房屋交易行受贿案件市场价格认定问题探讨
以低价购买房产形式受贿的各种情形及司法认定
以低价购买房产形式受贿的各种情形及司法认定以低价购买房产形式受贿的各种情形及司法认定—以余某某被控受贿罪一案中“低价买房不予认定”为例广东广强律师事务所王思鲁车冲一、以低价购买房产形式受贿的概念及渊源受贿罪是金钱与权力的交易，在权力高度集中的当代社会，由于有效的行政监督的缺失，使国家公权力的行使存在着寻租空间，我国《刑法》第三百八十五条规定了受贿罪。
但是随着经济的不断发展，国家公职人员的受贿方式越来越多样。
刑法条文中对于受贿罪的认定和处罚暴露出了一定的不足。
2007年最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（下文称《意见》）针对新型的受贿犯罪的类型的认定进行了详细的规定。
该《意见》中将新型受贿犯罪的主要类型划分为：交易型受贿；实际占有型受贿；干股型受贿；合作投资型受贿；挂名投资型受贿；期货、期权型受贿。
本文由于篇幅所限仅围绕交易型受贿罪中的以低价购买房产形式受贿进行论述。
该《意见》对于购买房产形式的受贿进行了较为具体的规定，该《意见》是以购买房产形式受贿的渊源。
该《意见》对于以购买房产形式受贿的规定主要为：“国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房产、汽车等物品的；（2）以明显高于市场的价格向请托人购买房产、汽车等物品的……受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
前款数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。
根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。
”二、以购买房产形式受贿的主要形式《意见》中涉及以低价购买房产的形式构成受贿罪的就只有行为人以明显低于市场的价格向请托人购买房产。
该《意见》的规定虽然是按照“权钱交易”的受贿罪本质属性来规定的，但是无低价购买房产的具体表现形式。
低价购房类受贿070725
低价购房类受贿犯罪司法认定假设干问题探讨2007年7月8日，最高人民法院、最高人民检察院联合发布了《关于办理受贿刑事案件适用法律假设干问题的意见》〔以下简称《意见》〕，为依法惩治近年来出现的新类型受贿犯罪提供了明确的政策、法律依据。
结合审判实践经验，本文拟就《意见》第一条规定的以低价购房等交易形式受贿犯罪的具体认定问题，进一步作些讨论。
一、如何掌握定罪的标准根据我国刑法第383条和386条的规定，个人受贿犯罪的起刑点标准为5000元人民币，个人受贿5万元以上的，一般应当判处五年以上有期徒刑。
如所周知，房产等大宗商品交易中往往伴随巨额的资金流动，些许不正当地优惠打折就可能使受贿金额超过5000元乃至5万元，于是必然提出的问题是，能否单纯按照上述法定的数额标准掌握此类受贿犯罪的认定尺度？笔者以为不能简单作出肯定答复。
主要理由是：第一，从社会危害性程度看，现实生活中的房产等大宗商品多以数万元，数十万元，或者数百万元为单价，相对于国家工作人员在交易中实际支付的数十万、抑或百万元以上的购物款而言，其不当获取的5000元以上或者5万元的“打折优惠款”很可能所占比例极小，很容易与正常购物中的优惠折扣相混同。
换言之，该种买卖行为背离公平交易的水准并不明显，从而其社会危害性程度也相对有限。
尤其是在当下追求低价、优惠购物成为社会普遍消费心理与现实的背景下，将上述不当获取较少购物打折利益的行为一律纳入刑法视野来评价，难免与犯罪的本质特征——具有严重的社会危害性不尽符合，容易造成刑罚打击面过宽，处罚过于严苛之弊。
第二，从职务行为的规制体系看，对于国家公职人员的各种贪渎行为，我国实行党纪、政纪与刑法的定量分层的二元制裁模式。
我们在考虑受贿行为的定罪标准之时，无疑应当兼顾党纪、政纪的合理规制范围，协同发挥党纪、政纪与刑法的行为标准功能，共同实现“惩前毖后、治病救人”的惩腐倡廉的社会效果。
由于以低价购房等交易形式实施的受贿通常以万元为不当优惠打折的计量单位，故将上述所占实际支付比例极小的受贿行为纳入违纪制裁范围，应当讲具有实质合理性，在社会效果上也不至于轻纵该种贪渎行为。
房产交易型受贿案件中受贿数额如何认定？
房产交易型受贿案件中受贿数额如何认定？【基本案情】甲，中共党员，某国有企业董事长、总经理。
2004年12月，甲伙同其下属乙，利用职务便利，违规出借国有资金给某房产企业。
事后，房产企业负责人丙为表示感谢，邀请甲、乙购买其公司开发的别墅，并表示可以优惠，售价为人民币8000元/平方米；甲、乙均表示有兴趣购买，但表示价格还是太高，并提出能否以5000元/平方米购买。
