房屋外墙使用权的归属

合集下载

浅析建筑物区分所有权之共有部分

浅析建筑物区分所有权之共有部分[摘要]随着城市化进程加快,城市人口激增,地价猛涨,住宅短缺。

房屋的建造不得不向空中和地下扩展,结果使区分所有建筑物大量涌现。

由于同一栋建筑物中的区分所有权人往往数量众多,生活习惯存在差异,对于区分所有建筑物共有部分的使用,难免不牵涉到部分或是全体区分所有权人的利益,冲突和纠纷由此导致。

[关键词]建筑物区分所有权；共有权；物权一、区分所有权制度之理论研究（一）建筑物区分所有权的概念各国对建筑物所有权的定义不尽相同，我国学者对建筑物区分所有权的定义是：建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

（二）区分所有权的性质在理论上，对建筑物区分所有权的界定也还是各有所长，关于它的概念表述是如此不同，以至于使人们对于建筑物区分所有权究竟是怎样一种法律制度发生了模糊的印象。

事实上，对建筑物区分所有权的界定，有三种不同的界定方法，分别是一元说，二元说和三元说。

一元说有“专有权”说和“共有权”说两种，笔者认为把建筑物区分所有权仅仅界定为专有权是不全面的。

笔者赞同三元说这种观点，区分所有权应将专有权、共有权、成员权三个构成要素作为一个整体看待，因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有权。

二、共有部分的范围（一）共有部分划分按照学者的理解区分所有建筑物共有部分大体包括三部分：1.建筑物的基本构造部分,例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物。

2.建筑物的共用部分及必要的附属物,例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。

3.仅为部分区分所有人所共有的部分。

例如各层楼间的楼板,仅为相邻部分区分所有人所共有。

（二）我国对共有部分的法律规定我国新《物权法》第73条集中规定了共有部分的范围:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

商品房外墙是不是属于个人所有

商品房外墙是不是属于个人所有
商品房外墙属于全体业主共有，不是个人所有的。

按照《物权法》建筑物区分所有权理论，商品房外墙面属于该幢房屋全体购房人所有，购房人(区分所有权人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共有部分及附属部分享有区分所有权之共有权，而且所得收益应当主要用于补充专项维修资金、改善小区公共设施建设等共同利益。

分析：对于商品房的外墙面，有的购房合同约定属于所有权人，有的约定归属于物业公司，有的未作约定。

实践中，因广告、装修等事由常发生纠纷，理论界对商品房外墙面权利归属也有争议。

扩展资料
相关规定：
建设部《住宅共有部位共有设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共有部位包括了内外墙体和户外墙面，而且，从对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。

对外墙面使用权的行使及所得收益有法律规定。

建设部《城市异产毗
连房屋管理规定》第七条规定：“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部分时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。

”
《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

”
参考资料来源：新华网：外墙瓷砖脱落伤人赔偿责任由谁承担。

购房合同外墙_法律定义

一、定义购房合同外墙，是指在购房合同中，关于房屋外墙的归属、使用、维护等方面的约定。

外墙是指房屋主体结构以外的外围墙，包括房屋的立面、门窗等。

二、法律依据1. 《中华人民共和国民法典》根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，房地产开发企业应当按照规划要求，对房屋进行设计、施工、验收、交付使用。

房屋的附属设施、配套设施和公共设施，应当符合规划要求，并按照合同约定交付使用。

3. 《中华人民共和国建筑法》根据《中华人民共和国建筑法》第三十九条的规定，建筑物的设计、施工、验收应当符合国家标准。

建筑物外墙的设计、施工应当符合国家有关建筑节能、环保的要求。

三、外墙法律定义的具体内容1. 外墙归属购房合同中，外墙的归属一般有以下几种情况：（1）归开发商所有：在房屋销售过程中，开发商负责外墙的设计、施工、维护等，外墙的产权归开发商所有。

