2019年江阴临港新城地块市场定位报告23P

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
第一产业 第二产业 第三产业
2004-2010年江阴房地产开发投资金额
120 56.5%
100
77.79 78.95
80
64.46
60
40 32.5622.8%37.24
41.2
14.4%
20
10.6%
20.7%
106.51
60.0% 50.0%
产业经济
GDP及产业投资
2004-2011年江阴GDP及增幅
2500 2000 1500 1000
500
23.5% 21.20%
24.4%
28.5%
2000.92
1713.36 21.5%1530
2320
30.00% 25.00% 20.00%
787.97 638.26
1190.56 980
12.0%
江阴城市发展主要方向：向西、向 南发展，完善东北 随着城市规模的扩张和政府的导向， 除了老的人民路中心区外，东区城市 客厅及周边、西区临港新城、城南区 域将各自形成副中心格局。
城市规划
江阴城乡统筹规划
城市综合发展板块 地区行行政中心，商业服务中心，文化中心和居住位 置的中心城区。
澄东工业集群板块 周庄镇、华士镇和新桥镇集聚以冶金机械、纺织化纤 、高档服装、新型建材、机械制造等为主导产业的新 型工业城区发展。
15.901%5.00% 13.30%
10.00%
5.00%
0
0.00%
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
GDP （亿 元） 增长率
2004-2010江阴全社会固定资产投资
700
626.52 30%
600 500 400
331.5816.7%344.35
2019 —— 33192 17460
目录
一
江阴概况
二
三 市场研究
来自百度文库
地块属性
江阴房地 产市场
临港新城
城中
总部经济园 敔山湾
江阴房地产市场可以划分为临港新城、城西、城市客厅、总部经济园、城中、 敔山湾等几个房地产板块。市区开发渐趋饱和，逐步外延，城东因山水资源优势 多开发高端楼盘，城西及临港新城为逐步兴起的新型住宅板块。
区域房地 产市场
临港新城项目分布图
地块 1 英伦尚郡 2 一方城 3 建滔裕花园 4 金港福景园 5 海岸城 6 浦江23号 7 泰和江南 8 益茂首府
8
2
7
3
1
5
6
4
区域个案
汇总
重点 项目
地址
最
物业 类型
占地 面积
建筑 体量
最近价格
开盘日 期
近 推 盘
量
英伦 尚郡
浦江路 277号
双拼18000
800.00 600.00 400.00 200.00
0.00
1184.23 949.59 1028.40
749.54
620.50
500.27 393.10
229.52 270.44
342.50
422.65
558.45
652.58
780.43
15.64 17.26 17.00 18.37 21.60 32.38 36.26
大部分商场的建筑结构是地下1 层至地上5/7层建筑，单层营业 面积集中在2000-5000平方米。
人民案路例步分行析 街
项目总体情况：
物业地址：香山路西、澄江路北
停车位：800个 ，并与嘉年华广场、沃尔玛、体育休闲 公园(西)地下相通。
开发商：江阴鼎阳置业
总商业面积：36500平方米；
城西临港、 夏港本地人 占六成，外 地人四成， 首置改善各
占一半
待定
/
90-190
小户型为首 置，大套为 改善，本地 客户为主
区域个案 汇总
重点 项目
地址
物业 占地 建筑体 最近
类型 面积
量
价格
益茂 首府
新港大道 西侧，春 港路南侧
低层 、高 44677
层
80317