最终，丙表示同意。
2006年12月13日，甲、乙与该房产企业签订了购房协议；2008年1月28日和7月17日，甲、乙分别在房管部门办理了所购房屋的产权登记。
2017年8月，甲、乙因涉嫌严重违纪违法被立案审查，到案后二人对以低价购房形式受贿行为供认不讳。
【分歧意见】在认定甲、乙受贿数额时，存在三种意见：第一种意见认为应当以甲、乙办理房屋产权证时的市场价格与实际支付价格的差额来计算；第二种意见认为应当以房产企业负责人丙提出的“优惠价格”与实际支付价格的差额来计算；第三种意见认为应当以甲、乙与房产企业签订房屋买卖合同成立时的市场评估价格与实际支付价格的差额来计算。
【分析点评】2007年7月，最高人民法院、最高人民检察院联合发布了《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》），《意见》规定国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以交易形式收受请托人房屋的，以受贿论处。
受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算，市场价格包括经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。
在计算房产交易型受贿犯罪案件中受贿数额时，关键在于如何准确理解“交易时”和正确认定“市场价格”。
（一）准确理解房产交易型受贿中的“交易时”一种观点认为受贿数额应当以办理产权登记时的市场价格与实际支付价格的差额来计算。
理由是《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
”即甲、乙为所购房屋办理产权登记时，甲、乙才真正占有所购房屋，所以“交易时”应当认定为房屋登记时。
以住房为对象的交易型受贿犯罪的孳息收缴问题探讨
以住房为对象的交易型受贿犯罪的孳息收缴问题探讨在以住房为对象的交易型受贿犯罪中，由于房地产市场行情变化巨大，以低价购房为手法的受贿犯罪大多产生了犯罪孽息。
如何准确认定和处理犯罪孳息，实践中存在分歧意见。
例如，在某案中，国家工作人员甲利用职权为房地产开发商谋利，以100万元的价格购买了该公司开发的住房一套，经评估，该住房的交易时市场价格为150万元，案发时该套住房的市场价格为300万元。
经查，在甲支付的100万元中，30万元是其家庭合法财产，70万元是其其他贪污受贿犯罪所得。
对其该笔受贿所得及孳息应如何收缴，存在两种意见：第一种意见认为，交易型受贿后的物品增值利益应当全部予以追缴。
增值利益并非受贿人善意取得，不符合善意取得不予追缴原则[1]。
一旦低价购房行为构成受贿犯罪，可以考虑将受贿人实际支付的购房款酌情退还，依法对受贿数额予以追缴，其余包含孽息部分的财物均作为财产刑的对象一并处理、上缴国库，以充分体现对受贿犯罪分子在经济上的惩罚和剥夺。
因此，除对某甲用于购房的30万元家庭合法财产予以发还，其余部分均应追缴。
第二种意见认为，低价购房类受贿犯罪的基本特点之一，就是受贿人的合法支出与犯罪数额并行发生，在房产市场行情上涨之时，应当承认受贿人的合法支出也有相应收益。
司法裁判应当做到径渭分明，对于受贿犯罪产生的孽息明确予以追缴，对于受贿人的合法财产收益部分依法适当处置，不能笼统作为财产刑的对象悉数上缴国库[2]。
不能否认受贿人实际支付资金属于商品的部分对价，亦会对其衍生收益产生控制力。
受贿行为的犯罪性不导致全部增值利益也具有违法性[3]。
2014年9月，最高人民法院《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十条明确规定，被执行人将赃款赃物与其他合法财产共同投资或置业，对因此形成的财产中与赃款赃物对应的份额及其收益应予追缴。
可见，不能对所投资或置业形成的资产直接全部追缴，对某甲用于购房的30万元家庭合法财产，及其所生孳息30万元，共计60万元应予发还，其余部分予以追缴。
以交易形式受贿司法认定疑难问题研究
以交易形式受贿司法认定疑难问题研究
薛进展;张铭训
【期刊名称】《江西警察学院学报》
【年(卷),期】2008(000)003
【摘要】房产交易不同的表现形式决定了司法机关必须区分不同情况确立市场价格的判断规则.对于低价买房受贿案件,必须重点查证房产开发商内部的优惠销售记录,通过加权平均法计算内部优惠价格,国家工作人员在此价格以下购买房屋,属于"明显低于市场的价格".应以受贿论处."低买高卖"的交易型受贿案件的认定应明确区分以优惠价格购买商品与以贿赂型交易价格收受贿赂.追缴交易型受贿违法所得应针对受贿犯罪的权钱交易本质,以宽严相济的刑事司法政策为导向,严格区分实际交易情况进行个案判断.
