资产评估

第一章

一、资产评估概念：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（名解）

二、资产评估的基本要素P8（简答）

（1）资产评估主体（2）资产评估客体（3）资产评估目的（4）资产评估假设

资产评估价值类型（6）资产评估途径与方法（7）资产评估程序

（8）资产评估执业标准（9）资产评估基准日（10）资产评估结论

三、资产评估的分类：（选择、判断）

（1）从资产评估的对象、评估的内容和评估报告形式等方面看，目前国际上的资产评估主要分为评估、评估复核与评估咨询三类；

（2）从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则和评估程序的程度，及对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完整性资产评估与限制性资产评估；

（3）.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可分为①单项资产评估。如：机器设备评估、土地使用权评估、建筑物评估、专利权评估等；②整体资产评估。如：企业价值评估。

四、资产评估的特点P10-11（多选）

1、市场性；

2、公正性；

3、专业性；

4、咨询性

五、资产评估的功能和作用P10-11（选择、判断）

1、资产评估功能：最基本的内在功能：评价和评值

2、资产评估的基本作用：（1）咨询；（2）管理；（3）鉴证

六、资产评估的经济原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、评估时点原则。（多选或简答）

第二章

一、资产评估主体，指资产评估业务的承担者，具体包括资产评估工作的从业人员及由评估人员组成的资产评估机构。（名解）

从资产评估机构的执业范围的角度划分，包括综合资产评估机构和专项资产评估机构两种类型。（选择）

按资产评估机构的组织形式划分，可分为合伙制和有限责任公司制。

二、资产评估客体，从资产评估理论层面上讲，资产评估客体通常是泛指资产及需要利用估值技术服务的所有可以用货币表示的经济事项。（名解）

资产评估中的资产，指特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。（名解）

①资产的基本特征：（简答）

（1）资产必须是经济主体拥有或控制的；（2）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可能给经济主体带来现金流入的资源；（3）资产必须能以货币计量。

②资产分类（选择、判断）

（1）按资产存在形态分类，可分为：有形资产和无形资产。

按资产的构成及是否具有综合获利能力分类，可分为：单项资产和整体资产。

按资产能否独立存在分类，分为：可确指的资产和不可确指的资产。

（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为：经营性资产和非经营性资产。

（5）按企业会计制度及其资产的流动性分类，可以分为：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。

七、需要利用估值技术服务的其他经济事项：泛指资产以外的需要利用估值技术服务才能实现其计量目的的经济事项：1、债务；2、成本费用；3、获利能力。（多选）

第三章

一、资产评估的特定目的——为了满

足不同资产业务的要求。（判断）

二、资产业务指引起资产评估的经济

事项。（判断）

三、交易假设是资产评估得以进行的

一个最基本的前提假设，交易假设是

假定所有待评估资产已经处在交易

过程中，评估师根据待评估资产的交

易条件等模拟市场进行估价。（名解）

四、公开市场假设（名解）

公开市场，指充分发达与完善的市场

条件，是一个有众多自愿的买者和卖

者的竞争性市场，在这个市场上，买

者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或者不受限制的条件下进行的。

①公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，评估对象将要在这样的市场中进行交易。（判断）

②资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。（选择、判断）

③使用条件：凡是能够在公开市场上交易、用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。（多选）

④公开市场假设是资产评估中使用频率较高的一种假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。（判断、选择）

五、非公开市场假设（多选）

①有限交易主体假设、②关联交易假设、③快速变现假设

六、持续使用假设（单个评估对象或单项资产）

（1）持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。（判断）

（2）该假设细分为三种情况：①在用续用——现行用途原地续用；②转用续用——改变用途原地续用；③移地续用——异地续用（多选）

（3）采用持续使用假设的条件：（简答）

①资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。

②转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。

第四章

一、资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值两种类型。

二、市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（名解）

三、投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。（名解）

四、在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。（名解）

五、清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。（名解）

六、持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所能实现的预期收益（现金流量）的折现值。（名解）

第五章

一、市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术思路和各种评估技术方法的总称。亦称市场法。（名解）

二、市场途径的理论依据——替代原则

①根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。（判断）

②市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。（选择、判断）

三、市场途径的应用前提（简答）

1、要有一个活跃的公开市场。

2、公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动：

（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。

（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。

（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时，时间因素对资产价值的影响是可以调整的。

四、现行市价法（名解）

当市场上与评估对象完全相同的资产具有现行市场交易价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用该资产或参照物在评估基准日的现行市场交易价格作为评估对象的评估价值。（如，上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估值。）

五、市价折扣法

①原理：以参照物市场交易价格为基础，考虑到评估对象在交易条件，尤其是交易时限等方面的不利因素，根据市场数据及评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。（名解）