（2）归业主所有：在房屋销售过程中，开发商与业主协商一致，约定外墙的产权归业主所有。

（3）归共有：外墙的产权归业主共有，业主按照各自拥有的份额享有外墙的使用权。

2. 外墙使用（1）外墙的使用应当符合城市规划、建筑规范等相关法律法规的要求。

（2）业主在使用外墙时，不得擅自改变外墙的结构、外观，不得擅自在外墙上设置广告、标语等。

3. 外墙维护（1）开发商负责外墙的维护工作，确保外墙的完好。

（2）业主在使用外墙过程中，应当爱护外墙，不得损坏外墙。

四、外墙法律定义的效力购房合同中外墙的法律定义具有以下效力：1. 具有法律约束力：购房合同中外墙的法律定义对合同双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行义务。

2. 具有优先效力：购房合同中外墙的法律定义在处理相关纠纷时，具有优先于其他法律规定的效力。

3. 具有公示效力：购房合同中外墙的法律定义对外墙的归属、使用、维护等方面具有公示效力，他人不得侵犯。

相邻公用墙使用归属划分依据

相邻公用墙使用归属划分依据
1. 产权文件和协议：查看相关的房产证、土地证或其他产权文件，以确定公用墙的归属。

有时候，相邻业主之间可能会签订协议，明确规定公用墙的使用和维护责任。

2. 建筑设计和规划：查看建筑设计图纸、规划许可证等文件，以了解公用墙的原始设计意图和用途。

这可以提供关于墙体结构、承重能力等方面的信息。

3. 法律规定和地方条例：不同地区可能有特定的法律或地方条例来规定相邻公用墙的使用归属。

这些规定可能涉及到墙体的共有权、维护责任、改建限制等方面。

4. 实际使用情况：考虑公用墙的实际使用情况。

如果一方长期以来对公用墙进行了维护、修缮或承担了相关费用，这可能会对归属划分产生影响。

5. 协商和妥协：在一些情况下，相邻业主之间可以通过协商和妥协来确定公用墙的使用归属。

这可能涉及到双方的利益平衡、使用需求以及对墙体的共同维护。

需要注意的是，具体的归属划分依据可能因法律体系、地区和具体情况而异。

在处理相邻公用墙的使用归属问题时，建议咨询专业的法律顾问或相关部门，以确保符合当地的法律要求和规定。

论住宅小区公用部分的权属与利用

法律实务zhigong falv tiandi-44-2017 年第 8 期职工法律天地摘　要：《物权法》第六章规定了住宅小区业主的建筑物区分所有权的相关内容，《建筑物区分所有权解释》又对物权法中规定不明的部分做了解释。

但二者综合来看，仍存在规定的模糊和疏漏，导致实践中相关公用部分权属的纠纷持续增多。

住宅小区的屋顶平台应属业主共有，但可以在其上设置专有使用权。

住宅小区的会所应属开发商所有。

关键词：住宅小区公用部分；权利归属；建筑物区分所有权一、住宅小区公用部分划分建筑区划内的公用部分是指除建筑区划内业主专有部分外的其他组成部分，如小区内的道路、会所、车位等。

需要说明的是，这里的“公用”并不等于“共有”。

本文将公用部分分为两类，讨论其权属情况，并以物尽其用为原则给出利用方式的建议。

第一，建筑区划内的建筑物屋顶平台、外墙以及连廊等公用部分。

这类公用部分的特点是依附于建筑上，属于建筑物的基本结构，有较高的利用价值，且不能单独登记到某一权利主体名下。

《建筑物区分所有权解释》虽明确规定此类公用部分归区分所有的业主共有，但实践中经常出现被开发商或单一业主独占，并造成权属不明的情况。

本文以屋顶平台为例。

第二，建筑区划内的业主会所、锅炉房、健身中心、学校等公用部分。

这类公用部分的特点是一般独为一栋建筑，具有针对性、专业性的功能，且可以登记在某个特定的主体名下，但现行法律及司法解释没有对这类设施的权属做规定，在实务中同样会造成产权不明的情况。

本文以业主会所为例。

二、屋顶平台的权属与利用屋顶平台是建筑物的上层层面，是建筑房屋上层的外围保护隔层。

此外，屋顶平台不一定指建筑物的顶层台面，还有可能是建筑物其他部位探出的平台结构，也称为露台。

与一般意义的阳台不同的是，阳台是建筑物内区分所有人专有房屋的组成部位，属于区分所有人专有权的效力范围。

实践中有几种不当做法，一是开发商将屋顶平台据为己有，利用屋顶平台的特殊位置架设广告牌进行收益。

外墙所有权楼上楼下划分标准

外墙所有权楼上楼下划分标准外墙所有权楼上楼下划分标准深度评估一、引言外墙所有权楼上楼下划分标准是指在多层住宅建筑中，针对楼层上下区域的归属和管理问题所制定的相关标准。

