浅析房地产的知识产权

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浅析房地产的知识产权

【内容摘要】房地产开发商对知识产权的漠视，尤其是对注册商标的漠视，再者房地产商标维权保护措施、维权意识都不够，造成对房地产商标的保护十分有限；房地产开发商对外观设计专利权也不够重视，以致被动应对专利侵权指控的一些现象、做法及法律责任的承担问题。本文分别从房地产商标与外观设计专利权两方面来浅析房地产知识产权的问题。

【关键词】房地产商标、外观设计专利权

外观设计专利权和商标权同属于工业产权，两者分别受到《专利法》和《商标法》的保护，但是，它们又有着重大的区别，主要表现在：

1、简而言之，外观设计是一种产品装饰，而商标是一种区别性的标志。

2、商标的识别性极为鲜明；外观设计虽然具有一定的标识性，但是其在实用特性方面也有所延伸，既增加了商品的美感，又提高了使用商品的便利。

3、外观设计专利权的保护范围是以表示在图片或者照片中的该外观设计产品为准。而商标的保护范围则比较宽，不仅包括在核准的商品或服务上，而且还包括在同一种商品或类似商品上使用与其注册商标相同或近似的商标的行为。且外观设计专利权的期限为10年，自申请日起计算。注册商标的有效期为10年，自核准注册之日起计算，并且注册商标有效期满，如需要继续使用的，每次续展注册的有效期为10年。这样商标权的保护期限可以是无期限的。

4、外观设计不须经过实质审查，但须向国家专利管理机关提出申请，并经初步审查没有发现驳回理由,商标注册查询。商标则须向国家商标管理机关提出商标注册申请，并获得批准。相比较而言，商标权的获得在程序上更为复杂。

一、房地产外观设计专利权

通常人们认为,房地产与知识产权，尤其是专利权没有什么关系。即使两者有什么联系，往往体现在开发商被诉专利侵权的情况较多。但是，随着社会的发展，随着房地产市场的发展与完善，随着专利保护及相关法律法规的健全，专利与房地产开始了交叉与交融，两者的遭遇日益突出且不可避免……

据悉，某开发商声称某专利权人以侵权为由将其诉至法庭。通过了解得知：该开发商开发项目的施工单位，在房屋建设施工及安装过程中，在开发商不知情的情况下，安装、使用了一种取得外观设计专利权的新型窗户，也就是说，该开发商有可能面临侵权赔偿。

根据《专利法》第六十三条第二款规定："为生产经营目的使用或者销售不知道是未经专利权人许可而制造并售出的专利产品或者依照专利方法直接获得的产品，能证明其产品合法来源的，不承担赔偿责任。"也就是说，开发商作为建设单位，为生产经营目的使用了不知道是未经专利权人许可而制造并售出的专利产品，在开发商及施工单位能证明其产品合法来源的情况下，不承担赔偿责任。但是，《专利法》本条的规定并不排除开发商相关侵权责任的承担，也就是说，开发商及施工单位虽然不承担赔偿责任，但应该承担侵权责任，应该立即停止侵权，否则，就应该赔偿损失。

虽然没有承担赔偿损失的责任，但是，在建设施工中，侵犯专利权的情况还是有的，比如使用了被授予专利权的施工设备及或依据专利方法获得的产品等等，因此，在房地产开发及施工中，无论是建设单位还是施工单位，都应该注意避免专利侵权。

客观上说，上海乃至全国商品房市场发展、完善的十几年来，不少楼盘在设计理念、设计构思、人文体现等方面，表现出了较好的设计水准。比如，在楼盘造型、使用功能、采光及舒适度等方面，体现出了较佳的设计，具有较大的特点。但如果能将知识产权的相关内涵赋予其中，应该说，完全可以带来更大的附加值。

《中华人民共和国专利法实施细则》第二条第三款规定："专利法所称外观设计，是指对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所作出的富有美感并适于工业应用的新设计。"而《（专利）审查指南》第（1）项规定：取决于特定地理条件、不能重复再现的固定建筑物、桥梁等，不给予外观设计专利保护，不属于给予外观设计专利保护的客体实例。

但是，从目前上海的地理环境来看，除依山傍水的项目外，在设计、建设商品房时，基本没有或不会出现《审查指南》中所述的因"特定地理条件而不能重复再现的固定建筑物"的情况。也就是说，只要是"对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所作出的富有美感并适于工业应用的新设计。"就存在可以将楼盘的"形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合"申请并被授予"外观设计专利权"的可能。当然，《中华人民共和国专利法》第二十三条规定："授予专利权的外观设计，应当同申请日以前在国内外出版物上公开发表过或者国内公开使用过的外观设计不相同和不相近似，并不得与他人在先取得的合法权利相冲突。"也就是说，在楼盘符合前述条件下，符合外观设计新颖性的规定，就有可能被授予"外观设计专利权"。

以往的房地产开发、销售中，开发商往往使出浑身解数促销，但基本上都忽视了知识产权（专利）的因素，设计随好，却不能将其价值与作用发挥到及至，往往通过评选，取得一些所谓"最佳设计奖"了之，完全没有将知识产权的内涵加以挖掘和利用，更没有意识到专利在房地产开发、销售竞争中的作用，知识的力量与设计的价值在房地产市场中完全被忽视……

此外，从业主的层面来看，如果某楼盘的设计能够获得"外观设计专利权"，业主购买及入住的心情可想而知，而赋予了知识产权内涵的楼盘设计，世人又会怎样青睐或加以评判。从业主维权的层面来看，如果某楼盘的设计能够获得"外观设计专利权"，相当于业主购买了一项专利产品，业主维权时不但可以依据房地产的相关规定，还可以依据专利法的相关内容提出权利主张。因此，将楼盘的设计申请并获得"外观设计专利权"，这种做法对开发商及业主可以说是"双赢"。

二、房地产商标

长期以来房地产开发商对知识产权的漠视，尤其是对商标的注册。全国的房地产商众多，但注册拥有全国知名品牌的房地产开发商却少之又少。与之相衬的是：房地产的“克隆”现象几乎达到了疯狂和泛滥的地步。而被称为房地产项目脸面的案名就成了这场“灾难”中受害最深的一个。

种种迹象表明，房地产开发商之间已经习惯了这种“你原创，我拷贝”的经营理念，而他们之间的相安无事似乎更是达到了默契的境界。可以毫不客气地说，开发商对知识产权的漠视已经到了一个非警醒不可的地步了。深圳美地诉上海龙苍的“香榭里”一案成了警醒开发商的重大事件。据悉，此案诉讼标的高达1440万元！美地置业有关人士称，在成都、北京、杭州等地都有与“香榭里”品牌相同或近似的房地产项目，据不完全统计已近50个，而美地置业将对这些侵权行为逐一进行“维权”行动。

业内人士称，此案是中华人民共和国有史以来无形资产保护及商标保护纠纷案涉案标的金额最大的商标纠纷案件，同时也是中国房地产领域中知识产权保护的“第一案”。这一事件却给那些缺少知识产权保护意识的地产商们敲响了警钟。与此同时，一个显着的变化就是，地产大腕都纷纷开始着手项目的商标注册及保护工作。

尽管房地产商们已经开始注重自己的品牌保护，但有不少专家纷纷表示：目前我国房地产知识产权相关的法律法规及司法实践当中还存在许多瓶颈。目前房地产市场上普遍存在着营销策划方案、广告设计、园林规划、墙面外观、户型设计等被“克隆”的现象。一旦发生