浅析房地产客户成交信号
房地产销售中的客户分析
房地产销售中的客户分析房地产销售行业是一个竞争激烈的市场，了解客户需求并提供个性化的服务是成功的关键。
本文将通过对客户分析的研究，探讨房地产销售中的客户特征、需求和行为，以帮助房地产销售业者更好地满足客户需求，提高销售业绩。
一、客户特征分析了解客户的特征对于销售行业至关重要。
客户特征包括但不限于以下几个方面。
1.1 年龄和家庭状况在房地产销售中，不同年龄段和家庭状况的客户需求各异。
年轻人可能更关注购房的投资价值和未来增值空间，而中年夫妻可能更关注居住质量和周边配套设施。
了解客户的年龄和家庭状况有助于定位客户需求，提供相应的房产选择。
1.2 收入和购买能力客户的收入水平直接影响其购买能力和房产预算。
高收入客户可能更倾向于购买高档住房，而中低收入客户则更关注价格相对实惠的房产。
通过了解客户的收入情况，销售业者可以有针对性地推荐适合的房产类型和价格区间。
1.3 偏好和兴趣不同客户对房产的偏好和兴趣也各不相同。
有些客户可能更喜欢现代化的城市公寓，而有些客户则更偏爱传统的独立别墅。
了解客户的喜好和兴趣有助于为其推荐符合其口味的房产，提高销售成功率。
二、客户需求分析了解客户的需求对于满足其购房需求至关重要。
客户需求可以从以下几个方面进行分析。
2.1 客户购房目的客户购买房产的目的可以是自住、投资或者两者兼顾。
自住客户更关注房屋的舒适度、便利性和社区环境，而投资客户则更关注房产的租金回报率和升值潜力。
了解客户的购房目的有助于为其提供更合适的房产选择和推荐。
2.2 地理位置和交通便利性房地产的地理位置对客户的购房决策起着至关重要的作用。
购房者通常更青睐邻近学校、医院和商业中心的房产，同时交通便利性也是客户考虑因素之一。
通过了解客户对地理位置和交通便利性的需求，销售业者可以推荐适合的房产选择。
2.3 购房预算和贷款需求客户的购房预算和贷款需求是决定购房能力的重要因素。
了解客户的购房预算和是否需要贷款有助于为其推荐相应价格区间的房产和合适的金融产品。
捕捉和识别客户的成交信号
捕捉和识别客户的成交信号在客户决定购买，并达成成交协议后，作为销售人员，此时千万不要有大功已经告成的心态，一定不要太大意，而应该对成交结果进行确认，只有在双方确认的情况下才意味着交易的真正成功。
没有成交，再好的销售过程也只能是风花雪月。
在销售人员的心中，除了成交，别无选择。
客户产生购买意图时就是适当的成交机会，销售人员一旦发现户客有购买意图，就要立即尝试着进行成交，迅速地诱导客户做出购买决定，随时成交，不要犹豫不定。
饭不能等馊了再吃，汤不能等凉了再喝。
啰里啰唆，话又说不到点子上，是销售洽谈中的大忌。
发现客户有购买倾向就应当立即索要订单，一旦客户的热情冷却，成交就变得困难了。
增加成交机会需要销售人员在销售过程中做到以下三条：捕捉和识别客户准备成交的信号；把握好成交的适当时机；同时运用一些有效的成交技巧，最后拍板成交。
一般来讲，成交信号是指客户通过语言、行动、表情泄露出来的购买意图。
客户往往不会直接说出其产生的购买欲望，而是通过不自觉地表露态度和潜在想法，情不自禁地发出一定的成交信号。
某配件生产公司研发出了一种新型的配件，较过去的产品有很多性能上的优势，价格也不算高。
销售人员钱亮亮十分勤奋，沟通能力也非常不错。
公司让钱亮亮立刻联系了几个老客户，他们都产生了浓厚的兴趣。
其中，有一家企业的采购部主任表现得非常热情，反复向钱亮亮咨询有关情况。
钱亮亮详细、耐心地解答，客户频频点头。
双方聊了两个多小时，十分愉快，但钱亮亮并没有向客户索要订单。
他想，客户对产品的了解尚不透彻，应该多接触几次再下单。
几天后，他再次和客户联系，补充了上次遗漏的一些优点，客户非常高兴，就价格问题和他仔细商谈了一番，并表示一定会购买。
此后，客户多次与钱亮亮联络，显得很有诚意。
为了进一步巩固客户的好感，钱亮亮一次又一次地与客户接触，并逐步与客户的主要负责人建立起了良好的关系。
他想：“这笔单子肯定是十拿九稳了。
”然而，半个月过去了，客户的热情却莫名其妙地慢慢降低了。
北京商品房购房成交客户分析报告
北京商品房购房成交客户分析报告一、概况购房者是商品房市场的主力军，购房成交客户的分析对于商品房开发商和房产中介机构具有重要的参考价值。
本报告分析了北京市商品房购房成交客户的一些关键指标，以帮助相关企业更好地了解目标市场。
二、常见购房客户类型从购房客户类型来看，主要包括自住型、投资型和商业型。
1.自住型购房客户自住型购房客户是最常见的购房客户类型，他们购买房屋主要用于自己居住。
这类购房客户通常关注房屋的地理位置、户型布局、交通便利度和周边配套等因素。
2.投资型购房客户投资型购房客户指购房者主要出于投资目的购买房屋，以期望通过出租或升值获得回报。
这类购房客户更加注重房屋的租金收入和增值潜力，对房屋所在区域的发展前景、租赁市场状况等因素非常关注。
