世联温泉项目案例49PPT[1]
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温泉养生项目策划方案PPT
开发流程
选址和立项
对场地进行勘察和调研，了解当地市场需求和竞 争情况，确定项目主题和定位，提交立项报告。
建设和装修
按照规划设计要求，进行场地建设和装修工程， 确保工程质量。
规划和设计
完成项目整体规划和详细设计，包括温泉池、绿 化、景观、配套设施等方面，确保项目符合相关 法规和标准。
运营和管理
制定运营和管理方案，包括市场营销、人员培训 、安全管理等方面，确保项目长期稳定发展。
自然
和谐
利用天然的温泉资源，让客户感受大自然的 魅力和恩赐。
提供多元化的娱乐和活动项目，实现人与人 、人与自然之间的和谐共处。
03
项目策划
温泉资源整合
温泉资源类型
应详细了解温泉资源的种类和分布，包括温泉水的来源、温 度、矿物质含量等，以便合理规划和利用。
资源整合策略
根据当地温泉资源的特点，制定合理的整合策略，如增加温 泉资源开采量、优化温泉资源分布等。
02
项目目标
总体目标
01
打造融合休闲、养生、娱乐于一体的温泉养生项目，提升度假 村整体品质和竞争力。
02
创造一个健康、舒适、自然、和谐的旅游度假环境，满足目标
客户群体的需求。
通过创新和特色服务，增加客户粘性，提高客户满意度和口碑
03 。
具体目标
实现温泉养生项目的整体规划和布局，确保各项设施 和服务符合客户需求。
08
项目可行性分析
技术可行性分析
总结词
综合考虑项目的各项技术条件，评估技术的可行性和合 理性。
详细描述
项目的技术可行性分析应从以下方面进行
项目的规模和复杂性
根据项目的规模和复杂性，评估技术的难度和可行性。
温泉的开发利用与发展及案例分析 ppt
-
1
（二）温泉的开发方式 天然温泉水含有硫、硅、锂、锶、硒、磷、钙、铁、锌等有利 于人体健康的矿物质及多种微量元素。对皮肤病、关节炎、心 脑血管病、神经功能性疾病等有良好的疗效，还可以美白护肤、 延缓皮肤衰老、减肥等，因此最常见的开发方式是温泉理疗。 地热水的利用方式则更加广泛，涉及农业、居民供暖等多种形 式，主要表现在以下方面： 1、电能转化---------------花园等公共设施 利用高温地热田进行发电，有助于节约能源并制造区域特色。 目前我国用于发电的地热田除西藏羊八井投入工业外，其他大 部分均为试验性电站。 2、工业烘干 利用60～150℃的中、低温地热水，进行烘干、纺织印染及制革 洗涤等。比较出名的有纽西兰成功地利用地热发展造纸工业； 台湾阳明山地热研究中心利用地热烘干木材。
这个阶段以室内温泉为主题，以温泉宾馆和温泉医院为主要开
发形式，休闲因素开始初步融入温泉开发，如增加新的理疗设
备，提高温泉池的装修标准，提高食宿的服务水平等。
第二阶段（20世纪90年代中期~20世纪末）：以综合性的旅游休
闲活动聚集形成的温泉度假旅游阶段
20世纪90年代以来，随着我国旅游业逐渐由观光旅游向休闲度
我国温泉产业发展研究
一、温泉产业的概念 （一）温泉的产生 温泉是摄氏20度以上的地下水在地表面的天然出露。 温泉的形成方式有两种。一种是地壳内部的岩浆作用所形成， 或为火山喷发所伴随产生，火山活动过的死火山地形区，因地 壳板块运动隆起的地表，其地底下还有未冷却的岩浆，均会不 断地释放出大量的热能由于此类热源之热量集中，因此只要附 近有孔隙的含水岩层，不仅会受热成为高温的热水，而且大部 份会沸腾为蒸汽。这类温泉多为硫酸盐泉。二则是受地表水渗 透循环作用所形成。雨水下渗形成地下水，受热即为含大量二 氧化碳的热水，此种水呈高压状态，一有裂缝即窜涌而上直到 涌出地面，即形成温泉。一般说来，温泉的形成需具三个条件： ① 地下必须有热水存在；② 必须有静水压力差导致热水上涌； ③ 岩石中必须有深长裂隙供热水通达地面。 从某种意义上说，温泉是地热水在地表面的天然出露，而将为 出露于地面的地热水进行抽提，进行人工蓄积，也可形成人工 温泉，两者的开发均属于本文温泉产业研究的范畴。
星河温泉小镇阶段策略调整49pPPT课件
