土地增值税清算“扣除项目金额”确定应注意的八大问题
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产土地增值税清算是指在房地产开发或转让过程中，按照一定的税率对土地增值部分进行征税的一种税收制度。
在土地增值税清算过程中，需要注意以下几个问题和注意事项：1. 税收政策调整：土地增值税的征收和清算政策可能会随着国家和地方政府的调整而发生变化。
开发商和投资者需要及时关注相关政策的变化，遵循最新的税收制度。
2. 计算土地增值额：土地增值税的计算是根据土地转让的差额进行的。
差额是指转让价格与购买价格之间的差值。
开发商和投资者需要准确计算土地增值额，以避免税款的误算和罚款。
3. 申报和缴纳税款：在土地转让完成后，开发商和投资者需要按照税务部门的规定，及时申报和缴纳土地增值税。
未按时申报和缴纳税款可能会面临罚款和其他法律风险。
4. 纳税人资格：在进行土地转让的过程中，开发商和投资者需要了解自己是否属于纳税人的范围。
根据税法规定，个人和企业都有可能成为土地增值税的纳税人，需要按照不同的规定履行纳税义务。
5. 减免政策和优惠政策：在某些情况下，土地增值税可能享受减免政策或优惠政策。
开发商和投资者需要了解是否符合相应条件，并提前做好申请和准备工作。
6. 合规风险：在土地增值税清算过程中，开发商和投资者需要遵守相关的法律法规，避免违规行为和合规风险。
否则，可能会面临处罚和法律诉讼。
在进行房地产土地增值税清算时，开发商和投资者应该积极获取相关信息，了解政策规定，找到适合自己的最佳途径。
建议在进行土地转让和税款清算之前，咨询专业人士或与税务部门进行沟通，确保所有的操作和流程符合法律法规的要求。
只有具备正确的税务知识和合规操作的开发商和投资者，才能避免风险，保障自身的利益。
房地产土地增值税的清算注意事项和重点
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛 利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需 要的其他相关资料。
纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金 额：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣 除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格明显偏 低，又无正当理由的。
河南省地方税务局《关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》2017年第3号
• 第三条 土地增值税核定征收率
• （一）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/ 平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率为12%。
C
企业所得税清算的时间节点
《房地产开发经营业务企业所得税 处理办法》国税发[2009]31号
B
增值税清算的时间节点
发生应税行为是纳税义务发生的前提 交付是关键
D
土地增值税清算的时间节点
国税发【2006】187号国家税务总局关 于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知
房产持有环节
竣工交房环节
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产企业销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买 受人的当天作为应税行为发生的时间。签订销售合同时间？合同约定时间？
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号
08:00PM
第九条
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率 分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
探析土地增值税清算过程中应注意的问题
探析土地增值税清算过程中应注意的问题1. 引言土地增值税是指在土地出让、转让等行为中，根据土地增值额征收的一种税费。
土地增值税的清算过程涉及多个环节，包括土地估价、税务备案、计算纳税额等，需要注意一些问题，以确保清算过程的合法性和准确性。
本文将探析土地增值税清算过程中应注意的问题，并提供一些建议。
2. 土地增值税清算过程土地增值税清算过程一般包括以下几个基本环节：2.1 土地估价土地估价是土地增值税清算的第一步。
估价的准确性对于后续计算纳税额非常重要。
在进行土地估价时，应注意以下问题：•准确获取土地市场价格和市场趋势，这需要进行充分的市场调研和数据分析。
•考虑土地所在地区的土地利用政策，土地用途的限制对土地估价有一定影响。
•鉴定合适的估价方法，例如比较市场法、收益法等，选择最合适的方法进行土地估价。
2.2 税务备案在进行土地增值税清算前，需要将相关信息备案到税务部门。
税务备案过程中应注意以下问题：•提供准确的土地估价报告，确保备案信息的准确性。
•符合税务部门要求的备案材料，例如身份证明、土地估价报告等。
•进行税务登记，获取税务登记证明和纳税人识别号等必要信息。
2.3 计算纳税额计算纳税额是土地增值税清算过程中的关键步骤。
在计算纳税额时，应注意以下问题：•根据税法规定计算土地增值额，确定应纳税额。
•了解税率和免税政策等相关信息，确保计算的准确性。
•计算所得的纳税额应符合税务部门的要求，并及时缴纳。
3. 应注意的问题在土地增值税清算过程中，还需要注意以下问题：3.1 法律合规性土地增值税清算涉及多个法律法规，应确保在清算过程中遵守相关法律规定。
