三亚市万科森林公园Ⅱ期营销策略思考
万科森林公园复盘总结汇报
工程变更处理
对于施工过程中出现的工程变更 ，及时进行处理并调整施工方案
。
竣工验收与交付使用
竣工验收
组织专家和相关单位进行竣工验收，对项目进行 全面检查和评估。
问题整改
针对验收中发现的问题，及时组织施工单位进行 整改，确保项目质量。
交付使用
完成项目交接工作，将万科森林公园正式交付给 业主和物业管理公司。
积极与相关部门沟通合作
在项目推进过程中，积极与相关部门沟通合作，争取政策支持和资源倾斜。同时，及时 反馈项目进展情况，以便相关部门更好地提供指导和帮助。
对未来项目的建议和展望
加强项目前期调研
在未来项目中，应注重前期调研工作，充分了解市场需求、竞争态势以及政策法规等方面的信息，为项目决策提供有 力支持。
03
项目成果展示与分析
规划设计成果展示
规划设计理念
秉承“人与自然和谐共生”的理念，注重生态、环保、节能等方 面的规划设计，打造宜居、宜游的森林公园社区。
规划设计创新
在规划设计中，采用了多项创新技术，如BIM技术、绿色建筑技术 等，提高了设计效率和质量。
规划设计实施
经过多轮方案比选和优化，最终确定了符合项目定位和市场需求的 规划设计方案，并得到了政府和相关部门的批准。
对参与项目人员的感谢和肯定
感谢所有参与万科森林公园项目的团队成员
在过去的一段时间里，大家共同努力，克服重重困难，为项目的成功付出了辛勤 的汗水和智慧。
肯定团队成员的专业能力和敬业精神
在项目执行过程中，团队成员们展现了出色的专业技能和敬业精神，为项目的顺 利推进提供了有力保障。
对未来合作的展望和期待
02
03
市场调研与选址
对目标市场进行深入调研 ，分析消费者需求与竞争 态势，确定项目选址。
三亚市万科森林公园Ⅱ期营销策略思考
2007.03 2008.12
2007.12 2009.03
三期 约14万㎡
约23万㎡
公寓（1032套） 120㎡、165㎡、 2008.03
含370套酒店式公寓 190㎡
2010.02
主卖点
双海湾海景大宅 双海湾景观
四期 约7.8万㎡ 五期 约19万㎡ 六期 约8万㎡
约21万㎡
公寓（690套） 其中480套复式
GOLF绿地社区由1700亩城市运动绿地和804亩度假休闲住 宅区两部分组成。公司邀请澳大利亚太平洋海岸设计公司 担纲球场设计，新加坡DP建筑设计公司负责GOLF会所设 计，澳大利亚BON咨询管理公司担任球场建设及运营管理 咨询，并融入热带温泉生活元素，打造最高尚的滨海GOLF 社区。
游艇会港湾社区包括港湾码头、游艇学院和奢华会所以及 顶级温泉度假别墅。港湾码头委托荷兰DHV咨询工程集团 设计，包括私家泊位和公共泊位两种类型。
竞争级别：
4、鲁能三亚湾新城 价值体系——二线腹地，无强势资源、通过高端配套，打造滨海度假城
项目位置：三亚湾海坡二线海景地块
占地面积：6.8平方公里
容积率：2
资源:地处三亚湾22公里 海岸线的核心地段，号称
游艇区
亚洲第一大道的“椰梦长廊”
规划:三亚首席复合型商业娱乐
Living Mall，分三个区---游艇
别墅区、高尔夫区、美丽城
高尔夫区
美丽城
产品:游艇2区---联排210-260平，独栋270-280平；美丽Mall一区---90-153的住宅，140-150是三房；二房是 主力
游艇别墅区、高尔夫绿地社区、美丽城，三大区域打造成三亚首席复合型商业娱乐
Living Mall
万科营销策划方案
万科营销策划方案【篇一：万科房地产营销策划书】万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超2013年4月25日前言目录第1部分概要提示 ....................................................................................................... (1)第2部分环境分析 ....................................................................................................... (1)2.1 市场分析 ....................................................................................................... (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 ....................................................................................................... (1)2.3 土地出让情况 ....................................................................................................... (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 ....................................................................................................... . (4)第3部分机会分析 ....................................................................................................... (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 ....................................................................................................... . (11)3.4.1 目标客群特征： (11)3.4.2 选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 ....................................................................................................... . (13)4.1 地块现状分析 ....................................................................................................... .. (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 swot分析 ....................................................................................................... (15)4.3 产品定位 ....................................................................................................... . (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 ....................................................................................................... . (17)5.2 定价建议 ....................................................................................................... . (17)5.3 价格调整方案 ....................................................................................................... .. (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 ....................................................................................................... .. 20第6部分营销策略 ....................................................................................................... . (22)6.1 推广主策略 ....................................................................................................... (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 ....................................................................................................... .. (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 ....................................................................................................... .. 236.3 营销活动策略 ....................................................................................................... .. (24)6.3.1 活动设想 ....................................................................................................... .. 246.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 ....................................................................................................... . (26)7.1 总体预算 ....................................................................................................... . (26)7.2 预算分布 ....................................................................................................... . (28)第8部分行动方案控制 ....................................................................................................... .. 298.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 ....................................................................................................... .. 29第9部分结束语 ....................................................................................................... .. (33)第1部分概要提示融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
万科森林公园复盘总结汇报
供舒适的环境。
已完成部分景观建设
03
部分景观如湖泊、山体、花坛等已建设完成，呈现出美丽的自
然风光。
亮点成果展示
创新性设计
万科森林公园在规划设计上采用 了许多创新理念，如生态修复、 低碳环保等，为游客带来全新的
游览体验。
丰富的植被种类
公园内种植了多种植物，形成丰富 的植被层次和色彩，为游客带来视 觉上的享受。
万科森林公园复盘总 结汇报
目 录
• 项目背景与目标 • 实施过程与关键节点 • 成果与亮点 • 问题与挑战 • 经验教训与改进建议 • 项目总结与展望
01
项目背景与目标
项目背景
万科森林公园项目位于XX市XX区， 总占地面积约XX公顷，是集住宅、商 业、文化、教育等多功能于一体的综 合性大型社区。
万科森林公园的建设得到了政府的大 力支持，被列为XX市的重点项目之一。
该项目的开发旨在满足当地居民对高 品质居住环境的需求，同时带动区域 经济的发展。
项目目标
01
实现高品质住宅区的建 设，提供舒适、安全、 环保的居住环境。
02
打造多功能社区，满足 居民生活、工作、休闲 等多元化需求。
03
通过项目的开发，提升 万科品牌形象，树立行 业标杆。
通过多方案比选，优化规 划设计方案，提高项目品 质和竞争力。
施工建设阶段
施工组织管理
建立健全施工管理体系，确保施工进度、质量和安全。
材料采购与成本控制
优化材料采购渠道，严格控制施工成本，提高项目效益。
质量控制
强化质量管理体系，确保各道工序符合规范要求，提高工程质量。
营销推广阶段
营销策略制定
根据市场情况和项目定位，制定有针对性的营销策略。
森林公园的营销策划方案
森林公园的营销策划方案一、背景分析森林公园作为自然生态资源的集中展示和人们休闲娱乐的场所，已经得到越来越多人的关注和喜爱。
然而，由于市场上类似的森林公园越来越多，各种竞争日益激烈，因此有效的营销策划是必要的。
本文将围绕森林公园的特点和目标群体，结合市场环境和竞争对手情况，制定一套全面有效的营销策划方案。
二、目标市场分析1. 主要目标市场森林公园的主要目标市场是城市居民、家庭和学校等群体，这些群体有较高的消费能力和较长的休闲时间。
通过深入分析目标市场的需求和特点，明确主要服务对象的年龄、性别、兴趣爱好及其对森林公园活动的需求，是策划营销活动时的基础。