世界杯球场
维杰球场
费度球场
观澜湖高尔夫成功开发的条件分析
位于一线城市，消费人群较成熟； 前期投入巨大，先行培育市场； 通过高尔夫的发展，带动区域物业升值； 有合理的分期开发计划； 得天独厚的地理位置；
旅游先行、反哺地产模式对本项目的发展导向
开发模式：旅游起步——优化环境——带旺地产——全面 发展 模式优势分析：该模式是旅游与房地产良性互动的典型， 通过旅游提升片区认知度，在旅游将片区带旺之后进行地 产项目的开发，获得较大的土地升值带来的收益。 成功条件：先期大量的资金投入、具备资源优势、有合理 的分期开发计划 对本项目开发导向：本项目所具备的资源条件优势不足， 难以通过先期旅游地产的开发带动地产的发展，而且考虑 甲方开发投资需求，此类投资模式对本项目来说并不合适。
生活品味和自豪的标签。
模式一：案例一【华侨城】旅游先行、反哺地产的经典模式
旅游 1985-1995
锦绣中华 民俗文化村 世界之窗
欢乐谷
休闲 1996-1999
OCT生态广场 酒吧一条街 何香凝美术馆 华夏艺术中心
地产 2000-
海景花园 美加广场 波托菲诺
住宅 旅游
休闲
华侨城发展思路——通过旅游 带动休闲产业发展，提高片区 认知度，在土地增值以后开发 地产项目。
找出项目目前面临的问题
区域知名度低——外因 商业设计不合理——内因 营销节奏缺乏章法——内因 客户群界定不明细——内因 推广渠道未明确及广泛——内因 缺乏项目将来经验管理团队的介绍（商业）——内因 缺乏项目与外界旅游资源的联动——内因
第三部分、问题的解决建议
项目的发展模式界定 本项目界定为旅游度假休闲产品
项目自身条件研究
项目自身资源特点不明显，单凭 温泉资源是很难支撑项目走地产 先行道路。
温泉浴场案例分析PPT文档共38页
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
某温泉度假村项目总体策划方案PPT(共 158张)
（2）贵阳城市新客厅
─ 本案不是要为贵阳人提供休闲度假和休闲居住的场 所，而且还将成为代表贵阳城市形象、展示贵阳城 市特色的超级迎宾馆，未来将成为贵阳名副其实的 城市休闲客厅和城市形象展示区。
二、总体定位
打造贵阳首座国际休闲城
─ 依托自然的山水环境，通过高尔夫、温泉、会议中心等国际休 闲设施的配套，营造一种“桃源仙境，品质生活”的新境界， 构筑贵阳首座国际化的休闲生活城，最终打造成为代表贵阳城 市形象的“休闲客厅”。
加快麦架、沙文、扎佐
政府导向发展轴 区域的基础设施建设和
产业集聚
金阳新区 北拓
乌当 片区
西联
以三桥马王庙片区整体 改造为重点，促进老城 区与金阳新区联系与融 合，城市空间向西与清 镇连片发展。
贵阳 老城
南延
东扩
以龙洞堡机场改扩建为 契机，打造临空经济区 为重点，同时推进新天 温泉度假产业发展。
推进花溪、小河等区域 城镇化进程和产业集聚；
2、板块解读
按照贵阳目前 的城市格局， 我们将贵阳城 市划分为六大 功能板块，通 过板块解读， （如右图）我 们来发现乌当 价值。
高新产业 区
新城中心
老城 中心
高端休闲 度假区
生态产 业区
空港经 济区
六大板块对比分析
板块划分 老城中心
依托区域 云岩、南明区
发展引擎
发展方向
老城的教育、文化、商业、商务等配套 城市中心综合服务区 资源
乌当在铜仁片区和黔东南片区 的旅游集散功能
乌江峡谷-梵净 山特色旅游区
铜仁片区
贵乌阳当区乌当
凯里-镇远综合 旅游区
黎平-从江-榕江 综合旅游区
荔波综合旅游
区 黔东南片区
新联康重庆温泉城项目定位产品建议报告49PPT
478/310
34
三房82-106
三房29-37
676/280
47
二房46-61
二房16-21
230/200
40
二房53-63 三房91-112
二房18-21 三房31-38
1300/550
61
二房55-65
二房19-22
514/180
36
二房5新7-7联2 康重庆二温房2泉0-城25 项目定99位3/产589品建议 118
发展潜力
