街区型商业地产项目分析及销售方案
商业广场商业分析及业态设计初步方案
商业广场商业分析及业态设计初步方案目录一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。
关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。
一、深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。
接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。
单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。
2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。
时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。
商业街区业态分布建议报告
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二、市场背景 • 五公里范围内商业分布情况
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周围商业分布分析
案名 西夏万达广场
类型 综合体
文化宫广场
综合体
浙江商城
综合体
特点
主要人流
新市区地标 性建筑，拥 有较好口碑 形象。
附近居民和周 围厂区职员
新市区新型 商业体，暂 时没有营业 ，几乎模仿 万达模式
宁大、民族大 学等大学生、 附近居民
• 1F：充分体现社区服务功能，如：银行、干洗店、理发店、 药房、烟草专卖、面包、鲜花店、鲜果店等。
• 在此建议在合理的预算下在东西区商业部分用天桥链接使得 东西两区商业街通融，同时天桥上可以做部分商业小摊点， 增加整体商业板块价值。
旨在把怀远路夜市 分化或迁移过来
可尝试做新市区大学
生或者退离休职员创
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四、分层细化建议（一） • 3F：东区整体建议定位为娱乐活动场所，面积划分方面建议
在500㎡左右，或者整层不动，在实际招商过程中根据客户 需求再进行具体分割。建议在三楼室内增加楼梯到屋面，使 得部分咖啡厅或者茶楼会所等做一部分露天营业场所，以增 加整栋商业楼的使用价值。
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四、分层细化建议（一） • 2F，3F：整体建议以中粮·祥云小镇“城市微度假”为参考
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周围商业分布分析
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三、商业街区规划建议
• 一、整体规划建议一 • 二、整体规划建议二 • 三、两种方案对比思考 • 四、分层细化建议
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一、整体规划建议一
• 地下做一层的方式： • -1F西区：整体车位 • -1F东区：连锁超市？Or整体车位？
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一、整体规划建议一
其中之一连锁超市？？？
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一、整体规划建议一
万科商业街营销策划方案
销售 目标
销售准备期 （8.1-9.3 ）
释放商业认筹消息， 积累意向客户，确保 认筹日火爆势头（当 日认筹100个以上）
认筹阶（ 9.4-11.5）
•350个认筹号 •30%解筹成功率 •认购套数100 •解筹日实现 70%销售率
公开发售强销期 （11月6日-31日
）
尾盘阶段 （2004年12月）
万科商业街营销策划方案
四、总体价格策略
1．价格定位
合同成交价格均价（返租模式）： 14800元/平米
万科整体实收均价（含自营模式，扣除返租补贴）：
12000元/平米
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
2．付款方式设计
A：返租型
• 一次性付款，照定价照96折； • 按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。
原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分 的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺 位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。