这涉及到房屋所有权的划分、物业管理、维护和修缮等方面的规定，对于居民和开发商来说都至关重要。

在这篇文章中，我们将深入探讨外墙所有权楼上楼下划分标准，为您逐步解析其背后的深度意义和具体执行细则。

二、外墙所有权的概念和意义1. 外墙所有权的定义外墙所有权是指在住宅建筑中，将外墙面积按楼层分割归属给不同业主或共有的规定。

其主要目的是明确外墙的归属权和使用权，便于相关维护和管理工作的进行。

2. 外墙所有权的意义在实际应用中，外墙所有权的划分对于小区管理、维护和修缮工作具有重要的意义。

合理的划分标准能够明确责任主体，规范管理行为，有效避免管理纠纷和法律矛盾。

三、楼上楼下划分标准的具体内容1. 按建筑面积划分一种常见的划分标准是根据楼层的建筑面积比例来确定外墙的所有权份额。

通常情况下，建筑面积越大的楼层所拥有的外墙份额也越多。

2. 按套型划分另一种划分标准是按照房屋套型的不同来确定外墙的所有权份额。

高层公寓通常会将顶层的外墙划分给顶层业主，而低层的外墙则划分给底层业主。

3. 其他划分标准除了上述两种常见的划分标准外，还有一些特殊情况会采用其他方式来确定外墙的所有权份额，例如按照房屋朝向、楼层高度等因素进行划分。

四、外墙所有权楼上楼下划分标准的问题与挑战1. 业主共识的难以达成在实际操作中，确定外墙所有权的划分标准往往会引发业主之间的意见分歧和纠纷。

尤其是对于存在特殊套型或楼层构造的建筑，很难达成统一的共识。

2. 管理和维护责任的划分困难外墙所有权的划分不仅仅涉及到归属问题，更重要的是在日常管理和维护中如何划分责任。

这需要细致周到的管理规定和明晰的责任界定。

3. 法律法规的规范性和适用性外墙所有权楼上楼下划分标准的实行，还需要在法律法规层面得到明确的规范和指导。

小区外墙管理与民法典

小区外墙管理与民法典概述随着民法典的颁布实施，小区外墙管理的相关规定也在逐渐完善。

小区外墙作为小区建筑的外立面，不仅起到美化环境的作用，还承担着保护墙体、保障居民安全等重要职责。

本文将介绍小区外墙管理与民法典的关系，并探讨在不同情况下的具体应对方法。

小区外墙管理的法律依据小区外墙管理的法律依据主要包括《物权法》、《城市房地产管理法》、《民法典》等相关法律法规。

根据这些法律规定，小区外墙属于公共部分，由业主共同所有，由物业公司或业主委员会负责管理与维护。

外墙损坏的责任归属根据《民法典》的规定，小区外墙的损坏责任将分为两种情况：1. 自然损坏：例如由于风雨侵蚀、老化等原因造成的外墙破损，一般由业主共同承担修缮费用；2. 人为损坏：如施工时不慎造成的损坏或故意破坏，责任应由破坏者承担。