【总页数】6页(P15-20)
【作者】薛进展;张铭训
【作者单位】华东政法大学,上海,200042;宝山区人民检察院,上海,201900
【正文语种】中文
【中图分类】D914
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涉案房地产价格认定特点难点探析
涉案房地产价格认定特点难点探析摘要】如果我们站在专业技术角度做出分析就会发现，涉案房地产价格的认定其实之上是一种房地产估价的行为，但是，涉案房地产价格的认定的目的相比较一般形式的房地产估价来说其存在本质方面的显著不差异。
一般形式的房地产估价，都是为法人、自然人的经济活动而提供一系列的咨询和服务。
但是，对于涉案房地产价格认定来说，其实质上属于一种典型的司法服务类型，关系当事人的罪与非罪以及相适应的刑罚，在房地产价格评估领域中，延伸司法、纪检监察等的活动行为。
尤其是现阶段我国开展反腐败工作的过程中，涉案房地产价格认定重要作用是必不可少的。
笔者在结合分析现阶段我国相关研究案例的基础上，结合自己多年的涉案房地产价格认定工作实践经历跟工作经验，分析梳理涉案房地产价格认定的特点，并且建议分析梳理涉案房地产价格认定的难点，与此同时提出一些了应对的措施。
【关键字】房地产;价格认定;特点;难点1前言现阶段，涉案房地产价格认定的时候，需要联系相关的影响因素，不能等同于常规的房地产价格评估。
所以，涉案房地产价格认定，广义方面指的是房地产估价司法鉴定工作活动，也就是指在司法诉讼活动的过程中，有资质的房地产评估机构，在使用一系列专业知识以及专业技能的基础上，评估房地产价值、评估房地产价格，并且出具详细的报告活动。
现阶段，许多经济类的司法案件都关系到房地产价格方面的问题，这时候就需要专业的评估机构进行一系列司法鉴定工作。
狭义方面来说，则特指由政府主管价格部门设立的价格认定机构，从根本上安置司法、纪检监察、行政执法等部门的严格要求,对案件涉及的房地产进行价格认定,为上述部门办理案件提供价格依据的一种公共服务职能。
2涉案房地产价格认定特点难点2.1涉案房地产价格认定特点分析在进行确定涉案房地产价格的时候，常常需要某个时间的房地产进行价格认定，但是实际认定工作，却常常需要进行考虑目前的时间。
因为时代的变化，政府、规范均可能会出现变化。
如何认定以明显低于市场价购房的受贿标准
如何认定以明显低于市场价购房的受贿标准在反腐败的高压态势之下，腐败分子为掩盖受贿犯罪、逃避惩罚，受贿的方式、手段不断变化和翻新，收受贿赂更趋隐蔽，时常将受贿行为披上市场交易行为的外衣。
最高人民法院、最高人民检察院于2007年制订的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）提及的几种受贿方式，均掩藏在买卖房屋、汽车物品，委托投资证券、期货或者其他委托理财，合伙开办公司等日常的民事、经济行为之中。
其中，对于以低价购房形式的受贿犯罪，《意见》指出，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋等物品的，以受贿论处；前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格，受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
但对于甄别正常购房优惠和低价购房受贿具有决定作用的两个关键问题，即如何具体认定市场价和何谓明显低于市场价，没有进一步展开叙述。
司法实践中，对于房产市场存在的多种价格中哪一个属于市场价、哪个时间点作为认定市场价的基准点以及如何认定明显低于市场价的标准等关键问题，意见分歧较大。
本文从房产交易的常见种类、国家工作人员与请托人之间房产转让的具体特点出发，对上述问题进行具体分析，以归纳出房屋市场价的认定方法和购买价明显低于市场价的判断标准。
（一）区分新房和“二手房”买卖，分别确定不同种类房屋交易中的市场价实际生活中，常见的房屋买卖种类主要分为新房买卖和“二手房”买卖。
新房也称“一手房”，是指没有经过市场交易环节的房屋，可能是刚刚竣工验收后马上进入销售市场的现房，也可能是竣工后已经在市场上销售的现房，也可以是未竣工的可以预售的期房，只要没有经过交易环节的房屋都可以是本文所称的“新房”，新房的销售主体为房产开发商或房产经销商。
“二手房”是指至少已经在市场上交易过一次或者经过一次产权变更的房屋。
即使是刚刚建成不久的新房，但只要经过转售环节，都属于市场上的“二手房”。
【法律】房产交易型受贿中明显低于市场价格的认定
房产交易型受贿中明显低于市场价格的认定根据“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》），国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋的以受贿论处，但对于什么是“明显低于市场的价格”未作出明确规定。
房产作为大宗物品，正常情况下不同的销售政策可能使优惠数额达到数万元或数十万元，如果不对交易价格的性质进行准确判断，有可能导致放纵犯罪或不当扩大打击面。