2. 目标市场特点城市居民：市场需求量大，消费水平相对较高。
家庭：有一定的消费能力，重视休闲和家庭互动活动。
学校：对于生态教育有一定需求，有较大的团体消费能力。
三、竞争分析目前，森林公园面临着相对激烈的竞争，主要竞争对手有其他森林公园、主题公园、乡村旅游地等。
1. 竞争对手分析其他森林公园：由于自然资源的局限性，森林公园之间的差异性较小，竞争主要在营销和服务上。
主题公园：主打娱乐项目，对大型游乐设施的设备更新和升级速度较快。
乡村旅游地：由于地理位置和文化等差异性，乡村旅游地作为替代选择具有一定竞争力。
2. 竞争优势分析森林公园作为展示和保护自然生态资源的场所，具有独特的自然环境和文化内涵。
并且，通过推出多种针对不同人群的活动，可以吸引更多的游客。
此外，可持续发展、环保和绿色旅游将成为森林公园的竞争优势。
四、营销目标及策略根据市场和竞争分析，我们确定营销目标如下：1. 提高品牌影响力和知名度，吸引更多的游客。
2. 提升游客的满意度和忠诚度，以留住现有游客。
3. 增加游客的平均消费额，提升森林公园的营收。
为实现上述目标，制定相应策略如下：1. 品牌推广策略1.1 建立和完善森林公园的官方网站和社交媒体平台，定期发布相关内容，并通过线上活动和线下宣传等方式提高品牌知名度。
森林公园森林旅游区营销策划方案
最后，通过专家访谈法，与业内人士交流，了解森林公园旅游营销的实践和发 展趋势。
四、结果与讨论
1、中国森林公园旅游营销现状
目前，中国森林公园旅游营销存在以下问题：品牌意识不强，缺乏整合营销观 念；网络营销手段单一，缺乏创新意识；绿色营销理念贯彻不够深入，游客体 验亟待提升。
2、森林公园旅游营销未来发展 趋势
3、消费习惯分析：喜欢组团旅游，注重体验和参与，对历史文化景区的特色 活动和体验项目有较高要求。
三、营销策略
1、品牌塑造：通过电视、广播、网络等媒体进行多渠道宣传，打造大禹文化 旅游区品牌形象。在宣传中注重突出景区的文化内涵和特色，强调大禹治水的 历史背景和意义。
2、产品创新：开发具有创意性和趣味性的旅游产品，如大禹治水主题乐园、 古代水利设施模型制作体验等。通过举办特色活动和展览，吸引游客参与和互 动。
四、实施与执行
1、建立营销团队：组建专业的营销团队，负责森林公园的营销策划和实施。 团队成员需具备丰富的旅游行业经验和市场营销知识，能够灵活应对市场变化。
2、制定实施计划：根据营销策划方案，制定具体的实施计划。包括预算分配、 人员分工、时间节点等，确保方案的有效实施。
3、合作伙伴选择：与优质的旅游合作伙伴建立合作关系，共同推广森林公园 的旅游资源。合作伙伴应具备良好的行业信誉和业务能力，能够为森林公园带 来更多优质的客源。
森林公园森林旅游区营销策划方案
01 一、前言
目录
02 二、目标市场分析
03 三、营销策略制定
04 四、实施与执行
05 参考内容
一、前言
随着人们生活水平的提高，对于休闲旅游的需求不断增加。森林公园作为一种 独特的自然资源，拥有优美的自然风光、丰富的生物多样性和独特的文化历史 价值，越来越受到人们的喜爱。为了更好地推广森林公园的旅游资源，提高旅 游区的知名度和美誉度，本次演示提出了以下营销策划方案。
三亚湾红树林度假世界的营销策略研究
三亚湾红树林度假世界的营销策略研究引言旅游业是世界上最受欢迎、最迅速增长的行业，已经成为很多国家重要的收入来源之一。
在中国，旅游业发展也非常迅速，并在国民经济中占据重要位置。
因此，各旅游企业必须制定有效的营销策略，以吸引更多的游客前来旅游。
本文将以三亚湾红树林度假世界为对象，探讨其营销策略的可行性。
1.三亚湾红树林度假世界的概况三亚湾红树林度假世界是一家集住宿、餐饮、娱乐和会议为一体的高端旅游度假酒店。
它占地面积3000 亩，其中2000 亩为红树林自然保护区。
该酒店周围环境优美，住宿设施完善，包括豪华别墅和酒店客房。
其娱乐设施丰富多彩，有高尔夫球场、水上乐园和SPA 中心等。
此外，该酒店还开设了多个不同规模的会议室，配备齐全，适合各种会议和商务活动。
2.SWOT 分析SWOT 分析是一种常用的企业战略分析工具，它可以帮助企业了解自身的优点、劣势、机遇和威胁。
在制定营销策略之前，必须进行SWOT 分析。
2.1优点•位置优越：三亚湾红树林度假世界坐落在三亚市区，距离三亚凤凰机场仅20 分钟车程。
•设施完善：该酒店旅游设施齐全，包括水上乐园、高尔夫球场和SPA 中心等。
•服务优质：酒店服务优质、贴心，能够提供高端客户定制化和品质化服务。
2.2劣势•品牌知名度低：由于创业时间不长，目前知名度还不够，需要花费更多时间和金钱进行宣传。
•市场竞争激烈：三亚地区的旅游酒店非常多，行业竞争十分激烈。
•价格较高：由于酒店处于高端旅游市场，因此价格较高，不适合一般游客。
2.3机会•近年来旅游市场不断扩大：随着国家民众收入的不断提高和旅游业的不断发展，旅游市场规模不断扩大。
•成为国家旅游热点：三亚正在成为国家重点旅游城市之一，这给三亚湾红树林度假世界提供了更多机会。