这包括土地增值税法以及土地出让、转让的相关法规，不得违法操作或逃税。
3.2 数据的准确性土地估价和纳税额计算过程中需要使用大量的数据，应确保这些数据的准确性。
任何数据的错误或估计偏差都可能导致计算结果的不准确。
3.3 合理分配费用土地增值税清算过程中，还需考虑合理分配各项费用。
土地增值税清算注意事项
案例条文解读案例1关于发票，发票右下角的备注可能会被忽略，国家税务总局公告2016年第70号（2016-11-10）关于发票确认问题明确写明发票备注名称和地址的，土增不允许扣除。
案例2关于开发建造费扣除，从税局角度通常认定为费用而非成本，需要提前准备材料。
案例3关于人防移交，有些地区因为人防局不接收导致清算时无法取得移交证明，所以遇到这种情况试着取得人防未移交证明来与税局沟通。
案例4关于合同问题，红线外和售楼处精装修等是肯定不能进入成本扣除的，所以在合同签署时尤其是红线外合同，注意不需要把红线外几个敏感字眼直接写进合同，导致清算时没有沟通计入成本扣除的余地。
案例5是其他问题，如政策性住房协议的签署和未售货值的及时处置等。
问答环节Q1：能说说不同合作方对于清算在风险和避税角度如何倾向的？如果和我司出现差异，我们如何解决？A1：合作方财务一般情况下也是倾向于风险较小、税负相对较低但可能不是最低的方案，但他们有的时候也会提出能不能先提交一个风险相对较大但税负相对更小的方案上去，这个就需要跟合作方详细说明风险确实不可控的情况下提交的方案，如果方案在税局过不去可能造成报告退回和拉锯式沟通。
Q2：在目前的清算工作中，最耽误时间你又觉得不创造价值的工作是什么？A2：最耽误时间的工作是资料的收集，比如项目基础资料、成本结算单、配套移交证明等原始文件的查找，这些资料确实不是直接创造价值，但确实是清算要件，因为人员交接频繁和保存方式等原因可能要花费很长时间去收集，而且可能还收集不到。
Q3：您认为日常土增管理中，最重要的一个管理事项是什么？该怎么细化呢？A3：在日常清算的管理中最重要的一个管理事项是成本的管理。
因为土增清算中收入和面积是相对比较容易梳理核实的。
但成本如果都是在清算前不久或清算中梳理核实，花费的时间会非常多。
所以平时的成本管理就显得尤为重要，那么怎么进行平时的管理呢，就需要像我说的建立一个管理抓手，比如成本台账之类的，线上线下的都可以，清晰准确的将发生的成本类别、结算、合同、发票情况等放进去，进行监控和分析，以便清算时随时使用。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。
它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。
对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。
本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。
1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。
在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。
根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。
但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。
这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。
2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。
根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。
税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。
如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。
3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。
这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。
对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。
如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。
1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。
这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。
在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。
2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。
制约土地增值税清算的八大细节问题亟待解决
2011年第17期(总第2361期)36税务工作研究地方财经Lo cal Pub i c Fi n ance and Econo m i cs制约土地增值税清算的八大细节问题亟待解决*徐州市地方税务局第一税务分局袁永良财政部亚太财经与发展中心胡振虎1994年就已开征的土地增值税,是房地产企业纳税义务中的一个重要税种,对规范土地和房地产市场交易秩序、调节土地增值收益起到了重要作用。
2010年5月26日国家税务总局又公布了关于土地增值税清算有关问题的通知,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