原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的 销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
（二）客户投资抗性分析及应对策略
1．客户投资抗性分析
居新城 3．“七横十三纵”大交通价值：“大深圳”格局下龙-坂商业升级换
代，万科城“新城市商业中心”诞生 4．汽车时代“20+20”模式商圈效应：
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
• 5．新城市主义商业中心：集美食.购物.休闲.文教与一体，3万 m2浪漫风情商业中心，深圳首个西班牙异域风情商业街，深圳首 个“会员制集约化经营”国际美食坊
商业地产项目策划方案【6篇】
商业地产项目策划方案【6篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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扬州京华城西侧项目分析(28页)
-1-
扬州京华城西侧项目分析框架
项目维度分析
策划分析
产品分析
规划分析
技术分析
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PART 1. 策划分析
-3-
PART 1.策划分析
1
用地区位成熟，配套 齐全，周边有大量居 住人口，具备开发中 高端物业的条件。 本 案
西区 行政区 京华商业 区
居民生活区
-4-
PART 1.策划分析
（1）销售型商业必须解决的问题
a.销售与经营的协调问题，尽量避免出现虚拟产权铺，无法避免时，应控制在一定区域内。 b.定位不宜过高，销售型商业的培育期较长，不能期待小业主从项目整体利益考虑来招商。 c. 全业态问题，考虑到销售门槛和利润，销售商业注定无法全业态覆盖，是否能突出某些主题业态， 从而形成特色？ d. 复式销售问题：优势是降低了高楼层销售风险，劣势是抬高了销售门槛，客流不能充分共享。建议 充分测算分析，达到销售、经营价值最大化。 e. 经济性问题，得房率，合理总价和单价，单套面积，匹配的租金水平等。 f. 持有物业抵押贷款，租金冲抵贷款利息。
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PART 4.技术分析
9
建筑外立面
共建区域（商业、花园办公）：高层建筑以隐框玻璃幕墙为主，各色玻璃錯格，配合大面 积铝板的裙房建筑以及活泼的建筑形态，体现了高品质的城市新区形象。 住宅区域（生活配套）：高层住宅以米色、咖啡色为主，底部采用石材干挂，上部为涂料 与装饰金属铝板幕墙的形式，整体风格现代大气。
会所
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PART 4.技术分析
8
公共服务配套用房
按200㎡/千人居住人口配套的体育休闲设施，在总图上并未标明。 居住用地物业管理用房——总图上未标明，建议设置在北侧小区入口附近生活配套用房内。 居住地块小区配套商业服务设施——总图上并未标明。 10KV开闭所——总图上并未标明。 雨水收集利用设施和雨水蓄调池——总图上并未标明。
房地产项目营销推广方案与策划书
房地产项目营销推广方案与策划书项目地处XXXCBD核心位置，交通便利，商业氛围浓厚，成为商务活动的最具竞争优势的地方。
品牌优势：XXX是知名的房地产投资公司，具有良好的品牌形象和信誉度。
二）劣势（W）市场竞争激烈：目前市场上商务公寓供应相对空白，但竞争对手包括商住楼、写字楼、酒店式公寓等，市场竞争激烈。
三）威胁（T）政策风险：随着政策的变化，房地产市场的政策风险增加，可能对项目的开发和销售带来威胁。
四）机会（O）市场需求增长：市场对商务公寓的需求呈上升态势，项目有较大的市场机会。
五）回避原则避免过度依赖某一客户或市场，保持多元化经营，降低市场风险。
三、项目市场定位一）产品定位商务公寓，为商务人士提供高品质的办公和生活环境。
二）目标客户群定位企业高管、商务精英、外籍人士等高端客户群体。
三）目标客户群特点分析目标客户群体消费能力较强，对品质和服务要求较高，注重生活和工作的平衡，对居住环境和社交圈有较高的要求。
四、推广和营销策略一）整体推广策略以品牌为核心，通过多种渠道和形式进行宣传推广，提高品牌知名度和美誉度。
二）阶段性传播和营销策略根据项目开发和销售的不同阶段，采用不同的传播和营销策略，包括预售、开盘、入住等。
三）媒体组合策略通过多种媒体渠道进行宣传推广，包括广告、公关、网络营销等。
四）整体推盘策略及走势预测根据市场需求和竞争情况，制定整体推盘策略，并进行销售走势预测和调整。
五、促销策略采用多种促销手段，包括赠送礼品、优惠折扣、返现等，吸引客户购买。
