无锡鸿山项目产品定位提案
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鸿山部分企业名录 德国海瑞克、威克集团、日立泵制造有限
公司、南方机车科技有限公司、双象集团、 万国纸业、无锡银邦铝业、无锡云瑞五金、 无锡通用机械厂、无锡巨力重工、无锡铸造 厂、无锡太平洋泵业、锡井汽车配件、无锡 腾中拖拉机有限公司、无锡曙光模具有限公 司、无锡联合电控设备有限公司、华光工业 锅炉、无锡金逸家纺。
近两年，江苏省政府及无锡市政府一直将“空港新城”作为重要 建设项目进行扶持，不但成立了空港产业园区，并且以高标准建设了 一个空港新城镇，即硕放镇。而鸿山镇紧邻硕放镇，因此“空港新城” 核心磁场也将辐射到鸿山镇。
无锡市机光电装备制造工业园简况
无锡市机光电装备制造工业园位于鸿山镇 工业开发区，毗邻沪宁高速公路和无锡硕放 机场，交通便捷，总占地面积约1600余亩， 进园企业18家（机械资产经营公司、压缩机 股份公司、亨盛压力容器制造公司、亨伊电 机制造公司、龙力机械制造公司等）。总投 资20亿人民币，园区企业销售收入达50亿 人民币。
嘉友置业鸿山项目产品定位报告
2010/05/06 宁波融矩 第一轮
PART1 区域解读
区域介绍
鸿山镇地处于无锡市东南部。南与苏州相城开发区隔河（望虞河） 相望，南傍京杭大运河，西接无锡机场，京沪高速公路穿境而过。水 陆空交通便捷。
鸿山镇是二镇合一的大镇，2005年5月划归新区。现有面积 58.65平方公里，人口5.3万。近年来在全力打造“经济强镇、文化名 镇、和谐新镇”进程中，形成了“三园一城一区一村”6大建设项目 的格局。同时也为该区域的房地产建设带来发展和机遇。
瑞城国际 东鼎世纪
6500-7000
梅村板 块
新区后花园 自身拥有完善配 套
城色佳园 梅里香舍 5500-6000 书香国际
鸿山板 块
靠近机场 园区规模不断扩 大完善
唐明园 金润华庭
40004500
板块距离价格情况
3KM
坊前 7000~8000
新区中心 10000~11000
7KM
14KM
梅村 5500~6000
区位概况 远离市区
产业区及机场的阻隔 区域自成一体，相对独立于主城市场
鸿山镇离新区中心和市中心较远，受辐射较小，生活配套自成一体，另外，新区中心和市区客户回流鸿 山镇的可能性很小。
崇安区
直线 10KM
新区管委会
直线 15KM
鸿山镇
交通情况 地处新区外部边缘，
进入道路有限，
交通通达性不够顺利。
机场高架
鸿山镇五年土地成交情况
400 350 300 250 200 150 100
50 0
2006年
2007年
2008年
2009年 2010年1季度
土地供应量（亩） 单亩价格（万元）
近三年土地成交一览
土地单价已经超130万/亩，供应土地千亩左右， 09年以来区域开发拿地频次渐高，市场前景看好。
序 号
地址
6
新鸿路以东、锡义路以北。
住宅
1.05
112
20081-22
12190
104
20084-30
12500
203
200910-28
20261
139
200912-31
15794
99
20102-8
13600
81
20102-8
10800
单亩价格 （万元）
109 120 100 114 138 134
近两年房价走势
入户无锡
改善居住
入户无锡 放便工作 改善居住 入户无锡
比例 25% 30% 40% 10%
首先，需要了本地块的自身情况
地块解读
地块区位
鸿声镇
后宅镇
本案
本地块周边情况
本案
基本信息
SWOT分析
优势：
1、开发商品质较高、有经验、口碑好：在售的 “梅里香舍”项目作为梅村地区的乡镇盘、无锡市 的郊区盘，一直保持良好的销售状况，客户认可度 高，知名度打响； 2、毗邻鸿山镇中心，地段优势明显； 3、区域内企业和厂区多，客户群大，刚性需求高； 周边配套完善，生活便利：银行、学校、商贸街、 休闲广场均一应俱全； 4、风景区的吸引力：鸿山遗址、梁鸿湿地公园、 鸿山十八景以及钱穆故居均位于项目周边。
12KM
14KM
园区 6500~7000
10KM
厚桥 4200-4500
6KM
鸿山镇 4000~4500
项目地块
4KM
硕放 4500~4800
锡东大道以西的客户群体已基本被坊前板块、梅村板块和空港新 城板块拦截。主力客户群主要是镇周边工业区及区域内人口。 刚性需求是这个区域的市场主题。
客户区域 客户界定
市场单价已经站稳4000元，市场价格走势平稳。