但是土地增值税的清算工作依然难度很大,笔者秉承国税总局土地增值税清算政策导向,通过对土地增值税清算过程中土地使用权的取得、土地征用及拆迁补偿、中介机构服务收费、土方工程造价、工程竣工决算未提供时成本的确认、建筑安装工程费虚开、地下人防设施产权的确认、加计扣除基数等细节问题的分析,阐述自己的拙见。
一、当前土地增值税清算过程中亟须关注的细节问题(一)部分开发企业违规取得土地使用权。
随着房地产行业的蓬勃发展,土地作为房地产开发的一种必备、稀缺资源,越来越为开发企业所重视。
同时,政府部门为了调控土地市场,抑制土地的恶意炒作,出台了一系列土地交易限制性政策,部分开发企业受政策限制,无法通过正常招、拍、挂渠道获得土地。
但在房地产开发的巨大利益的驱使下,这部分开发企业通过类似炒楼花、股权转移等手段,从拥有土地资源但不准备自行开发的单位取得土地进行开发。
这种开发类型的土地使用权的取得,往往转让土地资源的双方单位不会办理土地过户手续或整体办理股权转让,土地交易的事实已实质形成,但交易过程中的相关流转税及土地增值税等就极易产生流失。
炒楼花、股权转移都是具体表现方式,带有一定的隐蔽性。
例如股权转移房地产企业在工商部门办理公司股权转移的同时,作为公司资产的土地也随之转移了,而土地的实际增值部分则被交易双方暗箱操作,这部分税收的流失是极为可惜的。
关于土地增值税清算需要注意的八个问题
关于土地增值税清算需要注意的八个问题什么是土地增值税清算？土地增值税清算指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
土地增值税清算的条件分为两类：一是纳税人应该进行清算的条件：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
而房地产项目开发周期较长，一般一个项目从规划立项到全部销售完毕至少需要三年时间，土地增值税相对其他税种自身有其很强的专业特点，包括：1、宏观调控作用大于财政收入职能2、计算复杂(涉及环节多、内容多、规定多)3、税率高(最低档30%，对开发商利润影响大)4、政策“不清”、强烈的地方特色(各地不统一、有待进一步明确)5、行业特点突出(涉及行业知识多)6、对会计知识要求高(成本核算、成本与费用的区分)这些特点都左右着土地增值税清算工作的正确顺利实施，更要求清算人员有着专业的财税知识和丰富的清算经验，土地增值税税率偏高，如对政策把握模糊，不事前进行税收的整体安排，则会造成多缴纳无谓的税款。
那么土地增值税清算应该注意哪些问题呢？第一，清算时以发票金额为标准确认收入。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
土地增值税清算需重点关注的30个难点
土地增值税清算需重点关注的30个难点一、房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
（二）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。
二、清算单位及清算主体（一）关于清算单位确认问题1、对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。
2、对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（1）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。
（2）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。
3、对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
（二）对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。
其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。
土地增值税清算要注意的几个问题
土地增值税清算要注意的几个问题文章标题：土地增值税清算要注意的几个问题这次由国家税务总局部署在全国进行土地增值税清算，是土地增值税政策实施以来规模最大、要求最完整、国家对房地产业进行宏观调控最敏感时期所布置的一项税收管理工作。
同时，这项工作所引起的反响也前所未有，房地产业界对这项政策本身的科学合理与否也提出了不同质疑。
有媒体报道，已有上海市房地产业界共同质疑、游说各级税务部门及相关部门。
从宏观角度看，本次土地增值税清算作为落实宏观调控“组合拳”中的一个“招式”，以共同达到调节和规范房地产业的健康、有序发展，同时也大大保障了国家和广大人民群众的根本利益。
本文抛开税制层面的合理与否，从税务管理本身出发，就土地增值税清算工作应注意的一些问题提出建议，以不断完善这一税种的管理水平。
在土地增值税清算工作中，税务部门要注意定好位，做到“有所为”与“有所不为”。
所谓“有所为”就是税务部门要创造一个完整、合理、便捷的清算环境，努力避免出现操作性差、存在政策制度衔接“真空”的弊端，督促纳税人尽量利用中介机构按照规定的要求清算到位，做好最终对各成本费用项目的审定调整把关；所谓“有所不为”，就是尽量不要“越俎代庖”地取代纳税人而直接进行清算，避免既清算不清、又不便于对法律责任归属的界定。
在具体的清算工作中，可以从以下几个方面来把握清算工作，以及通过清算相应加强后续税收管理工作。
1、把握房源的整体结构分布，以保证清算中的收入准确和清算后发生销售行为的，可以及时进行税收核算和申报。
按照对列入土地增值清算对象的划分标准，进入清算程序的房地产项目在一般情况下是难以全部销售完毕的，因此，对所清算对象整体房源的结构分布进行把握，是准确核算收入的关键，同时也为清算结束后，纳税人如有发生销售行为的，可以及时进行税收核算和申报。
