化博览园等知名景区，与百联奥特莱斯直线距离
5km。
随着金融街、路劲和康桥等大牌开发商不断进驻，居住价值正在凸显，宜居的生活和巨量的业态需求，地块的开发前景无可限量。
地块处于无锡市重点打造的鸿山新城镇范围内，区内既有国家级历史文化资源，又有亲水禀赋，自然景观丰富，梁鸿湿地公园、万亩良田等生态环境良好的游览地众多，定位为具有独特山水风格和人文色彩的现代化生态居住社区。
周边鸿坤理想湾、香岛御墅、凤鸣山庄
等成熟小区环绕，生活氛围浓厚。
地块周边暂无新房项目在售，此时入市可谓“恰逢其时”。
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6
新鸿路以东、锡义路以北。
住宅
1.05
112
20081-22
12190
104
20084-30
12500
203
200910-28
20261
139
200912-31
15794
99
20102-8
13600
81
20102-8
10800
单亩价格 （万元）
109 120 100 114 138 134
近两年房价走势
客户特征
年龄
置业目的
新区客 户
新区出来 人群
无力购买新区中心房子，想入户无 锡只能向边缘买房
25~30
鸿山客 户
周边城 镇客户
当地原住 居民
当地工业 园区客户
当地居民 或工作人
群
对目前居住环境不满
在当地工作想放便工作的人群以及 想入户无锡新无锡人
无力购买当地或对当地的居住不满 的新旧无锡人
30~40 25~40 25~30
110万方
年去化量 15万方
7.3年
已知的供应量足够消化7年时间，如何突破供量重围将 是我们需要解决的关键问题。
新区各板块情况
鸿山板块是处在新区边缘地带，发展滞后，是新区价格洼地。
价格：7000-8000 价格：10000-11000
价格：6500-7000
价格：5500-6000
价格：4000-5000
沪宁高速
新区中心
坊前
梅村
园区
锡东大道 厚桥
鸿山镇
金城路
项目地块
硕放
区域规划前景 新区高新产业C区规划（鸿山为C区核心）
空港产业园规划 鸿山、硕放同是唇齿相依，也是竞争对手。
无锡市 区
高铁站
梅村
城际铁路站 轨道4号线
机场 硕放空港新城
鸿山
鸿山地块
区域市场分析
近年鸿山房地产情况
土地出让增加，地价上升加快，鸿山房地产市场发展提速
近两年，江苏省政府及无锡市政府一直将“空港新城”作为重要 建设项目进行扶持，不但成立了空港产业园区，并且以高标准建设了 一个空港新城镇，即硕放镇。而鸿山镇紧邻硕放镇，因此“空港新城” 核心磁场也将辐射到鸿山镇。
无锡市机光电装备制造工业园简况
无锡市机光电装备制造工业园位于鸿山镇 工业开发区，毗邻沪宁高速公路和无锡硕放 机场，交通便捷，总占地面积约1600余亩， 进园企业18家（机械资产经营公司、压缩机 股份公司、亨盛压力容器制造公司、亨伊电 机制造公司、龙力机械制造公司等）。总投 资20亿人民币，园区企业销售收入达50亿 人民币。
区位概况 远离市区
产业区及机场的阻隔 区域自成一体，相对独立于主城市场
鸿山镇离新区中心和市中心较远，受辐射较小，生活配套自成一体，另外，新区中心和市区客户回流鸿 山镇的可能性很小。
崇安区
直线 10KM
新区管委会
直线 15KM
鸿山镇
交通情况 地处新区外部边缘，
进入道路有限，
交通通达性不够顺利。
机场高架
鸿山部分企业名录 德国海瑞克、威克集团、日立泵制造有限
公司、南方机车科技有限公司、双象集团、 万国纸业、无锡银邦铝业、无锡云瑞五金、 无锡通用机械厂、无锡巨力重工、无锡铸造 厂、无锡太平洋泵业、锡井汽车配件、无锡 腾中拖拉机有限公司、无锡曙光模具有限公 司、无锡联合电控设备有限公司、华光工业 锅炉、无锡金逸家纺。