因此，房产交易型受贿案件中，交易价格是否明显背离市场价格，不仅是审查调查工作的难点，也是案件进入刑事诉讼程序后控辩争议的焦点，有必要结合实践进行研讨。
认定“明显低于市场的价格”的三个角度一是交易价格是否具有随意性。
房地产开发商（包括销售商）在房产销售之前，通常会以企业内部决策的方式事先设定不针对特定人的销售优惠政策，并以内部文件的形式予以明确。
一般来说，销售优惠政策属于房地产企业的商业秘密和营销策略，不会面向社会公开，但在开发商内部的把握标准是一致的，其面向的交易对象是不特定的多数人，属于正常的市场价格，购房者在享受优惠价格时，还需要履行相应的审批程序。
而房产交易型受贿中的交易价格具有较大的随意性，经常表现为开发商主要负责人与购房者私下联络、暗通款曲，擅自决定提高优惠幅度，在交易价格确定上具有很强的随意性。
实践中，有的开发商以召开公司董事会、办公会等形式专题研究给予特定购房者大幅优惠，从表面上看履行了企业决策程序，但实质上是为了规避查处，其以“集体决策”形式设定的优惠条件不属于正常的市场价格。
二是交易价格是否具有独享性。
开发商事先设定的优惠交易条件必须是不针对特定人的，即面向社会公众，如果特定购房者享受了不适用于普通消费者、带有“特殊关照”意味的价格优惠，则属于“明显低于市场的价格”。
该优惠价格不是开发商事先设定的，而是根据特定购房者需要或应其要求设定的，优惠条件仅适用于个别对象，且该优惠超出了一般商品交易中打折、让利等正常销售手段的范畴，社会上不特定多数人不可能享受到同等优惠。
房产交易型受贿案件疑难问题初探
房产交易型受贿案件疑难问题初探随着房屋逐渐成为生活必需品，商品房具有投资升值潜力，价格高居不下，以房屋为对象的交易型受贿问题更加突出。
2007年7月8日《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）对此类案件中有关法律适用问题予以明确，但由于作案手段日益隐蔽、不断翻新，实践中仍存在一些更为疑难、复杂的问题，需作深入研究和探讨。
一、受贿的类型与表现形式（一）受贿的类型当前，进入市场交易的房屋主要有新商品房、二手房，其中新商品房（新房）包括已竣工的现房和在建的预售期房。
笔者认为，从行为方式上看，与房屋有关的受贿案件主要有：直接收受型、低买高卖型、加价购买型和以物易房型四类。
1.直接收受型。
国家工作人员利用职务上的便利，索取请托人房屋，或者收受请托人房屋，为请托人谋取利益。
此类案件作案手段较为原始，属于传统意义上受贿形式，不具有隐蔽性和交易性，《意见》也未将此列入，本文在此不作赘述。
2.低买高卖型。
国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于（高于）市场的价格向请托人购买（出售）房屋。
当前，此类案件颇多，具有普遍性，《意见》也专门作出明确规定。
3.加价购买型。
国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，向请托人加价购买以拍卖、抵销债务等方式合法获得的低价房屋，但转让价格明显低于双方交易时的市场价格。
此类型较为特殊，《意见》也未作出明确规定。
4.以物易房型。
国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以价值较低的物品向请托人置换价值较高的现房、二手房，不支付或少支付置换差价。
此类案件较少，是近年来房产交易型受贿的新动向，其中比较典型的是以房换房。
实践中置换房屋的情况比较复杂，《意见》并未作出明确规定，仅以兜底性文字表述形式加以列举。
从文义上看，《意见》未对与房屋有关的索贿行为作出明确规定，具有市场交易特征的低买高卖型、加价购买型、以物易房型受贿仍属于收受型受贿。
房产交易型受贿认定中的几个问题
房产交易型受贿认定中的几个问题作者：王海龙来源：《学理论·下》2011年第11期摘要：理论认识和审判实践中，对于房产交易型受贿罪中如何认定受贿数额标准、交易时间、市场交易价格等存在较大争议。
结合审判实践中的实例加以分析后认为，判断是否明显低于市场价格，要从受贿罪权钱交易的本质出发，结合当时、当地的经济发展水平、房产市场的交易规则等方面进行综合判断；此类受贿应以合同签订时间为交易时间点；交易价格的认定应是商家针对不特定人优惠折扣后的价格；还有在认定最低优惠价格要注意查清优惠价格的真实性以及是否针对不特定对象和是否附条件等方面。
关键词：房产交易；受贿；市场价格；交易时间中图分类号：D924.392文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2011）33-0077-032007年7月8日，最高人民法院、最高人民检察院联合发布了《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》法发[2007]22号（以下简称《意见》），该《意见》第1条规定国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋，收受请托人财物的，以受贿论处。
