南昌写字楼市场调查分析报告及紫金城写字楼开盘建议

南昌写字楼市场调查分析报告及紫金城写字楼开盘建议
南昌写字楼市场调查分析报告及紫金城写字楼开盘建议
总经理摘要
关于市场
南昌写字楼正处于整体升级前夕，既有办公板块已初步成型，新型高端写字楼尚需市场接受
关于供需
供需总体结构相对平衡，高端产品有生存空间
关于价格
售价在8000元以内，租金在65元以内
关于租售方式
租金相对售价升幅更大，租售并举为绝对主流
关于产品定位
高端顶级产品，但体量过大，必须考虑适当分割
关于价格
动态定价，合理价格入市，稳步提升，控制总价
关于推量控制
工程进度与销售控制并举，前期以定向销售与租赁为主
关于价差
分段跳跃，结合分割、景观、总价制定价差
关于通路
从新进企业及已有企业升级两端寻求突破
第一部分南昌写字楼市场总体分析
一、南昌写字楼总体情况：
目前南昌写字楼共约：130座左右，其中，20层以上的写字楼约39座，占写字楼市场的30%。

目前南昌写字楼分布情况：
红谷滩：联发广场（45层）、南昌国际金融中心（43层）、西雅图国际会馆（25层）、南昌世界贸易中心、
泰耐克国际金融大厦（23层）
高新开发区：中凯国际商务中心、孵化大厦、
洪都大道旁：金域名都写字楼及酒店式公寓（33层）、西格玛国际商务中心（25层）
两纵：阳明路八一大道沿线、抚河路沿线
阳明路八一大道沿线：正规写字楼有裕丰大厦、江西出
版大厦、长运大厦（15层）、恒
茂国际中心、洪城广场（20层）、
财富广场（30层）、华龙国际大
厦（29层）等，另外还有几个比
较集中的商住两用楼：洪城数码
广场、恒茂国际华城、国贸广场。

抚河路沿线：正规写字楼有华财大厦（25层）
六横：北京路、南京路、福州路、中山路、洪城路、站前路及站前西路
北京路：早期代表是江信国际大厦（28层），2005年之后有江西广电时代广场（18层+12层+12层）、、
新城国际商都（12层）等
中山路：早期代表是强威大厦（15层）、商会大厦（12层），这几年陆续出现了太平洋购物广场（26
层）、地王广场（30层）等为代表高等写字楼，
且随着中山路、胜利路商圈影响的日益扩大，
定将吸引更多的写字楼及企业进入该地区写字
楼。

南京路：早期代表是金阳光大厦（24层）、银湖大厦（1999年，16层），永溪大厦（12层）2004年后有金
色水岸（29层）、东方广场（12层）、庐山花园
临街高层写字楼及酒店式公寓（20层）。

洪城路：早期也没什么代表写字楼，这两年陆续出现了东方巴黎（22层）、国贸广场（31层）、中寰广
场（25层，估且认为在洪城路）等为代表高等
写字楼。

站前路：早期代表是三星大厦（21层），2005年以后有国恩宾馆（28层）、天集大厦
福州路：早期代表是奥林匹克大厦（20层）、金昌利大厦（1998年，14层）、2005年以后有江旅国际
大厦等。

除此之外，二七路也有部分写字楼，比如：东晖6号、天御大厦等。

二、总体市场出现三大特点：
1、目前南昌写字楼市场极其不规范：错综复杂，表现
在写字楼的客户对真正意义上的写字楼理解存在差异。

他们理解所谓的写字楼包括：酒店、酒店公寓、s o h u、商住两用房等。

如：
➢商住：奥林匹克大厦、金阳光、南昌的国贸广场、福田花园、银田大厦、恒茂国际华城等
➢酒店：国恩宾馆、海航白金汇—私人酒店等
➢酒店公寓：金域名都酒店公寓、庐山花园临街酒店式公寓等
2、市场的不规范表现出的写字楼市场投资理念：他们
大部分人认为买写字楼投资首先是需要开公司，即使公司无法运营还可以用作住房，所以出现商住两用房特别紧俏。

