市场调研——永威迎宾府

1.开发商简介
永威迎宾府
永威五月花城
保利·永威西溪花园
永威翰林居
永威翡翠城
永威东棠
永威西苑 永威鑫城
永威城
西安·永威高新紫园 新密·永威金域蓝湾
开封·永威梅隆公馆 港区永威南樾
新密·永威金域华府
2.区域位置及交通
3.项目概况
3.1主要经济技术指标
项目地址：迎宾路与银通路交汇处 占地面积：86亩
建筑面积：15万㎡
容积率：2.6 绿化率：37% 规划户数：1420户 交房时间：2016年6月
3.项目概况
3.2 合作单位
景观设计单位：重庆道合
建设施工单位：河南一建
物业合作单位：永威物业
4.项目配套
4.1教育配套
幼儿教育：项目自带双语幼儿园
小学教育：河南省实验小学、鹤立小学
中学教育：郑州四中（河南省首批示范性高中） 郑州实验高级中学（文化路开元路）
永威迎宾府
——贵族迎宾路，望族迎宾府
1.开发商简介
开发商：郑州永威置业有限公司 成立时间：2005年
开发资质：国家一级房地产开发资质
注册资金：一亿元 品牌理念：精细化地产扛旗者 项目布局：中原（郑州）、西北（西安）、长三角（土地储备） 开发项目：永威·翰林居、永威·东棠、永威·翡翠城、永威·金域蓝 湾、永威·五月花城等
7.开盘、价格及优惠
7.2价格
定价方式：略高于周边 开盘均价：10000元/㎡ 主力总价：130万/套
房价走势（来源：房价点评网）
8.客源分析
8.1客户来源
永威老业主、个体商户、东区职员
8.2购买动机
永威品牌、区域环境、交通便利
8.3购买抗性
周边配套不完善、价格偏高
9.竞品分析（以正弘澜庭叙为例）
谢谢观看
营销中心：林根深 2015年8月19日
②小三房设置，书房可以改为 卧室，且带有赠送阳台，附赠 价值大。 不足： ①南北不通透，通风差，餐厅 无采光。 ②卫生间非干湿分离设计，使 用不便。
6.户型
6.3四房145㎡D3户型
优点： ①南北双阳台，采光面积大，
景观性好。
②卫生间干湿分离使用方便。 ③双卧朝阳，居住舒适 不足： 入户门、次卧1玄关太长，浪 费空间
位为中高端客户群体，
为改善型住宅用户
更好
9.竞品分析（以正弘澜庭叙为例）
9.1劣势对比
永威迎宾府劣势： ①占地小，安置房紧靠商 品房 ②配套少，尤其是学校 ③因用材用料成本高，房 价相对较高 ④紧邻花园路干道，会受 住宅
正弘澜庭叙劣势： ①定位较低，为刚需、首改 ②规划设计缺少亮点，卖点 不如永威迎宾府突出 ③品牌效应较弱
黄河湿地
长达27公里、宽1000米的生态防护林带
郑州古树苑
5.社区品质
5.1建筑外观
新亚洲主义风格 花岗岩、真石漆
5.2社区景观
37%绿化率，从30万㎡苗圃基地移栽树种
5.社区品质
5.3车位
Fra Baidu bibliotek
全地下车位，人车分流 车位配比1:1.6，约13万元/个
5.4物业服务
郑州永威物业管理有限公司，具有二级物业 管理资质。物业费2.2元/㎡/月。
噪音影响
10.知己知彼
优势： ①毗邻龙湖副CBD，区域位置优势大，后期升值潜力大
②占地2100亩，业态丰富，配套齐全
③中州大道、金城大道、迎宾东路、地铁6号线构成立体交通网 ④北依黄河南望龙湖，毗邻贾鲁河，水域生态环境更好 ⑤户型面积区间大，能够满足不同需求的客户 劣势： ①品牌知名度小 ②在郑州房产开发经验不成熟 ③东区土地成本高 ④区域成熟期长
4.项目配套
4.2医疗配套
惠济区人民医院（二级甲等）
郑州市欧典糖尿病医院（香山路迎宾路）
郑州济仁中医院（花园路迎宾路）
4.项目配套
4.3商业配套
项目配套便利店，后期有商业街
天地湾商业中心
惠济万达
4.项目配套
4.4环境配套
惠济区郑州中央别墅区，曾为黄河湿地
迎宾路两旁法国梧桐绿树成荫 600亩郑州古树苑 万亩黄河湿地 16平方公里邙岭大型水土保持生态园
7.开盘、价格及优惠
7.1开盘
2014年5月24日 售楼中心对老业主开放 当日到访2千余人，排卡千张
2014年6月14日 售楼中心对外开放
2014年11月 2015年3月 认筹方式 优惠措施 销售模式 开盘推出100余套 已售出500余套 排号 2万抵4万，按时回款优惠1万 拓客、入会、验资、平销
5.社区品质
5.5其他
蒂森克虏伯电梯
三层中空玻璃断桥铝窗
子母门
6.户型
6.1户型概述
楼 栋 数 层 数 面积区间 户型区间 主力户型
14栋 18层（除7#位17层外） 88㎡——145㎡ 两房——四房 88㎡——130㎡三房
6.户型
6.2三房88㎡B3户型
优点： ①客厅、主卧、次卧朝南向，
采光效果好。
9.1优势对比
永威迎宾府优势： ①品牌优势更强 ②精细化施工，建材 用料考究 ③毗邻迎宾路、迎宾 馆，绿化环境好 ④户型面积偏大，定
正弘澜庭叙优势： ①偏离主干道，闹中取静 ②占地大（1000亩），配套 多（2个小学、1个中学和1 个九年制） ③紧邻天地湾商业项目 ④南邻贾鲁河，河岸绿化好 ⑤11F、16F小高层，舒适度