②数学式表达：资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）

③市价折扣法仅适用于清算假设前提下的资产评估，即评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异。（判断）例：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2008年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2008年8月。

分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。

经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：

资产评估值=365.2×(1-30％)=255.64（万元）

六、功能价值类比法

①原理：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。（名解）（ 换句话说，功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。）

分类：根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：

Ⅰ.资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。

数学表达式一般表述为：

参照物生产能力

被评估资产生产能力

参照物成交价格被评估资产评估价值=参照物生产能力被评估资产生产能力

参照物成交价格被评估资产评估价值?=

例：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2007年2月1日。

评估人员收集的信息：

1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。

2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。

3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。

分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。

评估值=160×150/210=114.29(万元)

Ⅱ.资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。

数学表达式一般表述为：

x

][参照物生产能力被评估资产生产能力

参照物成交价格被评估资产评估价值

= x

][参照物生产能力被评估资产生产能力

参照物成交价格被评估资产评估价值?= 例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。

七、价格指数调整法（物价指数法）

（1）原理：

价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。（名解）

运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。（判断）

（2）价格指数的各种表述方法：（多选）

①定基物价指数②.环比物价指数、③环比物价变动指数、④物价变动指数、⑤（综合）物价指数（又叫价格指数）

八、成新率价格调整法

①原理：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算评估对象的价值。（名解）

②计算公式：

评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）

③适用条件：运用于评估对象与参照物之间仅有新旧程度差异的情况。（判断）

例题：1.某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为（ B ）万元。

A、2.5

B、5

C、7.5

D、10

2.某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备价值为10万元，现有八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（ D ）万元。规模效益指数为0.5。

A、5.6

B、4.5

C、7.5

D、6

九、市场售价类比法P93 [6-5]

①原理：以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象的各项差异，通过对比和量化差异，调整估算出评估对象价值。（名解）

②计算公式：资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值

或：资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×时间差异修正系数×…×交易情况差异修正系数

十、收益法又称收益现值法、收益还原法或收益资本化法，简称收益法，是指通过估算资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值的各种评估方法的总称。（名解）

（1）收益法以预期收益为基础，采用以利求本的思维方式，通过对被估资产预期收益进行折现或资本化的方式确定评估值。（选择、判断）

（2）收益法理论依据—效用价值观/预期收益原则

预期收益决定资产的价值，预期收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的预期收益折算为现值，这就是资产的评估值。资产的评估值=该资产预期收益的现值总额。（判断）

（3）收益途径的应用前提

1.收益法涉及到三个基本要素（简答）

①被评估资产的预期收益（R）；②折现率或者资本化率（r）；③被评估资产取得预期收益的持续时间（n）

2.应用收益法必须具备的前提条件（简答）

⑴被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量。

⑵资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币计量。

⑶被评估资产的预期收益年限可以预测。

（4）收益途径的基本参数

①收益额、②折现率、③收益期限

（收益期限的确定：a.以法律、法规的规定时间为基础进行估测；b.以合同规定的时间为基础估测；c.根据被估资产自身的效能进行估测）

A:收益有限期：①每期收益不等额 ∑=+=

n

1t )1(t t r R P ②每期收益等额),,/()1(n

1n r A P A r A P t t =+=∑=

例： 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出未来6年每年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。

P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.59（万元）

B:收益无限期：r A

P =

例： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。

评估值=1200/4%=30000（万元）

习题1：某项专利技术预计可使用5年，预测未来5年的净收益分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，年折现率为12%，求该专利技术的评估值。

习题2：评估对象为一老字号的持续经营企业，预测未来4年超额净收益分别为40万元、50万元、52万元、55万元。从第5年起，预测每年的超额净收益为52万元。折现率为10%，资本化率为12%，则该企业的评估值为多少？ 十一、成本法基本含义：成本法是指在评估资产价值时，按照被评估资产的重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。（名解）

①成本法的基本计算公式：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

资产评估值=重置成本×综合成新率

②成本法理论依据——生产费用价值论

③成本法的应用前提条件 （简答）

1、成本法以持续使用为假设，要求被估资产处在继续使用过程中（被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态）。

2、成本法要求必须能够测定形成资产价值的必要耗费，即形成资产价值的耗费是必须的。

3、成本法的运用涉及4项基本要素：即重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值（单选、多选）

例题：为节省资源和减少污染，政府规定年产值万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成年生产能力1万吨以下的造纸设备产生贬值。这种贬值属于（ B ）。