梨树湾地区虽然目前环境较差，但规划为温泉城，未来极具发展潜力。
新联康重庆温泉城项目定位产品建议 报告49PPT
2、我们的客源结构及特点？
新联康重庆温泉城项目定位产品建议 报告49PPT
客源
地块条件
类似
位置：区域中心或有做成中
心的条件
规模：50万平方米以上超大
规模
重庆：上海城、融侨半岛 上海：明日星城、中远两湾城
产品类型：高层产品 区域行情：集中在3300-3500元/平方米
部分地段较好的小户型和景 观房项目达到3650元/平方米 主力面积：二房65-75平方米
西片区
东片区
南片区
新联康重庆温泉城项目定位产品建议 报告49PPT
房产板块基本描述
区域描述：主要指三峡广场以东区域，目 前的主要开发区域包括沙滨路 和汉渝路沿线。
新联康重庆温泉城项目定位产品建议 报告49PPT
HOPSCA在中国
上海——绿洲雅宾利 重庆——中新城上城 郑州——方圆创世 深圳——大中华国际交易广场
新联康重庆温泉城项目定位产品建议 报告49PPT
开发计划
新联康重庆温泉城项目定位产品建议 报告49PPT
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世联温泉项目案例49PPT[1]
地块优势条件
弱势因素
学习改变命运,知 识创造未来
地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优 质温泉旅游度假区的基本素质和条件
1、稀缺的海水温泉资源 项目为目前发现的仅有的两个海水温泉之一，且温泉含有多种稀 缺的元素 2、交通条件便利 •周边路网完善，三小时车程辐射闽南三大城市； 3、良好的自然环境 •处于东山湾内海，拥有一线海景 •地块内部水面较大，拥有潜在利用价值
案例共通性：
1. 临近城市群
2. 拥有核心的温泉资源
3. 发展历程及核心驱动力
4. 发展模式
u 国内： 珠海御温泉 珠海海泉湾 惠州汤泉 九华山庄
…………
研究内容： 发展现状及发展阶段
世联温泉项目案例49PPT[1]
国际一流温泉度假区成功开发的5大成功 要素
温泉资源开发
资源整合
结合企业及温泉资源本身，在内涵或外延上作足文章， 形成不可复制的核心竞争力 环境的保护，确保永续经营
世联温泉项目案例49PPT[1]
学习改变命运,知 识创造未来
项目背景 ——约束条件
1. 云居山柘林湖旅游风景区被评为国家AAAA级风景名胜区，但是 社会知名度不高，2005年旅游人数仅15万；
2. 云居山柘林湖旅游风景区管委会刚刚成立，想通过本项目启动来 带动整个景区的发展；
3. 项目位于九江市示范村——易家河村，周边配套严重不足； 4. 项目周边仅有一个农民商品房开发，售价400-600元/平米； 5. 项目含经营性产品即温泉酒店和销售性产品即公寓和别墅，具有
项目目标 利润目标 开发周期
¶控制风险情况下实现项目开发利润最大化,打造一流 的温泉度假区; ¶基于社区开发模式在原有基础上进行提升；
¶在控制风险情况下，实现利润最大化；
¶一期300亩（其中100亩销售物业）销售周期一年。
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
项目约束条件
u 世联对约束条件的 理解：
•旅游产品价值体系
•项目定位
营销战略
•案例借鉴 •营销战略
战略分解
•广告策略 •渠道策略 •展示策略 •活动策略 •保障策略 •营销节奏
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
占地面积392亩， 26.11万平米，建筑面 积12.98万平米，容积 率0.49，建筑密度 10.5%，绿地率65%。
基本的配套 及少量高端 体验设施
完善高端配 套形成系统
滨海酒店别 墅 高级Spa 人造沙滩 游艇会所
顶级配套拔 升高度
学习改变命运,知 识创造未来
培育期
成长期
成熟期
世联温泉项目案例49PPT[1]
区域成熟度
项目现金流分析
► 从现金流模拟看，推后将别墅等销售性物业投入市场虽然市场实现风险较小， 实现了较高的项目利润，但是回收资金速度较慢，增大了企业的资金压力；
