地产公司管理建议书.doc

XX地产公司管理建议书7

管理建议书

XX（2012）建字第号四川XX置地有限责任公司管理当局：

我们接受委托对贵公司（简称“XX”）及与贵公司有关联关系的四川利通实业发展发展有限公司（简称“利通”）、四川佳兆港投资有限公司（简称“佳兆港”）、四川中弘投资管理有限责任公司（简称“中弘”）等四家公司基于《企业会计准则》为核算基础而编制的2012年9月30日的清产核资报表（以下称为清产核资报表）进行审计。我们的责任是根据我们的审计，对清产核资报表发表审计意见。我们提供的这份管理建议书是我们基于为贵公司服务的目的，根据审计过程中发现的内部控制问题提出的。因为我们主要从事的是贵公司清产核资报表的审计，所实施的审计范围是有限的，不可能全面了解贵公司所有的内部控制，所以，管理建议书中包括的内部控制重大缺陷，仅是我们注意到的，不应被视为对内部控制发表的鉴证意见，所提建议不具有强制性和公证性。

在审计过程中，我们了解了贵公司内部控制中有关会计制度、会计工作机构和人员职责、财产管理制度、内部审计制度等有关方面的情况，并作了分析研究。现将我们发现的内部控制方面的某些问题及改进建议提供给你们，希望引起你们的注意，以便完善内部控制。

一、关于会计制度方面问题的评价及建议

贵公司的会计核算基本上能够反映经济业务，基本上遵守了国家有关会计制度的规定，会计凭证及账务处理等方面基本符合有关要求。但在审计中我们也发现了下列问题：

1、公司未建立完善、规范的财务管理制度，及会计核算管理规范（或指引）

公司财务部门虽然制订了各岗位的岗位职责、日常审核通过ERP系统，有规范的审批流程，但是未建立有完善、规范的财务管理制度。

财务管理制度是公司从事财务活动的基本行为规范。它的缺夫，将会导致：⑴各类业务会计处理程序（包括各类业务内部控制要求、会计信息传递程序、处理环节，以及相应凭证、账簿、报表的编制、流转和归档）过程不清晰，质量无法控制。⑵会计核算和信息报告质量不高，不规范、不统一，缺乏可靠性、相关性、可理解性、可比性。

公司也未制订会计核算管理规范（或指引），目前各公司在核算时，会计科目的设置随意性较大，且未分项目、分期进行核算，使得各公司披露的会计信息缺乏统一标准。各公司报表项目不统一，质量较差。会计核算规范（或指引），重点规范公司在确认、计量、记录、报告方面的规范性、一贯性。会计核算规范（或指引）的建立，能有力的保证会计核算规范、标准、统一，提高信息披露的可靠性、可比性。

建议：

由财务部门牵头，拟订完善、规范的财务管理制度和财务核算管理规范（或指引），指导各公司的财务管理工作和财务核算工作。统一各公司会计科目表，只允许在确定的、统一的规则下进行增减，并严格执行。同时建议，公司组织各个部门对公司的各项制度进行梳理，并定期进行制度的维护和更新，以适应公司业务发展和管理需求。

相关会计科目（部分）设置可参考如下：

科目代码一级

二级明细

科目(及代

码)

三级明细

科目

四级明细

科目

核算

项目

1131应收账款按开发项目具体苑或栋或

期

按房号

1151预付账款按开发项目具体苑或栋或

期按合同单位及合同代码

1294内部往来按往来单位按币别

2121应付账款按开发项目具体苑或栋或按合同单位及合同代

2131预收账款按开发项目具体苑或栋或期按房号………………………………

2、未建立开发成本核算制度（或指引）

由于房地产开发的专业性，财务人员在进行成本核算过程中，由于缺乏相关的成本专业知识，无法合理确定成本计算对象，无法正确归集和分配开发成本及费用。导致在实际核算过程中，财务人员随意增加核算项目、明细，成本核算缺乏规范、统一，无法正确有效的进行各项目之间的成本分析、比较，不利于项目开发成本的控制。

建议：

公司财务部门牵头，联合成本管理部门，加强成本管理，制订开成本核算制度（或指引），规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

根据国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文的相关规定。

成本核算对象的具体设置参见下图：

××项目在建一期住宅

商铺

在建二期写字楼

…………

拟开发土地

待分摊成本

3、未按《企业会计准则》要求确认收入

XX置地“城南晶座”、“空港晶座”已有部分房屋已交付，但财务未确认收入，虚列“预收账款”。

根据《企业会计准则第14号——收入》，“第四条销售商品收入同

时满足下列条件的，才能予以确认：

（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

（三）收入的金额能够可靠地计量；

（四）相关的经济利益很可能流入企业；

（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。”

另，国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）：“房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。”

因此，对于XX置地“城南晶座”、“空港晶座”项目无论从财务角度或者税务角度，都达到了收入确认条件，应及时确认收入。我们了解到，公司未

及时确认收入的原因，除部分税务方面的考虑外，还与公司未明确收入确认标准有关。

建议：

公司可以参考其他上市房地产公司的房产销售收入确认条件，结合公司实际，制订公司的收入确认标准。

例：万科股份收入确认标准，“房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。”

保利地产收入确认标准，“房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。”

4、未按《企业会计准则》要求对符合条件的借款费用资本化

XX、佳兆港两家公司都有为项目建设而借入的专门借款，而公司在进行核算时，未对该部分专门借款的借款费用进行资本化处理，而是直接计入当期费用；另外，各关联公司之间的一般借款的借款费用也未进行资本化处理。

根据《企业会计准则第17号——借款费用》，“第四条企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本。”

另，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》“第三十七条企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，