纳税人的房源整体结构分布可以通过这些数据信息来进行反映：清算截止日已销售和未销售房源的类型及数量、各单一房源的详细座落地址和可售面积、各已售房源的销售价格及销售方式、各未售房源的预售价格及清算时的使用情况、等等。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产市场发展是一个较为复杂的过程，其中土地增值税是其中关键且不可忽视的因素之一。
土地增值税清算是房地产开发商必须面对的问题，也是政府监管的重点之一。
因此，房地产开发商需要认真对待土地增值税清算问题，并了解相关的注意事项。
一、土地增值税清算问题1.土地增值税税率土地增值税税率是土地增值税计算的重要因素之一。
目前，我国按照不同城市分别设置土地增值税税率。
例如，一线城市和部分二线城市当中，土地增值税税率最高可达到20%，而大多数城市土地增值税税率在5%-10%之间。
房地产开发商需要了解当地的土地增值税税率，以便提前规划资金需求和预算。
2.土地增值税计算方法土地增值税是根据该地块出让时的土地评估价值和该地块转让时的市场价值之差计算的。
一般情况下，该地块的出让时的土地评估价值由当地政府制定的土地评估机构进行评估，而市场价值则需要根据实际情况进行测算。
对于大型房地产开发商而言，他们需要通过土地增值税计算方法来确定土地增值税清算金额。
土地增值税清算比例是指最终需要缴纳的土地增值税税费，按照当地法规规定的比例进行缴纳。
例如，某房地产开发商在北京购买了某一地块，如该地块增值税应缴纳50万元，而当地规定的土地增值税清算比例为60%，则该房地产开发商需缴纳30万元土地增值税。
因此，房地产开发商在购买地块前需要了解土地增值税清算比例。
二、注意事项1.规划预算房地产开发商需要在规划阶段考虑土地增值税清算问题，并根据土地增值税税率和土地增值税计算方法制定资金预算。
在购地时，建议多方进行评估，了解市场趋势和价格，以便制定合理的开发方案和资金预算。
2.合法合规房地产开发商需要遵守地方政府和国家规定的土地相关法规。
在土地转让和开发建设过程中，需提前向有关政府部门进行申请，并取得相应的批准文书。
此外，应妥善保存相关文书和资料，以便日后进行相应的税务申报和清算工作。
3.税务申报土地增值税税费的申报应及时、准确地进行。
土地增值税成本扣除应注意的问题
税务筹划土地增值税成本扣除应注意的问题李秀玲（唐山市丰润区财政局，河北唐山063000）摘要：为了对房地产开发企业的土地增值收益进行合理控制，规范房地产的开发行为和市场交易秩序，1993年11月制定了《土地增值税暂行条例》，1994年1月开始征收土地增值税，近年来在抑制房价上涨中发挥了积极作用。
如何把握土地增值税扣除项目、准确计算增值额是清算中的重点内容，本文就扣除项目的内容、扣除原则和特殊事项的涉税处理进行分析。
关键词：土地；增值税成本；扣除1成本扣除原则土地增值税是按照销售房产的收入与开发建设成本之间的增值额为基础，按增值率的大小确认超率累进税率进行税款征缴，土地增值税扣除项目从构成内容上分为五类，具体包括土地使用权取得成本、房地产开发成本、期间费用、转让环节的税金和加计扣除项目。
在清算中确认扣除项目应重点遵循以下四项基本原则。
1.1历史成本原则主要针对土地的取得成本，应以取得土地使用权的地价实际支出金额进行扣除，不得以转让时的土地的评估价格扣除。
因为有些企业取得土地较早，土地成本很低，甚至是划拨取得的土地，不能通过对土地进行评估而人为增加账面成本、减少增值额。
因此要严格按照初始成本进行扣除，按土地使用权初始转让凭证上记载的金额进行纳税扣除。
1.2实际发生原则所有扣除项目都必须是真实发生，通过虚开建筑业发票、人为虚增工程量的开发成本均不得作为扣除项目；各项预提费用也不予以扣除，待实际发生时再进行成本确认并扣除。
要特别关注工程招标文件、施工合同、应付账款明细记录和相关票据，审查成本项目的真实性。
1.3计算扣除原则开发费用和加计扣除主要通过计算产生的，计算的基础是开发项目取得土地使用权时所支付的金额，和房地产开发总成本（主要是征迁补偿费、前期费、建安费、基础设施费、配套设施费和间接费）金额之和，可以不考虑账面和实际发生情况，符合计算扣除的项目只需计算基础准确、扣除比例合规即可。
1.4合规调整原则由于土地增值税扣除项目的具体内容与房地产企业的实际会计核算科目有很大差异，在确认扣除项目时应根据政策要求对企业的财务账面内容进行必要调整。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场一直处于繁荣的状态。
在房地产交易的过程中，土地增值税是一个非常重要的税种，对于房地产开发企业和购房者都有着重要的影响。
对于房地产土地增值税的清算问题，各方需要加强了解和重视。
本文将从房地产土地增值税的基本情况、清算流程、存在的问题及解决方法、以及应注意的事项等方面进行分析。
一、土地增值税的基本情况我国自1994年开始实施土地增值税，它是一种与土地使用权有关的税收，是指通过土地使用权让渡或转让所产生的价值增值而向国家征收的一种税种。
根据我国的税收政策，土地增值税主要是依靠土地使用权有偿出让和转让的方式来征收。
土地增值税的税率一般为30%，但具体的税率和征收方式会根据国家政策进行调整。
二、土地增值税的清算流程1. 土地使用权出让或转让房地产开发企业需要从国家或地方政府部门取得土地使用权，这一过程需要经过招标、拍卖或协议等方式来进行。
一旦取得土地使用权，企业就需要向政府支付土地出让金，同时也需要向国家交纳土地增值税。
2. 房地产开发和销售取得土地使用权之后，房地产开发企业就可以开始进行房地产的开发建设，并在建成后开始销售。
在房地产销售过程中，企业需要将土地增值税计入成本，从销售收入中扣除。
并且，企业需要在税务部门办理税务登记、报告税收等手续。
3. 缴纳土地增值税一般来说，企业需要在取得土地使用权之后的两年内，根据土地增值税法规定，向税务部门缴纳土地增值税。
在缴纳税款的过程中，企业需要提供相关的税务资料和单据，以便税务部门进行验收和核算。