写字楼市场还是以中小企业为主，资金的
不足致使前期必将走上写字楼市场不规范的道路。

3、新增写字楼开始呈现出变化：一批外观精美的高端
写字楼出现，有着多功能的配套，舒适的办公环境，周边绿化率的提高等。

以“西格玛国际商务中心”为首，引领了一批南昌写字楼意识转变的开发商，同时意味着一批写字楼客户的意识将随之改变，不包括大中型国际知名企业。

第二部分目前南昌写字楼市场呈现现状分析
一、目前南昌写字楼呈现特征：
1、南昌写字楼的分布呈现出区域群聚特征。

特别是中高端写字楼，主要表现在：
➢以商圈群聚：在市中心广场中山路一代，在这个区域集中了财富广场、地王广场、华龙国际大厦、太平洋商务广场等一批及具代表性的写字楼，这些区域相对来说，商业氛围浓郁；
客户选择原因：交通方便、生活配套等相对完善；
缺点：人员相对复杂，交通较为拥挤，停车较
为困难，特别是高峰期，办事效率将受到相应
影响，从发展的角度分析，市中心繁华地段并
不适合一个公司作为办公场所。

结论：南昌大部分中大型公司聚集在此区域写
字楼，属于写字楼成熟区域。

➢新区群聚：红谷滩新区是南昌群聚高端写字楼的区域，在这个区域集中了联发广场、南昌国际金融中心、西雅图国际会馆、南昌世界贸易中心、泰耐克
国际金童大厦
客户选择原因：发展前景好，新兴商务中心聚集地，有利于公司办公；
缺点：处于发展初期，交通，生活配套不完善。