六、前期推广费用预算根据推广和营销策略，制定前期推广费用预算，包括广告费、公关费、人员费用等。
XXX区是近年来XXX市开发建设的新城区，旨在成为该市的金融、通信、经济、政治、文化和信息中心。
本项目位于XXX中央商务区核心地段，毗邻市政府、国际展览会中心、顶级办公商务和酒店建筑，以及美景如台湾广场和洞庭湖景观带。
该项目与周边的高档建筑连成一片，构成XXX未来CBD 最为完善的城市商务、金融、文化和居住集中地。
某商业街项目商业定位营销策划提报
产品亮点挖掘
01
02
03
独特的商品
挖掘商业街项目中独特的 商品或服务，以吸引消费 者的注意。
历史文化元素
将商业街项目所在地的历 史文化元素融入产品中， 增加产品的文化价值。
体验式消费
提供消费者独特的购物体 验，如试吃、试穿等体验 活动。
价格策略制定
1 2
成本加成
根据产品的成本和预期利润，制定合理的销售价 格。
目的
营造浓厚的节日氛围，增加消费 者粘性，促进销售业绩
04
会员活动策划
主题
尊享会员权益，尽在我们的商业街
时间
针对会员群体不定期举办活动
内容
会员专享优惠、积分兑换、会员日活动、会 员专属礼品等
目的
提升会员满意度，增强品牌忠诚度，促进消 费频次
其他商业推广活动策划
主题
多样活动，惊喜不断
时间
除上述活动外的其他时间
竞争风险及应对措施
总结词
竞争风险是商业项目面临的另一个重要风险，包括竞争对手的出现、产品和服 务同质化等。
详细描述
竞争风险会削弱项目的市场份额和盈利能力，为了应对竞争风险，需要深入了 解竞争对手的产品和服务特点，制定差异化的产品和服务策略，并加强营销推 广和品牌建设。
管理风险及应对措施
总结词
管理风险是商业项目中较为常见的风险 之一，包括团队管理能力不足、决策失 误等。
项目规模：总建筑面积约10万平方米
项目地点：某市核心商圈 项目类型：商业街区
项目位置及周边环境
项目位于某市核心商圈，交通便利，周边有多个大型商业中心和住宅区
周边环境优美，有公园、广场等公共设施，吸引大量人流和消费群体
项目开发商及投资背景
街区式商业国内外案例——业态及规划分析
街区式商业地产 案例分析
Case study of block type commercial real estate
案例
索尼中心
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体
德比斯群体
A+T综合建筑群体
案例 总体规划： 坚持“建筑的方案分布加 短窄街道穿插”的欧洲传 统城市，这能延续传统城 市交融紧凑的结构。
街区式商业规划特色
特色景观艺术化
街区式商业规划特色
1 灵活人性化空间尺度
街区式商业规划5大特色
2
第 三 空 间 传统城市结构的回归 3 垂直交通体系
4 室内室外互动
5 特色景观艺术化
成为中产阶层向往的第三空间
DAO国际设计机构 街区式商业实践
DAO practice in block type business
分区规划： 在波茨坦广场商业中心 内，建筑主要由 1.奔驰公司投资戴比斯群 体（街区式商业综合体） 2.索尼公司投资索尼中心 3.ABB公司A+T综合建筑群 三部分功能设计各具特色
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体
戴比斯群体（街区式 商业）主要功能 •办公 •居住 •购物 •餐饮 •剧院 •旅游 •住宿
规划理念： 在规划上延续原有波 茨坦大街，而且新老 步行街把地块分为几 个部。 通过控制建筑的尺 度，以缩近建筑与人 的距离，希望借此将 城市次序引入人的生 活，通过街道把开放 空间串联起来形成新 的街区式商业综合体
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体
案例
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体 戴比斯街区式商业群体
街区式商业地产规划特色
Planning character s of block type commercial real estate
商业街招商计划书
商业街招商计划书一、项目概况二、商业环境分析三、项目定位四、招商策略及管理运营模式五、整合推广策略六、招商进度安排七、结束语一、项目概况1、地理位置XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥XXX、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是未来商家必争之地。
目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质疑。
2、商业氛围XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。
“建设特大型城市”作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。