15 去化量： 区域市场年均去化量10-12万平米，最高峰达到 万平米左右
110 供应量： 目前已知未来供应量在
万平米左右，已经入市销售量23万
87 平米左右，剩余 万平米供应量将在后期逐步上市，加上未来新
增土地供应，市场竞争激烈程度将逐步增加。
÷ ＝ 供应量
客户特征
年龄
置业目的
新区客 户
新区出来 人群
无力购买新区中心房子，想入户无 锡只能向边缘买房
25~30
鸿山客 户
周边城 镇客户
当地原住 居民
当地工业 园区客户
当地居民 或工作人
群
对目前居住环境不满
在当地工作想放便工作的人群以及 想入户无锡新无锡人
无力购买当地或对当地的居住不满 的新旧无锡人
30~40 25~40 25~30
板块
板块特征
代表项目
价格范围 （元/平米
）
长江路 板块
新区核心区，配 套完善，新区市 场领跑者
长江国际二 期
万科东郡 MARK铭城 钻石半岛
1000011000
临近长江路板块 坊前板 ，生活配套档次
块 较低，跟跑长江 路板块
美新玫瑰 国信世家 中邦城市 第一国际
7000-8000
园区板 块
靠近工业园区外 来人蔻生活聚集 区
沪宁高速
新区中心
坊前
梅村
园区
锡东大道 厚桥
鸿山镇
金城路
项目地块
硕放
区域规划前景 新区高新产业C区规划（鸿山为C区核心）
空港产业园规划 鸿山、硕放同是唇齿相依，也是竞争对手。
无锡市 区
高铁站
梅村
城际铁路站 轨道4号线
机场 硕放空港新城
鸿山
鸿山地块
区域市场分析
近年鸿山房wk.baidu.com产情况
土地出让增加，地价上升加快，鸿山房地产市场发展提速
土地属性 容积率
用地面积 成交日 土地成交价格
（亩）
期
(万元)
1
锡贤路北侧、泰伯陵南侧
商业
1.05
2
新鸿路西侧，锡义路南侧。
住宅
1.1
3
锡贤路以南，新鸿路以东， EW1路以北，NS4路以西
住宅
0.8
4 锦鸿路以北、环鸿南路以西。 住宅商业 1.8
5
锡义路以北，EW1路以南， NS4路以东。
住宅
1.2
110万方
年去化量 15万方
7.3年
已知的供应量足够消化7年时间，如何突破供量重围将 是我们需要解决的关键问题。
新区各板块情况
鸿山板块是处在新区边缘地带，发展滞后，是新区价格洼地。
价格：7000-8000 价格：10000-11000
价格：6500-7000
价格：5500-6000
价格：4000-5000
公司、南方机车科技有限公司、双象集团、 万国纸业、无锡银邦铝业、无锡云瑞五金、 无锡通用机械厂、无锡巨力重工、无锡铸造 厂、无锡太平洋泵业、锡井汽车配件、无锡 腾中拖拉机有限公司、无锡曙光模具有限公 司、无锡联合电控设备有限公司、华光工业 锅炉、无锡金逸家纺。
近两年，江苏省政府及无锡市政府一直将“空港新城”作为重要 建设项目进行扶持，不但成立了空港产业园区，并且以高标准建设了 一个空港新城镇，即硕放镇。而鸿山镇紧邻硕放镇，因此“空港新城” 核心磁场也将辐射到鸿山镇。
无锡市机光电装备制造工业园简况
无锡市机光电装备制造工业园位于鸿山镇 工业开发区，毗邻沪宁高速公路和无锡硕放 机场，交通便捷，总占地面积约1600余亩， 进园企业18家（机械资产经营公司、压缩机 股份公司、亨盛压力容器制造公司、亨伊电 机制造公司、龙力机械制造公司等）。总投 资20亿人民币，园区企业销售收入达50亿 人民币。
嘉友置业鸿山项目产品定位报告
2010/05/06 宁波融矩 第一轮
PART1 区域解读
区域介绍
鸿山镇地处于无锡市东南部。南与苏州相城开发区隔河（望虞河） 相望，南傍京杭大运河，西接无锡机场，京沪高速公路穿境而过。水 陆空交通便捷。
鸿山镇是二镇合一的大镇，2005年5月划归新区。现有面积 58.65平方公里，人口5.3万。近年来在全力打造“经济强镇、文化名 镇、和谐新镇”进程中，形成了“三园一城一区一村”6大建设项目 的格局。同时也为该区域的房地产建设带来发展和机遇。
瑞城国际 东鼎世纪
6500-7000
梅村板 块
新区后花园 自身拥有完善配 套
城色佳园 梅里香舍 5500-6000 书香国际
鸿山板 块
靠近机场 园区规模不断扩 大完善
唐明园 金润华庭
40004500
板块距离价格情况
3KM
坊前 7000~8000
新区中心 10000~11000
7KM
14KM
梅村 5500~6000
区位概况 远离市区
产业区及机场的阻隔 区域自成一体，相对独立于主城市场
鸿山镇离新区中心和市中心较远，受辐射较小，生活配套自成一体，另外，新区中心和市区客户回流鸿 山镇的可能性很小。
崇安区