在日常管理中，物业公司或业主委员会应及时巡查，发现外墙损坏情况后，根据具体情况采取修复或维护措施。

外墙维修费用的分摊原则1. 公摊原则：外墙属于小区的公共部分，维修费用应由全体业主共同承担。

2. 使用面积和公摊系数相结合：根据业主的使用面积及公摊系数，合理确定每个业主应承担的费用份额。

3. 物业费管理：物业公司可以通过物业费的收取方式，将外墙维修费用纳入维修基金或专项维修账户，保障维修资金的专款专用。

外墙装修的规范与管理1. 提交装修方案：业主需向物业公司或业主委员会提交外墙装修方案，并获得批准。

2. 选择正规装修公司：选择具备资质的装修公司，确保施工质量和装修材料的安全可靠。

3. 考虑整体效果：装修风格和颜色应协调一致，避免与整个小区的风貌不符。

同时，物业公司或业主委员会应加强对外墙装修的监督与管理，确保装修过程中的安全和质量。

故意破坏外墙的法律后果1. 赔偿损失：破坏者应承担修复费用，并赔偿其他可能产生的损失。

2. 行政处罚：依法可能受到相关行政机关的处罚。

3. 民事诉讼：其他业主或物业公司可根据法律规定向法院提起民事诉讼，要求破坏者承担责任。

法律对阳台外空间使用权是如何规定的

法律对阳台外空间使⽤权是如何规定的使⽤权是指所有⼈以⾃主的意思运⽤或利⽤其物的法律可能性。

使⽤权⼜划分为房屋使⽤权、⼟地使⽤权、集体⼟地使⽤权。

法律对阳台外空间使⽤权是如何规定的？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

法律对阳台外空间使⽤权是如何规定的双⽅争执的⼆楼阳台墙外空间利⽤权的问题，我国民事⽴法虽⽆明⽂规定，但⼆楼阳台外侧的横向可利⽤空间的利⽤权与⼆楼房屋所有权是密切联系在⼀起的，形成了⼀种事实上不可分离的状态，如果取得了⼆楼的所有权，应当认为对相应的⼆楼阳台外侧的横向可利⽤空间享有利⽤权。

审判实践中为调整⽬前⼤量存在的空间利⽤现象，法院可以公平合理的法律原则和社会⼤众所共同认可的准则进⾏评判。

⾼层建筑物是属于不同的所有权主体共有，其中⼀个所有权主体对墙外横向合理空间的利⽤总应遵守⼀个公共准则，才符合公共利益。

这就需要法官从当事⼈之间的利益冲突与所要调整的社会秩序之间寻求平衡点根据社会⼤众的⼀般观念，同⼀幢⾼层建筑物中的不同所有权主体，对各⾃墙外横向合理空间有优先利⽤的权利。

例如：⾃家空调室外机及晾⾐架的安装，⼀般只能安装在⾃家外墙的合理空间内，⽽不能任意安装到邻⼈的外墙上。

假如允许同⼀幢多层建筑中的不同所有权主体可以任意利⽤邻⼈的墙外空间，必然会导致空间利⽤的混乱局⾯，⼈为地引发纠纷，影响社会安定。

从⽣活实际来看，这也符合惯例和公平合理的精神。

被告所设置的⼴告牌虽未直接使⽤原告所购房屋⼆楼阳台的外墙，但对⼆楼阳台墙外横向空间进⾏利⽤时，显然妨碍了原告的正常使⽤，法院依照《民法典》的公平原则，⽀持了原告的诉讼请求，其裁判⽅向应属正确。

由于此类纠纷系由建筑物区分所有权⽽引发，故其理论和法律依据、权利性质、可利⽤空间的界定等等，仍须进⼀步探讨。

就本案⽽⾔，对相应的⼆楼阳台外侧的横向可利⽤空间利⽤权应强调“合理利⽤”，即此种空间的利⽤必须是符合法律、⾏政法规、规章的精神的，同时必须不违背全体业主的共同利益及社会公共利益。

