杨媚与佛山市顺德区兴顺房地产有限公司商品房买卖合同纠纷文档

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Disputes between Yang Mei and commercial housing sal es contract of Foshan Shunde Xingshun Real Estate Co., Ltd

甲方：

乙方：

签订日期：年月日

杨媚与佛山市顺德区兴顺房地产有限公

司商品房买卖合同纠纷文档

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上诉人杨媚因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛

山市顺德区人民法院（XX）顺法民一初字第00852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审判决认定：原告购买被告开发的佛山市顺德区大良

广珠公路新松路段顺兴商业大厦3层301号写字楼，在XX年

7月5日交付定金50000元，并与被告在XX年8月29日签订

了《商品房购销合同》（合同编号：no：xxxxxxx），当天支

付购写字楼款216419元，被告在同日将写字楼交付原告。根

据该合同第二条的约定：乙方（原告）所购买商品房一间建筑面积414平方米，其中实得建筑面积（含杂物间）375.16平

方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积38.84平方米;该商

品房用地面积自用（分摊）18平方米;上述面积为暂测面积，

如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，则以房地产产权登记机关实际测定面积为准。合同第四条价格与费用中约定：该商品房不属于政府定价的商品房，按实得建筑面积计算，该商品房单位面积为每平方米2092.80元，总金额为866419元;除上述房价款外，甲方（被告）依据有关规定代收契税、交易服务费、登记费、工本费、印花税等税费26954元。该合同第十九条约定了产权登记：乙方（原告）在实际接收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方（被告）给予协助。签订合同后，原告在XX年9月25日付清了合同约定价款的剩余款项60万元，但一直没有交付合同第四条约定的税费26954元。被告所开发建设的顺兴商业大厦经原顺德市规划国土局审查，在XX年4月15日取得《预售商品房许可证》（证号990113号），竣工时间为XX年7月，XX年5月29日取得了《商品房权属证明书》（另附各单元平面图），具备了办证条件。根据房地产分层平面图，原告所购写字楼的建筑面积是377.66平方米，公建面积是49.24平方米。原告要求被告办理房地产权证，认为被告将房屋的公摊面积计入房屋总价款没有合同依据，被告则要求原告交清应付（增加面积）房款26997元及相关税费，双方在XX年12月通过口头形式协商房屋面积计算和办证问题。协商不成后，原告在XX年12月31

日以特快专递邮件形式向被告递交《关于顺兴商业大厦301写字楼有关事宜》的函件，表明原告不同意以实得面积加公摊面积计算房屋价款，并要求被告提供相关资料办理房地产权证。被告在XX年1月9日复函原告，要求原告交齐余款后到公司办理相关手续。原告于XX年1月9日提起诉讼。

原审判决认为：原告与被告所签订的《商品房购销合同》，是双方的真实意思表示，内容合法，应受法律保护。从合同的内容，明确约定了案涉写字楼的总价款为866419元;从合同的履行情况，原告依约按期支付了866419元;在原告交纳定金、签订合同、交接写字楼、支付首期款项及第二期款项交纳的整个交易过程中，双方对于总价款是清楚、明确、无争议的，这也符合房地产买卖的交易习惯。故确认所涉写字楼的总价款为866419元。原告主张总价款为785134.85元，要求被告返还超额占有的房屋款及银行利息共114126.20元，没有合法依据，不予支持。需要说明的是双方产生争议主要是由于计算方式不同：一种计算方式是以总价款除以建筑面积（即实得面积与公摊面积之和），得出每平方米为2092.80元;第二种方式则是按实得建筑面积375.16平方米来计算，每平方米售价为2309.47元。显然被告本意按第一种计算方式，但原顺德市规划国土局所监制的双方所签订的《商品房购销合同》第四

条采用的是第二种计算方式，被告由于自身的疏忽导致争议的发生。关于房地产权证的办理，合同约定原告自行办理，被告协助原告，则有关税费可由原告向房地产产权登记机关交纳，被告以原告没有按合同约定交付办证的有关税费为由不协助，理由不成立;同时被告以原告没有付清增加面积的款项而不协助，被告对该款项的请求支付权，不属于先履行抗辩权和同时履行抗辩权，故被告的抗辩理由不成立，被告应履行协助义务，向房地产产权登记机关提交办证所需材料，并向原告承担相应的违约责任。双方对于违约金没有合同约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应支付从XX年1月9日至其向

房地产产权登记机关提交材料日止的违约金，按已付款总额866419元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利

息的标准（即每日万分之二点一）计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：

一、被告佛山市xxx有限公司在本判决发生法律效力之

日起十日内向房地产产权登记机关提交原告杨媚权属登记所需材料（以房地产产权登记机关核定为准），协助原告杨媚办理

房地产权证。

二、被告佛山市xxx有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨媚支付违约金（从XX年1月9日起至其向房地产产权登记机关交付所需材料完毕日止，按金额866419元以每日万分之二点一计算）。

三、驳回原告杨媚的其它诉讼请求。本案诉讼费3893元，由原告杨媚负担3335元，被告负担558元。

宣判后，上诉人杨媚不服，向本院提起上诉称：

1、一审判决认定案涉房屋的总价款为866419元，完全是于合同无据、于事实不符。上诉人认为只要具备完全民事行为能力的人都应该知道一个常识，就是商品房的总价款的构成应该是由买卖双方签定的合同中约定的每平方米单价乘以合同约定的“实得面积”或“建筑面积”，具体的计算标准应完全依据合同的约定。结合到本案，上诉人与被上诉人签定的《商品房购销合同》（以下简称合同）是被上诉人向作为消费者的上诉人提供的格式合同，该《合同》的第二条明确写明案涉房屋的总“建筑面积”为414平方米、“实得面积”为375.16平方米。《合同》第四条明确约定案涉房屋的总价款的计算方法是以“实得面积”计算，每平方米的单价是2092.80元，计算出来的房价款应该是785134.85元。由于被上诉人在计算房