外部资源：与权威政府部门或国际一流研究机构合作， 确保成果的权威性 内部资源：周边资源的整合，形成更多的休闲体验点
稳健的发 展思路
区域定位
功能复合
在温泉的外围功能中增加更多的功能，以形成持续的吸 引力
体验
在深度体验上作足文章，获得客户充分的体验感受
学习改变命运,知 识创造未来
在进程中不断完善和改进设施，以满足不断改变的体验 价值
资料来源：世联分析 世联温泉项目案例49PPT[1]
稳步的配套投入策略：在市场培育期仅投入公众 温泉主题园及少量酒店配套，控制投入规模
价格
温泉主题园
温泉研究中心
4－6间庭院温泉 会议中心
10间五星级酒店 滨海酒店别墅
别墅
滨海商业街
滨海木栈道
园林别墅
4-6间高级Spa（ 高级Spa
体验房）
项目所 处阶段
消费者问卷调查：
1、区域（厦门、漳州、汕头） 目标消费者问卷 2、云霄房地产目标客户问卷 3、珠三角潜在消费者问卷
政府官员14组：
云霄县规划局、建设局、 统计局、旅游局 陈岱镇书记 东山县旅游局、财政局、 规划局 漳州市粮食局、规划局、 旅游局、统计局、交通局 汕头市旅游局
……
消费者：
旅行社经理2位 温泉休闲客户40组 销售代表6位 温泉度假村管理人员6位 消费者深度访谈10位 ……
温泉区占地4.29万平 米，酒店区占地1.57 万平米，总建面2.61 万。
别墅公寓区：分A、 B、C、D、E区，建 筑面积9.73万平米。
景区：3个人工湖， 总面积2万平米
项目背景 ——基本概况
C别墅公寓区
B别墅区
A别墅区
酒店区 温泉区
人工湖
D公寓区 E别墅公寓区
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
整体 定位
形象定位 产品定位 客户定位
中国•国际滨海温泉度假第一站
国际标准的 中国首创的 海水温泉的
海汤国际
学习改变命运,知 识创造未来
备选案名： 中国．蓝湾
世联温泉项目案例49PPT[1]
庐山西海项目
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
12月14日
在项目研究中，世联项目组就本项目开发所涉及的
一系列问题进行了广泛的调查和深入研究
40个工作日
01月25日
实地调研与踏勘
专家与消费者访谈
调研内容：
• 交通可达性 • 城市意向 • 产业分布和发展现状 • 自然资源、重大设施 • 建成区现状
调研区域：
• 云霄县 • 东山县 • 漳州各区 • 厦门 • 汕头
报告结构思路
企业背景及属性界定
项目目标及约束条件
驱动模式 自身禀赋 发展特征
我们的困惑
一流温泉度假区案例
度假区发展规模 及项目核心问题
本项目面临的挑战
区域旅游市场判断 项目发展战略及定位
现实匹配
资源条件 驱动模式
宏观经济环境 旅游格局 温泉项目竞争格局 度假消费需求
学习改变命运,知 识创造未来
开发模式
温泉度假休闲案例研 究
一流温泉度假区核心驱动 模式 一流温泉度假区适应性 KPI 一流温泉度假区发展历程
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
项目界定
项目属性界定：闽南经济圈边缘、拥有稀缺 海水温泉资源、陌生区旅游度假项目开发
属性界定
描述
闽南经济圈边缘 位于闽南经济圈
诠释
区域3小时车程辐射厦、漳、泉城市圈
国内外案例研究
国内案例 九华山庄 珠海御温泉 珠海海泉湾 惠州汤泉
国际案例 Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里 Downata Dunton 德国巴登巴登 日本汤布院 英国巴斯 …………
进行的研究
闽南现状研究
企业背景研究 区域背景研究 经济发展和产业现状研究 城市规划研究 土地利用研究 人口特征及消费水平研究 房地产市场发展研究 旅游度假市场发展研究
本报告要解决的主要问题（问题界定）