解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益

解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。

A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。

一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。

但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。

2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。

3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。

通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。

如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。

二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。

例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。

2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。

2024年房屋外墙脱落赔偿协议

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年房屋外墙脱落赔偿协议本合同目录一览第一条定义与术语1.1 房屋1.2 外墙1.3 脱落1.4 赔偿第二条房屋基本情况2.1 房屋地址2.2 房屋所有权人2.3 房屋使用人第三条外墙脱落情况3.1 脱落时间3.2 脱落面积3.3 脱落原因第四条赔偿责任4.1 赔偿范围4.2 赔偿标准4.3 赔偿金额计算方式第五条赔偿支付方式5.1 赔偿金支付时间5.2 赔偿金支付方式5.3 赔偿金支付账户信息第六条赔偿金的扣除6.1 扣除条件6.2 扣除金额计算方式第七条保险责任7.1 保险理赔程序7.2 保险理赔所需材料7.3 保险理赔金额计算方式第八条维修责任8.1 维修范围8.2 维修时间8.3 维修质量标准第九条双方义务9.1 房屋所有权人的义务9.2 房屋使用人的义务第十条违约责任10.1 违约情形10.2 违约责任承担方式第十一条争议解决方式11.1 协商解决11.2 调解解决11.3 仲裁解决11.4 诉讼解决第十二条合同的生效、变更与终止12.1 合同生效条件12.2 合同变更程序12.3 合同终止条件第十三条其他约定13.1 房屋所有权人、使用人应遵守的法律法规13.2 房屋所有权人、使用人应承担的其他费用13.3 房屋所有权人、使用人之间的其他权利义务关系第十四条合同的份数14.1 合同正本份数14.2 合同副本份数14.3 合同副本份数的发送对象及方式第一部分：合同如下：第一条定义与术语1.1 房屋：指位于____市____区（县）____街道（镇）____号____栋____单元____号的建筑物。

1.2 外墙：指房屋建筑物的外表面，包括墙体、门窗、幕墙等。

1.3 脱落：指外墙的局部或全部材料因自然老化、材料损坏、结构变形等原因而脱离墙体。

1.4 赔偿：指因外墙脱落造成的人身伤害、财产损失，由责任方予以经济补偿。

关于小区业主的合同四至范围归属问题

关于小区业主的合同四至范围归属问题在小区管理中，合同四至范围归属问题是一个常见但也相对复杂的问题。

针对这个问题，首先需要明确小区业主的合同四至范围，然后再探讨其归属问题，并提出解决方案。

小区业主的合同四至范围通常涉及两个方面，一是房屋内部范围，二是房屋外部范围。

房屋内部范围是指业主所购买的房屋内部空间的具体范围。

根据《中华人民共和国物权法》规定，业主将房屋的所有权划归为私有财产。

因此，房屋内部的装修、维修和改造等权利和义务都由业主自行决定和承担。

对于房屋内部的合同四至范围，通常以不动产登记证明或购房合同所约定的面积为准。

房屋外部范围是指小区内除房屋内部以外的地面、墙面、道路、公共设施等范围。

对于房屋外部的合同四至范围，涉及到小区物业管理的相关规定。

物业管理公司在小区内负责公共区域的维护、保洁、绿化等工作，并向业主收取物业费用。

根据《中华人民共和国物业管理条例》规定，物业管理公司应该负责维护小区内公共区域的通道、走廊、电梯、路灯等设施的正常使用。

因此，这部分区域的合同四至范围通常归属于物业管理公司。

然而，在实际操作中，房屋外部范围的归属问题往往存在争议。

一方面，物业管理公司可能因为管理不善导致公共区域的设施使用权存在问题，影响业主的正常生活。

另一方面，业主可能因为个人行为或对公共区域的改造需求而影响到其他业主的权益。

为了解决房屋外部范围的归属问题，可以采取以下解决方案：1.明确划定区域责任：制定小区规约，明确房屋内外范围的归属责任，明确业主对房屋外部的使用权和物业管理公司对公共区域的维护责任。

