某房地产项目营销策略分析

第一篇项目概况

一、项目基本情况及主要技术指标：

1、本案坐落：

“金桥湾”位于合肥新站区临泉路和张洼路交界处，距离市中心约3公里，总规划用地面积1.385顷，规划总建筑面积40853m2。该地块地形平坦属组团级居住区，规划共建一幢多层住宅，三幢小高层住宅及一幢18层高层组成。小区主入口设于临泉路，在西侧设一次入口，由于地块较小，小区车行，人行均从主入口出入，但划分人行和车行分隔。

2、主要经济技术指标：

1)规划情况

●建筑用地面积13850M2

●总建筑面积40853.40M2

●住宅建筑面积38227M2

●公建及综合楼：5800㎡

●容积率2.95

●建筑密度: 22.81％

●绿地率32.81%

●总居住户数370户

●停车位145个（其中地下停车位122），小区基本呈倒

三角布局，地下车库集中设置于中央花园广场之下

2)建筑分期

●地块分基本二期建设，南部1、2、3、4号楼为一

期， 5号楼为二期，会所设于二期。全期预计于

2005年年底交房。

●一期住宅由一幢多层、三幢小高层建筑组成，层数

由6、11层不等，总建筑面积17698.14M2（不含顶

层复式上层），共有178个住宅单位（含顶层复式），

详细情况见表1。

➢开发一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占%，4房比例也相当大，占总户数的24.1%以上，但4

居面积偏大。

➢2房面积范围75—95.5M2；3房室面积范围106－120M2；四房室面积149.07M2。

表1－1

金桥湾1、2、3、4号楼户型分析

● 二期住宅为一座高层建筑，总建筑面积82314M 2，约有192个单位。全部为2房，共计192套。

➢

开发二期基本是2房和3房。

➢ 2房面积为93M 2。

表

1－2 金桥湾5号楼户型分析

● 商业配套用房面积5800M2，其中综合楼3174M 2，公建2626M 2。

二、优劣势分析：

1、市场层面：

大环境分析（优势、劣势）

优势：

1.新站区为合肥的房产热点新兴区域，市民对于区位的认知

度和接受度较高；;

2.地处合肥市新站综合试验开发区内，毗邻临泉路，东接张

洼路，距合肥新火车站仅3公里之遥；

3.小区周边居住环境良好，基本上无污染环境；

4.小区附近临泉路中段新站管委会新建的人民公园及地标

性建筑物“胜利广场”，无形当中增加了小区外围的自然景观，提交人均绿化拥有率；

5.本案距离火车站、汽车站较近，出行方便。人流量较大的

地方必然会带动整个市场经济的快速发展，各种大中型批发市场相继登陆，形成了成熟的商贸集散地；

6.小区周边道路情况良好，主干道临泉路正在扩建中，对未

来城市交通畅流预留了空间；临泉路打通后商业价值的构造将成为项目利润增长点；

7.新站综合试验开发区是县市政形象发展区域，不久的将来

即成为城市化交流的枢纽。

劣势：

1.合肥市目前产业结构不合理，人均收入偏低；

2.今年整个市场经济萧条，导致小半年粮食、蔬菜等农副产

品价格上升，必须增加家庭额外支出，影响其他项目的消费量；

3.¨地块位于新站试验开发区，属于热点新兴区域的不成熟

地块。

4.目前临泉路尚未打通，同时项目沿临泉路横向公交网络缺

乏；

5.项目周边现状环境较差，商业及生活配套档次不高且相对

缺乏；

6.小区周边摊点小贩、修理厂繁多，会有噪音、垃圾、闲杂

人员等对小区不利的因素；

7.小区离火车站、汽车站距离较近，外来人员与车辆比较混

杂；

8.本地块处于张洼路附近，其周边生活配套尚不完善，且短

时间不会全部到位；

9.周边有尚未确定规划用途的土地，有可能会有不利的生活

机能出现；

10.市区内楼盘平均价格普遍不高，（单价2100－2600元

/m2）易分流本项目的客源；

11.今年下半年待建楼盘较多，会分流大量本案的客源，

同时新站区中心完善的生活配套对新购房产吸引力较大；

12.合肥市房地产消费目前处于基本饱和的状态，商品房

空置率比去年同期增高；

13.本地居民与发达地区交流较少，对房地产市场的去势

及变化不了解，接受新兴事务的时间较长；

14.银行对房地产项目贷款的发放开始严格管理，容易造

成前期项目外来人口购房不便。

产品层面（优势、劣势）

优势

1.本案目前是新站区西区住宅社区中独树一帜的高层住宅，

其市场效应不可忽视；

2.小区内部配套设施会所，娱乐设施、购物等基本生活配套

可满足生活需要；

3.绿化园林景观设计精致，绿化率33％；

4.商住分开，可以保证居住环境的舒适性，减少空气噪音的

影响；

5.户型居多，面积在75－149m2之间，选择余地广；

6.小区内基本上人车分流

①、保证小区人员安全，②、避免汽车尾气污染；

7.开发商实力雄厚，产品质量可以保证；

8.独特的凸窗设计新颖，吸引眼球；

9.户户观景，坐北朝南采光通风效果好；

劣势

1.2005年底才可入住，属于远期楼花，会影响买家信心。

2.小区规模小且分二期完成，给客户造成公司资金薄弱的思

想，易产生观望心里；

3.项目周边现状环境较差，影响项目形象，商业及生活配套

档次不高且相对缺乏；

4.地块的不规则性为项目的规划设计和地块资源的充分利

用构成难点；

5.地块规模较小，小区内部配套局限，生活配套不齐全；

6.周边居民对高层建筑不敏感，接受能力有限；

7.对未来物业所产生一系列费用产生质疑；

8.小区主入口门前修建铁路桥，对物业升值造成不利影响；

9.临泉路完工期限不确定；

10.市政工程迫使小区退让，造成容积率高，楼间距窄，

影响日照。

¨机会：

1.房市整体火爆,市场需求较为旺盛，中价房供应严重不足；

2.周边项目供给量极为有限，运作得好有机会形成销售火爆

局面；