产品：我们是什么？解决市场定位、形象包装。 客户：我们的客户在哪里？谁是我们的客户？购买目 的是什么？ 渠道：我们通过什么渠道宣传？ 购买信心：如何解决客户的购买信心问题？
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
旅游地产价值体系
经营核心 旅游地产的KPI体系：
u问题的根本性解决， 必须依靠项目自身的 资源属性和市场环境 ，制定一以贯之的整 体开发战略。
对整体开发战略不清晰，是我们面临所 有困惑的根源
客户疑惑：
1. 作成什么知道（温泉度假区），但是项目如何作才
1.能先实有现企旅业游目度标？假氛围的形成还是先 2. 如有何房确定产项的目问各类题型？物业的开发次序及配比？ 32. .销是售否类物在业旅的游目标度客假户是氛谁围，形能否成跳前出本就区可域消费
销售核心
可达性——规划高速公路横穿柘林镇 投资性——产权酒店的投资回报 度假性——休闲、度假、养老
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
学习改变命运,知 识创造未来
经营性物业总结
定位方向：各有特色，如天沐，温泉第一家；汤池，全国 温泉景区面积最大；龙湾：功能全面。 价值点：温泉成为各个酒店最能吸引客户重复消费的关键 因素。 经营渠道：旅行社、定向拜访、广告推广是其主要的推广 渠道。 客源地：主要是武汉、南昌等地客户，区域性比较明显， 品牌对于跨省短期旅游的抗性起到了一定的化解作用。 客户类型：散客、自驾游、组团旅游、政府、企业会议招 待成为温泉消费的主要客户。 经营项目：各个温泉酒店都不时地或扩大规模，或推陈出 新，以增强经营的竞争力。
学习改变命运,知 识创造未来
以客户的目标为导向
➢ 客户目标：2006年10月之前资金回收 3000万-5000万，追求合理利润。
➢ 世联对目标的理解：上述目标只是我们的 阶段性目标，如何保证项目整体顺利销售 才是我们追求的终极目标。所以销售模式 的确立不仅要考虑阶段性目标的实现，更 要保证终极目标的达成。
旅游环境 区域性
（决定因素） 全国性
配套资源
酒店 商业 其他相关配套
景区规划
休闲度假 娱乐 商务 居住
交通可达性（第一、二居所）
学习改变命运,知 识创造未来
销售核心
生活便利性（第一居所）
投资价值，升值潜力 来源：世联研究
政府投入（公信力）
世联温泉项目案例49PPT[1]
项目价值体系
旅游环境 景区规划 经营核心
依托稀缺的海水温泉资源的旅游度假区项目开发， 必定要遵守旅游度假区开发的基本规律，以核心资 源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛围的形成 及知名度的提升
地块优势条件
弱势因素
学习改变命运,知 识创造未来
地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优 质温泉旅游度假区的基本素质和条件
1、稀缺的海水温泉资源 项目为目前发现的仅有的两个海水温泉之一，且温泉含有多种稀 缺的元素 2、交通条件便利 •周边路网完善，三小时车程辐射闽南三大城市； 3、良好的自然环境 •处于东山湾内海，拥有一线海景 •地块内部水面较大，拥有潜在利用价值
案例共通性：
1. 临近城市群
2. 拥有核心的温泉资源
3. 发展历程及核心驱动力
4. 发展模式
u 国内： 珠海御温泉 珠海海泉湾 惠州汤泉 九华山庄
…………
研究内容： 发展现状及发展阶段
世联温泉项目案例49PPT[1]
国际一流温泉度假区成功开发的5大成功 要素
温泉资源开发
资源整合
结合企业及温泉资源本身，在内涵或外延上作足文章， 形成不可复制的核心竞争力 环境的保护，确保永续经营
世联温泉项目案例49PPT[1]
学习改变命运,知 识创造未来
项目背景 ——约束条件
1. 云居山柘林湖旅游风景区被评为国家AAAA级风景名胜区，但是 社会知名度不高，2005年旅游人数仅15万；
2. 云居山柘林湖旅游风景区管委会刚刚成立，想通过本项目启动来 带动整个景区的发展；