2.加强沟通协调：业主和物业管理公司之间应该加强沟通和协调，及时解决各自的问题和需求，共同维护小区的和谐发展。

3.法律法规保障：业主可以依据相关法律法规维护自己的权益。

比如，业主可以通过申请《不动产登记证明》来明确房屋内外的范围，以此保障自己的权益。

总之，小区业主的合同四至范围归属问题涉及房屋内部和外部范围的划分。

楼宇外墙面使用涉及什么法律问题

楼宇外墙⾯使⽤涉及什么法律问题建筑物外墙的所有权和使⽤权的归属问题是建筑物区分所有权中争议较⼤的问题。

楼宇外墙⾯应属业主共有，对外墙⾯的使⽤权应定性为对共有部分的专有使⽤权。

楼宇外墙⾯使⽤涉及什么法律问题？如果有相关的法律知识不了解的，不知道怎么做的时候，以下就是店铺⼩编整理的相关内容，听听店铺⼩编给出的具体意见。

楼宇外墙⾯使⽤涉及什么法律问题业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履⾏义务。

⼀般认为，业主对建筑物共有部分享有的权利主要包括对共有部分的使⽤、收益和处分三项权利。

按照共有财产之性质对共有财产进⾏使⽤是建筑物区分所有权⼈作为共有⼈之⼀项基本权利，如对楼宇之电梯、⾛廊等共有部分的使⽤。

对于共有部分的使⽤，各国⽴法均⼀致规定，区分所有权⼈依共⽤部分之⽤法或使⽤需要予以进⾏，⽽⾮依各区分所有权⼈对共⽤部分之应有份额予以使⽤。

楼宇外墙⾯既属于业主共有财产，共有⼈亦应当有权对其进⾏使⽤。

但由于楼宇外墙的特殊性，对楼宇外墙的使⽤通常是⽤于发布⼴告或安置招牌、灯箱等，只要其中有业主对外墙进⾏使⽤，势必在⼀定时间内对其他业主产⽣排他性。

这与业主对电梯、⾛廊等共有部分的使⽤有着不同的特点。

收益权主要是指业主依约定或对专有部分占建筑物⽐例对因共有部分所⽣利益进⾏分享的权利。

如将外墙⾯对外出租，每个区分所有权⼈均可按照其专有部分在建筑物中所占⽐例获得租⾦。

处分权是指业主有权对区分所有建筑物的共有部分进⾏处分，包括事实上的处分和法律上的处分。

在处分时不得损害建筑物的安全和完整。

业主有权依法将外墙⾯的使⽤权进⾏处分。

在享有上述三个权利的同时，建筑物区分所有权⼈还应当承担如下三个义务。

第⼀，按照共有部分的本来⽤途使⽤共⽤部分业主在使⽤共有部分时，不得改变其性质和⽤途，如不得利⽤⾛廊堆放煤炭或杂物，不得在外墙上悬挂有碍观瞻的物体等。

第⼆，分担共同费⽤和负担共有部分所有⼈对共有财产进⾏管理、修缮和清洁必定要发⽣费⽤，共有⼈应当对这些费⽤进⾏分摊。

开发商与业主约定共有部分使用权是否有效？

。
70
现代物业
新业主
M O D E R N P RO P E RT Y M A N A G E M E N T
N Ew
P Ro P R JET o R
200 8 9
．
重庆维普
S W盯 E T H E LA W S B Y C A S E <
<
举案说法
连在房屋外面挂个空调外机的权利都没有吗 ? 还要受到物业公司的干涉 ? 难道
，
广告公司把广告挂到自家的外墙面上
影响到了采光
，
业主还不能干涉 ? 收益却还不属于自己吗 ?
。
为此
，
近 Ft
，
审法院认为
，
业主们与某房地产商签订的《品房买卖合同》及与某物业公司签订的《商前
，
期物业服务合同》是当事人真实意思表示
的诉讼请求不能成立
二
，
符合法律规定
，
为有效合同
。
王女士等 6 0 多位业主
品房屋面及外墙面使用是物业使用中比较容易发生纠纷的
应予驳回
。
审法院认为
，
，
屋面及外墙面属于区分所有建筑物的共有部分
，
，
根据《同法》和《业管合物
，
理条例》处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定

民法典房屋外墙漏水新规

民法典房屋外墙漏水新规根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，房屋外墙漏水问题被认定为物权纠纷，涉及房屋拥有、占有和使用的权利。