3.商业型购房客户商业型购房客户主要包括企事业单位和商业机构，他们购买房屋主要用于办公、店铺等商业用途。
这类购房客户关注的因素主要是房屋的功能性和商业价值，例如交通便利度、人流量、周边竞争情况等。
三、购房客户居住需求根据购房客户的居住需求，可以总结出以下一些特点：1.户型需求多元化购房客户对户型的需求非常多元化，既有小户型的独居人士或小家庭，也有大户型的多代同堂或大家庭。
一般来说，购房者对房屋面积和户型的要求与家庭规模和收入水平有关。
2.优质教育资源的需求儿童教育一直是购房客户关注的重点。
选择具备优质教育资源的地段和学区房是购房者的一致选择。
购房者通常会比较关注周边学校的教育质量和学校的招生政策。
3.生活便利设施的要求购房者对房屋周边生活设施的便利性有很高的要求。
购物中心、医院、公园、地铁等生活配套设施的齐全与否会直接影响购房者的选择。
四、购房客户的购房偏好和决策因素购房客户的购房偏好和决策因素对开发商和中介机构制定销售策略具有指导意义。
1.价格是最重要的购房决策因素对于大多数购房客户来说，价格是最重要的购房决策因素之一、购房客户非常注重房屋的性价比，他们倾向于选择价格相对合理的房源。
七大信号告诉销售客户即将成交
七大信号告诉销售客户即将成交
一、讲价
客户讲价讲的越狠，说明他购买的意愿越强，越想买的越会站在你的对立面挑战你的价格底线！
二、挑刺
客户越挑剔我们的产品或者服务，说明他越想购买，因为他们希望能得到尽可能完美的产品。
三、对比
当客户又挑剔我们，又提别人的产品多么好多么好的时候，可能他对我们的产品是有购买兴趣的，这是利用其他品牌对你施压，让你进行妥协！
四、画饼
客户跟你说呀，我要给你转介绍一大波客户，这是想让你要用心做好这个项目，别光看利润！
五、专注细节
当客户开始关心和纠结细节，以及询问售后服务的时候，就是他们想要下单了，因为他们想的更远了，要排除所有的后顾之忧。
六、攀关系
说你看我们是老乡啊，又是亲戚呀，又是都在哪个城市，说明他也相中了我们的产品，想得到更好的服务。
七、寻求意见
现场询问别人的意见，这些信号都暴露出来，客户想要签单的意愿，把
信号识别出来，适时逼单，你就可以成交。
总的来说，这些信号都可以帮助销售人员更好地识别客户的购买意愿，并在适当的时候逼单，从而提高成交率。
浅析房地产客户成交信号
房地产客户成交信号房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
层高：层高是指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积要紧由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和治理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
房地产投资的特点（1）投资成本高（2）投资回收期长（3）投资风险大（4）收益性好房地产所有权：指权属所有人依照法律、法规规定对其所有的房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。
房地产市场房屋一级市场：即土地市场。
在我国，土地市场是政府垄断的市场。
房屋二级市场：进展商新开发的商品房预(销)售市场。
房屋三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场。
土地的使用年限纯居住用地………………………………….50年工业用地………………………………………40年教、科、文、卫、体用地………………….40年商业、旅游、娱乐用地……………………..40或30年综合或其他用地……………………………..40年面积计算公式：销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积容积率=总建筑面积/总占地面积绿化率=绿化占地面积/总占地面积建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积使用率=使用面积/建筑面积面积误差面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；1）面积误差比绝对值超出3%时，买售人退房的，房地产开发企业应当在买售人提出退房之日起30日内将买售人已付房价款退还给买售人，同时支付已付房价款利息。
房地产销售逼定技巧
逼定技巧清楚地向顾客介绍了情况，到现场参观了楼盘，并解答了顾客的疑虑，这一刻销售员必须进一步说服工作，尽快促使顾客下决心购买。
1、成交时机◆顾客不再提问，进行思考时。
◆当客户靠在椅子上，左右相顾突然双眼直视你，那表明，一直犹豫不决的人下了决心。
◆一位专心聆听、寡言少问的客户，询问有关付款细节问题，那表明该客户有购买意向。
◆话题集中在某单位时。
◆顾客不断点头对销售人员的话表示赞同时。
◆顾客开始关心售后服务时。
◆顾客与朋友商议时。