受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
同时还规定，市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。
根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。
但此《意见》对于如何认定受贿数额标准、交易时间、市场交易价格等没有作出具体规定，在审判实践中如何操作争议较大，下面笔者结合两个案例对这几个问题进行探讨。
案例（一）：被告人王某系某县建设局长兼房管局长，2004年上半年，被告人王某到开发商张某在建工地进行安全检查，并看中拟开发未开工的A5-301室，面积135.56平方米。
2004年9月28日A5楼开工后，开发商根据王某意愿将A5-301室地板、楼顶和窗户改成现浇板、中空玻璃，每平方增加成本近50元。
房屋交易型受贿办理过程中的问题与解决措施-刑法论文-法律论文-法学论文
房屋交易型受贿办理过程中的问题与解决措施-刑法论文-法律论文-法学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——随着房地产交易市场的蓬勃发展，房屋在供人居住的同时，又被赋予保值和投资理财的功能。
普通的房屋交易日渐频繁且大量存在，然而极少数以房屋交易形式收受贿赂的情形却隐藏其中，此种犯罪的发生很大程度上具有较大的隐蔽性。
本文拟结合笔者近年来办理案件实际，对如何认定交易性质，办理房屋交易型受贿过程中存在的问题及解决对策等问题进行研究。
一、认定房屋交易型受贿的交易性质(一) 房屋交易型受贿的交易双方之间关系建立在权钱交易关系下。
通常买卖双方交易房屋不会存在双方的身份问题，也不会与权力有关系，双方是建立在平等的民事交易主体的关系上。
一旦交易在权力和金钱交易的关系下进行，交易双方的关系则与《物权法》上的平等的交易主体关系明显。
(二) 房屋交易型受贿的交易双方有明确的目的指向。
此种犯罪情形中，国家工作人员往往期待获取超过正常交易的利益，而请托人则寻求以较小利益损失获取较大利益回报。
双方目的明确。
(三) 房屋交易型受贿的交易形式是以合法形式掩盖非法目的。
普通的房产交易中，交易双方通过签订房屋购买合同确立买卖协议，交易价格与正常市场价格一般相差不大，但是，权钱交易类型的房屋交易，表面上看房屋购买合同合法、有效，甚至价格也合理，但实际支付价格与市场价格存在较大的差额，往往明显高于或低于市场价格。
此种假借合同形式掩盖谋利意图，犯罪企图昭然若揭。
(四) 房屋交易型受贿的交易结果使国家工作人员高额获利。
房屋拥有巨大的市场价值，其价格波动受市场规律调节，几个百分点数额往往轻则数万元重则数十万元的暴利，因此，此类案件犯罪数额一般是比较大的。
二、办理房屋交易型受贿案件存在的问题及解决对策(一) 如何确定房产交易型受贿案件的市场价格一是如何确定低价购买新商品房受贿案件的市场价格。
新商品房交易时，市场销售价由房地产开发商设定，但并不具有决定意义，交易中普遍存在的折扣价格往往对新商品房买卖对价金额起着决定作用。
交易型受贿要件认定之解析
意义上 的市 场价 格 ， 质 上应 是政府 指 导价 。 性 根据 《 价 观 随 意 性
格法 》 以及 相 关 的规 范 性 文 件 的规 定 ， 地 产 开发 商 房
为确保 刑事 打击 的谦 抑 性 和准 确性 ，该 价 格必 须 向 当地价 格 管理 击 面 ， 于 当前 一些 商 品房 市 场波 动 较 大 、 对 争议 突 出
相 比之 下 ， 市场 价更具 包 容性 和合 理 性 。 当地 物 价部 方 又不 能 给 出适 当理 由的 ，不 能 作 为 “ 内部优 惠价
， 应 门核 准 的销售备 案 价 因其 具有 一 定 的公允 性 ， 以作 格 ”在 计算 内部优 惠平 均价 格 时应 予剔 除 。总之 ， 可 为参考 。 当地 物价 部 门核准 的销 售备 案价 不是 严格 通过扎 实 细致 的工作 ， 量 排 除优 惠价 格认 定上 的 主 但 尽
意见 指 明 ， 只有 “ 明显偏 离市 场价 格 ” 交易 行为 才 属 的 近年 来房 地产 销售 过程 中存在 较大 利 润空 间 ， 致 大 于受 贿犯 罪 ： 指 明受贿 数额 按 照交 易 时 当地市 场价 使特定 房 屋 的市场 价仅 仅 只具 有参 考 意义 ， 多数 不 并
ｌ ３
镇江社 会科学 ２ １ ０ ０年第 ３期
增 司法成本 ， 实践 中还 有不 同评估 单位 对 同一物 品作 受 贿案 件 的犯 罪数 额 应 当按 照交 易 时 当地 市 场价 格 “ 成 出不 同评估 ， 至结论 迥异 的现象 。 甚 我们认 为 ， 除非购 与实 际支付 价格 的差额计 算 。 交 易时 ” 为 了计 算交
房产交易中受贿数额的认定是怎样的