新的《民法典》在保护房屋外墙漏水的权益方面作出了一些规定。

首先，《民法典》明确了房主的权益。

根据民法的规定，房主享有使用、收益和处分房屋的权利。

因此，如果房屋外墙发生漏水问题，房主有权要求修缮，以保证正常的使用。

此外，房主还有权向漏水责任人要求赔偿因此而产生的损失。

其次，《民法典》规定了漏水责任的界定。

根据法律的规定，漏水责任要由漏水原因、漏水时机和漏水后果三个方面综合考虑。

如果是因为建筑设计、施工或材料问题导致房屋外墙漏水，责任应由施工单位、设计单位或材料供应商承担。

如果是因为邻居楼上的水管漏水问题导致房屋外墙漏水，责任应由水管使用者承担。

如果是因为地震、暴雨等不可抗力因素导致漏水，责任则由漏水发生时谁在房屋内决定。

再次，《民法典》规定了房屋外墙漏水的解决方式。

根据法律的规定，房主可以要求漏水责任人承担修缮责任。

修缮责任人有义务在合理的时间内进行修缮，并承担修缮费用。

如果修缮责任人未履行修缮责任，房主可以自行进行修缮，并追究漏水责任人的赔偿责任。

此外，《民法典》还规定了漏水责任的时效性问题。

根据法律的规定，房主享有时效权，即在漏水发现之日起二年内提起诉讼。

超过时效期限，房主将无法主张权益。

总之，《民法典》在房屋外墙漏水问题方面作出了明确的规定，保护了房主的权益，并规定了漏水责任和解决方式。

房主可以根据法律规定，要求责任人承担修缮责任并赔偿相关损失。

然而，对于具体的案件，最好还是咨询专业律师的意见，以得到个性化的法律指导。

物权法关于物业管理规定

第六章业主的建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有局部享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条业主对建筑物专有局部以外的共有局部，享有权利，承当义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有局部享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条以下事项由业主共同决定：〔一〕制定和修改业主大会议事规那么；〔二〕制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；〔三〕选举业主委员会或者更换业主委员会成员；〔四〕选聘和解聘物业效劳企业或者其他管理人；〔五〕筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；〔六〕改建、重建建筑物及其附属设施；〔七〕有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

民法典关于小区围墙

民法典关于小区围墙小区围墙是指为了保护小区安全、维护小区秩序而建立的边界设施。

在民法典中，对小区围墙的相关法律规定主要包括以下几个方面：1. 管理权和维护责任：根据《民法典》第100条，小区围墙的产权属于小区业主集体所有。

因此，小区业主集体对小区围墙具有管理权和维护责任。

小区业主集体有义务及时维护围墙的完好，确保其正常使用。

2. 共有、分割和修缮：根据《民法典》第321条，小区业主集体共同享有小区围墙的使用权。

小区业主集体可以根据实际需要，对小区围墙进行分割，并在相应的墙面上做出标识。

此外，小区业主集体也有权对小区围墙进行修缮，保持其正常使用。

3. 外部墙体的界定：根据《民法典》第322条，小区围墙与外部墙体属于不同的建筑物。

外部墙体具有独立的产权，并由对应的业主个人或单位所有。

与小区围墙相邻的外部墙体的产权归属可以通过相关的法律规定和协议进行确定。

4. 修缮费用的承担：根据《民法典》第325条，小区围墙的维护、修缮费用由小区业主集体共同承担。

具体的费用分摊方式可以根据小区业主的实际情况和法律规定来确定，一般是按照业主持有面积或居住单位数量进行分摊。

5. 管理规章制度的制定：根据《民法典》第452条，小区业主集体可以根据实际情况制定小区围墙的管理规章制度。

这些规章制度可以包括小区围墙的保护和维护、使用权的行使、分割和修缮等方面的具体规定，以维护小区围墙的正常使用和管理。

总之，《民法典》对小区围墙的相关内容主要涉及产权、管理权、修缮责任和费用分摊等方面的问题。

小区围墙作为小区的一部分，既是小区业主集体共同财产，也是为了保护小区安全而存在的重要设施。

通过上述相关法律规定，可以更好地保障小区围墙的使用权和维护责任，维护小区的安全和秩序，促进小区业主的和谐共处。

外墙广告纠纷中专有权行使原则

公平合理
无不当
予支持
。
”
的原则
被告对该部分外墙的利用并
，
属于区分所有人生活利用上不可或缺的共用部分基基础
、
如建筑物地
、
原告的诉讼请求理由欠充分
法院不
走廊
。
、
楼梯
、
消防通道
、
主要梁柱
“
、
承重墙体
”
楼地
建筑
。
根据《中华人民共和国民法通则》第
法院审理认为
，
尽管全体业主对建筑物的
，
心重要问题
。
往往许多纠纷就是围绕着共用部分如何界定
。
、
如
也
外墙立面享有共有权建筑物中
，
但并不排除在同
一
幢高层
何使用以及收益如何处分等诸多方面
称之为共有部分
，
建筑物的共用部分
不可分离的状态
。
，
处于事实上
、
设备
、
设施
。
两被告对该部分外墙立面的使
，
共用部分通常根据使用性质可以区分为法定共用部分与约
定共用部分
，
用
，
为其实现经营目的的需要
，
既符合该房屋的
，
根据使用对象可以区分为全体业主共用部分与部