结论：目前此区域大部分写字楼处于新建阶段，空
置率很高，区域内高端写字楼刚起步阶段。

2、写字楼在硬件上呈现的特点：
➢楼体结构及特征（外观）
建筑外观体现出写字楼的档次：目前市场上的写字
楼玻璃幕墙占1/3，瓷砖占1/2，其他为外墙涂料。

立面以玻璃幕墙材质的写字楼外观上凸现时代感，
视觉冲击强烈，相对立面以瓷砖为材质的写字楼档
次要高的多。

建筑外观上，具有鲜明的视觉形象的
写字楼明显的突出了商务氛围，不同于一般由住宅
和办公相结合的写字楼的杂乱，办公氛围不清晰介定。

给大众视觉冲击强烈、感受气派的写字楼相对办公人员文化程度高、举止文明。

目前钢结构写字楼只有华龙国际商务大厦，其他都为钢混结构。

而从开发时间上看华龙国际商务大厦是最新开发的，是一个新的发展方向。

➢配套设施（公共场地面积和绿化、休闲设施）在南昌现有写字楼中，设计屋顶花园、中庭花园的写字楼约占20%，其他写字楼的绿化面积几乎为零，（西格玛国际中心除外）。

同时在写字楼裙楼商业中，引进大品牌的商业如K F C、麦当劳等，这样的写字楼增加了休闲气息，给白领一族在下班后有个享受生活的空间。

如财富广场引进K F C，新龙基广场引进麦当劳，太平洋商务中心引进必胜客，其他引进咖啡厅的有2家，设立健身室的有3家。

在总
体上，设有休闲场所、会所的有8家，大概占1/3。

3、写字楼在软件上呈现特点：（智能化程度）
➢最基本的智能化设施：主要表现为消防、报警、宽带接入、停车管理。

南昌写字楼中档次比较高、
装有监控系统的只有4家，占调查比例的20%不
到。

智能化程度约高表现为写字楼物业管理上越
严，档次越高。

而在以后的发展中，自动感应系
统的应用将越普遍，并将一定程度上提升物业档
次。

➢设商务中心：在调查取样中，未设商务中心的约为70%，设有商务中心的面积以120-150之间的
居多。

同时设立商务中心取决于物业档次和写字
楼的定位不同。

商务中心的设立体现出写字楼的
商务形象，促进商务往来。

一般层高在4--5米，
装饰各不相同，主要为大理石材地板和吊顶，营
造现场灯光感觉。

➢商务中心配套：设一名保安或物业咨询人员，内部配套（空调、电梯）南昌写字楼设立中央空调
约占20%，其中以远大空调品牌为多。

设立中央
空调的写字楼品质高档，恒茂国际中心、西格玛、
丰源大厦、财富广场、出版大厦、建设大厦、江
信大厦、。

电梯品牌上海三菱占50%、O T I S占25%、
其他品牌占25%，载重1000K G占75%，其他为
1250K G、750K G。

4、写字楼客户群体变化：
新起的中高端写字楼客户开始产生变化。

原来市场客户主要以：I T、大中型企业办事处、行政单位等转变成金融业（银行、保险）占主体。

客户群体由以前的单一性开始转变为多元性。

如：
➢胜利广场：冠名“招商银行”，1—5层，22—27层
是属于招商银行买掉，6—19层是公寓，20-21层开发商自留。

➢恒茂国际中心：A幢冠名“中信银行”，1层大厅和15层----17层是属于中信银行买下，中间是属于小业主。

➢财富广场：财富广场B幢楼上常年有显眼的广告牌“交通银行”，其中一楼大厅是属于交通银行的。

结论：此变化开始与北京、上海、深圳写字楼情况接轨，同时意味南昌写字楼中高端市场开始崛起。

就上海为例：浦东陆家嘴写字楼中包括这种做法的有招商银行大厦、深发展银行大厦、证券大厦等。

5、销售率、出租率、空置率均高：
南昌写字楼市场的另一大特点：销售率高，写字楼推出后基本在一段时间内都会销售完，但销售
速度明显下降。

老写字楼里的出租率较高，新写字
楼出租率开始下降。

6、整体供略大于求：
大部分核心客户仍分布在老写字楼中（商住两用楼），其中5成以上不满意现状，3成有搬迁意向，但普遍对写字楼的价格有障碍，觉得市场情况偏高，视地段普遍7000左右愿意考虑搬迁，比目前的市场
在售均价偏低。

如：西格玛均价7800元/平。

7、市中心写字楼为首选：
有意向搬迁的客户还是愿意选择市中心的位置，交通便捷是主要原因，其次是周边配套设施完
善，有商业气氛。

二、南昌中高端写字楼供求关系
写字楼的投资空间
不同类型的企业对写字楼市场的需求也不相同：
➢小企业办公需要的写字楼面积大多在100平方米以内；
➢中型企业需要的写字楼面积大多在200－400平方米左右；
➢外资和大企业则往往选择1000平方米及以上的写字楼作为企业集团办公总部。

这数以万计的中小型公司，加上即将从住宅小区迁出的公司，每年为南昌市写字楼销售和租赁市场提供巨大的市场空间。

近两年南昌市政府大力提倡全民创业，并以各项优惠政策鼓励市民自创建事业，同样为写字楼市场提供了更大的需求空间。

三、部分写字楼租赁公司的分析：
华财大厦
主要客户：东方船广告、神州通特约经销商、光明乳业、创元生物技术、理光电子技术、南昌蓝鸟科技租用面积最大，集中表现为以科技、实业、服务等品牌素质高的公司，种类较多（房地产占34%，电子占24%，商贸占17%，广告占11%，其他占4%），但都是行业中的实力派。