三、存在的问题及解决方法1. 土地增值税计算方法不清晰在实际操作过程中，有些企业不清楚如何计算土地增值税，导致计算出错，从而影响税款的缴纳。
对于这一问题，企业应该加强对税法的学习和理解，也可以咨询专业的税务顾问，以确保计算准确。
2. 税务登记不全面一些企业在销售房地产时，因为疏忽或者不了解相关法规，没有及时办理税务登记手续，导致在缴纳税款时出现问题。
土地增值税成本扣除原则问题
原则一：合法性原则在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法凭据的不得扣除。
房地产业合法扣除凭据的类型很多，一般情况下，发票是重要的扣除凭据之一。
但是土地出让金、拆迁补偿费、工资福利费等，并不以发票为唯一合法凭证。
在实际工作中，有些房地产企业以“白条”或者普通收据的形式入账，这些是不能作为合法有效凭据在土地增值税税前扣除的。
案例1A房地产开发企业成立于90年代，其开发的楼盘于2017年达到应清算条件。
税务机关在清算审核时，发现如下情况：列支的20万元成本无发票，只有对方的收据；拆迁补偿费200万元只有签收单据，没有拆迁合同、拆迁明细表及政府拆迁相关文件等证明材料；1万元的某项事业单位收费，开具的不是行政事业性收费的财政专用票据。
以上三种情况列支的成本均不符合合法性原则，如果企业无法在税务机关要求的时限内补充合法有效凭证，不予在土地增值税税前扣除。
原则二：真实性原则扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
真实性原则是合法性原则的重要补充。
如果企业取得了合法凭证，但是税务机关结合合同、工程造价资料以及支付凭证等认定相应成本不真实的，也有很大可能将相应成本费用剔除。
另外，《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》（广东省地方税务局2014年第3号）列举了多种可以核定征收的情况，对于符合条件的相关情形，税务机关也很有可能依据上述规程的规定开展核定征收。
案例2税务机关在对B房地产开发企业开发的某大型小区开展清算时，发现其建安工程费畸高，不含装修每平方米造价达7000元。
税务机关调取了企业账册，认真审核了资金流向，工程结算相关资料等，结合税务机关开发的工程造价评估系统，并聘请专业的工程造价师参与指导，最终发现其虚增建筑安装成本1亿元，作出调减1亿元成本的处理。
案例3税务机关在对广州某C房地产开发企业开发的某大型小区开展清算时，发现其列支的200万元的工程款成本未实际支付。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发是一个关键的经济活动，而土地增值税是与房地产开发密切相关的税收政策。
土地增值税是指在土地的增值过程中征收的一种税收。
在房地产开发过程中涉及很多土地增值税清算问题和注意事项。
本文将分析房地产土地增值税清算问题与注意事项，并为读者提供相关的参考信息。
一、土地增值税的基本情况土地增值税是中国房地产开发和其他经济活动中的一种重要税收政策。
土地增值税是指在土地使用权出让金中征收的一种税收，税率一般为20%，适用于城市建设用地、农村宅基地等非农业建设用地。
通过征收土地增值税可以有效地调节房地产市场，稳定土地价格，保证国家土地资源的有效利用。
二、房地产土地增值税清算问题1.计算土地增值税在房地产开发过程中，土地增值税的计算是一个非常重要的问题。
土地增值税的计算是根据土地使用权出让金和土地增值率来确定的。
土地增值率是指土地从取得使用权到出让时的增值幅度，一般由国家税务部门或地方税务部门确定。
开发商需要根据土地使用权出让金和土地增值率来计算并缴纳土地增值税。
2.税负额度的确定在土地增值税清算过程中，开发商需要确定税负额度。
税负额度是指在土地收益中，扣除地租、土地增值税、土地使用权出让金等费用之后的税前收入。
开发商需要根据税负额度来确定实际应纳土地增值税的金额。
3.税收政策的调整房地产市场的变化和国家税收政策的调整会影响土地增值税的清算。
开发商需要及时了解国家和地方税收政策的调整，根据新的政策来合理规划和安排土地增值税的清算工作。
三、房地产土地增值税清算注意事项1.合规操作在进行土地增值税清算工作时，开发商需要严格遵守国家税收法规和政策，确保自己的操作合法合规。
开发商需要按照规定的程序和要求来进行土地增值税的计算、申报和缴纳工作。
2.准确披露信息开发商在进行土地增值税清算工作时需要准确披露相关信息。
包括土地使用权出让合同、土地使用权出让金的支付证明、土地增值率的确定文件等。
土地增值税清算需注意，大额现金支出存风险！
土地增值税清算需注意，大额现金支出存风险！1、要求企业提供或梳理建安工程费用清单，按施工单位分别列明：工程类别、施工单位、合同金额、决算金额、发票取得情况、付款情况等。
2.审核发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
3、审核是否存在甲供材料。
4.参照当地当期同类开发项目平均建安成本或当地建设部门公布的定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常；实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证。
5.建筑安装发票是否在项目所在地开具。
所付款项是否存在大额现金支付、未支付或支付给第三方的情况。
6、审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
——山东协同税务师事务所下面我们就以所付款项存在大额现金支付为例来说明在此方面的涉税处理及注意事项：案例描述河北省某市房地产企业对其开发的项目进行清算时，录入的一笔七通一平支出，工程款金额2,860,000.00元，根据纳税人上传的账务处理情况及付款信息可知为现金支付。
同时，土地增值税清算系统通过对数据进行分析、风险识别，出具了大额现金支出风险点。