修改购房合同外墙面使用权

尊敬的甲方（购房人）、乙方（开发商）：鉴于原购房合同中关于外墙面使用权的条款存在一定的不明确之处，为保障双方的合法权益，经双方友好协商，现对原购房合同中关于外墙面使用权的相关条款进行如下修改：一、原购房合同第X条款中关于外墙面使用权的表述如下：“甲方在购房后，享有对该房屋外墙面的使用权，但不得改变外墙面的结构、颜色及原有设计。

”修改后的条款如下：“甲方在购房后，享有对该房屋外墙面的使用权，包括但不限于以下内容：1. 甲方有权对房屋外墙面的外观进行合理维护和保养，但不得改变外墙面的结构、颜色及原有设计。

2. 甲方在行使外墙面使用权时，应遵守国家相关法律法规及物业管理规定，不得影响他人正常生活及公共安全。

3. 甲方在行使外墙面使用权时，如需进行外墙装饰、广告宣传等行为，应事先征得乙方及物业管理公司的同意，并签订相关协议。

4. 甲方在使用外墙面时，如因自身原因造成外墙面的损坏，应负责修复或承担相应责任。

5. 甲方在购房后，如需转让、出租或抵押房屋，外墙面使用权随房屋一并转让、出租或抵押。

”二、修改后的条款说明：1. 明确了甲方在行使外墙面使用权时的权利范围，包括维护、保养、装饰、广告宣传等。

2. 强调了甲方在行使外墙面使用权时，应遵守国家法律法规及物业管理规定，确保不影响他人正常生活及公共安全。

3. 规定了甲方在行使外墙面使用权时，需征得乙方及物业管理公司的同意，并签订相关协议，以保障双方的合法权益。

4. 明确了甲方在使用外墙面时，如因自身原因造成损坏，应负责修复或承担相应责任，避免产生纠纷。

5. 规定了外墙面使用权随房屋一并转让、出租或抵押，确保了该权利的完整性和稳定性。

三、双方在签订本修改协议后，原购房合同中关于外墙面使用权的条款自动失效，本修改协议成为双方关于外墙面使用权约定的有效条款。

请双方仔细阅读本修改协议，并在确认无误后签字盖章。

本修改协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方（购房人）：____________________乙方（开发商）：____________________签订日期：____________________以上是对购房合同外墙面使用权条款的修改建议，希望对双方有所帮助。

一楼住户阳台外的区域归谁所有？

一楼住户阳台外的区域归谁所有？一楼地面所有的区域都属于全体业主的，这个没有具体的距离限制，虽然说也属于业主，但个人不可以私自在自己家窗户下面建造房屋或者种植绿植，建造的房屋也都属于违章建筑，需要按照相关规定拆除。

如果开发商承诺一楼部分绿化使用权归一楼住户也不要轻易相信，小区绿地属建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。

虽然也存在例外情形，即“明示属于个人”，“明示”必须符合以下二项要件：其一为绿地规划必须经过规划部门事先批准；其二为在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。

因此，消费者在购买附绿地的商品房时，首先需了解绿地规划属性，该绿地是否经有关部门批准专属于特定房屋；其次需确认开发商是否以合同约定等方式明确该绿地专属于特定房屋附属；最后也需明确开发商是否以销售广告、合同或其他有效方式告知其他业主该绿地属个人专有使用。

业主的权利包括哪些问题1、依照法律享有所拥有物业的各项权利；2、依照法律合理使用房屋建筑公共设施、公共部位和本物业内公用设施和公共场所（地）的权利；3、拥有按有关规定进行室内装饰装修的权利；4、有权亲自或聘请他人对物业自用部位的所有管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外；5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮；6、有权参加业主大会，并拥有对本物业。

重大管理决策的表决权；7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复；8、有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账目；9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评10、有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议；11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。