/
金港 福景 园
浦江 23号
海岸 城
2019-2019
2019-2009 2019-2019 2019-2009
2009-2019
江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路 步行街为中心的老城区
商圈内主要百货有：华地商厦、 国际购物中心、华联商厦、八商 场，精品商厦，人民商厦，优衣 库休闲广场等。
从商业定位上看，定位为中高端 的是华地商厦，国际购物中心， 华联商厦三家。其它商场多走大 众化、特色化路线，定位为中档。
及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。
项目名称 华地百货 国际购物中心 华联商厦 新百业广场 浙江商贸城 精品商厦 人民商厦 澄江福地 星光百货
新一城
凤凰城商业配套 丹芙春城
嘉年华城市广场 江阴海岸商业城
经营业态 超市、百货 百货、餐饮
百货 百货市场 小商品批发
百货 百货 内街步行街 百货 MALL
镇澄路 788号
中央商务 区浦江路
23号
香江路北 、金港路
东
住宅 、写 字楼 、商 铺
高层 、写 字楼 、商
铺
高层 、酒 店公 寓、 商铺
48771
26774
12546 6
730000 65000 500000
6500
小户 6600 、大
户 6400
待定
最 近 开盘日期 推 盘 量
未批预售 预计12年4 、5月开盘
jylgxc.gov/
江阴临港新城始终坚持“以港兴城、港以城兴、港城共荣、互动发展”的战略，全力打造苏锡常都市圈临港 产业中心和江阴城市副中心。全面做好港口码头、临港产业、国际商务、现代服务、绿色生态等“五篇文章”。 港口码头：临港新城新港区3、5号码头规划为集装箱专用码头，设计集装箱年吞吐量260万标箱。 临港产业：发1展-3低月碳份、销新售材套料数、排机行械装备、现代物流四大临港特色产业，包括临港新城低碳产业园、临港新 城机械装备工业园、临港新城新材料产业园、三大物流体系 国际商务：临港新天地。
城市规划 江阴总体发展规划
临港新城
外滩区域
城市客厅 总部园区
城南商业
人民路商圈
1-3月份销售套数排行
城市性质：现代化的工业港口城市， 交通枢纽，历史文化名城。 城市规划区：全市区域，总面积 988平方公里。 城市目标：建成富有特色的现代化 滨江城市。 城市发展方向：向西、向南发展， 完善东北。 城市规划结构：保持沿江带状组团 的结构形态。 城市空间结构：一城四区即中心城 区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、 青阳片区。
地上四层半，每层5000平方米，
顶楼半层为2500平方米；
地下一层14000平方米。
魔方时代广场，由魔方商务中心、魔方娱乐中心和魔方 购物中心三块组，功能定位是以一个商务会所、娱乐和 购物综合的广场。
项目目前一层招了迪卡侬；二层引进了国美电器；三层 部分面积可租赁，可做美容、美发和足浴；四层可做餐 饮。三层租金是2元/平方米/天（含物业费）；四层是 1.7元元/平方米/天（含物业费）
40.0% 34.90%
30.0%
20.0%
10.0%
0
1.50%
0.0%
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
全社会固 定资产投 资（亿 元） 增幅
房地产开 发金额 （亿元） 增幅
江阴GDP增长较快，从08年受金融危机影响后开始缓慢增长
固定资产投资09年出现最高峰，然后平稳增加，房地产开发投资金额从09年的低谷一跃而上，增幅达到 34.9%。
东侧,珠 江路步行
高层
37344
1400 00
6300,、 2019.6.