本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。
2005年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。
3、商业街规模XXX商业街区为主体两层、部分四层框架结构的建筑格局，总占地面积㎡，地面建筑面积㎡，商铺404间；一层商铺高度为4.2米，二层为5.8米；地下设小商品市场220个商铺位共3600㎡；会所及配套设施建筑面积1800㎡，公寓办公建筑面积3000㎡；地面可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000㎡。
本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。
二、商业环境分析1、宏观经济环境XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区生齿350万，辖区生齿550万，外来生齿140万，是长三角最具活力的城市之一。
2006年全市GDP达到1560亿元，户籍人口平均GDP突破5000美元，综合实力列全国第27位。
辽宁沈阳五洲商业广场策划案例解析
辽宁沈阳五洲商业广场策划案例解析前言沈阳的商业市场正处于一个快速发展的成长期，我司将根据市场发展情况，以全新商业地产的发展模式，贯穿整个项目的工作过程。
力求紧密结合五洲商业广场销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。
同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化。
项目检视（一）项目深度分析(整体市场状况沈阳商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。
1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。
沈阳商业正处于一个新的发展时期，传统百货（如中兴、联营公司）努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如大连大商集团友谊商场，盘锦兴隆大家庭、沃尔马、家乐福、乐购等相继进驻沈阳，加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。
2.人们消费观念已经逐渐发生变化。
先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。
追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。
3.以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步发展。
整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的发展。
4.商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求。
目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。
5、规划中的商用物业市场供应量不断增大随着经济的发展，以及沈阳“金廊”工程的进行，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业物业发展极快，使得沈阳的商业竞争越来越激烈。
北京某地产商业街项目营销策划方案
2023-10-29•项目背景介绍•市场分析•营销策略制定•营销活动策划•营销预算及效果评估目•结论与建议录01项目背景介绍位于北京市朝阳区，邻近地铁站，交通便利，配套设施完善。
周边小区和商业聚集，人流量较大，具有较好的商业前景。
项目地理位置打造集购物、休闲、娱乐于一体的综合性商业街区。
注重人文关怀，提升商业街的文化内涵和特色。
注重可持续发展，建设绿色生态商业街。
项目开发理念以年轻人和家庭消费群体为主。
年龄层次职业层次消费需求白领、商务人士、学生等。
购物、餐饮、娱乐、休闲等。
03项目目标客户群体020102市场分析总结词：稳步发展详细描述：近年来，北京市的区域经济发展持续稳步增长，呈现出良好的发展态势。
经济增长的稳定性为商业街项目提供了良好的宏观经济环境。
区域经济发展状况总结词策略差异、实力悬殊详细描述经过对竞争对手的分析，发现本项目与竞争对手在策略和实力上存在明显的差异。
竞争对手多采用低价策略，而本项目更注重品质和服务。
同时，竞争对手的实力普遍较弱，难以与本项目形成有效的竞争。
竞争对手分析目标客户消费习惯分析总结词品质追求、体验优先、价格敏感度低详细描述通过对目标客户的消费习惯进行分析，发现他们对品质和体验的要求较高，对价格的敏感度相对较低。