2.4威胁•政策变化：由于政策的变化，旅游市场的发展方向可能会发生变化，从而影响三亚湾红树林度假世界的发展。
•经济不景气：如果国家经济不景气，旅游市场可能会萎缩，从而影响三亚湾红树林度假世界的经营状况。
营销策略万科营销策划方案
营销策略万科营销策划方案第一部分：市场调研分析1.1 市场背景分析万科是中国房地产开发企业的行业领导者之一，拥有多项国内外知名项目和品牌。
然而，在竞争激烈的房地产市场中，万科面临着日益增长的竞争压力。
因此，为了保持竞争优势和进一步扩大市场份额，万科需要制定一套实用有效的营销策划方案。
1.2 目标市场分析根据市场调研，万科的目标市场主要包括两大群体：一是购房者，包括首次购房者、改善型购房者、投资型购房者等；二是企业客户，包括商业地产租赁客户和合作开发商等。
购房者是万科房地产项目的最终用户，而企业客户则是万科项目的合作伙伴。
1.3 竞争对手分析万科的竞争对手主要是其他大型房地产开发企业，如中国恒大、碧桂园等。
这些竞争对手与万科在项目质量、品牌声誉、客户基础等方面存在一定的竞争关系。
第二部分：营销策略制定2.1 品牌推广策略万科作为知名房地产品牌，应致力于提升品牌形象和认可度。
为此，建议采取以下品牌推广策略：（1）加强公关活动：通过参与行业展会、高端论坛等活动，提高品牌曝光度和影响力；（2）建立品牌口碑：通过客户满意度调研和好评宣传，增强品牌认可度；（3）打造品牌标志：设计独特的品牌标志，使其与万科品牌紧密相连。
2.2 目标市场营销策略（1）购房者市场：针对不同类型的购房者，采用差异化的市场营销策略。
对于首次购房者，提供合适的定价和购房方式；对于改善型购房者，提供升级改造服务；对于投资型购房者，提供租赁和管理服务等。
（2）企业客户市场：与商业地产租赁客户合作，提供优惠租金和专业服务；与合作开发商建立长期合作关系，共同开发房地产项目。
2.3 产品创新策略为了满足市场需求，提高产品竞争力，万科需要不断进行产品创新。
具体策略包括：（1）绿色环保：在新项目开发中，注重环境保护和可持续发展，推出符合绿色建筑标准的产品。
（2）智能科技：通过引入智能家居、人工智能等技术，提高产品的智能化水平，增加产品附加值。
（3）定制化服务：根据不同购房者的需求，提供个性化的定制化服务，增加产品竞争力。
万科现场销售策略技巧
【跟万科学销售】万科现场销售策略技巧销售过程应对策略策略A：准备阶段策略B：善于发现潜在客户销售人员在销售过程中，要发现客户，发现机遇，善待客户。
因为潜在消费者的来源，有因响应房地产企业广告而至的；还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。
策略C：树立第一印象消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、真诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。
策略D：介绍介绍房地产产品的过程中随机应变，一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚的做好参谋，提供给消费者合适的房地产商品。
策略E：谈判销售人员用销售技巧，使消费者有决定购买的意向；使消费者确信该房地产产品完全能满足需求；说服消费者坚决采取购买行动。
策略F：面对拒绝面对拒绝------销售人员面对的拒绝，可能就是机遇，判断客户拒绝的原因，予以回报。
如客户确有购买意向，应为其做更详细的分析、介绍。
拒绝是消费者在消费过程中最常见的抗拒行为。
销售人员必须巧妙的消除消费者疑虑，同时销售人员要分析拒绝的原因，实施对策。
可能的原因有：1、购买，需要进一步了解房地产实际的情况；2、推脱之词，不想购买或无能力购买；3、有购买能力，单希望价格能优惠；4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。
策略G：对不同消费者个性的对策对不同个性的消费者，销售人员可采用不同的对策，可获得较高的销售成功率，具体见下表。
消费者个性及其对策策略 F ：举例说明当客户不明白你在说什么的时候，最简单的方法就是举例说明！当你想引导客户购买你的产品时，最简单的方法就是举例说明！客户看过所需要的户型，非常满意，但还需要回家和自己家人商量答：是的，买房是一件大事，肯定要和您的家人商量一下。
但是我相信你也知道，好房子是不等人的，不过您今天还是先回去和你的家人商量一下，但这套房子我只能为你保留一天，过了明天你没有定的话就属于别人，您只能选择别的房型，月底您还没有定的话，您将也不在享受96折的优惠只能享受98折，到时你还是可以来找我买房，可我要求你一件事，就是千万别找我要这个折扣，我真的无能为力。
三亚旅游景区营销策划方案
三亚旅游景区营销策划方案一、背景分析随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，旅游业已经成为经济增长的重要支柱产业。