因此华财大厦的商务形象正统，纯粹。

华财大厦以宽阔的沿江路为交通枢纽，美丽的抚河公园为其增色不少，在南昌市知名度高，与其高层建筑的设计相得益彰，素质教高。

江信大厦
江信大厦位于广场近，位置优越，其显著的地理位置、便捷的交通、宽敞的办公环境、优秀的物业管理吸引了大部分的商业巨头。

主要客户：南昌商业银行、中国信合、江西农村信用社、江西国际信托投资等金融机构，
同时集中了如柯达、方正和一些房地产等品牌素质很高的公司。

这些公司一个共同的特征是实力雄厚、赢利能力强、注重品牌形象。

因此江信大厦的素质属于高档次，与之配比的商务形象优越。

目前江信大厦的租金虽然很高，但是空置率很低，形成了双赢良性发展的局面。

航空大厦
航空大厦毗邻江西师大、江西师大附中，在周边有各种特长培训学校（书法、素描、音乐等）。

而从入驻航空大厦的公司看，钟鸣学校、青蓝补习学校、山东晨鸣纸夜各占一层，面积很大。

其他入驻公司以小型的图文设计、摄影、广告制作等，面积较小，易于操作。

说明入驻航空大厦的公司以服务教育为主，商务形象单一、集中。

建设大厦
建设大厦是江西省建设厅下属单位，位于财富广场东侧。

入驻建设大厦的公司如江西房地产开发咨询发展有限公司、江西建设监理城镇建设公司、江西市政公用工程公司等诸多房地产衍生行业服务公司，其中江西省住房公积金管理中心等大型国家单位租用面积很大。

建设大厦素质属于中高档，其中位置和政府形象是其主要特征，因此商务形象带有较强的政府办公氛围，具有清晰的形象告知的特点。

金阳光大厦
入驻金阳光大厦A座的大型公司只有海尔工贸、华中电力国际贸易公司江西分公司，其他为广告、法律、网络服务等小型服务性行业公司。

并且空置率很高，达到57%，在白天办公时进出人员较少，与金阳光大厦周边道路人流量形成反差。

而在B座入驻率更高些，达到86%。

同时在引入国美电器后，A座的商场形象将更突出。

金
阳光大厦交通顺畅、周边居民区发达，因此对于如海尔、国美电器等具有良好的位置优势。

同时因为电梯数量设计过少（2部）而遭遇大厦进出不方便、带来抱怨。

因此金阳光大厦商场气氛浓郁、写字楼的素质下降。

三星大厦
入驻三星大厦的公司广告类、房地产及装饰行业、商业贸易类三分天下。

其中广告咨询类占20.6%，房地产及装饰类占44.8%，电子I T类占13.7%，其他药品、家电、食品、办事处占20.6%。

三星大厦靠近火车站，人流量、车流量大，出行方便。

长欣写字楼
长欣写字楼位于南昌长运边，与新大地电脑广场、各类通讯设备专营店形成南昌市通讯设备、通信服务类行业的集中区。

入驻长欣写字楼的公司以电子、网络类为主，因此长欣写字楼充分与周边公司服务类型相结合，形成
一个合作互利的服务区域。

区域、业务服务类型特征明显。

第三部分南昌中高端写字楼市场价格分析
是江信国际大厦，达到68元/㎡，这主要是在江信国际大厦未面世之前，南昌还没有真正的写字楼，江信国际大厦的出现，填补了写字楼的空白，吸引了大量的知名公司的进驻，其中有柯达、方正科技、中国石油、国际信托等大型的知名企业；而对于目前南昌市部分宾馆出租给企业作为办公场所的，其办公条件、配套等无法与写字楼竞争，只能以低廉的租金吸引着小企业。

小结：
➢写字楼在运营的档次各异，但主要以中档写字楼为主，此类项目地理位置较好、配套不完善、服务理念较差，离现代商务要求还有一定差距，市场上在售的平均销售价格在7000元/平方米左右；
➢销售周期均较长，一般在18--24个月左右，甚至还超过24个月，销售状况并不理想；
➢市场上多以租赁形式为主，高档写字楼租赁价格水平依然较低，平均在40—68元/平方米左右。