他们注重商品的品质和特色，追求独特的购物体验，愿意为高品质的商品和服务付出较高的价格。
03营销策略制定产品定位及特色分析定位分析商业街项目位于北京核心地带，以高端商业和办公为主，兼具住宅和休闲设施，旨在打造城市综合体。
特色亮点商业街区拥有独特的设计风格和建筑景观，融合了传统文化与现代元素，提供全方位的商业服务和生活体验。
利用社交媒体、网络平台、户外广告等多渠道进行宣传推广。
宣传方式通过广告、软文、口碑营销等多种方式，以吸引潜在客户和提高品牌知名度。
宣传渠道宣传渠道及方式选择VS促销活动举办开业庆典、主题活动、打折促销等吸引消费者。
要点一要点二优惠政策针对不同客户群体，制定会员制度、购房优惠、租金减免等优惠政策。
商业地产销售方案
商业地产销售方案商业地产可以是一块宝地。
尤其在经济发展和城市化进程加快的现代社会中，商业地产成为了全球投资者越来越感兴趣的领域。
商业地产销售方案是一份全面且具有策略性的计划，用于帮助地产开发公司成功销售其房地产项目。
1. 市场需求分析在开始销售前，开发商需要考虑市场上的需求。
这就需要进行市场需求分析、竞争分析和市场评估。
市场需求分析可以基于客户的人口、收入和行业进行分类并构建一个准确的买家人群画像。
同时，还要研究竞争对手的项目种类和目标受众定位。
基于这些认知，地产开发商可以制定出合适策略。
2. 项目定位根据市场需求分析结果，地产开发商将其项目定位一个或多个目标受众群体。
在制定销售方案时，开发商还需要详细了解目标受众的兴趣和需求。
从中寻找出切入点，例如优越的物理位置、宽敞的面积和一系列先进的设施设备。
3. 市场定位地产开发商必须确切了解目标市场。
这将有助于确保其销售策略是正确的，与消费者的行为和期望相符，并且公司采取的策略是能够产生高回报的。
因此，在制定销售方案时，应首先在目标市场中确定市场细分。
这将帮助公司确实理解消费者的需求和行为，从而制定相应的销售策略。
4. 协调销售团队的策略将销售策略下沉到放在执行的人手中。
因此，地产开发商必须为销售团队提供培训，确定销售计划并为他们提供执行的策略。
销售策略可以包括销售周期的目标，销售渠道的策略和营销计划。
此外，它包括针对客户的策略以及整个销售团队的策略，以及配合营销宣传计划一起行动的策略。
5. 媒体营销和宣传地产开发商需要了解媒体宣传和销售方式。
了解这些规则有助于开发商向公众传递有意义和准确的信息。
此外，在销售周期中，开发商还需要明确营销宣传的媒介渠道，并在计划中合理分配预算，包括广告、出版、宣传和促销。
通过这些营销手段，地产开发商可以确保高质量的市场宣传的投放。
6. 财务规划销售方案需要包含一个财务计划，以确保将为开发商带来利润。
这个计划必须包括成本和预期的收益率，销售到收入之间的时间，而且比较市场销售効率和其他竞争对手的销售効率，最终确定能够实现的可行率的数字范围。
万科城市花园商业定位及营销方案建议
提供优质的售后服务，建 立长期稳定的客户关系。
实施预算
营销策划费用：XXX元
活动策划与执行费用： XXX元
广告宣传费用：XXX元 销售提成与奖金：XXX元
06
风险评估与应对策略
市场风险评估
市场需求变化
评估市场需求的变化趋势，包括 消费者需求、消费习惯和消费能 力等，以确定商业定位的合理性 和市场潜力。
促销活动策略
1 2
开盘活动
举办盛大的开盘仪式，吸引客户关注和购买。
节日促销
在重要节日或活动期间推出特价房、折扣等促销 活动。
3
老带新奖励
鼓励老客户介绍新客户，给予双方一定的优惠或 奖励。
04
预期效果与评估
预期销售效果
1
提升万科城市花园商业项目的知名度和品牌形象。
2
吸引目标客户群体，增加潜在客户数量。
风险监控与预警
建立风险监控机制，及时发现和预警潜在风 险，采取有效措施进行防范和控制。
感谢您的观看
THANKS
涉及商业定位、建筑设计、品牌招商、 营销推广等方面的策划和实施工作。
包括购物中心、商业街区、文化娱乐 设施等业态规划。
02
商业定位分析
目标客户群分析
目标客户群
中高端家庭、年轻白领、周边居民及游客。
客户需求
高品质的购物环境、丰富的商品选择、良好的服 务和体验。
客户消费习惯
注重品质和品牌，倾向于线上与线下结合的购物 方式，追求便利性和个性化。
市场占有率
评估市场占有率的变化趋势，以判断商业定位是否具 有竞争优势和市场地位。
竞争策略调整
分析竞争对手的竞争策略调整，以应对市场竞争和变 化。
风险应对策略
商业地产策划书
商业地产策划书商业地产策划书4篇时光在不经意中流逝，一段时间的工作已经结束了，为了迎接新的工作目标，我们要好好制定今后的工作方法，写一份策划书了。
相信大家又在为写策划书犯愁了吧！以下是作者帮大家整理的商业地产策划书，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
商业地产策划书1项目概况江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)a出入口。