2、成交技巧◆不要再介绍其它单位，让顾客的注意力集中在目标单位上。
◆强调购买会得到的好处，如折扣、抽奖、送礼物等◆强调优惠期，不买的话，过几天会涨价。
◆强调单位不多，加上销售好，今天不买，就会没有了，◆观察顾客对楼盘的关注情况，确定顾客的购买目标。
◆进一步强调该单位的优点及对顾客带来的好处。
◆帮助顾客做出明智的选择。
◆让顾客相信此次购买行为是非常正确的决定。
3、成交策略◆迎合法我们的销售方法与您的想法合拍吗？这一方法的前提是：售楼员可以肯定地知道客户的想法。
◆选择法××先生，既然您已找到了最合适自己的楼盘，那么您希望我们何时落定呢？在使用提问的方法时，要避免简单的“是”与“否”的问题。
◆协商法我想在公司的客户名单上也加上您的名字，您认为怎样做能达到这个目的呢？◆真诚建议法我希望与您达成协议，我们还需要做哪些方面的努力呢？如果对方表现出较多的异议，这种方法可帮助售楼员明确客户的主要异议。
◆角色互换法◆利用形式法促销期只剩一天了，如果今天不能下定，楼盘价格的提升将给您带来很大的损失。
4、备注◆切忌强迫顾客购买。
◆切忌表示不耐烦：你到底买不买？◆必须大胆提出成交要求。
◆注意成交信号。
◆进行交易，干脆快捷，切勿拖延。
某房地产楼盘开盘成交与未成交客户分析
某房地产楼盘开盘成交与未成交客户分析本文将对某房地产楼盘的开盘成交与未成交客户进行分析。
首先，我们需要理解开盘成交与未成交客户的定义。
开盘成交客户指的是在楼盘开盘期间购买房屋的客户，包括签订购房合同并支付首付的客户。
未成交客户则指尚未决定购买该楼盘房屋的客户，包括仅参观过楼盘，但尚未做出购买决策的客户。
首先，我们可以分析开盘成交客户的特点。
开盘成交的客户通常对楼盘的地理位置、房屋户型、价格等方面非常满意，因此愿意立即购买房屋。
他们可能是长期关注该楼盘的潜在买家，或者是对楼盘的相关信息非常了解的人士。
此外，开盘成交客户通常拥有较强的购房能力，能够支付较高的首付款，或者能够轻松获得房屋贷款。
其次，我们来分析未成交客户的特点。
未成交客户可能对于楼盘的某些方面存在疑虑，例如房屋价格、房屋装修标准、楼盘配套设施等。
他们可能需要更多的时间来考虑购买此楼盘的利与弊，并且与其他楼盘进行对比。
此外，未成交客户也有可能是购房能力不足，无法支付较高的首付或贷款的买家。
针对这些不同类型的客户，开发商可以采取相应的策略。
对于开盘成交客户，开发商可以提供一些优惠政策，例如首付折扣、贷款利率优惠等，以吸引更多的客户购买房屋。
此外，开发商还可以加强与开盘成交客户的沟通，了解他们的需求，提供更好的售后服务，以增加客户的满意度和忠诚度。
对于未成交客户，开发商可以通过提供更多的楼盘信息、优质的售后服务和咨询，协助他们解决购房方面的困惑和疑虑。
开发商还可以邀请未成交客户参观其他已开业的楼盘，以帮助他们做出购房决策。
此外，开发商还可以关注未成交客户所关注的问题，并及时调整楼盘的价格、房屋配置或服务等，以提高客户的满意度和购房意愿。
综上所述，了解开盘成交与未成交客户的特点并采取相应的策略对于房地产开发商来说非常重要。
通过针对不同类型客户的需求，开发商可以提高房屋的成交率，并打造满足客户需求的楼盘。
同时，加强与客户的沟通和售后服务，也有助于提高客户的满意度和忠诚度。
2024年保定房地产市场分析及展望
2024年保定房地产市场浅析及发展建议一、保定整体市场分析（数据来自中指等三方数据）从中指数据库获悉，2023年1-12月，保定房地产企业销售业绩TOP10合计成交金额为107.1亿元，市占率为66.3%，销售面积为86.4万m²，爱情地产、华中集团、隆基泰和销售业绩位列前三甲，相比2022年TOP10房企市占率有所回落。
从单项目销售情况看，尚玉园项目位列销售金额榜首位，销售金额为15.21亿元，销售面积10.38万平；其次是爱情城项目（11.65亿元）和燕华城项目（10.68亿元）。
整体来看，保定市新房成交均价延续低位运行，参考三方数据显示，保定新建商品住宅均价为8863元/平米，环比增加0.05%；同比下跌0.05%。
其中，高开区成交均价为14981元/平，环比下跌3.52%，居全市首位；莲池区、竞秀区成交均价分别为10872元/平和10618元/平。
认房不认贷等相关政策出台后，保定市二手房挂牌数量暴涨，但市场观望情绪浓厚成交不及预期，明显调整价格为主要成交手段。
截至本月，保定市二手住宅均价持续25个月下跌，本月样本均价为9772元/平米，环比下降0.13%，同比来看，二手房成交均价延续下跌趋势。
从成交结构来看，去年90-120平之间产品成交占比为40%，居首位，但占比连续三年回落；120-160平之间产品成交套数占比居次席，占比为37%，占比持续小幅上升；90平以下产品成交套数占比约为14%，较去年回落3个百分点；160平以上高端改善产品成交占比约为9%，较去增加3个百分点。
二、保定2024年整体走势分析近段时间的一系列高层会议定调，“稳中求进、以进促稳、先立后破”，提出要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