3. 项目位于九江市示范村——易家河村，周边配套严重不足； 4. 项目周边仅有一个农民商品房开发，售价400-600元/平米； 5. 项目含经营性产品即温泉酒店和销售性产品即公寓和别墅，具有
项目目标 利润目标 开发周期
¶控制风险情况下实现项目开发利润最大化,打造一流 的温泉度假区; ¶基于社区开发模式在原有基础上进行提升；
¶在控制风险情况下，实现利润最大化；
¶一期300亩（其中100亩销售物业）销售周期一年。
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
项目约束条件
u 世联对约束条件的 理解：
•旅游产品价值体系
•项目定位
营销战略
•案例借鉴 •营销战略
战略分解
•广告策略 •渠道策略 •展示策略 •活动策略 •保障策略 •营销节奏
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
占地面积392亩， 26.11万平米，建筑面 积12.98万平米，容积 率0.49，建筑密度 10.5%，绿地率65%。
基本的配套 及少量高端 体验设施
完善高端配 套形成系统
滨海酒店别 墅 高级Spa 人造沙滩 游艇会所
顶级配套拔 升高度
学习改变命运,知 识创造未来
培育期
成长期
成熟期
世联温泉项目案例49PPT[1]
区域成熟度
项目现金流分析
► 从现金流模拟看，推后将别墅等销售性物业投入市场虽然市场实现风险较小， 实现了较高的项目利润，但是回收资金速度较慢，增大了企业的资金压力；
外部资源：与权威政府部门或国际一流研究机构合作， 确保成果的权威性 内部资源：周边资源的整合，形成更多的休闲体验点
稳健的发 展思路
区域定位
功能复合
在温泉的外围功能中增加更多的功能，以形成持续的吸 引力
体验
在深度体验上作足文章，获得客户充分的体验感受
学习改变命运,知 识创造未来
在进程中不断完善和改进设施，以满足不断改变的体验 价值
资料来源：世联分析 世联温泉项目案例49PPT[1]
稳步的配套投入策略：在市场培育期仅投入公众 温泉主题园及少量酒店配套，控制投入规模
价格
温泉主题园
温泉研究中心
4－6间庭院温泉 会议中心
10间五星级酒店 滨海酒店别墅
别墅
滨海商业街
滨海木栈道
园林别墅
4-6间高级Spa（ 高级Spa
体验房）
项目所 处阶段
消费者问卷调查：
1、区域（厦门、漳州、汕头） 目标消费者问卷 2、云霄房地产目标客户问卷 3、珠三角潜在消费者问卷
政府官员14组：
云霄县规划局、建设局、 统计局、旅游局 陈岱镇书记 东山县旅游局、财政局、 规划局 漳州市粮食局、规划局、 旅游局、统计局、交通局 汕头市旅游局
……
消费者：
旅行社经理2位 温泉休闲客户40组 销售代表6位 温泉度假村管理人员6位 消费者深度访谈10位 ……
温泉区占地4.29万平 米，酒店区占地1.57 万平米，总建面2.61 万。
别墅公寓区：分A、 B、C、D、E区，建 筑面积9.73万平米。
景区：3个人工湖， 总面积2万平米
项目背景 ——基本概况
C别墅公寓区
B别墅区
A别墅区
酒店区 温泉区
人工湖
D公寓区 E别墅公寓区
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
整体 定位
形象定位 产品定位 客户定位
中国•国际滨海温泉度假第一站
国际标准的 中国首创的 海水温泉的
海汤国际
学习改变命运,知 识创造未来
备选案名： 中国．蓝湾
世联温泉项目案例49PPT[1]
庐山西海项目
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
12月14日
在项目研究中，世联项目组就本项目开发所涉及的
一系列问题进行了广泛的调查和深入研究
40个工作日
01月25日
实地调研与踏勘
专家与消费者访谈
调研内容：
• 交通可达性 • 城市意向 • 产业分布和发展现状 • 自然资源、重大设施 • 建成区现状
调研区域：
• 云霄县 • 东山县 • 漳州各区 • 厦门 • 汕头
报告结构思路
企业背景及属性界定