房产交易中受贿数额的认定是怎样的现如今很多公务员都是卷⼊了中央的反腐败的漩涡之中，因为受贿，国家已经到了不得不改⾰的地步了。
官员受贿的情况已经是屡禁不⽌了。
房产交易中受贿数额的认定是怎样的呢？今天店铺⼩编就给⼤家详细介绍下。
房产交易中受贿数额的认定是怎样的《最⾼⼈民法院、最⾼⼈民检察院关于办理贪污贿赂刑事案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼀条：贪污或者受贿数额在三万元以上不满⼆⼗万元的，应当认定为《刑法》第三百⼋⼗三条第⼀款规定的“数额较⼤”，依法判处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚⾦。
贪污数额在⼀万元以上不满三万元，具有下列情形之⼀的，应当认定为《刑法》第三百⼋⼗三条第⼀款规定的“其他较重情节”，依法判处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚⾦：(⼀)贪污救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济、防疫、社会捐助等特定款物的；(⼆)曾因贪污、受贿、挪⽤公款受过党纪、⾏政处分的；(三)曾因故意犯罪受过刑事追究的；(四)赃款赃物⽤于⾮法活动的；(五)拒不交待赃款赃物去向或者拒不配合追缴⼯作，致使⽆法追缴的；(六)造成恶劣影响或者其他严重后果的。
受贿数额在⼀万元以上不满三万元，具有前款第⼆项⾄第六项规定的情形之⼀，或者具有下列情形之⼀的，应当认定为《刑法》第三百⼋⼗三条第⼀款规定的“其他较重情节”，依法判处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚⾦：(⼀)多次索贿的；(⼆)为他⼈谋取不正当利益，致使公共财产、国家和⼈民利益遭受损失的；(三)为他⼈谋取职务提拔、调整的。
《最⾼⼈民法院、最⾼⼈民检察院关于办理贪污贿赂刑事案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼆条：贪污或者受贿数额在⼆⼗万元以上不满三百万元的，应当认定为《刑法》第三百⼋⼗三条第⼀款规定的“数额巨⼤”，依法判处三年以上⼗年以下有期徒刑，并处罚⾦或者没收财产。
贪污数额在⼗万元以上不满⼆⼗万元，具有本解释第⼀条第⼆款规定的情形之⼀的，应当认定为《刑法》第三百⼋⼗三条第⼀款规定的“其他严重情节”，依法判处三年以上⼗年以下有期徒刑，并处罚⾦或者没收财产。
备案价格不能作为新商品房交易贿赂案件中市场价格的认定依据
备案价格不能作为新商品房交易贿赂案件中市场价格的认定依据【摘要】仔细分析2007年7月最高人民法院、最高人民检察院联合发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定，笔者认为备案价格不能作为新商品房交易贿赂案件中市场价格的认定依据。
【关键词】商品房交易；受贿；认定2007年7月最高人民法院、最高人民检察院联合发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定：国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的。
受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。
根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。
根据上述意见规定，要认定是否属于以买卖房屋为交易形式的受贿，在实际交付价格存在的基础上，就必须确定涉案房屋的市场价格，在市场价格确定的基础上，考量什么是明显低于。
对于如何确定市场价格，理论界有人支持物价部门备案价格说，即既然新商品房的销售价格需要到物价部门备案，而且物价部门对超越备案价格销售商品房也有明确规定，那么这种备案价格就应该符合两高解释规定的市场价格。
笔者对此持不同意见，原因如下：一、备案价格的非强制性中国特色社会主义市场经济中备案价格的相对强制性使得备案价格隐性不公开。
计划经济时代，物价部门定价具有绝对强制性，这种定价严格意义上是核定价，也就是说一种物品要卖什么价格是由物价部门核定，且必须执行，否则会受到相应的处罚，因此物品价格包括新商品房价格的确定具有不可侵犯性，开发单位也不能随意更改销售价格。
但是改革开放以来，中国特色社会主义市场经济蓬勃发展，计划经济强制性违反市场规律的弊端逐步体现，为此国家逐步取消了物价部门对物品价格的强制性规定，实行备案规定，即物品定价主要根据市场规律调整，但需要备案，房产销售价格也是如此。
本案房地产价格变化如何确定受贿数额
本案房地产价格变化如何确定受贿数额导读：本文是关于本案房地产价格变化如何确定受贿数额，希望能帮助到您！案例：某房地产开发公司在沿海某市开发一楼盘时，镇长杨某在征地、拆迁等方面给予了很多关照。
1999年楼盘完工后，为表示感谢，公司总经理林某送给杨某商品房一套（当时价值人民币30万元），并将房屋钥匙交给了杨某。