从整体来看，近段时间的高层会议释放了更加积极的信号，2024年宏观政策或将继续发力稳经济，中央加杠杆、央行降准降息均有一定空间，“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。
多个城市楼市成交走暖,房地产隐现积极信号
多个城市楼市成交走暖，房地产隐现积极信号单周销售环比增161.7%为促进房地产行业平稳发展，今年多地出台楼市新政，不过“因城施策”的力度有所不同，有城市连发多条宽松政策。
九月中旬，青岛住房和城乡建设官微发文称，继续在市南区、市北区(原四方区域除外)实行限购政策;对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套;二手住房不再限购。
受此影响，近期青岛楼市出现升温迹象，新房成交数据有抬头趋势。
卓易数据显示，9月19日～9月25日青岛成交新房共计1860套，环比上涨幅度达到81.46%。
其中，城阳区单周成交464套，位居区域成交榜榜首。
中邮证券数据也显示，近期青岛新房成交面积增速底部反弹，上周新房成交20.1万平方米，同比增长12.4%，环比增长81.4%，年初至今累计同比下降11.9%。
据当地一位房产中介称，近期青岛新房优惠力度比较大，下半年开发商冲业绩，刺激了市场成交。
卓易数据显示，上周青岛新房成交均价约为19079元/平方米，环比下降12.05%。
房企以价换量促进成交，助推了销售数据上扬。
上述中介还表示，现在政策刺激力度大，利率下调、首套房贷款利率4.1%，购房者买房成本也有所降低，很多人买房自住，投资的比较少。
此外，公积金政策也改了，连续交六个月就可以使用，夫妻双方首套房最高可贷八十万。
楼市表现同样可圈可点九月中旬，苏州传出松绑消息，称工业园区、高新区限购政策放松，非本地户籍的购房者可直接购买首套住房，无需社保。
不过到16日，限购政策便恢复执行，非苏州户籍居民家庭在苏州市六区买房，仍需提供3年内连续6个月社保或个税。
一位中介表示，苏州限购政策就放开了一天，但也在一定程度上引起了购房者的关注。
中邮证券数据显示，近期苏州新房成交面积增速走出底部，9月17日～23日成交29.5万平方米，同比增长170.4%，环比增长幅度达161.7%。
在上述中介看来，成交翻倍有点夸张，但整体市场确实不错，在政策松动、利率降低、房价企稳的情况下，刚需迎来入手的时机。
房地产销售心理学：留神顾客信号
房地产销售心理学：留神顾客信号在房产销售中，销售人员要时刻留神顾客的语言、行为和神态信号，这些信号会帮助销售员洞悉顾客的购买欲望程度和心理，有助于更快地达成销售。
1.语言信号当客户有成交意向时，从他的语言中可以反映出来。
例如，当客户说：“你们办手续快吗?”这就表明成交的时机已到来。
信号一：客户以种种理由提出价格异议：这是一个非常有利的信号，此时客户已将产品的支付能力进行了比较，并准备购买。
信号二：对楼盘给予一定程度的肯定或赞同;信号三：讲述自己有关楼盘的信息和资料：这说明客户潜意识中已经接受了销售人员所推荐的楼盘，正与你分享他的经验。
信号四：打听有关问题的详细情况：如手续、物业服务、交房时间等。
信号五：提出一个新的购买问题。
信号六：表达一个更直接的异议。
信号七：表达对目前正使用的房屋的不满。
应当注意的是，异议的情况比较复杂，必须具体情况具体分析，既不能都看成是成交时机，也不能无动于衷。
2.行为信号表现一：由单方面动作转为多方面动作。
如客户由远而近，由一个角度到多个角度观察模型，再次翻看说明书等。
表现二：动作由紧张变放松。
如客户原来细心听销售人员介绍，身体前倾，这时变为放松姿态，或者身体后仰，或者擦脸扰发，或者做其他舒展动作等。
表现三：由静变动。
原先客户采取静止状态听销售人员讲解，这时会由静态转为动态，如动手翻动资料、低头、搔首，对你说的话点点头,表示赞同，仔细观察模型等。
当然，从原来的动态转向静止也是一个成交信号。
表现四：客户有反常行为。
当客户犹豫不决时，往往会通过不同的行为表现出来，销售人员要善于发现、捕捉客户不自然的甚至是反常的行为。
3.神态信号当客户有成交意向时，他的神情就会发生一系列变化，销售人员要善于捕捉这些信号。
神态一：客户的神态变得轻松、活泼、友好。
如眼睛转动由慢变快，眼睛发光，神采奕奕;紧锁的双眉分开、上扬;腮部放松，由咬牙沉思或托腮变为脸部表情明朗轻松、活泼与友好。
神态二：销售人员将楼盘的细节及各种交易条件说明后，客户表现出认真的神情，并把销售人员提出的交易条件与竞争对手的条件相比较时，你就可以询问他的购买意向了。
房地产销售客户分析
引言概述:房地产销售是一个复杂而竞争激烈的领域。
有效地分析客户需求和行为对于房地产开发商和销售团队来说至关重要。
本文将深入探讨房地产销售客户分析的重要性，并提供一系列有效的方法和技巧来帮助房地产销售团队更好地了解和满足客户需求，提高销售业绩。