功能性贬值 B 、经济性贬值 C 、实体性贬值 D 、破产清算贬值

由于社会对产品的需求量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值称为（ 经济性贬值 ）。

成本法中各个参数的计算方法，参数：重置成本；实体性贬值；功能性贬值；经济性贬值；综合成新率

重置成本＝直接成本 ＋ 间接成本

[练习1]：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。

评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：

重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）

[练习2] ：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？

解：（1）计算直接成本

购买价= 8×（1+20%）=9.6（万元），运杂费= 1.6×（1+80%）=2.88（万元）

安装费中的直接成本= 0.4×（1+40%）=0.56（万元）

直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）

（2）计算间接成本

间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）

（3）计算重置成本

重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）

习题：

1、在机器设备重置成本的估算中，对于目前仍在生产和销售的机器设备，其现行购置成本的确定方法一般采用（A）。

A、现行市价法

B、物价指数法

C、规模经济效益指数法

D、重置核算法

2、下列计算重置成本的方法中，计算结果必然属于复原重置成本的是（ B ）。

A、重置核算法

B、价格指数法

C、功能价值类比法

D、规模经济效益指数法

4、价格指数调整法通常适用于（AC ）的机器设备的重置成本估测。

A、技术进步速度不快

B、技术进步速度快

C、技术进步因素对设备价格影响不大

D、技术进步因素对设备价格影响大

E、单位价值较小的自制设备

5、用价格指数法估算的资产成本是资产的（A）。

A、复原重置成本

B、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本

C、更新重置成本

D、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本

6、复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于（ C ）

A、资产具有相同的功能效用

B、相同的建造技术标准

C、资产现时价格

D、相同的设计

E、相同的材料习题：某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值为270万元，按财务制度规定该资产的折旧年限为30年，已计提折旧年限为20年。经调查分析确定，按现在的市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57 600小时，实际累计利用时间为50 400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大、维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出运营成本3万元。该企业适用的所得税率为25%，折现率为10%。

要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。（P/A，10%，8）=5.3349

解：（1）资产的重置成本＝4 800 000元

（2）资产实际已使用年限＝20×（50 400÷57 600）＝17.5年，实体性贬值率＝17.5÷（17.5+8）＝68.63%

实体性贬值额＝4 800 000×68.63% （3）资产的功能性贬值＝30 000×（1-25%）×（P/A,10%,8）=120 035元

（4）评估值＝重置成本-实体性贬值额-功能性贬值

3、评估某企业5年前购建的家用电器生产线，其年产量为20万台，目前市场上同类新型生产线价格为300万元，其设计生产能力为25万台/年，规模经济效益指数为0.8，该生产线的重置成本为（ B ）。

A 、 240万元

B 、250.95万元

C 、260万元

D 、245万元

正确答案：C 重置成本＝300×（20/25）0.8≈250.95（万元）。

十二、实体性贬值估算方法：观测法(成新率法)、使用年限法（选择、判断）

1. 观察法（成新率法）

(1)含义：它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。（名解）

（2）资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）

2.使用年限法

(1)含义: 它是利用被评估资产的 实际已使用年限 与其 总使用年限 的比值来判断其实体性贬值率，进而估测资产的实体性贬值。（名解）

（2）原理:

该法认为资产的实体贬值和其实际使用年限成正比例。（判断）

十三、名义已使用年限与实际已使用年限

①名义已使用年限：指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。

②实际已使用年限：指资产在使用中实际损耗的年限。

由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。

实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 ③资产利用率计算公式为：%100?=定利用时间截至评估日资产累计法际利用时间截至评估日资产累计实

资产利用率（判断）

当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长

当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；

当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。

十四、资产的实体性贬值

实际已使用年限总使用年限预计残值

重置成本资产的实体性贬值?-=

=（重置成本-预计残值）×（实际已经使用年限/总使用年限）

=（重置成本-预计残值）× 实体性贬值率

二十、经济性贬值的估算

1、含义：指由于外部环境变化等导致资产本身价值的损失。（名解）

2、注意问题： 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。（判断）

3、表现形式:（1）资产利用率下降（2）资产年收益额减少（多选）

4、资产利用率下降导致的经济性损耗的计量(生产能力相对过剩引起的经济性贬值 ) ①%100-1???