土地属性 容积率
用地面积 成交日 土地成交价格
（亩）
期
(万元)
1
锡贤路北侧、泰伯陵南侧
商业
1.05
2
新鸿路西侧，锡义路南侧。
住宅
1.1
3
锡贤路以南，新鸿路以东， EW1路以北，NS4路以西
住宅
0.8
4 锦鸿路以北、环鸿南路以西。 住宅商业 1.8
5
锡义路以北，EW1路以南， NS4路以东。
住宅
1.2
鸿山镇五年土地成交情况
400 350 300 250 200 150 100
50 0
2006年
2007年
2008年
2009年 2010年1季度
土地供应量（亩） 单亩价格（万元）
近三年土地成交一览
土地单价已经超130万/亩，供应土地千亩左右， 09年以来区域开发拿地频次渐高，市场前景看好。
序 号
地址
市场单价已经站稳4000元，市场价格走势平稳。
15 去化量： 区域市场年均去化量10-12万平米，最高峰达到 万平米左右
110 供应量： 目前已知未来供应量在
万平米左右，已经入市销售量23万
87 平米左右，剩余 万平米供应量将在后期逐步上市，加上未来新
增土地供应，市场竞争激烈程度将逐步增加。
÷ ＝ 供应量
嘉友置业鸿山项目产品定位报告
2010/05/06 宁波融矩 第一轮
PART1 区域解读
区域介绍
鸿山镇地处于无锡市东南部。南与苏州相城开发区隔河（望虞河） 相望，南傍京杭大运河，西接无锡机场，京沪高速公路穿境而过。水 陆空交通便捷。
鸿山镇是二镇合一的大镇，2005年5月划归新区。现有面积 58.65平方公里，人口5.3万。近年来在全力打造“经济强镇、文化名 镇、和谐新镇”进程中，形成了“三园一城一区一村”6大建设项目 的格局。同时也为该区域的房地产建设带来发展和机遇。
12KM
14KM
园区 6500~7000
10KM
厚桥 4200-4500
6KM
鸿山镇 4000~4500
项目地块
4KM
硕放 4500~4800
锡东大道以西的客户群体已基本被坊前板块、梅村板块和空港新 城板块拦截。主力客户群主要是镇周边工业区及区域内人口。 刚性需求是这个区域的市场主题。
客户区域 客户界定
板块
板块特征
代表项目
价格范围 （元/平米
）
长江路 板块
新区核心区，配 套完善，新区市 场领跑者
长江国际二 期
万科东郡 MARK铭城 钻石半岛
1000011000
临近长江路板块 坊前板 ，生活配套档次
块 较低，跟跑长江 路板块
美新玫瑰 国信世家 中邦城市 第一国际
7000-8000
园区板 块
靠近工业园区外 来人蔻生活聚集 区
入户无锡
改善居住
入户无锡 放便工作 改善居住 入户无锡
比例 25% 30% 40% 10%Βιβλιοθήκη 首先，需要了本地块的自身情况
地块解读
地块区位
鸿声镇
后宅镇
本案
本地块周边情况
本案
基本信息
SWOT分析
优势：
1、开发商品质较高、有经验、口碑好：在售的 “梅里香舍”项目作为梅村地区的乡镇盘、无锡市 的郊区盘，一直保持良好的销售状况，客户认可度 高，知名度打响； 2、毗邻鸿山镇中心，地段优势明显； 3、区域内企业和厂区多，客户群大，刚性需求高； 周边配套完善，生活便利：银行、学校、商贸街、 休闲广场均一应俱全； 4、风景区的吸引力：鸿山遗址、梁鸿湿地公园、 鸿山十八景以及钱穆故居均位于项目周边。
瑞城国际 东鼎世纪
6500-7000
梅村板 块
新区后花园 自身拥有完善配 套
城色佳园 梅里香舍 5500-6000 书香国际
鸿山板 块
靠近机场 园区规模不断扩 大完善
唐明园 金润华庭
40004500
板块距离价格情况
3KM
坊前 7000~8000
新区中心 10000~11000
7KM
14KM
梅村 5500~6000