作为我国最南端的热带滨海旅游城市，三亚拥有得天独厚的自然风光和独特的旅游资源，吸引着大量的国内外游客前来观光、休闲和度假。
然而，随着近年来旅游业竞争的加剧，三亚旅游景区的营销策划亟需创新和改进，以更好地满足游客的需求，提升旅游景区的知名度和竞争能力。
二、目标定位1.提升景区知名度：通过系列的营销活动，提高三亚旅游景区的知名度，打造成国内外知名的旅游目的地。
2.增加游客数量：吸引更多的游客到三亚旅游景区旅游观光、休闲和度假。
3.提高游客满意度：通过改进服务质量和提供更多的旅游服务，增加游客的满意度。
4.提升旅游景区的竞争能力：通过营销策划，提升三亚旅游景区的竞争能力，与其他旅游景区形成差异化竞争。
三、市场分析1.国内市场：根据统计，国内旅游市场规模庞大，每年有数以亿计的游客观光旅游。
国内游客更倾向于选择短途旅游度假目的地，因此三亚以其地理位置和气候条件成为了热门的旅游目的地之一。
2.国际市场：随着人民生活水平的提高和海外旅游需求的增加，三亚面向国际市场的潜力巨大。
尤其是东南亚和欧洲市场，对于海滨度假胜地的需求量非常大。
四、营销策略1.品牌建设：打造三亚旅游景区的品牌形象，以吸引更多的游客。
通过设计独特的景区标识、形象广告和口号，提升品牌的知名度和认可度。
2.目标市场细分：根据不同目标市场群体的需求和特点，进行细分市场策略。
比如，针对家庭游客，提供亲子娱乐项目；针对情侣游客，设计浪漫的度假套餐等。
通过满足不同需求的游客，提升景区的吸引力和竞争力。
3.多元化旅游产品：提供多样化的旅游产品，满足不同游客的需求。
除了传统的观光景点和沙滩度假，还可开发水上运动、高空观光、文化体验等多种旅游项目。
4.整合资源合作：与相关的旅游企业、酒店、航空公司等开展合作，共同推广三亚旅游景区。
通过互利共赢的伙伴关系，提升旅游景区的可持续发展能力。
万科楼盘的营销策划方案
万科楼盘的营销策划方案一、背景及目标万科作为中国知名的房地产开发企业，具有卓越的品牌影响力和业绩。
为了进一步提升自身的市场份额和品牌声誉，万科计划推出一系列楼盘，通过有效的营销策划来推广和销售。
1.1 背景介绍从事房地产行业多年，万科在市场竞争中积累了丰富的经验和资源，并建立了良好的品牌形象。
然而，随着产业结构的变革和市场环境的不断变化，万科需要制定新的营销策划方案，以应对激烈的竞争和不断变化的消费者需求。
1.2 目标设定基于市场调研和分析，万科楼盘营销策划的主要目标如下：- 提升品牌知名度：通过差异化营销策略和创新的推广方式，提高品牌知名度和认可度，树立万科楼盘的潜力和优势。
- 增加销售额：通过销售促进活动和优惠政策，吸引更多的潜在买家，并提高成交率，实现销售额和利润的增长。
- 建立长期客户关系：通过提供高品质的产品和优质的售后服务，建立稳定和长期的客户关系，以增强用户黏性和口碑传播效应。
二、市场分析2.1 市场概况目标市场的规模、结构和潜力是制定营销策划方案的核心。
通过市场调研和数据分析，万科楼盘的主要目标市场如下：- 一二线城市：由于城市化进程的加快和城市发展的需求，一二线城市是万科楼盘的主要销售和发展目标，因为这些地区有更高的购房需求和购买力。
-稳定收入人群：稳定收入人群是万科楼盘的主要购房人群，他们关注生活品质和居住环境，并有能力购买高品质的房产。
2.2 竞争分析在市场中，存在许多竞争对手。
了解竞争对手的优势和劣势是制定营销策划方案的重要依据。
市场竞争分析的主要内容如下：- 公司规模：万科作为中国最大的房地产开发企业之一，具有强大的资金实力和专业的开发经验，具备一定的竞争优势。
- 品牌影响力：万科品牌在市场上具有较强的知名度和影响力，能够吸引一定数量的潜在买家。
- 产品质量：万科楼盘一直以高品质和创新性的产品而著称。
但随着市场的竞争激烈化，产品质量的提升和创新变得更为迫切。
三、策略和推广活动3.1 差异化营销策略与竞争对手相比，差异化营销策略是万科楼盘在市场中脱颖而出的关键。
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一个改进：虽然一期的销售取得了不俗的业绩，但也暴露出诸多弊端。客户资源共享严 重，销售策略需谨慎再谨慎，加强改进，更要缜密。
一个转换：遵循一般的大盘操作规律。随着项目的成长，将从一期的概念造势提升到品 质地产的高度进行推广以吸引客户 ，转换市场对项目新度假理念的认可，避免老生常谈 带来的概念老化，产生新的市场刺激点。
竞争级别：
2、中铁子悦薹——三亚第一个城市综合体
1.7万㎡集中式商业 三亚首个5A甲级写字楼 建成后将填补三亚市专业
写字楼的历史空白 城市中心山景豪宅城市中心
五星级奢华度假产权式酒店
均价2.8000元/平（折后价格）； 高层金悦府5号楼14层以下为特价房，23800元/平米，赠5000元/平米精装修。总套数 754套，剩余套数639套（网签备案数据）
廊
综合体优势： 多种功能空间有机组合； 各不同功能空间依存、价值互补； 自身功能的复合性，使其能适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新