项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。
江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。
为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。
江南新地分为五大区域，各自拥有不同景观。
其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。
项目定位针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。
江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。
随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的.、舒适的假日消费方式和消费场所。
江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。
地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。
江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。
如何进行商业地产销售的区域分析
如何进行商业地产销售的区域分析商业地产销售是一个复杂而具有挑战性的领域。
要成功销售商业地产，销售人员需要进行深入的区域分析，以了解市场需求、竞争情况和潜在机会。
本文将探讨如何进行商业地产销售的区域分析，帮助销售人员制定有效的销售策略。
一、市场需求分析市场需求是商业地产销售的基础。
销售人员需要了解目标区域的人口结构、经济发展水平、消费习惯等因素，以便确定潜在客户的需求。
例如，如果目标区域有大量年轻专业人士，销售人员可以重点推销商业地产项目，如购物中心或办公楼，以满足他们的购物和工作需求。
通过市场调研和数据分析，销售人员可以准确把握市场需求，从而更好地满足客户的期望。
二、竞争情况分析商业地产市场竞争激烈，销售人员需要了解竞争对手的优势和劣势。
他们可以通过研究竞争对手的产品定位、价格策略、市场份额等信息，来评估自己的竞争力。
此外，销售人员还应该了解竞争对手的销售策略和客户关系管理，以便制定相应的对策。
通过对竞争情况的分析，销售人员可以找到自己的差异化优势，并提供更有吸引力的销售方案。
三、潜在机会分析商业地产销售的成功与否，往往取决于销售人员能否抓住潜在机会。
销售人员需要仔细研究目标区域的发展规划、基础设施建设、商业氛围等因素，以确定潜在的商业地产销售机会。
例如，如果目标区域规划了新的商业区域或购物中心，销售人员可以积极寻找与之相关的商业地产项目，并与开发商合作，以获取更多的销售机会。
通过深入的潜在机会分析，销售人员可以提前抢占市场，实现销售目标。
四、客户分析客户分析是商业地产销售的关键。
销售人员需要了解潜在客户的需求、预算、购买意向等信息，以便为他们提供个性化的销售方案。
客户分析可以通过市场调研、客户访谈和数据分析等方法进行。
销售人员还可以通过与客户建立良好的关系，了解他们的反馈和建议，以不断改进销售策略。
通过客户分析，销售人员可以更好地满足客户的需求，提高销售转化率。
五、销售策略制定基于以上的区域分析，销售人员可以制定有效的销售策略。
亚星国际商业街区论证方案
亚星国际商业街区论证方案第一章、商业街定位、及业态规划(一)、综合性精品商业街定位分析1、综合性商业满足区域综合消费需求亚星国际商业街区周边所处区域为新建居住社区方圆一公里内聚集着10余家大中型社区及政府家属院，常住人口有4——5万人，目前这些人群商业消费场所十分有限，主要集中在社区住宅底商，正常的生活消费需求都得不到较好的满足，休闲、娱乐、餐饮、文化等消费更是一片空白。
整个西南区域的商业发展也明显滞后于区域人口增长速度，更是明显落后于其它区域，亚星国际商业街区就是在西南区商业设施匮乏，商业发展落后的状况下进行规划定位。
区域性商业中心、综合性商业街区满足区域居民购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等的全方位消费需求。
2、综合性全业态支撑庞大的商业体量亚星国际商业街上下两层，加9#北部，总建筑面积将近25000平米，任何一种业态不足以支撑如此庞大的商业体量。
从商业体量的角度考虑，在商业街业态规划中必须根据周边消费需求，考虑多方面的业态配置，从日常生活消费如超市、精品服饰化妆品、便利店等，更有美容健身等休闲性高级消费，甚至具备一定规模的乐器专卖、渔具专卖、户外运动装备、工艺礼品、文化音像、体育用品等。
3、精品商业匹配高消费层次亚星国际商业步行街固定消费群体多集中在周边数十家新建的高尚社区内，这些消费群体具有较高的消费水平和消费层次，亚星商业步行街作为最近的大型消费场所，所经营的商品档次必须是与他们的消费层次相匹配的。
