中国个人住房信贷的现状和发展

我国个人住房贷款业务现状、问题及发展策略

摘要：随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善,金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放,个人贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展,尤其是个人住房贷款业务的发展更快。我国个人住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观,在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展,须理顺和解决一系列的制约因素。本文从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题,并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策,以促进这一业务的良性快速发展。

关键词：个人住房贷款现状问题策略

一我国个人住房贷款业务的现状

个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的,是银行的业务特色和一个重要品牌,目前约占全国70%市场份额,是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务,竞争越来越激烈,纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务,争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。

1 个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势

(1)住房贷款期限最长达30年,利率低,手续简便,不存在转贷、贷新还旧的问题,客户负担费用少,银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下,利率高,经常办理转贷、贷新还旧,每转一次,都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用,手续繁琐,客户支出的费用大,银行从经办部门到审批部门,都要投入相应的人力和资源,综合经营成本高。

(2)个人住房贷款涉及面广,风险分散且风险程度相对较小,社会效应大,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款,也有利于调整信贷资产结构,给银行带来稳

定的客户群体和长期稳定的效益;公司贷款的风险则相对集中,一旦出现风险,给银行造成的损失惨重。

2从2000年开始,国家实施新的个人住房分配政策,正式停止福利分房,实行货币化分配。这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响,国家鼓励个人买房和建房,发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场,扩大内需,符合国家产业政策和银行信贷政策。

3 随着现代企业制度的建立,企业的资金需求,主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决,对贷款需求很少,但银行对此争夺十分激烈;一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题,很难得到银行贷款。因此,传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出台,发展势头迅猛,社会效应大。所有这些,在目前和相当长的一段时期内,个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头,谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。

二我国个人住房贷款业务存在的问题

我国个人住房贷款业务在发展的同时，也暴露处了的以下的问题：

1 业务范围窄,品种单一

我国商业银行自开办个人住房贷款以来,个人住房贷款基本上集中在购买商品房按揭和购买单位集资房、房改房按揭两部分,而这两部分也局限在与商业银行签约的房地产开发商和行政、企事业单位;对未签约商品房、个人自建房、装修房、“二手楼”转让等按揭没有办理或很少办理,而此部分的市场份额和潜力很大,具有广阔的发展前景

2 贷款环节多,手续繁琐

目前一笔几万元的贷款,从提出申请到发放,加上评估、抵押登记、保险等环节,往往30天也办不妥,可见工作效率之低和现行体制之消极。

3 对个人住房贷款的重视不够,甚至轻视

（1）银行由于体制改革和机构调整,由于技术等方面的因素部门之间相互推诿,不愿承接原来经办行发放的贷款账务,致使个人住房贷款账务难以统一并账,给日常贷款管理中的各种查询、取数报账、报表统计等工作带来越来越多的负面影响,不利于统一管理。

（2）银行认为个人住房贷款业务零星小额、手续繁琐、工作量大、综合成本高,对业务发展和财务效益不如大企业、大客户,忽视个贷业务的长远效应和整体作用,实际工作中没有真抓实管;贷款审批环节、经营部门都存在歧视、拖延、抵制办理个贷业务的问题。

4 贷前、贷后管理不力,风险与日俱增

（1）由于贷款户数多,地域分散,人手力量不足,人均户数多,工作量大,客观上对贷款难以进行全面有效的跟踪管理,许多贷款户在贷后一直无法联系,处于游离状态。

（2）以往办理的按揭贷款,大多是对期楼、楼花等楼盘进行按揭,形式上办理保证加抵押手续,似乎十分保险,但事实上风险相当大: （1)不少保证单位(开发商或行政、企事业单位)没有保证资格或没有保证能力;（2)不少开发商或皮包公司无力继续开发和完善相关贷款手续,期楼、楼花变成烂尾楼,或开发商与借款人不存在真实交易行为,互相勾结,套取银行贷款; （3)普遍存在借款人拿到钥匙后,长期不办证或办好产权证后迟迟不拿来办理抵押登记,导致抵押登记手续长期不落实,甚至出现借款人心怀不轨、图谋抵押物、把抵押物转移过户、或因与他人经济纠纷被法院查封处理等情况; （4)银行内部管理松弛,对上述情况和行为未引起足够的重视。

（3）经办部门和经办人员法律意识淡薄,对逾期超过6个月、甚至很多年的贷款,一直不采取有力措施和提起诉讼,错过回收贷款的良机。也有个别住户在利息大于本金、房价低于贷款本息的情况下,认为再还款已不合算而放弃还款,一天天拖延下去,直到被查封拍卖处理。

5 社会相应机制影响个人住房贷款的大力发展

1)住房按揭保险问题

(1)用住房抵押物购买保险是有文件规定的,但这一规定对保险公司来讲几乎没有任何风险。在保险公司的所有险种中,住房保险的风险是最低的。因为战争、地震、人为因素造成住房损坏的不赔偿,只有风灾、水灾、火灾造成损坏的才赔偿;实际上因风吹塌、水浸塌、火烧毁商品房的情况几乎不存在,也没有发生用保险赔款还贷的情况。这对借款人来讲,费用支出增加、负担加重;对银行加强防范贷款风险也不起到应有的作用。住房按揭保险事实上对借贷双方都不利,只有他人受益。

(2)保险费计收方式五花八门,标准不统一。

实际操作中能收则收,不能收就低标准收,随意性、主观性很大。

2)抵押物评估及收费问题

(1)是不是所有贷款抵押物都要评估,很值得商榷。一套用来抵押的商品房、房改房、集资房,价值十几万元甚至更多,而贷款仅三五万元,对贷款成数较低的抵押物,明显足值、超值,是否还需要评估?

(2)评估收费不合理,经常存在评估额很大而贷款很少的情况。

3)抵押登记问题

抵押登记是担保法中硬性规定的,是抵押合同生效必备的一道手续。可有些城市的房产部门在办理抵押登记手续时,强行附加三道关卡,将房产证的查询、验证、抵押物评估三项经营性业务与登记业务捆在一起,必须通过这三道关卡后再办理抵押登记。这样,一项抵押登记委托要附加三项委托,银行或借款人不提供这三项委托就不给办理抵押登记。不但如此,办理抵押登记的手续十分繁琐,几乎所有的贷款手续材料都要提供一份,实则是见有利可图,设置关卡创收,是乱收费。这严重影响个人住房贷款的大力发展,使许多市民望而生畏,也影响投资环境的改善。

三分析影响我国个人住房贷款业务发展的因素

1.从居民个人的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素包括历史原因和现实原因

1)历史原因