130-140㎡
8
95
街两侧
5500
去化 套数 85 204
75
月去 化量 ；去 化率
5； 92%
20； 58%
/
8； 79%
主推面 积
客户情况
联排 220-240 ㎡；叠 加175-
180
90-150
城西客户为 主，自住兼
投资
别墅
10500 0
1152 00
、联排 2019.5. 13000、叠 28
92
加11000
一方 城
香江路 359号
多层 、小 高层
70815
1650 00
6300
2019.7
35 4
建滔 裕花 园
浦江路北 侧，金港 路西侧
高层 、小 高层
29901
6680 0
待定
未批准 预售
/
新港大道
90㎡以下
泰和 江南
年 指标 城镇在岗职工平 均工资
城镇居民人均可 支配收入 农民人均纯收入
2019 24998 16113 8580
2019 28952 18602 9500
2019 2019 2009 33688 38766 43282 21013 24214 27119 10641 11975 13172
2019 —— 30184 14898
沿江港口经济板块 长泾镇和顾山镇主要以发展机械制造、能源、重化工 、船舶制造等临江产业群。
澄南生态农业观光旅游板块 霞客镇和祝塘镇以重点发展电子机械、汽车配件、食 品加工、都市农业和休闲旅游业，建成工业、现代农 业与休闲旅游业的协调发展。
城南特色产业板块 利港镇和璜士镇以发展成为内衣之乡、毛衣针织外贸 基地、特种养殖基地。
6 7
9
①人民路步行街
2
13
本案
②东外环路
4 5
③长江路
8
10
商业项目
1
2
深国投商业中心
3 嘉年华城市广场
4
5
魔方时代广场
6
星光百货
7
希望广场
浙江商贸城
红星美凯龙
8 佳兆业城市广场 9 江阴万达广场
新华商贸 10
繁华地段 ①人民路步行街 ③长江路 ②东外环路
重要商场 一览
随着城市规模的扩张和政府的导向，除了老的人民路商圈外，东区城市客厅
居民收入
人口购买力指标
江阴城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入指标，从2019年至 2019年持续上涨。
其中2019年城镇居民人均可支配收入33192元，较上年增长10%；2019年江阴农民人均纯收入 达到17460元，比上年增长17.2%，名列江苏省第一，连续11年成为江苏农民人均纯收入最多 的县级市。
43 9
2019.12.2 13
6
6
2019.5.29
31 8
/
/
去化 套数
/
90
228
月去化 量；去
化率
主推面 积
高层
/
120-200 ；别墅
270-320
5；66% 100-140
20；72% 69-140
/
96-165
客户情况
/
本地改善性 客户为主
本地首置刚 需为主，少 量改善
/
主要商圈 商圈分布情况
等
经营面积 35000 18500 14000 58900 20000 7000 9600 24700 22800
13400
34500 90000 140000
412500
开业时间 2019年9月 2019年7月 2019年9月 2019年12月26日
2019年 1992年 1990年1月 2019年5月 2019-2009
城市规划
江阴临港新城规划
江阴临港新城位于江阴市西 部，东临主城区、北枕长江、 西面和南面与常州接壤，下辖 “两街、两镇、一办”：夏港 街道、申港街道、利港镇、璜 土镇、港口办事处，总计行政 区划面积188平方公里，总人 口约20万人。 2019年1月，临港新城开发 建设正式启动；2019年9月， 被批准为省级经济开发区。 临港新城政府网站
江阴临港新城地块
——市场考察定位报告
2019年4月25 日
目录
一
江阴概况
二 三 市场研究
地块属性
江阴概况
江阴市位于苏南沿江，总面积987.53平方公里，总人口 江阴市辖6个街道、11个镇，市人民政府驻澄江街 道澄江路9号。此外，有国家级江阴高新区、江阴临港新城开发区、靖江工业园区。江阴连续8年蝉联全国县 域经济百强县（市）第一。 交通条件：北枕长江，有长江公路大桥与靖江市相连，南近太湖，有锡澄高速公路与无锡市相接，沿江高 速东接张家港常熟至太仓，西连常州直至南京，地处苏锡常“金三角”几何形中心。 港口城市：境内35公里长江深水岸线被专家称为黄金水道的黄金地段，在全国内河港口排名中稳居第五位 ，跻身全国第五个亿吨级港口行列，迅速成为长江下游重要的枢纽港口之一。
待定 商业街 特色商业街 购物广场
经营楼层 地下2层、地上6层 地下1层，地上6层 地下一层为屈臣氏 地下1层，地上3层 地下一城，地上三层
地上4层 地上7层 -1-3层 地上4层，其中第四层为电影院 以沃尔玛为核心，包括酒店娱乐休
闲 待定 待定 规划有商业街、酒吧街、快捷酒店 大型百货、高档办公楼及星级酒店
372.15
400.33
25.90%
500.79
25% 25.10%
20%
284.13
15%
300
12%
200
10%
8.1%
7.6%
100
3.9%
5%
0
0%
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
2004-2010年三产比重
1400.00 1200.00 1000.00
魔方案时例代分广析 场
目录
一
江阴概况
二 市场研究
三
地块属性
项目名称
出让 日期
建滔裕花 2019
园
年
益茂首府