商品档次只有与消费水平相匹配，亚星商业街才真正成为西南最具影响力的消费场所，因此商业街的商业档次一定是中高档精品商业。
4、精品商业匹配高规格规划亚星国际商业街具有中原最高层次的建筑规划，四个方向六个入口的开放性，增强商业街的辐射范围；三部豪华手扶电梯，增加二楼的客流量；二楼连廊实现二楼客户资源商业资源的共享；4米的层高、大型停车场、休闲景观等系列高规格的规划建设，只有精品商业才能与之相匹配。
（二）、业态规划分区及解析1、业态规划原则（1）、满足大众性生活消费作为区域性配套商业，大众生活性消费是商业街成活的基本支撑，在规划中将三成经营面积作为大众性消费场所，业态生活大卖场、社区配套便利服务为主。
阿克苏地下商业街推广方案
新华东路与南昌东路地下商业街推广策略阿克苏瑞安房地产开发有限公司销售部2011年09月10日前言根据“新华东路-南昌东路地下商业街”的进展情况——商业街即将进入市场推广阶段。
作为整个阿克苏地区的商圈中心地段，其重要性和巨大发展潜力不言自明。
因此对其进行准确有效的功能定位和前期推广策划是当前面临的工作重点。
在推广思路中，我们希望能够整合项目目前拥有的各种优势资源，力求树立地下商业街的鲜明市场形象，提高商业街本身乃至地下商业街项目整体的竞争能力。
根据本项目的具体情况，销售部用创新、实效的专业态度，通过认真细致的研究分析，拟提出以下推广方案。
一、当前市场现状分析1、阿克苏市新疆自治区非常重要的经济实体：（10年数据）地区地方一般预算收入居全疆第2位；地方一般预算支出居全疆第 2位；消费品指数的排名情况阿克苏市居民消费价格指数（逆向指标）居全疆第3位养老、医疗和失业保险参保人数排序城镇养老保险年末人数居全疆第6位；城镇医疗保险年末人数居全疆第4 位；城镇失业登记率（逆向指标）居全疆第11位。
通过对阿克苏地理区位、国民生产总值（GDP606.3亿元）、人口（近60万人）、社会消费品零售总额（60亿元）、人均可支配收入（14709元）、居民消费价格指数（CPI 106.1%）等全方位数据的对比分析，可以看出阿克苏正成为南疆地区经济的一个非常重要的经济实体，区域经济活力显著。
新的城市规划沿多浪河区域为新区，侧重住宅开发，本项目所属位臵规划为商业服务区，同时，市区西进东扩的发展趋势确定，城市的中心区域更显现出商业的弥足珍重的商业价值地位，但就在这样一个充满商业潜力的发展型城市，目前还未形成完整成熟的商业消费区域。
2、自身商业环境优势：（1）以步行街为中心已形成阿克苏市的主要商圈，重点汇集了以中低档服饰专卖为主的穿戴类商品，但容量有限、缺乏连带规模，配套业态的互带，发展空间狭小； 2、阿克苏市以东大街为主自然延伸经过广场直至迎宾路的新兴商业区发展已成定局，同时栏杆路、环东路、东大街的地下商业步行街的开发并营业也初具规模。
商业地产策划方案(精选5篇)
商业地产策划方案（精选5篇）商业地产策划方案篇1前言_广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。
一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。
目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。
据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。
这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。
因此，我们必须采取有效手段，炒热_一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动_二期的店铺出售。
鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对_一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。
一、背景分析_一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。
这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。
据考察和分析，_一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
(一)、商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动。
步行街北广场扼_街、_路交汇处，西邻五大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。
由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。
广场热不起来，商街自然冷落。
2、“假山”成了“绊脚石”。