与调整。
城市综合体由于将居住、商务、购物、休闲、娱乐、社交、游憩等各种城市 功能复合、互相作用、互为价值链，使其自身具备强大的自生能力与调整能 力，已逐渐成为未来城市中心地标建筑的发展趋势。
万科森林公园Ⅱ期营销策略思考
报告架构
项目重新解读 价值梳理 问题思考 营销推广策略
1 项目重新解读
解读1：市场背景：
背景分析
市
一
现
场
期
状
预
回
考
判
顾
量
➢ 市场预判
群雄对峙 风雨欲来
据协会规划管理专业委员会规划管理技术专业组第十五次会议获悉，根据三亚 市城市总体规划，到2020年，三亚市域人口约95万人(含一年以上暂住人口)，市域 城镇化水平约75%。市域接待游客人数为1600万人次，折合日平均游客人数约为 17～26万人。同时，到2020年中心城区人口约50万人(含一年以上暂住人口)
新浪乐居对全国40大城市的2012年6、7月商品房成交均价进行了一次调查统计。
结果显示：北京、上海、广州、深圳这四大城市的成交均价分别是21000元/平方米、
22000元/平方米、12755元/平方米、20194元/平方米。而海南三亚市凭借26000元
/平方米的成交均价远超北上广深等四大一线城市，成为目前全国房价最高的城
清水湾
公寓1.8－2.2万元/ ㎡
独栋3.5万元/㎡
25度阳光
起起价2.1万元/㎡
公主郡
洋房3.6万元/㎡ 别墅5.6万元/㎡
竞争级别：
1、三亚的山—目前三亚最大的纯别墅社区
价值体系—高尔夫别墅︱长江商学院︱国内唯一19洞球场
该项目进入性和昭示性优于本项目；19洞峡谷高尔夫低密度社区，高端度假配套具有较强
市。
——资料来自新浪地产
➢ 一期回顾
通过对一期的回顾，我们总结如下四点
一个坚持
一个延续
一个改进
一个转换
一个坚持:万科森林度假公园经过一期的成功营销，已经成为三亚房产界的品牌项目，这 是二期最大的先天性优势，品牌项目承担了引领板块价值提升和区域居民生活方式进步 的责任，而这两块也反过来支撑项目的品牌兑现。因此，在二期推广中我们将继续强化 品牌主线。
竞争力。地缘相近但产品差异大。
区 位
•三亚市区田独镇学院路，距离三 亚市区5钟车程，距离凤凰机场约 20分钟车程
规 模
•占地1309亩，球道总长7256码， 球场由Schmidt-Curley公司设计， 是国内唯一一家19洞球场
产 品
•属于围合式别墅（三体围合或四 体围合），在三亚市是新型产品；
•产品线比较单一
长江商学院（由李嘉诚基金会捐资 配 创办）五星级酒店、温泉SPA、购 套 物餐饮娱乐、三亚龙泉谷高尔夫球
会
建筑风格
一期别墅为地中海风格，共314栋，372户，分南北地块，两地块各有一个超大泳池，南 地块有一个800平米的中央景观园林，北地块有一个200平米的中央景观园林。
户型面积
一期别墅产品分为独栋和联排，面积区间为90-400㎡，销售报价联排起价3.6万/㎡，独 栋4.6万/㎡，现交全款的80%即可享受每平减3000元的优惠。其中90-150㎡户型约150套， 此区间产品为主要竞争。
起价1.8万/㎡，均价2.1/㎡（送3500元/平的装修，折前），一次性付款96折。 （40㎡以下户型全款93折）
物业类型
建筑面积Βιβλιοθήκη 洋房1.3万㎡18层小高层板楼
2.3万㎡
26-33层高层板楼
7万㎡
写字楼+集中式商业 4.2万㎡
产权式酒店+沿街商业 5.5万㎡
合计
20.3万㎡
退台式 花园洋房
华悦轩
三亚唯一5A甲级 写字楼
中铁置业广场
63
1梯2户纯
米
板式高层
超
1梯2户纯板 金悦府
宽
式小高层
中 天悦郡
央
景
观
走 五星级奢华度假产权式酒店
解读2：竞争项目剖析
项目竞争主要为位于二线腹地和二线海资源项目；亲海资源项目对本项目别墅产品干扰。
三亚湾新城
公寓1.7万元/㎡ 独栋2.7－3万元/㎡
凤凰水城南岸
高层2.2万元/㎡
竞争项目 干扰项目
中铁子悦薹 公寓2.8万元/㎡
半山半岛
公寓3.8－4万元/㎡
本项目
三亚的山
预计联排3.6万/㎡ 独栋4.6万/㎡
➢ 现量考量
厉兵秣马 严阵以待
截止今年年底，二期完成 组， 计划12月底完成有效成交 套（既定目标）。
相对于 套有效目标， 2012年我们将要打一场结结实实的硬战。
➢ 现量考量
谁能抢占先机，谁就能抢占市场
一期开盘的成功不仅完成了造势，实现了企业和项目双品牌的整合， 更为二期的销售打下了良好的基础。面对今明两年的形势，我们认为 谁能抢占先机，谁就能抢占市场。消化一期剩余190套和二期261套， 这是一场非常规的战役，必须用非常规战略才能取胜。
竞争级别：
3、25度阳光
区 位
•三亚市迎宾路主干道旁
规 模
•总套数857套
•主力面积范围33-70㎡，主要景
产 观为河景，高层公寓可观海，总价 品 较低起价1.8万/㎡
配 套
生活配套齐全
交通便利,未来三亚城市规划主干 道
户型面积区间
一房面积区间37-70 ㎡共计380（套） ， 二房73-100㎡共计 374（套） ， 三 房120-140㎡共计 98（套 ）。，目前剩余货源567（套）