资产评估的假设和方法

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2、继续使用的三种方式
在用续用 转用续用 移地续用
3、适用方法：
收益法 重置成本法 现行市价法
二、公开市场假设 ❖ 公开市场是指自由竞争的市场。 ❖ 被评估资产需要符合有关条件 ❖ 适用方法：
现行市价法
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三、破产清算假设 ❖ 时间短，交易事项被要求限制在较短时间内完
有些固定资产的重置成本还可以直接从有关资料中取得，如 机电设备，运输工具等。
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（2）物价指数法（价格指数调整法）
——以资产的帐面成本为基础，根据价格变动指数推算资产 重置成本的一种方法。它通常是按资产类别用定比价格指数进 行估算。
定基物价指数下：
资产重置成本＝资产帐面 指通过估算被估资产未来预期收益并折算成现 值，借以确定被估资产价值的一种资产评估方法。
收益法把资产所有者期望的收益转换成现值，这 一现值反映购买者未来能得到的利益的价值体现。
资产评估值与资产的效用或有用程度密切相关：资产 效用越大，获利能力越强，其价值也就越大。
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（二）应用的前提条件 1、资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在 稳定比例关系，并可以计算。 2、未来的收益可以正确预测计量。 3、资产预期获利年限可以预测。 4、与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。
（三）收益法的适用范围
主要适用于有收益或潜在收益的资产评估。
1、企业整体资产产权变动 2、以房地产为目的的资产评估 3、资源型资产的评估 4、无形资产以转让为目的的资产评估
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四、收益现值法评估资产的优缺点：
1、优点：
①能真实和较准确地反映企业本金化的价值。
②与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值以为易为买 卖双方所接受。
其中：某期物价调整指数＝资产评估时物价指数÷资产购建时 的物价指数 。
环比物价指数下： 资产重置成本＝资产帐面价值×（1＋物价变动指数）
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（3）功能系数法
——通过资产生产能力和成本之间的函数关系来估算被估资产 的评估值。
①当函数关系为线性关系时，叫生产能力比例法，寻找一个与 被评估资产相同或类似的资产为参照物，计算其每一单位生产 能力价格或参照物与被估资产生产能力的比例，据以计算被估 资产的重置成本。
2、缺点：
①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来不 可预见的影响。
②在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和预测未 来收益的单项资产（如无形资产、资源性资产和房地产等）的 评估。
（3）资产受非营运性因素影响较大，计算现值难以反映资产
的真实价值。
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第三节 重置成本法
一、成本法的含义及其适用的前提条件
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第一节 资产评估的基本假设
一、继续使用假设
资产继续使用，可以带来未来经济利益。 不能继续使用，只有变现收入。 资产是否继续使用，其评估价值是不同的。
1、继续使用的两层含义
对单项资产进行评估，表明资产将按现在用途或其 他用途继续使用。
对整体资产进行评估，表明企业将按现有目的或其 他目的持续经营。（类似于持续经营假设）
计算公式：
被估资产重置成本= 参照物重置成本×（被估资产年产量/参照 物年产量）
②当函数关系为非线性关系时，叫规模效益指数法。
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（4）规模效益指数法 公式如下：
被评估资产 ＝的 参重 照置 物成 资 本 （ 本 产 参 被的 照 评重 物 估置 资 资 ） x成 产 产的 的产 产
这里：X称为规模效益指数，在0.4～1之间。 当X=1时，规模效益指数法退化为功能价值法，可见，功能 价值法是规模效益指数法的一种变型。 用功能系数法在计算评估值的时候，不再需要扣减功能性 贬值了。
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三、 重置成本及其估算：
1．重置成本的分类：
（1）复原重置成本：
指用与被评估资产相同的材料、相同的建筑和制造标准、 相同的设计和技术条件等，以现时价格建筑和制造相同的全新 资产所需要的成本。
（2）更新重置成本：
指利用新材料和新技术建筑或制造与被评估资产相同或同等功 能的资产的成本。
两种成本的比较：
（1）重置核算法：
——将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的 一种方法。
即：重置成本＝直接成本＋间接成本
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直接成本：
----指直接可以构成资产支出的部分。包括直接耗用于建 造安装的材料，人工和机器设备等。
直接成本＝消耗定额×现行单价
间接成本：
----指为购建资产而发生的管理费，总体设计制图等支出。 它通常按直接费用的一定比例或耗用工时的一定比值来计算 确定。
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复原重置成本>更新重置成本，主要原因在于复原重置成本的 功能性损耗大，则：
更新重置成本＝复原重置成本－功能性贬值
因为更新重置成本是直接以现行通用的同类功能的资产作为 参照确定，那么，被评估资产功能相对落后的因素已经调减 了。
因而在两种成本都能获得的情况下，应选更新重置成本。
2．重置成本的估算方法：
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（2）功能性贬值（功能性损耗）：由于技术落后、性能降低 所造成。
（3）经济性贬值（经济性损耗）：由于资产以外的外部环境 因素变化所造成。
（二）成本法应用的前提条件：
二、成本法运用的思路
被评估资产的评估值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 （该公式缺乏操作性）
或者：被评估资产的评估值＝ 重置成本×综合成新率 成新率＝1－各种贬值率之和
（一）成本法的含义
------也称重置成本法，是指在评估资产时的现时重置 成本扣减各项损耗价值来确定被估资产价值的方法。
成本法的理论依据：
1、资产的价值取决于资产的成本。
2、资产的价值是一个变量。影响资产价值量变化的因素除 了市场价格外，还有 ：
（1）实体性贬值（即有形损耗或实体性损耗）：自然力造 成；
成； ❖ 交易双方地位不平等，卖方是非自愿被迫出售，
买方人数可能很少。
在不同的假设条件下，评估结果各不相同： ❖ 继续使用条件下，要求评估资产的继续使用价
值； ❖ 公开市场前提下，要求评估资产的公平市场价
值； ❖ 破产清算前提下，要求评估资产的清算价格。
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收益现值法（收益法）
一、收益现值法及其适用前提条件：