步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。
此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。
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目录
一、 营销环境分析 1 二、 商铺销售的目的 2 三、 目前商业客户分析 2 四、 销售方案 2 五、 推广实施方案 4 六、 首推房源建议 4 七、优惠政策 5
1、
2、 营销环境分析
1、项目商铺非“黄金旺铺”产品，难做到速销项目商铺最大价值点为 紧邻阿勒泰地区最大的小区(万人小区)和即将入住的锦江之星酒店，但 目前该区位仍在发展中，未来规划鲜见抢眼前景，故，相对市中心区域 及市区繁华地段临街商业，其自身价值不构成“金铺”产品，稀缺度不 高，并非市场热捧产品，如果按照传统的开盘销售思路，难以做到速 销。 既然难以做到“热销”开盘，以自然销售方式更适合项。 2、投资客群分散，商铺体量不大，无法实现高位蓄水根据前期项目积 累的商铺客户分析，客户分布散、需求性质区别较大，即使蓄客时间加 长，也较难有效快速增加有效来访客户；加之项目商铺的体量不大，大 面积大投入的做推广不切实际。 3、 商铺“捂着卖”销售时不正式公开开盘，直接公布销售信息后逐步 蓄客，完成少量蓄客短期开盘，随着销售速度平稳推进，价格逐 步提升。 4、销售信息传播渗透需要一定时间，口碑传播最有效一般居住片区的 社区商业及非繁华路段的临街商铺销售通常会有一年左右的销售周期， 商铺销售信息经口碑传播效果更佳。 结论： 1、 不搞正式的开盘活动，确定销售价格后即开始销售； 2、 未取得销售许可证，不能线上推广； 3、加大渠道建设，多渠道、多途径增加销售信息的发布形式； 4、业主购铺后经营缺乏消费群体，可适当的做短期返租，养铺三年， 待我项目业主入住及锦江之星酒店、儿童乐园及社区超市入住后交由业 主自行选择。
二、 商铺销售的目的
1、 目的 （ 1） 提前销售商业,避免现商业客户积累的流失； （ 2） 快速回笼资金,为项目后期筹资;
三、 目前商业客户分析
1、 到访客户分析 目前到公司来看商铺的顾客较少，没有较为系统的数据进行分析。（待 定）通过我们五名职业顾问陌拜得来的信息为： （1）北屯大多市民对新区的了解不够。 （2）认为新区的人口不多限制消费。 （3）对我们项目的商铺的面积区间不太满意。（PS：面积过于大） （4）觉得融城1号街的交通有些不方便。 （5）还有一些顾客认为我们商铺的价格较高。
六、 首推房源建议
1、本次商业推广，建议将 #5、#6号楼做为主推房源。 2、因为#3#4楼一大部分出租或卖出。而且我们项目的各楼都是现房， 有利于建立购房者的信心。 3、少量的推出房源，减少客户的选择余地，便于将购买客户集中，方 便日后的蓄客及短期发售。 整成客户目标锁定： 1、金融保险类机构； 2、中高端连锁餐饮类； 3、连锁宾馆企业； 4、各类培训机构； 5、私人技术文艺等培训机 构； 6、有实力的企业单位办公用房； 7、北屯市各大行业协会；(如 北屯额河玉石协会) 8、美容、整容连锁医疗机构；以上所列目标客户 群体，日后都将作为我们整层销售的主要客源。
方案二：
底价出售，不做返租，将后期经营抛给业主。 优势： 低价面向市场出售，不做返租，售后无负担。 劣势： 商铺底价入市，不见得能够吸引客户购买， 重要的是产品包装 及商业定位。
五、 推广施方案
1、 现有成交及登记客户的回访，释放信息； 2、 针对已成交客户集中上门递送商业 DM 单，通过公务员的公信力帮 助我们传递商业信息； 3、 以钻石城为中心对周边经营户进行陌拜，重点是北屯市步行街商圈 和西北路商圈的商铺，这周边的经营户熟悉经营之道，他们对我们的产 品本质上要比其他人要认可。 4、对全北屯市婴幼儿用品经销商、儿童乐园、 少儿培训机构、艺术类 培训学校等进行陌拜，扩大我们项目的影响力。 5、 最终通过实施上诉几点推广达到快速蓄客的目的。 6、 销售人员在蓄客期通过商铺销售信息发表，面积区间，价格区间， 认筹优惠等模糊的透露完成前期推广及蓄客。 7、可以对项目楼盘进行包装。（如彩旗、墙体灯光） 推广建议：主题：将锦江之星酒店与儿童乐园放大炒作，带动底商销 售。
四、 销售方案
方案一：
1、 产品包装及定位， 利于提升商铺价值。 依托我们的锦江之星酒 店，打造全北屯市唯一一个游客集散地商业街，将之打造为一个专业市 场；再者随着周边地块的不断施工，日后小区的建立及入住不断增高， 打造具有社区配套服务商业经营圈；
2、 三年返租，减轻购房者的养铺压力，商铺的统一返租也有利于我们 后期的专业市场的打造。 优势： 统一返租有利于后期专业市场的形成，也可通过市场的形成提 升我们融城1号街的自身价值。 劣势： 商铺售出后仍然还需招商，“拖泥带水”。
七、优惠政策
由于我现在不知道公司对购房者的优惠政策，所以目前优惠政策一 栏为待定状态。（不太了解）