正文内容:一、市场细分1. 定义市场细分概念：市场细分是将整个市场划分为特定的分组或细分，以更好地理解和满足不同客户群体的需求。
2. 市场细分的重要性：市场细分可以帮助房地产销售团队更好地了解不同客户群体的需求和偏好，从而制定有效的销售策略。
3. 市场细分方法：根据客户特征、地理位置、购买能力等因素对市场进行细分，包括人口统计数据分析、购买力分析、地理信息系统等方法。
二、客户需求分析1. 市场调研和数据收集：通过市场调研和数据收集，房地产销售团队可以了解客户的需求和偏好，包括喜好的房型、配套设施、社区环境等。
2. 调研工具和方法：使用问卷调查、个人访谈、社交媒体分析等方法，收集客户需求和反馈。
3. 数据分析和挖掘：通过对收集的数据进行分析和挖掘，房地产销售团队可以发现客户的潜在需求，为开发和销售策略提供指导。
三、竞争分析1. 竞争对手评估：了解竞争对手的房地产项目，分析其产品定位、定价策略、销售渠道等，以评估竞争力。
2. 优势与劣势分析：通过对竞争对手的优势和劣势进行分析，房地产销售团队可以找到自己的竞争优势，并针对劣势进行改进。
3. 市场需求的空白点：通过竞争分析，发现市场中尚未满足的需求，以此为机会开发符合客户需求的产品。
四、营销策略1. 定位策略：根据市场细分和客户需求分析的结果，确定目标客户群体，并制定相应的产品定位策略。
2. 销售渠道策略：根据客户偏好和购买习惯，选择适合的销售渠道，如线上销售、线下展示中心等。
3. 促销活动策略：基于市场调研和竞争分析的结果，制定相应的促销活动策略，吸引目标客户。
4. 客户关系管理策略：建立客户关系管理系统，与客户保持良好的沟通和互动，提供优质的售后服务，增强客户忠诚度。
房地产市场的价格信号如何解读
房地产市场的价格信号如何解读哎呀，要说这房地产市场的价格信号，那可真是让人又爱又恨，就像一场让人捉摸不透的“迷局”。
咱先来说说这房价上涨的信号。
有时候你会发现，某个新楼盘刚开盘，那售楼处门口排的队能绕好几圈！这就是一个明显的信号，说明需求旺盛啊。
比如说我有个朋友，他前段时间看中了一个楼盘，还没等正式开盘呢，就听说已经有好多人提前打听，甚至有人找关系想预定好位置。
这楼盘周边呢，新规划了一个大型购物中心，还有一所知名小学要入驻。
这消息一传开，大家都觉得这片区域未来发展潜力巨大，房价肯定得涨。
这不，开盘的时候，那场面简直火爆得不行，价格也比周边楼盘高出了一截。
再看看房价下跌的信号。
比如一些老旧小区，设施老化，物业管理跟不上，环境也乱糟糟的。
这样的地方，房子挂出去好久都没人问津，业主只能不断降价。
我曾经路过一个这样的小区，墙皮脱落，小区里的路灯好多都不亮了，垃圾也不能及时清理。
有个业主为了把房子卖出去，价格一降再降，可还是没人愿意接手。
还有啊，政策也是影响房价的重要因素。
如果政府出台限购政策，那往往意味着要给过热的楼市降降温，这可能就是房价要稳定或者下跌的信号。
相反，如果出台一些鼓励购房的政策，比如降低首付比例、贷款利率优惠，那很可能房价会有上涨的趋势。
另外，从开发商的动作也能看出点门道。
要是开发商疯狂拿地，加大开发力度，那说明他们对市场前景很乐观，房价可能会上涨。
但要是他们收缩业务，放缓开发速度，甚至打折促销，那房价说不定就有下跌的可能。
再说说经济形势对房价的影响。
经济繁荣的时候，大家收入增加，购房需求也跟着涨，房价容易上升。
可要是经济不景气，大家都捂紧钱包，对买房持观望态度，房价就可能受到抑制。
就拿我身边的例子来说，我有个亲戚，前些年经济形势好的时候，跟风投资了几套房子，想着能大赚一笔。
可这几年经济形势变了，房子不好出手，价格也不如预期，他现在可愁坏了。
总之，解读房地产市场的价格信号，得综合考虑好多因素，不能只看一个方面。
某房地产成交客户分析报告(ppt 31页)
客户年龄：地州市客户年龄分布多以 31-35岁为主，占比27%；其次为36-40 岁阶段客户，占比24%，年龄层次偏 向中年化。
家庭结构：地州市客户家庭结构以三 口之家为主，占比48%；其次为四口 之家，占比22%；从家庭结构上客户 看出，基本以小太阳家庭为主。
地州市客户分析
成交客户中，职业以企事业单位职员为主，个体业主次之，政府单位客户占 大。
家庭结构：岳麓区客户家庭结构以三 口之家为主，占比52%；其次为四口 之家，占比21%；从家庭结构上客户 看出，基本以小太阳家庭为主。
岳麓区客户分析
成交客户中，职业以企事业单位职员为主，项目周边医院较多，因此医院职 户相较其他区域较多（湘雅医院、省肿瘤），项目周边商圈环绕（西站、银 桐梓坡等），个体商贸客户占比较多。
客户总结