为掩人耳目，杨某开了数张房款欠条（共计金额为25万元）给林某。
2002年，杨某认为风声已过，遂让林某开出购房发票一份（票面标明购房款为25万元，但2002年该房市场价已经升值为50万余元），办理了房产登记手续。
林某开出发票后，将欠条也一并还与杨某。
2003年被人举报后案发。
分歧意见：杨某的行为已经构成受贿罪，但对如何确定杨某的受贿数额却产生了三种不同的意见：第一种意见认为，购房发票的数额是买卖双方对房屋价值的共同确认，因此杨某受贿的数额应当是购房发票上的数额25万元。
第二种意见认为，杨某受贿的数额应以1999年杨某收到钥匙时房屋的实际价值30万元认定。
第三种意见认为，房屋所有权只能通过法定程序进行转移，因此杨某受贿的数额应以2002年杨某正式登记过户时房屋的实际价值50万元认定。
评析：笔者同意第二种意见。
第一种意见以购房发票的金额认定犯罪数额虽可适用于一般性的财物，但由于不动产的发票，尤其是像上述权钱交易过程中不动产的发票往往与实际价值严重背离，因此，购房发票的金额不能够体现房屋的真实价值。
第二种和第三种意见都认为应以房屋的实际价值计算，但对于计算的时间有分歧。
一种意见认为应从房屋收受之日起计算，另一种意见则认为应从房屋登记之日起计算。
而从1999年到2002年，该房产的市场价格上涨了近一倍，不同的时间算出来的数额差别很大，对量刑有很大影响。
笔者认为，以房屋等不动产作为受贿对象与以普通财物作为受贿对象之间最大的不同，就在于受贿人收受不动产的行为不像收受普通财物时那样可以当然反映排除他人所有权的故意。
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房屋交易型受贿案件市场价格认定问题探讨
毛洪涛
《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋的，以受贿论处。
其中，何为“市场价格”？在司法实践中，检察机关一般以价格评估机构所做的鉴定结论来认定涉案房屋的市场价格，而对房地产开发商内部设定的最低优惠价格不予采纳。
但是，以鉴定价格作为市场价格，通常会与商品房买卖的真实价格产生较大偏差，从而影响受贿数额的认定。
本文通过对张某涉嫌受贿案中涉及房屋交易型受贿部分的成功辩护进行介绍，来论证在存在房地产开发商设定房屋销售最低优惠价格的情况下，不应通过价格评估机构进行鉴定或其他方式来认定房屋的市场价格。
一、基本案情：房屋交易型受贿数额占较大比重
2013年2月4日，S省B市人民检察院以张某涉嫌受贿、贪污罪向B市中级人民法官提起公诉。
在张某涉嫌的房产交易型受贿中，检察机关指控张某利用担任Q市政府办公厅秘书等职务上的便利，分别接受Z公司董事长周某、W公司董事长王某、C公司董事长李某的委托，为其公司开发小区提供帮助。
为此，张某以明显低于市场的价格购买Z公司商品房2套，认定市场价格为4550元/平方米和4500元/平方米（以基准价格认定），购房差额款34.7908万元；购买W公司网点房一套，认定市场价格为6130元/平方米（以鉴定价格认定），购房差额款129.7951万元；购买C公司商品房一套，认定市场价格为7380元/平方米（以鉴定价格认定），购房差额款21.07万元。
上述购买的涉案房屋差额款总计为185.6万余元，占检察机关指控受贿总额的56.2%。
二、检察机关指控：不以最低优惠价格认定房屋的市场价格
检察机关对上述涉案房屋进行市场价格认定时采取了不同的认定方式，其中对购买Z公司的商品房以该公司设定的房屋销售基本价格予以认定，而对购买W公司和C公司的商品房却采用了价格鉴定的方式予以认定。
然而，无论采取哪种方式，检察机关最终都对三家房地产开发公司为涉案房屋设定的最低优惠价格予以否认，不赞同以最低优惠价格来认定房屋交易型受贿中涉案房屋的市场价格。
检察机关没有以最低优惠价格认定涉案房屋市场价格的理由是，Z公司、W公司和C公司关于最低优惠价格的设定仅仅有言词证据，三家房地产开发公司并没有相应的书面证据予以证实，因此张某所购Z公司房屋的最低优惠价为4250/平方米和4200元/平方米、所购W 公司和C公司房屋的最低优惠价格分别为4500元/平方米和6500元/平方米的事实是否真实是不确定的。
据此，因Z公司提供了涉案房屋的销售基准价格表，该书面证据可以证实涉案房屋的销售基准价，同时，言词证据所涉及的最低优惠价格是针对特定人的，市场价格应是针对不特定人的，如果以最低优惠价认定房屋的市场价格将不符合司法解释的规定，所以对购买Z公司的房屋应以基准价认定房屋的市场价格。
而W公司和C公司并没有提供相应的书面证据证实涉案房屋最低优惠价的存在，关于基准价格的证明也是形成于案发之后，因此应当以鉴定的方式认定房屋的市场价格。
鉴定的价格是是客观的，有充分的证据证明鉴定价格的合理性，也有很多案件以鉴定价格认定房屋的市场价格。
三、律师辩护：应以最低优惠价格认定房屋的市场价格
笔者接受张某的近亲属委托，在侦查、审查起诉、审判三个阶段担任张某的辩护人。