税务机关审核意见经局方审核小组讨论，认为该笔费用为大额现金支出，缺少证实业务真实性的有力证据，最终决定对该笔费用予以调整。
案例分析《现金管理暂行条例实施细则》对现金结算范围有明确规定，开户单位支付给个人的款项中，支付现金每人一次不得超过1000元，超过限额部分，确需全额支付现金的，应经开户银行审查后予以支付。
《大额现金支付登记备案规定》中规定开户单位在提取大额现金时，要填写有关大额现金支取登记表格，开户银行要建立台账，并报送中国人民银行当地分支行备案。
上述案例，“七通一平工程款”属于单位支付给个人的工程款，大额现金支付本身就存在坐支的嫌疑，而且纳税人未提供现金支取登记文件及大额现金切实用于工程款支付的证据资料。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产土地增值税是指在房地产交易中，因土地增值所应纳的税收。
在房地产交易中，土地增值税是一个非常重要的费用，它直接影响着房产交易的成本和收益。
针对土地增值税的清算问题和注意事项，我们有必要进行深入分析和研究，以便更好地理解这一税收政策，并且在实际操作中避免出现问题。
一、土地增值税清算问题分析1. 税收政策变化导致的不确定性由于税收政策会不断调整和变化，导致土地增值税的计算方式和税率等可能会发生变化，这就给房地产开发商和投资者带来了不确定性。
他们需要不断关注政策变化，及时了解最新政策，并及时调整自己的策略和计划。
2. 税收计算的复杂性土地增值税的计算涉及到多个因素，包括土地增值的计算、抵扣项目的确定、税率的确定等。
这些因素使得税收的计算变得非常复杂，需要有丰富的经验和专业的知识才能够进行准确的计算。
一旦计算出现错误，就可能导致税收的争议和风险。
3. 合同约定的模糊性在房地产交易合同中，通常会有关于土地增值税的约定。
由于合同的约定往往过于模糊，导致在实际操作中出现了解释和执行上的困难。
如果合同中的约定与实际政策和法规不一致，就可能导致纠纷和风险。
1. 关注政策和法规的变化2. 建立专业团队进行税务筹划由于土地增值税的计算非常复杂，需要有专业的知识和经验，对于房地产开发商和投资者来说，建立一个专业的税务筹划团队非常重要。
这个团队可以根据具体的情况，对土地增值税进行合理的规划和安排，最大限度地降低税收的成本。
4. 定期进行税务风险评估对于房地产开发商和投资者来说，定期进行税务风险评估非常重要。
他们需要根据当前的政策和法规，对土地增值税的风险进行评估和分析，及时发现税务风险，并制定相应的应对策略，以避免风险对自己的影响。
5. 与税务部门保持良好的沟通在房地产交易中，与税务部门保持良好的沟通非常重要。
他们可以帮助房地产开发商和投资者了解最新的政策和法规，解决实际操作中的疑问和问题，以及避免因为自身操作不当而导致的税务风险。
地增值税清算-10项不得扣除的相关费用-你知道多少-
地增值税清算,10项不得扣除的相关费用,你知道多少? 土地增值税,在房地产行业税收缴纳中,应该说是最复杂的一个税种,其计算方式较为复杂,而且时间跨度长,各项费用开支名目较多,会计核算要求较全面.因此,稍不注意就有可能会出错,今天昌尧讲税就来和大家讲讲这土地增值税清算时,哪些成本、费用项目,在计算土地增值税时不得扣除,但愿能对你有所帮助.一、暂扣的工程质量保证金,未取得发票,计算土地增值税时,不得扣除.房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除.二、土地逾期开发,缴纳的土地闲置费,计算土地增值税时,不得扣除.房地产开发企业在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权,闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费.已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年以上未动工建设的,按省、自治区,直辖市的规定征收土地闲置费.根据规定,房地产开发企业,由于逾期开发所缴纳的土地闲置费,在进行土地增值税清算时,不得扣除.三、利息上浮幅度超过规定标准的部分,计算土地增值税时,不得扣除.房地产开发企业财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.因此,房地产开发企业在项目开发中所支付的利息,超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息,在进行土地增值税清算时,不得扣除.四、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息,计算土地增值税时,不得扣除.房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用,如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息,在进行土地增值税清算时,不得扣除.五、实际发生的成本费用,未取得有效凭证,计算土地增值税时,不得扣除.房地产开发企业办理土地增值税清算时,计算与清算项目有关的扣除项目金额,除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,在进行土地增值税清算时,不得扣除.六、企业预提的成本费用,除另有规定外,计算土地增值税时,不得扣除.房地产开发企业办理土地增值税清算时,扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的.因此,房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除.七,除财务费用外的其他开发费用,超过土地及开发建设成本5%的部份,计算土地增值税时,不得扣除.