1、从来访渠道来看，分布在岳麓区的成交客户通过朋友介绍、老带新、路过获知项目信息的占比 大。而长沙市其他区域成交客户是主要通过朋友介绍、网络、转介获知，省内地州市成交客户以 络、朋友介绍为主。尤其是网络渠道，表明合适的网络渠道仍然是吸引地州市客户的重要途径。 2、从客户职业来看，整体而言，以企业单位职员为主；在长沙其他各区，有一部分个体户、商贸 业经营者购买本项目，占比2成左右。而在河西，成交客户中少有文教职业客户，但项目所在片区 校云集，表明，河西大学城片区、高校需求群体有较大挖掘空间。 3、从客户家庭结构来看，客户年龄段主要集中在26-30岁之间，家庭结构以3口之家为主，小孩年 在1-10岁左右，基本是小太阳家庭结构，这类家庭的父母多为75后、80后，易于接受新鲜事物， 求生活品质，对居住环境的舒适度、品质感较为在意。
客户关注点：成交客户购买项目的主要因 在于地铁交通、品质（3米层高、5米台地 板式户型）等，同时也认同梅溪湖区域的 划，对未来看好，愿意为此价格买单。
客户表现出的成交信号
一般来说，事态信号主要表现在以下几种情况：
1，客户征求其他人意见 2，客户要求看合同 3，客户的态度逐渐转好 4，客户索要已有代理商的联系方式
三、为信号
行为信号是销售人员在向客户推销产品 的过程中，从客户的某些细微行为中发现的 成交信号。一旦客户完成了认识与情感过程， 拿定主意要购买产品时，便觉得一个艰苦的 心理过程完成了，于是，会做出与听销售人 员介绍产品时完全不同的动作，销售人员可 以通过观察客户的动作识别客户是否有成交 的倾向。
6. 不难看出，客户有购买意向时往往会通过一定的语言信号流露 出来。
一般来说，可以把客户的语言信号总结为以下几类：
1，肯定或赞同产品，对产品表示欣赏。 2，向销售人员提出参考意见。 3，向销售人员请教使用产品的方法。 4，向销售人员打听有关产品的详细情况。 5，提出购买细节问题。 6，和身边的人议论产品。 7，重复问已经问过的问题。 8，询问售后服务问题。 9，询问交货时间和限制条件等。 10，询问产品的使用性能及注意事项等问题。 11，询问项目优惠问题。 12，询问产品的运输、储存、保管等问题。 13，用假定的口吻与语气谈及购买，例如问：“要 是……”的问题。
5，眉毛开始上扬 6，眼睛转动加快 7，嘴唇开始抿紧，好像在品味着什么 8，神色变得活跃起来 9，态度更加友好 10，原先造作的微笑让位于自然的微笑
以上这些表情符号都表明了客户已经有了强烈 的购买欲望，促成交易的最佳时机已经到来。这 时销售人员完全可以大胆地提出成交的要求了
在销售活动中，一般情况下，有意向购买产品 的准客户的购买兴趣是逐渐高涨的，且在购买时 机成熟时，客户心理活动趋向明朗化，并通过各 种方式表露出来，也就是向销售人员发出各种成 交信号，这时，销售人员若能及时捕捉到这种信 号，就能很快促成交易。
成交信号集锦
成交信号集锦
一、语言信号
a)追问细节
b)一定销售人员的看法
c)烦闷型客户咨询价钱和付款方式
d)再三要求打折
e)咨询详细入住时间
f)常常就销售的介绍反问
g)常常咨询伙伴建议
h)追问售后服务
i)提出异议，对项目的某一长处或弊端特别关
注
j)咨询优惠程度 , 有无赠品时
k)对当前正在居住的房子表示不满
二、动作信号
a)表情忽然变和蔼
b)眼睛转动由慢变快、眼神发亮而有神彩，从如有所思
转向明亮轻松
c)嘴唇开始抿紧，仿佛在品尝、衡量什么
d)话题集中在某一个上边时
e)关注销售人员的动作和讲话，不住点头忽然用手轻声
敲桌子或身体某部分
f)频频 / 认真翻阅介绍资料时
g)走开又再次返回时
h)认真查察房子有无瑕疵时
i)客户姿态由前倾转为后仰，身体和语言都显得轻松
j)出现放松姿态，身体后仰，擦脸拢发，或许做其余放松伸展等动作
k)靠在椅子上，左右相顾忽然双眼直视你
l)转身凑近介绍员，取出香烟让对方抽表示友善，进入闲谈
三、核心信号
客户进门时的眼神！！！
内容总结。
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房地产客户成交信号房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
层高：层高是指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的％。
房地产投资的特点（）投资成本高（）投资回收期长（）投资风险大（）收益性好房地产所有权：指权属所有人依照法律、法规规定对其所有的房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。
房地产市场房屋一级市场：即土地市场。
在我国，土地市场是政府垄断的市场。
房屋二级市场：发展商新开发的商品房预(销)售市场。
房屋三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场。