针对上述张某涉嫌的房屋交易型受贿部分，我们提出了与检察机关截然相反的观点，认为应当以最低优惠价格认定涉案房屋的市场价格，而不是以基准价格或者鉴定价格认定，特别是以鉴定价格认定市场价格存在诸多弊端，现将针对检察机关的指控所提的主要辩护观点分析如下：
(一)关于《价格鉴定结论书》本身缺陷的辩护意见
1.房屋价格的鉴定是一项专业性很强的工作，特别是在价格鉴定结论得出是一个相当精确的数额的情况下，只有存在详细的测算依据和过程才能具有强有力的说服力。
否则，我们有理由相信房屋的价格鉴定结果是估算出来的，而并非是精确测算出来的。
本案鉴定结论的得出就缺少必要的测算分析过程，不具有充分的证明力。
2. 价格鉴定结论书的“价格鉴定内容”部分指出，鉴定结论的得出结合了鉴定基准日当地同类房产市场行情，但是鉴定基准日同类房产市场行情是怎样的，在价格鉴定相关材料中没有任何体现，我们并不知道鉴定机构是通过什么途径和依据来判断鉴定基准日当地同类房产市场行情的。
在司法实践中，鉴定基准日同类房产市场行情应当通过调查分析同期同类房屋的详细销售情况（更重要的是销售价格
情况）进行判断，然而实践中却存在根据检察机关提供的几份销售合同，甚至是通过查询鉴定基准日相关报纸的内容来判断市场行情的情况。
因此，在房屋价格鉴定的相关材料中，如果缺少鉴定基准日同类房产市场行情的判断途径或依据，最终的价格鉴定结论就不具有充分的证明力。
(二)关于最低优惠价格是针对不特定人的辩护意见
在市场经济条件下，商品房的销售价格并非一成不变的，不同级别的销售人员或者领导也有不同幅度的优惠权限，但是我们不能片面的理解成商品房销售方的领导所掌握的优惠价格必然是针对特定人的。
在本案中，房地产开发公司的董事长表示其给予降价优惠是在“正常情况下”或者“通过朋友”购买的情况下。
可见，最低优惠价格都是产生于正常的情况下，即在基准价的基础上再给予一定的优惠是市场经济条件下的正常现象，而非特别针对国家工作人员给予优惠的不正常现象。
再者，房地产开发公司的领导所掌握的最低优惠价格并非为张某本人专门设定的，本案的现有证据也不足以证明该优惠价格是为哪一些特定的国家工作人员或者部门专门设定的。
因此，本案中房地产开发公司设定的最低优惠价格是针对不特定人的。
(三)关于最低优惠价格具有充分证据予以证明的辩护意见
应当以商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”来判断国家工作人员实际支付价格是否符合“明显低于”的要求。
以“最低优惠价格”作为定性与定量的基点,充分考虑了商品房交易价格的实际操作惯例,不会引发受贿犯罪打击面失控问题。
本案中，对涉案房屋最低优惠价格的认定具有充分的证据予以证明，包括三大公司就房屋销售基准价出具的说明或证明等相关书证，以及公司董事长及其他人员的言词证据予以佐证，房地产开发公司设定的最低优惠价格都非常明确，忽视商品房销售方优惠政策的做法是对市场经济规律的直接背离，因此，应当以商品房销售方设定的最低优惠价格来认定涉案房屋的市场价格。
四、法院裁判：支持律师的辩护意见
经过一系列卓有成效的辩护工作，本案取得明显的辩护效果。
B 市中级人民法院最终采纳了辩护律师关于应以最低优惠价格认定房屋的市场价格的辩护意见。
B市中级人民法院认为，《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿案件刑事案件适用法律若干问题的意见》中规定，
“一、关于以交易形式收受贿赂问题…受贿数额按照交易时当地市场价格与实际交易价格的差额计算。
前款所列市场价格包括商品经营者实现设定的不针对特定人的最低优惠价格。
”Q市价格认证中心出具的价格鉴定结论书中鉴定的市场价格远高房地产开发公司设定的最低优惠价格。
虽房地产开发公司出具的证据形成于案发之后，但其内容与相关证人证言相印证，现也无相关规定或证据证实，鉴定意见作为证据更优于证人证言及案发后形成的书证，在鉴定价格高于其他证据证实的价格的情况下，应按有利于被告人的原则，采用较低的价格。
故应认定涉案房屋的市场价格为前述最低优惠价格。
涉及张某房屋交易型受贿部分，因Q市中级法院赞同以最低优惠价格认定涉案房屋的市场价格，最终认定张某所购房屋的购房差额款总计为94.1万余元，比检察机关的指控降低了91.48万余元。
最终，Q市中级人民法院判决张某犯受贿罪、贪污罪，决定执行有期徒刑十五年，并处没收个人财产人民币七十万元。
五、法律结论：以鉴定价格作为商品房的市场价格不科学
市场交易价格与鉴定价格之间具有显著的差异，鉴定价格反映的是涉案房屋在某一时间段、某一地段的价值，但是它却反映不了市场供求关系和市场波动等情况。
在市场经济条件下，商品房的价格存在开发商或者经销商设定的市场销售价、最低优惠价等多种价格，不同级别的销售人员或者领导也有不同幅度的优惠权限。
如果以价格鉴定机构对商品房的鉴定价格作为市场价格，将会与商品房买卖的真实价格产生较大偏差，从而影响受贿数额的认定。
因此，以价格鉴定机构的鉴定价格作为“市场价格”来认定青岛伟东置业有限公司开发的涉案网点房的市场价格不科学。
应当以能够真正反映市场交易价格的销售方针对不特定人的折扣优惠价格来认定涉案房屋的市场价格。