房地产开发企业办理土地增值税清算时,除利息支出外其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除,超过部分,不得扣除.八、与清算项目无关的成本费用,计算土地增值税时,不得扣除. 房地产开发企业办理土地增值税清算时,扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的,否则,在进行土地增值税清算时,不得扣除.九、不能提供已支付的地价款凭据的,计算土地增值税时,不得扣除.转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额.十、因企业原因发生的纳税评估费用,在计算土地增值税时,不得许扣除.纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除.对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除.政策依据:1、财政部国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)2、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)3、国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)。
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土地增值税清算“扣除项目金额”确定应注意的八大问题根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发项目土地增值税清算应缴纳税款=房地产转让项目增值额×适用税率而房地产转让项目增值额=项目收入总额-项目扣除金额，因此在项目收入一定的条件下，扣除项目金额的准确核算尤为关键。
笔者根据土地增值税清算实践，归纳出扣除项目金额确定过程中的八大注意问题：一、土地闲置费的扣除问题土地闲置费是指向依法取得土地使用权但未按规定动工建设满一年、不满两年的建设单位征收的闲置土地费用。
收取土地闲置费是防止闲置土地，制约利用闲置土地伺机炒卖地皮的行为，促使取得土地的单位尽快开发利用土地。
我国实行土地的全民所有制和劳动群众集体所有制，因此对土地闲置费，应区分以下两种情况：一是以出让方式取得的土地使用权。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年八届人大主席令29号公布，2007年十届人大主席令72号修订）第26条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
二是以划拨方式取得的集体土地使用权。
根据《中华人民共和国土地管理法》（1986年六届人大41号主席令公布，1988年、1998年、2004年三次修订后，十届人大主席令28号公布）第37条的规定，一年内未动工建设的，应当按照该省的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。
《闲置土地处置办法》（国土资源部令[1999]第5号）对闲置土地的认定作出了解释，其第二条，“本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；（3）法律、行政法规规定的其他情形。
”缴纳土地闲置费的起止时间是从签订“土地土地使用权出让合同”之日起算的。
满一年未动工建设的，就应该按规定缴纳土地闲置费；满二年未动工建设的，可以无偿收回。
房地产开发企业按规定缴纳的土地闲置费，记入了“开发成本—土地费用”，对于土地闲置费能否在计算土地增值税税款时扣除，以前税收政策没有明确。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，在进行土地增值税清算时，“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
”二、因延期支付土地出让金而支付的延期付款利息扣除问题企业因资金困难，提出延期支付土地出让金，经批准同意后可在土地出让合同规定的期限后支付土地出让金，但必须向财政部门支付延期付款利息，这对房地产开发企业来讲相当于企业的融资费用。
因此不能作为“取得土地使用权所支付的金额”直接扣除，更不能作为加计扣除的基数，而应作为财务费用（房地产开发费用的一种），在“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和10%扣除限额内的进行扣除。
三、成片受让土地，分期或分项目开发，各期或各项目的土地成本确认问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。
比如，某房地产开发企业成片受让土地100000平方米，取得土地使用权所支付的金额为30000万元，分两期开发，一期占地60000平方米，二期占地40000平方米，那么两期取得土地使用权的成本可按总金额的60%、40%来分摊，分别为18000万元、12000万元。
但如果一期中承担的不可销售的公建配套和人防工程远大于二期工程，此时可按各期可售建筑面积来分摊，假设该项目容积率为2.3，一期可售建筑面积130000平方米，二期可售建筑面积90000平方米，则一期应分摊的土地成本为17727.27万元（30000÷220000×130000），二期应分摊的土地成本为12272.73万元（30000÷220000×130000）。
与第一种分摊方法相比，略有差异。
四、以“拆一还一”方式安置原地拆迁户的拆迁成本确认问题许多居民在某一地方居住久了，产生了故土难离的情结，除了政府拆迁进行市政工程外，如果是开发商进行房地产开发，大都要求回迁，这样开发商的开发产品就有一部分不能正常销售，需要用于安置原地拆迁户。