土地的使用年限纯居住用地…………………………………年工业用地………………………………………年教、科、文、卫、体用地…………………年商业、旅游、娱乐用地……………………或年综合或其他用地……………………………年面积计算公式：销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积容积率总建筑面积总占地面积绿化率绿化占地面积总占地面积建筑密度建筑物占地面积总占地面积使用率使用面积建筑面积面积误差面积误差比绝对值在以内（含）的，据实结算房价款；）面积误差比绝对值超出时，买售人退房的，房地产开发企业应当在买售人提出退房之日起日内将买售人已付房价款退还给买售人，同时支付已付房价款利息。
买售人不退房的，产权约定面积大于合同约定面积时，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人补足；超出部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在以内（含）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买售人。
面积误差比︱（产权登记面积合同约定面积）︱合同约定面积×建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。
主要税费契税：是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税（由税务局收取）。
公共维修基金：指物业保修期过，用于楼宇公共设施、公共部位进行维修所要缴纳的税费。
公式：×建筑面积×。
三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。
“七通一平”“七通” ：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气管道通“一平” ：土地平整板楼和塔楼优缺点：板楼塔楼通风采光南北通风采光好单面采光、无对流空气空气清新空气差得房率楼高矮高视野差好物业费低高抗震性差好五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销（预）售许可证两书：商品房质量保证书、商品房使用说明书一表：商品房竣工验收备案表贷款：、商业贷款（银行按揭）、满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。
是贷款人以盈利为目的的贷款。
、公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提交公积金贷款申请，并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。
用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款的贷款利率低。
、组合贷款：缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。
成交的迹象、扬起眉毛，看他的配偶或同伴；、咬嘴唇；、瞳孔放大，显示赞同的意愿；、揉拭下巴或后脑勺；、摸胡子，或捋胡须；、舔嘴唇；、上下嘴唇翕动，似乎在算计什么；、开始敲手指；、低头、搔首、捋头发；、额头冒汗；、满意地微笑；、身体前倾，显示兴趣；、对你说的话点点头，表示赞同；、问“要是”这样的问题；、变得很安静，特别是原先爱动的脚不动了；、露出沉思的表情，往窗外看；、到售楼处外张望小区；、拿起或握住销售材料；、不时看看推销材料，又看看推销员；、问已经说过的问题，“你能再说一遍吗？”、重复他已经问过的问题；、追问细节性的问题，如：交首付款时间、贷款如何办理、合同条款等；、要给家人或朋友打电话商量；个为什么、为什么要买房？（）买房可以保值、增值。
（）房产相对稳定、风险性小、投资收益高。
（）购房投资不需要投入过多精力，也不需要太多专业知识，相比其它投资方式更易于操作。
（）如果存银行：利息低、征收利息税，收益低，有贬值的趋势。
（）如果买证券：投资风险大，市场操作不规范，不稳定，暗箱操作（十有九赔）。
（）如果买期货：风险大、无实体、不易操作，变现能力差。
（）如果买古董：鉴别能力要求高、投入大，变现能力差、赝品多、文物法限制。
（）如果买邮票：需要专业性强、易损坏、不易出手、投资收益小、周期长、风险大、变现能力差。
（）如果买保险：回报时间长、回报低、先投入、无主动权、变现能力差、保险市场不完善。
（）如果买黄金：需要一定的财力、增值小、适合长期投资、担心保存的安全性，丢失、被盗，费心思。
（）如果做生意：投资大、风险大、回报不稳定、费时费事费精力、竞争激烈。
、为什么要现在买房？（）地制度改革，文出台，土地实行招拍挂，土地成本增加必将导致房价上涨。
（）国家取消福利分房，私资购房已成必然，只是时机问题，越往后房价会越高。
（）年奥运会，加入世贸，促进升值。
（）城市土地资源紧张，土地具有不可再生性。
（）北京二环、三环沿线年前全面停工，供应量减小，价格上涨。
（）户籍制度改革，农村人口大量涌入，城市人口急剧增加，需求量加大（供求关系决定价格）。
