【财务】万科A财务报表综合分析

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万科A财务报表综合分析
一、万科基本情况介绍：
万科企业股份有限公司（股票代码：000002），成立于1984年5月，是以房地产为核心业务是中国大陆首批公开上市的企业之一。

是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产。

总部设在，至2009年，已在20多个城市设立分公司。

2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。

营业收入507.1亿元，净成本72.8亿元。

这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。

万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（1、简单不复杂；2、规范不权谋；3、透明不黑箱；4、责任不放任）享誉业内。

公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

1988年12月公司公开向社会发行股票2800万股集资人民币2800万元资产及经营规模迅速扩大。

1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易，成为深圳证券交易所第二家上市公司。

1991年6月公司通过配售和定向发行新股2836万股集资人民币1.27亿元公司开始跨地域发展。

1992年底上海万科“城市花园”项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务。

1993年3月本公司发行4500万股B股该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。

B股募股资金45135万港元主要投资于房地产开发房地产核心业务进一步突显。

1997年6月公司增资配股募集资金人民币3.83亿元主要投资于深圳住宅开发推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000年初公司增资配股募集资金人民币6.25亿元公司实力进一步增强。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72的股份转让予中国华润总公司及其附属公司成为专一的房地产公司。

2002年6月万科发行可转换公司债券募集
资金15亿进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

凭借一贯的创新精神及专业开发优势公司树立了住宅品牌并获得良好的投资回报。

2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净成本40.3亿元。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。

当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。

同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。

万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。

根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89％。

至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。

万科1991年成为第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净成本复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净成本复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。

公司在发展过程中两次入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

万科现有员工16000余人。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。

2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

2007年11月，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品
牌”项目，荣获由北京大学管理案例研究中心、《北大商业评论》和联合设立的“中国管理学院奖”。

2008年1月，万科荣膺第三届“CCTV年度雇主调查”评选“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。

二、公司财务分析（2008年末-2010年末）
1、主要财务指标（净成本）
2、财务报表摘要
3资产负债表
4成本表
5、现金流量表
现金的期初余额(万元)2,200,277 1,997,829 1,704,650
现金等价物的期末余额(万元)0 -- 0
现金等价物的期初余额(万元)0 -- 0
现金及现金等价物的净增加额(万元)1,309,416 202,449 293,178
三.杜邦分析原理介绍
杜邦分析法又称杜邦财务分析体系简称杜邦体系是利用各主要财务比率指标间的内在联系对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。

该体系以净资产收益率为龙头以资产净利率和权益乘数为核心重点揭示企业获利能力资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响以及各相关指标间的相互影响作用关系。

杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为
净资产收益率=资产净利率*权益乘数
资产净利率=销售净利率*资产周转率
净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数
四、杜邦分析数据。

杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为
净资产收益率=资产净利率*权益乘数
资产净利率=销售净利率*资产周转率
净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数
杜邦分析
总资产收益率X 权益乘数=资产总额/股东权益
0.7878% 1/(1-0.68) =1/1-资产负债率
=1/1-负债总额/资产总额x100
净资产收益率2.94%
主营业务成本率X 总资产周转率=主营业务收入/平均资产总额
15.0111% 0.0525% =主营业务收入/(期末资产总额
+期初资产总额)/2
期末:148,395,955,757
期初:137,507,653,940
净利润/ 主营业务收入主营业务收入/ 资产总额
1,126,579,449 7,504,969,755 7,504,969,755 148,395,955,757
↓↓↓↓↓↓
主营业务收入- 全部成本+ 其他利润- 所得税流动资产+ 长期资产
7,504,969,755 6,202,756,893 200,022,269 375,655,681 140,886,939,320 7,383,409,016
↓↓↓主营业务成本←货币资金←长期投资←
5,494,621,235 17,917,618,442 3,905,290,692
营业费用←短期投资←固定资产←
293,290,365 0 1,999,879,587
管理费用←应收账款←其他资产←
309,252,999 406,782,083 110,213,152
财务费用←存货←无形资产←
105,592,294 103,511,656,967 0
其他流动资产←
19,050,881,828
1、净资产收益率=投资报酬率*平均权益成数
权益成数=1/1—资产负债率
3资金结构分析
数据分析结果：
（1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。

从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从2009年-2010年的增幅较大，说明了企业的财务风险小。

（2）权益乘数主要受资产负债率影响。

负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。

该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。

（3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。

万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升
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