项目目标及约束条件
驱动模式 自身禀赋 发展特征
我们的困惑
一流温泉度假区案例
度假区发展规模 及项目核心问题
本项目面临的挑战
区域旅游市场判断 项目发展战略及定位
现实匹配
资源条件 驱动模式
宏观经济环境 旅游格局 温泉项目竞争格局 度假消费需求
学习改变命运,知 识创造未来
开发模式
温泉度假休闲案例研 究
一流温泉度假区核心驱动 模式 一流温泉度假区适应性 KPI 一流温泉度假区发展历程
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
项目界定
项目属性界定：闽南经济圈边缘、拥有稀缺 海水温泉资源、陌生区旅游度假项目开发
属性界定
描述
闽南经济圈边缘 位于闽南经济圈
诠释
区域3小时车程辐射厦、漳、泉城市圈
国内外案例研究
国内案例 九华山庄 珠海御温泉 珠海海泉湾 惠州汤泉
国际案例 Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里 Downata Dunton 德国巴登巴登 日本汤布院 英国巴斯 …………
进行的研究
闽南现状研究
企业背景研究 区域背景研究 经济发展和产业现状研究 城市规划研究 土地利用研究 人口特征及消费水平研究 房地产市场发展研究 旅游度假市场发展研究
本报告要解决的主要问题（问题界定）
产品：我们是什么？解决市场定位、形象包装。 客户：我们的客户在哪里？谁是我们的客户？购买目 的是什么？ 渠道：我们通过什么渠道宣传？ 购买信心：如何解决客户的购买信心问题？
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
旅游地产价值体系
经营核心 旅游地产的KPI体系：
u问题的根本性解决， 必须依靠项目自身的 资源属性和市场环境 ，制定一以贯之的整 体开发战略。
对整体开发战略不清晰，是我们面临所 有困惑的根源
客户疑惑：
1. 作成什么知道（温泉度假区），但是项目如何作才
1.能先实有现企旅业游目度标？假氛围的形成还是先 2. 如有何房确定产项的目问各类题型？物业的开发次序及配比？ 32. .销是售否类物在业旅的游目标度客假户是氛谁围，形能否成跳前出本就区可域消费
销售核心
可达性——规划高速公路横穿柘林镇 投资性——产权酒店的投资回报 度假性——休闲、度假、养老
学习改变命运,知 识创造未来
世联温泉项目案例49PPT[1]
学习改变命运,知 识创造未来
经营性物业总结
定位方向：各有特色，如天沐，温泉第一家；汤池，全国 温泉景区面积最大；龙湾：功能全面。 价值点：温泉成为各个酒店最能吸引客户重复消费的关键 因素。 经营渠道：旅行社、定向拜访、广告推广是其主要的推广 渠道。 客源地：主要是武汉、南昌等地客户，区域性比较明显， 品牌对于跨省短期旅游的抗性起到了一定的化解作用。 客户类型：散客、自驾游、组团旅游、政府、企业会议招 待成为温泉消费的主要客户。 经营项目：各个温泉酒店都不时地或扩大规模，或推陈出 新，以增强经营的竞争力。
学习改变命运,知 识创造未来
以客户的目标为导向
➢ 客户目标：2006年10月之前资金回收 3000万-5000万，追求合理利润。
➢ 世联对目标的理解：上述目标只是我们的 阶段性目标，如何保证项目整体顺利销售 才是我们追求的终极目标。所以销售模式 的确立不仅要考虑阶段性目标的实现，更 要保证终极目标的达成。
旅游环境 区域性
（决定因素） 全国性
配套资源
酒店 商业 其他相关配套
景区规划
休闲度假 娱乐 商务 居住
交通可达性（第一、二居所）
学习改变命运,知 识创造未来
销售核心
生活便利性（第一居所）
投资价值，升值潜力 来源：世联研究
政府投入（公信力）
世联温泉项目案例49PPT[1]
项目价值体系
旅游环境 景区规划 经营核心
依托稀缺的海水温泉资源的旅游度假区项目开发， 必定要遵守旅游度假区开发的基本规律，以核心资 源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛围的形成 及知名度的提升