（）流动人口的增加，也加大了住房的出租砝码，房易出租，带动房价上扬。
（）钢材、水泥等建材价格上涨，工人工资上涨，房价会逐步抬高。
（）银行政策改变，增加首付比例，提高利率，抬高购房门槛。
（）人民币贬值，钱越来越不值钱，买房可以保值增值。
、为什么买房与租房好？（）买房可以保值、增值、租房属于消费。
（）买房可以有自主权、产权，租房只有使用权。
（）买房可进行个性装修，改善生活，租房不可以，只能将住。
（）买房固定居所，租房不固定，到期得搬家。
（）付完首付所付月供跟租金差不多，但是存入自己帐户。
（）买房是最终结果，不论租多大，最终都要购房置业。
（）安定居所，利于安心创业，生活新起点。
、为什么要买产权房？（）有产权、风险小。
（）需用钱时可用产权作抵押。
（）便于出售、出租、继承。
（）产权受法律保护。
（）可以保值、增值。
（）可贷款，购房门槛低。
、为什么要买使用权的房子？（）房子的功能即为居住：适合长期居住，不作他用。
（）价格低。
（）使用权也受法律保护。
关于楼盘、为什么要买市中心的房子？（）市中心交通方便，出行方便，生活成本低。
（）市中心市政配套完善，生活方便。
（）市中心居住是身份和地位的象征。
（）市中心租金高，投资回报高，易租易售。
（）市中心土地有限，具有稀缺性，保值、增值。
、为什么要买郊区的房子？（）价格便宜，市中心ｍ＝郊区ｍ＋车。
（）郊区环境好、安静，适合居住。
（）空气好、无污染。
（）郊区房设计合理，方便选择。
（）区域规划好。
（）升值空间大。
（）未来生活的发展趋势（生活方式）。
（）四环内无地开发，郊区购房是必然趋势。
、为什么要买城乡结合部的房子？（）离市区近，交通、生活配套方便。
（）价格更趋近郊区。
（）无污染、无噪音、空气好。
（）发展前景好、升值潜力大，随城市扩大，城乡结合部将是最具发展潜力的城市中心。
（）市政投入的重点，区域规划好。
（）符合现代城市生活。
、为什么要买销售情况好的项目？（）认可度高，风险小。
（）开发商回款快，利于建设和社区全面完善。
（）利于快速统一装修，避免长期干扰。
（）利于相关设施，迅速开通，保证居住需求。
、为什么要买紧邻公园的房子？（）空气好.方便锻炼身体.视野好.噪音小.（）显档次、公园的一侧必为高档生活社区. （）可休闲、放松的去处.市场稀缺.（）、为什么要买商铺？（）家有万贯，不如有个店面，一铺养三代。
（）稳定、风险小。
保值、升值潜力大。
（）投资回报高，回收周期短。
（）投资方式灵活。
（出租、自己经营）（）北京商铺处于发展期，发展前景好。
、为什么要买原始商铺？（）价格低。
升值空间大。
（）选择余地大。
风险小。
（）难得买到。
无过多附加值，价格贴近价值。
（）手续方便。
、为什么要买建筑底商？（）人流量大，生意受众对象多。
（）经营选择余地大。
（）投资回报高。
（）风险小。
（）经营时间不受限制。
（）受众群体稳定。
、为什么买商业街底商？（）商业氛围好，人气旺。
（）投资回报率高。
（）可以借势。
、为什么买市场类底商？（）商业氛围好。
（）投资门槛低。
（）可以借势。
、为什么买小面积底商？（）投资门槛低。
（）投资回报高。
（）风险小。
（）单位面积租金高。
（）经营范围不受局限。
、为什么买大面积底商？（）高投入高产出。
（）便于规模经营。
（）可增强客户信心。
（）可聚集人气。
、为什么投资商铺比投资住宅合适？（）收益率、回报率明显高于住宅。
（）回收周期短。
（）单位资金使用率高。
（）比较稳定。
（）市场供不应求。
（）经营范围广，可以满足两级客户。
（）发展前景好，不存在折旧，而且会随着商业氛围好越来越贵。
、为什么投资商铺比投资写字楼合适？（）比较稳定，投资回报高。
（）底商市场供不应求，写字楼市场供应量偏大。
（）商铺投资方式比较灵活。
（）商铺投资的回收周期短。
（）商铺升值空间大。
、为什么投资商铺比投资证券合适？（）投资风险相对小。
（）投资方式灵活。
（）升值空间小且相对稳定。
（）商铺投资有自主权。
（）商铺投资为实体投资。
关于房屋、为什么要买无会所的房子?（）市中心、配套全，没必要.（）会所的经营成本高，故消费高.（）会所对外开放，不利于小区管理.（）会加大公摊.（）公影响小区的安静、安全.（）多是销售砝码，不实用.、为什么买有会所的房子?（）方便娱乐、消费.（）小区档次高.（）居住显优越感.、为什么要买有大堂的房子?（）大堂可供会客、交流、增进邻里关系.（）显气派、档次.（）方便管理、安全.（）便于提供增值服务.、为什么要买使用率高的房子?（）使用率高，单位面积房价低.（）实际使用面积大，便于安排、布置.（）适合居住、投资.、为什么说使用率不是越高越好?（）使用率高，公摊就少，公用面积减少，就不方便，局促.（）影响居住质量.（）合理标准：高层不低于，多层不低于.、为什么要买商住两用房？（）可以居家办公，申请营业执照，承租群体更广。
（）方便创业，节省创业成本，一房多用。
（）物业服务好。