浅析房地产客户成交信号

房地产客户成交信号

房地产的含义：

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

层高：层高是指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的％。

房地产投资的特点

（）投资成本高

（）投资回收期长

（）投资风险大

（）收益性好

房地产所有权：

指权属所有人依照法律、法规规定对其所有的房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。

房地产市场

房屋一级市场：即土地市场。在我国，土地市场是政府垄断的市场。

房屋二级市场：发展商新开发的商品房预(销)售市场。

房屋三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场。

土地的使用年限

纯居住用地…………………………………年

工业用地………………………………………年

教、科、文、卫、体用地…………………年

商业、旅游、娱乐用地……………………或年

综合或其他用地……………………………年

面积计算公式：

销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积

套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积

容积率总建筑面积总占地面积

绿化率绿化占地面积总占地面积

建筑密度建筑物占地面积总占地面积

使用率使用面积建筑面积

面积误差

面积误差比绝对值在以内（含）的，据实结算房价款；

）面积误差比绝对值超出时，买售人退房的，房地产开发企业应当在买售人提出退房之日起日内将买售人已付房价款退还给买售人，同时支付已付房价款利息。买售人不退房的，产权约定面积大于合同约定面积时，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人补足；超出部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在以内（含）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买售人。

面积误差比︱（产权登记面积合同约定面积）︱合同约定面积×

建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。

主要税费

契税：是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税（由税务局收取）。

公共维修基金：指物业保修期过，用于楼宇公共设施、公共部位进行维修所要缴纳的税费。公式：×建筑面积×。

三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。

“七通一平”

“七通” ：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气管道通

“一平” ：土地平整

板楼和塔楼优缺点：

板楼塔楼

通风采光南北通风采光好单面采光、无对流

空气空气清新空气差

得房率

楼高矮高

视野差好

物业费低高

抗震性差好

五证：

国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销（预）售许可证两书：商品房质量保证书、商品房使用说明书

一表：商品房竣工验收备案表

贷款：

、商业贷款（银行按揭）、满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。是贷款人以盈利为目的的贷款。

、公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提交公积金贷款申请，并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款的贷款利率低。

、组合贷款：缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。

成交的迹象

、扬起眉毛，看他的配偶或同伴；

、咬嘴唇；

、瞳孔放大，显示赞同的意愿；

、揉拭下巴或后脑勺；

、摸胡子，或捋胡须；

、舔嘴唇；

、上下嘴唇翕动，似乎在算计什么；

、开始敲手指；

、低头、搔首、捋头发；

、额头冒汗；

、满意地微笑；

、身体前倾，显示兴趣；

、对你说的话点点头，表示赞同；

、问“要是”这样的问题；

、变得很安静，特别是原先爱动的脚不动了；

、露出沉思的表情，往窗外看；

、到售楼处外张望小区；

、拿起或握住销售材料；

、不时看看推销材料，又看看推销员；

、问已经说过的问题，“你能再说一遍吗？”

、重复他已经问过的问题；

、追问细节性的问题，如：交首付款时间、贷款如何办理、合同条款等；

、要给家人或朋友打电话商量；

个为什么

、为什么要买房？

（）买房可以保值、增值。

（）房产相对稳定、风险性小、投资收益高。

（）购房投资不需要投入过多精力，也不需要太多专业知识，相比其它投资方式更易于操作。

（）如果存银行：利息低、征收利息税，收益低，有贬值的趋势。

（）如果买证券：投资风险大，市场操作不规范，不稳定，暗箱操作（十有九赔）。

（）如果买期货：风险大、无实体、不易操作，变现能力差。

（）如果买古董：鉴别能力要求高、投入大，变现能力差、赝品多、文物法限制。