????=X ）额定生产能力实际使用生产能力（经济性贬值率

②经济性贬值率=重置成本×经济性贬值率

③经济性贬值额＝年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A, r , n ）

评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

重置成本:复原重置成本和更新重置成本

重置成本的估算:重置核算法、价格指数法、功能价值类比法

实体性贬值：成新率法、使用年限法

功能性贬值：超额投资成本、超额运营成本

经济性贬值：资产利用率下降、资产年收益额减少

第六章

一、资产评估程序：指资产评估机构和评估人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工

作步骤。（名解）

二、资产评估程序包括的主要环节：（简答）

①明确评估业务基本事项；②签订业务约定书；③编制评估计划；④资产勘查与现场调查；⑤收集评估资

料；⑥评定估算；⑦编制和提交评估报告；⑧工作底稿归档

三、资产评估程序的重要性（简答）

1.资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证（质

量保证）。

2.资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据（服务质量评价依据）。

3.恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段

之一（评估机构和人员维权手段）。

第七章

一、房地产的概念从资产评估的角度，房地产是土地和房屋及其权属的总称，也就是房产和地产的总称。其中，房产即是指房屋建筑物，地产仅指土地使用权。（地价一般是土地使用权的价格。）（简答）

二、房地产（不动产）的特征：

1、自然特征：

（1）位置固定性；（2）质量的差异性；（3）使用长期性

①土地使用权的年限——土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

②房屋建筑物的耐用年限 P153

2、社会经济特征：（1）房地产供求区域性；（2）房地产供给的相对垄断性；（3）房地产利用的多方向性；

（4）房地产效益的级差性；（5）政策限制性；（6）保值增值性。

3、房地产的价值特：

土地一级市场：政府出让土地使用权的市场；土地二级市场：土地使用权的再转让市场

房产的一级市场：房产的建造市场；房产的二级市场：房产的交易市场

房地产评估立足于房地产的二级市场

房地产的二级市场包括：转让、租赁、抵押、拍卖等。

价值特征：房地产价值是权益价值；房地产价值与其用途和效用有关；具有个别性和区域性。

容积率：容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值。（了解）

容积率=建筑总面积/宗地面积

楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格（了解）

楼面地价=土地总价格/建筑总面积

楼面地价=土地单价/容积率

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。（了解）

三、房地产价格及评估价值的影响因素（简答、多选）

1、一般因素：如：供求因素；经济因素；人口因素；社会因素；行政因素；心理因素。

2、区域因素：如：交通便捷因素；商业繁华因素；城市设施状况因素（基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施；生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施；文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施）；环境状况因素。

3、个别因素：

（1）土地的个别因素

①区位因素；②面积、宽度、深度；③形状因素；④地质、地势、地形因素；⑤容积率因素（容积率与地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。）；⑥用途因素；⑦土地使用年限因素（2）建筑物的个别因素

①面积、结构、材料等；②设计、设备等是否良好；③施工质量；④法律限制；⑤建筑物是否与周围环境协调四、市场售价类比法的评估案例：

P93 [例6-5]:土地使用权价值评估

P137[例8-3]：房地合一价值评估

例题：某房地产公司于2002年1月以有偿方式取得一块土地50年使用权，并于2004年1月在地块上建成一座写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估日，该类建筑物重置价格为3500元/m2,

该建筑物占地面积为1200m2，建筑面积为3000m2，现用于出租，每月实收租金为15万元。另据调查，当地同类学子楼出租租金一般为每月每建筑平方米80元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房地产税为每建筑平方米30元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为9%。试根据以上资料评估该宗地2009年1月土地使用权的价格，采用收益法进行评估。

解：（1）计算房地产年总收益：应为客观收益而不是实际收益年总收益

=80元/月·平方米×3000平方米×12月×（1-10%）=2 592 000元

（2）计算房地产年总费用：

年管理费=2592000×3%=77760元

年维修费=3500元/平方米×3000平方米×1.5%=157 500元

年税金=30元/平方米×3000平方米=90 000元

年保险费=3500元/平方米×3000平方米×0.2%=210 00元

年总费用=年管理费+年维修费+年税费+年保险费=346 260元

（3）计算房地产的年净收益：

年净收益=年总收益-年总费用=2592000-346260=2 245 740元

（4）计算建筑物年净收益

①计算建筑物现值

在本案例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。因此，房地产使用者的可使用年限为50-2=48年，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，地上建筑物一并由国家收回。

建筑物现值=建筑物重置成本-实体性贬值额＝建筑物重置成本×（1-实体性贬值率）

＝建筑物重置成本×成新率＝3500×3000×(43/48)=9 406 250元

②计算建筑物年净收益

建筑物年净收益=建筑物现值÷(P/A,9%,43)=867 899.3 元

（5）计算土地年净收益：

土地年净收益=房地产年净收益-房屋年净收益=2 245 740- 867 899.3 =1 377 840.70元

（6）计算土地使用权价值

土地使用权在2009年1月的剩余使用年限为50-7=43年

评估值=1 377 840.70 ×（P/A，6%，43）=1 377 840.70 ×15.3062=21 089 505.32元

单价=21 089 505.32 元÷1200平方米=17574.58元/平方米

（7）评估结果

本宗地土地使用权在2009年1月的土地使用权价值为21 089 505.32元，单价为17574.58元/平方米。