[案例]某房地产开发企业开发A项目，可销售开发产品60000平方米，根据市场定价为5000元/平方米，其中有10000平方米要按“拆一还一”的方式归还给拆迁户，每平方米收取700元。
假设当初根据拆迁户的装修等情况共支付过渡费在内的各种补偿费800万元。
那么如何确定这项目的拆迁成本呢？根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款规定，“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
”因此房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，价格就是正常的市场售价5000元。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条第一款的规定，在按每平方米5000元确定销售收入的同时，“确认此房地产开发项目的拆迁补偿费，同时房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
”本案例中，“拆一还一”开发产品视同销售收入是5000万元（10000×5000），另外支付给拆迁户的过渡费等补偿支出是800万元，收到拆迁户支付的开发产品差价款700万元（10000×700）。
因此该项目的拆迁补偿费总额是5100万元（5000+800-700）。
五、关于20%的加计扣除问题（一）不是所有实际支付的房地产开发成本均能加计20%扣除由于纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产，将生地变为熟地后转让，属于国家鼓励的投资行为，因此，在计算应纳土地增值税时，不仅可以从转让收入中扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和相关费用，以及与转让房地产有关的税金，而且，还允许按“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和加计20%扣除。
但是房地产企业在进行土地增值税清算时，并不是所有实际发生的房地产开发成本均能享受加计20%扣除的优惠。
财税[1995]48号规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。
由于土地增值税是地方税，具体操作办法由各地地方税务机关制定实施，所以全国各地不完全一样，有时同一省的不同省辖市之间也有差异。
目前一般有以下费用是作为政府代收费不允许加计扣除，（1）按规划许可证建筑面积在领取规划许可证时缴纳的“市政公用基础设施配套费”，主要用于包括城市主次干道、给排水、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护；（2）按规划许可证的建筑面积缴纳的防空地下室易地建设收费（即常讲的人防费），如果房地产开发企业实际建造了防空地下室，则可根据验收情况予以返还；（3）按规划许可证建筑面积在领取规划许可证时预缴的新型墙体材料专项基金，根据实际使用新型墙体材料情况经验收可予以返还；（4）按建筑面积在领取规划许可证时缴纳的白蚁防治费；（5）按建筑面积缴纳的散装水泥专项基金（散装水泥是指不用纸袋等包装，直接通过专用器具出厂、运输、贮存和使用的水泥），在工程竣工验收并办理验收备案后予以返还。
按照房地产企业财务会计制度规定，以上支出在“开发成本”中列支，收到返还的上述资金应冲减开发成本，在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除的优惠。
（二）不是所有房地产项目都有20%的加计扣除一般房地产开发项目，在计算土地增值税时，可以按照“取得土地使用权时所支付的金额”和“房地产开发成本”之和加计20%扣除的优惠。
但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让土地使用权的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除取得土地使用权时所支付金额的20%。
这样规定的目的，主要是国家为了抑制炒买炒卖地皮的投机行为。
六、关于取得的施工企业发票合规性问题根据国家税务总局《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发[2006]128号）等的规定，各地税务机关对建筑业和房地产业营业税实行项目管理制度，建筑工程、房地产项目实行属地管理。
这里的房地产企业是指专业从事房地产开发及销售业务的企业。
建筑业是指建筑安装工程作业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院540号令）第十四条第一款规定，“纳税人提供建筑业劳务”，应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税。
税务机关对纳税人自查中发现的不合规建筑业统一发票，允许及时进行调换处理，但对税务机关检查中发现的不合规发票，不允许调换，也不得在进行土地增值税清算时作为成本扣除，更谈不上加计扣除。
因此从事房地产开发的纳税人应重视开发成本中施工单位提供的建筑业统一发票的合规性审查。
七、房地产开发费用的扣除问题房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，也就是我们通常所说的“期间费用”。
分以下两种情况：一是财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
比如，某房地产开发项目，经准确计算分摊并能够提供金融机构证明的银行贷款利息3400万元，虽然“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和是60000万元，此时也允许按实际支付的3400万元贷款利息进行扣除。