地下车库所有权归属与管理

地下车库所有权归属与管理

停车场一般分两类:一是屋外停车场,即露天停车场；二是屋内停车场,如地下或一层、二层部分,甚至于屋顶平台设置停车场.其中以地下停车场为多数.因停车场引发的争论主要是因停车场所有权的归属不明造成的.学术界认为停车场所有权归全体业主所有.

地下停车场不同于楼顶,其在结构与利用上具有一定的独立性,因而不属于法定公共部分.却定地下停车场所有权,应从以下几个方面综合考虑:一是开发商在计算时有无把地下车库的建筑面积计算在内.如果共摊面积中包含地下停车场面积,则应属于公共部分,归全体业主所有.

二是开发商在出售单元房屋时是否承诺无尝提供地下车库.

三是开发商把建造地下车库的成本有没有核算在住宅开发成本之内.

如果地下停车场成本核算进住宅开发成本中,由于该成本已经计入到购买者的房价中,也即住宅所有权人通过购买房屋已取得了停车场的共有所有权.在未出售单元建筑物之前,小区全部土地使用权均归属于开发商.基于上述三个因素的综合考虑,只有确定所有权归属后,才能确定停车场费用的归属问题.目前,可以分两种情况来确定：

(1)如果开发商未将地下车库的建筑面积计算到共摊面积中,也未承诺无偿提供地下车库,同时也未将建造地下车库的成本核算进住宅开发成本之内,则所有权应归属于开发商.但即便如此,并非开发商可以随意将停车场出售给非业主.如果按建设规划要求,开发商必须为小区业主提供停车场的(并非无偿),则开发商只能将车位在出售住宅时一同出售给小区内的业主所有.此时出售所得价款应归开发商所有.

(2)如果开发商已将地下车库的建筑面积计算到共摊面积中,或为吸引购房者购房,承诺无偿提供地下车库,或将建造地下车库成本核算进住宅开发成本之内,则所有权应归全体业主所有.当然经全体业主大会同意,可确定该停车场的专有使用权,即部分业主可通过专有使用权取得对停车场的使用权.使用费归全体业主所有,用于物业管理之需.

需要注意的是,利用共用部位、共用设施设备经营的前提是必须符合国家、地方有关共用部位、共同设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。