新一轮房地产调控政策利弊分析

新一轮房地产调控政策利弊分析

李克强主持召开国务院常务会议部署推进消费扩大和升级促进经济提质增效。即稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。

此次的房地产调控政策主要包括两个方面：一是放松限购，二是调整信贷政策。

在调控方面的表述是‘分类调控’，所以给出的信号是，政府做好政府的事情，市场发挥经济规律做好市场的事情。其中，政府做好政府的住房保障工作，也是政府做好政府的事情的一个表现。

11月2日住房城乡建设部副部长齐骥说，房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期,把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除,不太赞成把去除行政化的政策叫做“救市”。他说,前一阶段,市场供求关系紧张,合理的住房需求主要限制在购买首套住房,但随着市场供求关系的逆转,改善型需求也成为合理需求。现在银行对这部分需求是支持的,但是不会支持投机性需求。

1.放松限购

限购方面，住建部提出千方百计去库存，多地放松限购。,截至10月26日,除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外,46个限购城市当中41个已正式取消或变相放松限购,落实今年“双向调控”的思路,楼市进入“后限购时代”。中原地产统计数据显示,10月份,一线城市土地成交22宗,合计成交规划建筑面积万平方米,成交均价创近半年的最高点。

成交也显示了积极变化。中原数据显示:新政首月40个重点城市新建住宅成交面积较9月同期增长9%,一线城市表现最为突出,增幅达到23%。广州一手房成交放量更加明显。网易数据中心数据显示, 9月30日~10月29日,全市网签6802套,环比涨%。

不过,价格方面跌幅依然未止。国家统计局数据显示,9月份70个大中城市中,新房价格环比下降的城市增至69个,二手房价格更是全部环比下跌。

利：在一定的基础上有利于放松限购城市的楼市回暖，提振房企对未来的乐观情绪。尤其新政的利好对于改善型需求的释放起到了很大的推动作用,近期改善型项目入市节奏却明显加快,已形成一波推盘小高峰。

弊：限购对楼市回暖作用不大，松绑限购城市要谨慎对于取消限购对于市场的作用，对于调整限购的城市来说，有助于提振市场需求，对市场的供需关系来说肯定会造成一些影响。但是也不要预期过高，单一的某一项政策的改变不可能逆转市场的供需状况，也不足以影响市场预期，市场矛盾是需要时间来消化的。在高库存的压力下“去库存化”是开发商的首要任务,以价换量的楼市主基调仍将持续。除一线城市外，限购在目前楼市下只是影响市场变动的最小因素，是否解除对市场的影响微乎其微，楼市发展还要看信贷政策的变化，没有资金任何形式的松绑都只是笑话。大部分松绑限购的城市的特点都是人口涨幅放缓，库存压力山大，房价上涨动力不足。

1.信贷政策调整

中国人民银行、中国银监会9月30日联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,修改了首套房的认定标准,首套房贷款还清再购房享受首套房政策;未实施或已取消限购城市,第三套住房不限贷。同时,央行重申了房贷利率最低7折的政策。

信贷方面，部分省份出台文件，加大救市力度，信贷政策宽松预期升温。福建、湖北、江西、宁夏加强信贷支持，其中福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，湖北要求首套房贷款利率下调至基准利率的倍，江西则明确提出降低二套房首付比例。湖北、湖南提出放宽公积金使用方式，宁夏、湖北明确部分税收减免政策。此外，四川则提出对于满足条件的金融机构按照实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。此外，多地通过放松公积金使用条件，提高公积金贷款额度等方式刺激市场需求。但地方性鼓励信贷和调整的措施在经过商业银行执行过程中仍存在较大不确定性，所以市场影响有限。

利：在大多数城市已经取消限购的背景下，央行新政对一些亟须改善住房条件者，可以起到锦上添花的作用。此前各地相继放松限购之所以作用有限，就在于“无买房之钱”，而央行放宽首贷、松绑限贷，相当程度上解决了钱的问题。而且越有钱，越有能力还钱，就越可以得到贷款，这既对有一定经济实力的希望改善住房者有利，同时也为继续囤房炒房的投资者大开了方便之门，由此可能在一定程度上迟滞楼市降价的步伐。

弊：对房市的拉动作用依然是有限的，楼市的不景气，销售的下滑，是因为在调控控制了投资性购房后，商品房市场已经到了有支付能力的供需拐点，放宽首贷后，该买不起的还是买不起，而且可能更买不起，有头脑的投资者，也不会在这个时刻贸然入市抄底。如果房价严重背离价值的局面不从根本上改变，即使有少数迫切需要改善住房者成为改变首贷政策的受益者，由此可以稳住乃至继续拉高了房价，但也仅仅是把房地产的泡沫吹得更大一些而已。