直线 10KM
新区管委会
直线 15KM
鸿山镇
交通情况 地处新区外部边缘，
进入道路有限，
交通通达性不够顺利。
机场高架
鸿山镇五年土地成交情况
400 350 300 250 200 150 100
50 0
2006年
2007年
2008年
2009年 2010年1季度
土地供应量（亩） 单亩价格（万元）
近三年土地成交一览
土地单价已经超130万/亩，供应土地千亩左右， 09年以来区域开发拿地频次渐高，市场前景看好。
序 号
地址
6
新鸿路以东、锡义路以北。
住宅
1.05
112
20081-22
12190
104
20084-30
12500
203
200910-28
20261
139
200912-31
15794
99
20102-8
13600
81
20102-8
10800
单亩价格 （万元）
109 120 100 114 138 134
近两年房价走势
入户无锡
改善居住
入户无锡 放便工作 改善居住 入户无锡
比例 25% 30% 40% 10%
首先，需要了本地块的自身情况
地块解读
地块区位
鸿声镇
后宅镇
本案
本地块周边情况
本案
基本信息
SWOT分析
优势：
1、开发商品质较高、有经验、口碑好：在售的 “梅里香舍”项目作为梅村地区的乡镇盘、无锡市 的郊区盘，一直保持良好的销售状况，客户认可度 高，知名度打响； 2、毗邻鸿山镇中心，地段优势明显； 3、区域内企业和厂区多，客户群大，刚性需求高； 周边配套完善，生活便利：银行、学校、商贸街、 休闲广场均一应俱全； 4、风景区的吸引力：鸿山遗址、梁鸿湿地公园、 鸿山十八景以及钱穆故居均位于项目周边。
12KM
14KM
园区 6500~7000
10KM
厚桥 4200-4500
6KM
鸿山镇 4000~4500
项目地块
4KM
硕放 4500~4800
锡东大道以西的客户群体已基本被坊前板块、梅村板块和空港新 城板块拦截。主力客户群主要是镇周边工业区及区域内人口。 刚性需求是这个区域的市场主题。
客户区域 客户界定
市场单价已经站稳4000元，市场价格走势平稳。
15 去化量： 区域市场年均去化量10-12万平米，最高峰达到 万平米左右
110 供应量： 目前已知未来供应量在
万平米左右，已经入市销售量23万
87 平米左右，剩余 万平米供应量将在后期逐步上市，加上未来新
增土地供应，市场竞争激烈程度将逐步增加。
÷ ＝ 供应量
客户特征
年龄
置业目的
新区客 户
新区出来 人群
无力购买新区中心房子，想入户无 锡只能向边缘买房
25~30
鸿山客 户
周边城 镇客户
当地原住 居民
当地工业 园区客户
当地居民 或工作人
群
对目前居住环境不满
在当地工作想放便工作的人群以及 想入户无锡新无锡人
无力购买当地或对当地的居住不满 的新旧无锡人
30~40 25~40 25~30
板块
板块特征
代表项目
价格范围 （元/平米
）
长江路 板块
新区核心区，配 套完善，新区市 场领跑者
长江国际二 期
万科东郡 MARK铭城 钻石半岛
1000011000
临近长江路板块 坊前板 ，生活配套档次
块 较低，跟跑长江 路板块
美新玫瑰 国信世家 中邦城市 第一国际
7000-8000
园区板 块
靠近工业园区外 来人蔻生活聚集 区
沪宁高速
新区中心
坊前
梅村
园区
锡东大道 厚桥
鸿山镇
金城路
项目地块
硕放
区域规划前景 新区高新产业C区规划（鸿山为C区核心）
空港产业园规划 鸿山、硕放同是唇齿相依，也是竞争对手。
无锡市 区
高铁站
梅村
城际铁路站 轨道4号线
机场 硕放空港新城
鸿山
鸿山地块
区域市场分析
近年鸿山房wk.baidu.com产情况
土地出让增加，地价上升加快，鸿山房地产市场发展提速
土地属性 容积率
用地面积 成交日 土地成交价格
（亩）
期
(万元)
1
锡贤路北侧、泰伯陵南侧
商业
1.05
2
新鸿路西侧，锡义路南侧。
住宅
1.1
3
锡贤路以南，新鸿路以东， EW1路以北，NS4路以西
住宅
0.8
4 锦鸿路以北、环鸿南路以西。 住宅商业 1.8
5
锡义路以北，EW1路以南， NS4路以东。
住宅
1.2
110万方
年去化量 15万方
7.3年
已知的供应量足够消化7年时间，如何突破供量重围将 是我们需要解决的关键问题。
新区各板块情况
鸿山板块是处在新区边缘地带，发展滞后，是新区价格洼地。
价格：7000-8000 价格：10000-11000
价格：6500-7000
价格：5500-6000
价格：4000-5000