二手房税收调查报告

分类课征或可改为综合税率

——**市二手房交易环节税收问题调查报告

**市这几年来，特别是2007年以来，房价在二手房价格增长的同时，税收作为国家宏观调控的手段，在管理中出现了一些亟待解决的问题。

经纪公司、买卖双方漏缴税款。

经纪公司收取4种费用，漏缴营业税。在二手房买卖的过程中，经纪公司在帮助买卖双方成交后，都会按比例从中收取不同名目的费用，如3%的中介费、3000元过户费、5000元到几万元不等的差价费以及贷款费等。经纪公司取得以上4项收入后，或多或少都存在漏缴营业税问题；买卖双方漏缴5税1费。二手房转让过程中，买卖双方共涉及5税1费，卖方：营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税。买方：契税、印花税。2006年北京市地税局重新调整二手房计税指导价格，有效消除了买卖双方交易价格的盲目性，指导了二手房市场公平、合理、透明交易。但是与现在市场价格相比，2006年公布的指导价格显得偏低，低于市场价格一半，这也是导致双方签订两份协议偷逃税款的原因。一份是向税务机关提供虚假协议以达到少缴5税1费的目的，税款流失一半，进而影响到产权交易中心登记备案和网上签约价格的真实性。另一份才是三方(买卖双方和经纪公司)的真实协议。

二手房减免税政策不统一。

赠与政策不统一。契税：根据《北京市契税管理规定》第六条：房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定。土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上建筑物、及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产。营业税：对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税；个人所得税对个人赠与行为暂没有明文规定。也就是说，在同一赠与行为下，买卖双方征免政策不统一，买方契税全额征收，卖方土地增值税不属于征收范围、卖方营业税不征收；交换政策不统一。契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地增值税：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995])48号第五条：对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。营业税：双方均属于销售不动产，均应缴纳营业税；个人所得税对交换行为暂没有明文规定。这就意味着，在同一交换行为下：买方契税减、免，卖方土地增值税免征，买卖双方营业税都要全额征收。

政策的不统一，一方面使买卖双方或者在经纪公司熟悉税收各项优惠政策情况下，帮助双方少缴税金；另一方面，

同一种赠与(交换)行为，买卖双方享受的优惠政策不同，使纳税人对税法不理解；公有住房减免再减免，而商品房没有优惠政策。《根据北京市契税管理规定》第七条：城镇职工第一次购买公有住房，在本市规定的标准面积以内的部分免征契税，超过的部分，仍应按照规定缴纳契税。个人将公有住房上市出售后，根据《关于明确契税政策和执行中有关问题的通知》：出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房的，按差额计征契税。这样，拥有公有住房的个人取得房产时免征了契税，在出售后，重新承受的房产又再一次享受了契税减免。而商品房却没有减免税规定，购买时价格比公有住房高，卖了商品房再购买新的商品房还是不能享受税收优惠政策。二者相比，显失公平。

假房本、假拆迁协议扰乱税收秩序。

假房本。从2006年1月1日起，二手房交易中，营业税规定：个人普通标准住宅满5年免营业税、个人所得税。有些纳税人为逃避税收，在不够5年的情况下，修改产权证日期，利用做假手段偷逃税款；假拆迁协议。近来，北京市各区县在拆迁免契税过程中，发现有部分纳税人利用假拆迁协议偷逃契税。由于拆迁协议格式不统一、不规范，各区县拆迁情况又纷繁复杂，出现受理人员不易辨别真伪和出现跨区县核查难度大等问题；“已过户”字样张不统一。已购公有住房上市，“已过户”字样章各区县不统一，纳税人很容易利用管理漏洞逃避税收。

五大建议

开展经纪公司专项检查。

检查服务业发票。经纪公司采取不开发票，不申报纳税手段隐瞒收入，最终目的是偷逃税款，对此可以有针对性地开展房地产经纪公司专项检查；检查代理人的个人所得税。对于法院查封、拍卖公司整体拍卖的房产，在一个阶段内业务员的名字如频繁出现在交易中心，地税与交易中心可建立协调机制，及时传递信息，并开展经纪公司个人所得税专项检查，检查应税收入是否代扣代缴个人所得税，可以随机抽取有奖金的月份和普通月份的工资，抽取样本量越大，可靠性越大，通过查看公式、相关原始凭证和缴款书是否正确，查找异常；开展有奖发票。鉴于目前公民对经纪公司为其提供劳务，收取的各种手续费没有索要发票的意识，协税、护税意识还比较薄弱，有奖发票做为加强税收征管辅助手段，可以有较增强公民索要发票的积极性，进而促进经纪公司按时缴纳营业税。

采取措施有效避免两份合同。建议根据二手房市场情况，重新核定指导价格，新指导价格接近市场价格，可以避免两份合同，减少税款流失；充分利用银行监督。为避免二手房签订两份和同，最有效的方法是充分利用银行，协调监督。部分纳税人通过银行按揭，取得贷款。前期手续是提供房屋评估报告，纳税人为了多取得贷款，让评估公司加大房产评估价值，这个评估价值与实际成交价格接近。银行按评