南昌写字楼市场调查分析报告及紫金城写字楼开盘建议

南昌写字楼市场调查分析报告及紫金城写字楼开盘建议

南昌写字楼市场调查分析报告及紫金城写字楼开盘建议

总经理摘要

关于市场

南昌写字楼正处于整体升级前夕，既有办公板块已初步成型，新型高端写字楼尚需市场接受

关于供需

供需总体结构相对平衡，高端产品有生存空间

关于价格

售价在8000元以内，租金在65元以内

关于租售方式

租金相对售价升幅更大，租售并举为绝对主流

关于产品定位

高端顶级产品，但体量过大，必须考虑适当分割

关于价格

动态定价，合理价格入市，稳步提升，控制总价

关于推量控制

工程进度与销售控制并举，前期以定向销售与租赁为主

关于价差

分段跳跃，结合分割、景观、总价制定价差

关于通路

从新进企业及已有企业升级两端寻求突破

第一部分南昌写字楼市场总体分析

一、南昌写字楼总体情况：

目前南昌写字楼共约：130座左右，其中，20层以上的写字楼约39座，占写字楼市场的30%。

目前南昌写字楼分布情况：

红谷滩：联发广场（45层）、南昌国际金融中心（43层）、西雅图国际会馆（25层）、南昌世界贸易中心、

泰耐克国际金融大厦（23层）

高新开发区：中凯国际商务中心、孵化大厦、

洪都大道旁：金域名都写字楼及酒店式公寓（33层）、西格玛国际商务中心（25层）

两纵：阳明路八一大道沿线、抚河路沿线

阳明路八一大道沿线：正规写字楼有裕丰大厦、江西出

版大厦、长运大厦（15层）、恒

茂国际中心、洪城广场（20层）、

财富广场（30层）、华龙国际大

厦（29层）等，另外还有几个比

较集中的商住两用楼：洪城数码

广场、恒茂国际华城、国贸广场。抚河路沿线：正规写字楼有华财大厦（25层）

六横：北京路、南京路、福州路、中山路、洪城路、站前路及站前西路

北京路：早期代表是江信国际大厦（28层），2005年之后有江西广电时代广场（18层+12层+12层）、、

新城国际商都（12层）等

中山路：早期代表是强威大厦（15层）、商会大厦（12层），这几年陆续出现了太平洋购物广场（26

层）、地王广场（30层）等为代表高等写字楼，

且随着中山路、胜利路商圈影响的日益扩大，

定将吸引更多的写字楼及企业进入该地区写字

楼。

南京路：早期代表是金阳光大厦（24层）、银湖大厦（1999年，16层），永溪大厦（12层）2004年后有金

色水岸（29层）、东方广场（12层）、庐山花园

临街高层写字楼及酒店式公寓（20层）。

洪城路：早期也没什么代表写字楼，这两年陆续出现了东方巴黎（22层）、国贸广场（31层）、中寰广

场（25层，估且认为在洪城路）等为代表高等

写字楼。

站前路：早期代表是三星大厦（21层），2005年以后有国恩宾馆（28层）、天集大厦

福州路：早期代表是奥林匹克大厦（20层）、金昌利大厦（1998年，14层）、2005年以后有江旅国际

大厦等。

除此之外，二七路也有部分写字楼，比如：东晖6号、天御大厦等。

二、总体市场出现三大特点：

1、目前南昌写字楼市场极其不规范：错综复杂，表现

在写字楼的客户对真正意义上的写字楼理解存在差异。他们理解所谓的写字楼包括：酒店、酒店公寓、s o h u、商住两用房等。如：

➢商住：奥林匹克大厦、金阳光、南昌的国贸广场、福田花园、银田大厦、恒茂国际华城等

➢酒店：国恩宾馆、海航白金汇—私人酒店等

➢酒店公寓：金域名都酒店公寓、庐山花园临街酒店式公寓等

2、市场的不规范表现出的写字楼市场投资理念：他们

大部分人认为买写字楼投资首先是需要开公司，即使公司无法运营还可以用作住房，所以出现商住两用房特别紧俏。写字楼市场还是以中小企业为主，资金的

不足致使前期必将走上写字楼市场不规范的道路。3、新增写字楼开始呈现出变化：一批外观精美的高端

写字楼出现，有着多功能的配套，舒适的办公环境，周边绿化率的提高等。以“西格玛国际商务中心”为首，引领了一批南昌写字楼意识转变的开发商，同时意味着一批写字楼客户的意识将随之改变，不包括大中型国际知名企业。

第二部分目前南昌写字楼市场呈现现状分析

一、目前南昌写字楼呈现特征：

1、南昌写字楼的分布呈现出区域群聚特征。特别是中高端写字楼，主要表现在：

➢以商圈群聚：在市中心广场中山路一代，在这个区域集中了财富广场、地王广场、华龙国际大厦、太平洋商务广场等一批及具代表性的写字楼，这些区域相对来说，商业氛围浓郁；

客户选择原因：交通方便、生活配套等相对完善；

缺点：人员相对复杂，交通较为拥挤，停车较

为困难，特别是高峰期，办事效率将受到相应

影响，从发展的角度分析，市中心繁华地段并

不适合一个公司作为办公场所。

结论：南昌大部分中大型公司聚集在此区域写

字楼，属于写字楼成熟区域。

➢新区群聚：红谷滩新区是南昌群聚高端写字楼的区域，在这个区域集中了联发广场、南昌国际金融中心、西雅图国际会馆、南昌世界贸易中心、泰耐克

国际金童大厦

客户选择原因：发展前景好，新兴商务中心聚集地，有利于公司办公；

缺点：处于发展初期，交通，生活配套不完善。

结论：目前此区域大部分写字楼处于新建阶段，空

置率很高，区域内高端写字楼刚起步阶段。

2、写字楼在硬件上呈现的特点：

➢楼体结构及特征（外观）

建筑外观体现出写字楼的档次：目前市场上的写字

楼玻璃幕墙占1/3，瓷砖占1/2，其他为外墙涂料。

立面以玻璃幕墙材质的写字楼外观上凸现时代感，

视觉冲击强烈，相对立面以瓷砖为材质的写字楼档

次要高的多。建筑外观上，具有鲜明的视觉形象的

写字楼明显的突出了商务氛围，不同于一般由住宅