广东阳江上东新城全程推广案77PPT天橙

回顾/展望市场
2007年，虽受国家宏观政策的影响，阳江的房地产市场仍保持了增长的态势，市场运行比
较正常，需求依然旺盛，房价稳中有升。但商品房空置面积增加的压力有所增大。
全市累计完成开发投资16.1亿元，同比上升11.8%；施工面积258万㎡，同比下降5.6%； 商品房空置面积14.2万㎡，同比上升3.4%（其中空置一年内的8.4万㎡，占59.2％）； 商品房销售面积70.3万㎡，同比增长5.1%；商品房销售额为16.2亿元，同比增长34.9%； 实现房地产税收2.03亿元, 同比增长15.2%；全市商品房算术平均价格为2299元/㎡。
受国家各种宏观调控的影响，会增加阳江房地产市场不确定因素，商品住宅销售将有一定的 压力，市区存量土地逐渐减少，大规模项目陆续登场，竞争朝向高层次方向发展，专业的营 销策划推广将成为市场的主流。
项目所在区域在售楼盘一揽
板块 项目名称
地址
景湖花园
阳江市东风三 路38号
御水雅筑
东风三豪贤路 鸳鸯北湖旁
江 城
我们的思考点
1
如何发掘项目价值，实现品牌价值与利润最大化
2
如何建造强势品牌，如何为品牌谋求五年可持续发展
3
如何快速引爆，创造项目开局的轰动销售，奠定江山
我们需要做的几道选择题
（城市视角＆项目视角）
〖城市尺度 〗
〖社区源自文库度〗
打造大盘气势还是强调一期产品的居住价值？
结论：从一个宏观的视野建构整体的“造城”优势。
广东阳江上东新城全程 推广案77PPT天橙
2020年7月12日星期日
阳江上东新城全程推广案
天橙中国传播机构//天橙广告（深圳)上东新城项目组 //08/04/22
第一卷 方 向
阳江门户 1300亩
45亿元 5万人口
近8万水系
5年开发
3公里人工运河
数公里商业街
面对这些数字，上东新城，在我们的脑海中不再是模糊的， 也不再是眼前这片黄土，而是一场人生大戏的开始
配套
建筑风 格
中心广场、地下停车场、 酒店、会所、水景园林等
会所、情景式商业广场、6 万㎡立体水景御园、环形 亲水码头、游泳池
中心花园、地下停车场、 酒店、会所、游泳池等
商业街、架空绿化层、地 下停车场
现代 现代 现代 现代
商业街、绿化园林
现代
中心花园、酒吧、植物园 林、会所、棋牌室、书屋 、休闲广场、商业街等
我们需要做的几道选择题
（复合型＆单点式）
〖复合性物业类型〗
〖单一住宅区〗
突显复合型社区优势与某一期某组团的特征的取舍？
结论：以综合条件打造复合型优势为主，分阶段折叠战术落实。
我们需要做的几道选择题
（品牌造势＆实际销售）
〖全盘高度的行销〗
〖一期产品的销售〗
大盘主义和实际销售之间是否存在矛盾？如何化解？
理想雅苑
石湾南路与东 风一路交界处
区 恒源大厦
阳江市人民广 场南侧
城市华庭 阳江市漠江路
华港豪庭
阳江市北环西 平路交界处
规模
占地
总建
84.6亩 16万㎡
39亩 5.8万㎡
57亩 15万㎡
规划
高层、小高 层
一栋联排叠 加别墅，三 栋小高层
高层、小高 层
5亩
5.2万㎡ 小高层
6亩
1.9万㎡ 4栋小高层
25.5亩 6.7万㎡ 小高层
2、（空间）在本案5年的开发周期里，社会环境、经济条件、政府 政策和社会意志都会发生变化。这就要求传播必须拥有长远眼光， 并具备前瞻性，使后期产品能够实现延续推出。
3、（细节）在保持社区综合性开发的同时，同时要凸显（尤其是一 期）分期效果，努力实现精神物质双丰收，实现营造一个大型、高 端、复合居住社区的综合理想。
2008，阳江，步入大盘时代
大盘人居
一座城市人居理想的实现 一场无声的硝烟战，没有排名 只有绝对话语权的抢先占领
大盘人居
最大的竞争对手就是自己
五年的建设期，变幻莫测 五万人的生活理想，包罗万象 面对同质化的大盘时代，高端优质项目稀缺的空档， 怎样布局？怎样坚持？怎样建设？怎样创造？ 远见未来，通盘掌控，审时度势，灵活应变，创新市场，方赢未来
合富辉煌等一批著名中介代理机构纷纷进入，加上本地中介代理日渐成熟，房地产营销策划 水平有了一定的提升，有效地激发市场需求。
2008年，在核电、火电、风电、水电等几大电力能源项目、“南海一号”整体打捞进馆、
临港工业项目以及高新区、3个省级产业转移工业园建设的直接拉动下，阳江房地产仍有很 大的发展潜力。 “南海一号”的品牌效应，将拉动旅游房地产蓬勃发展。
结
论
策略方向
远见“时”——紧跟时代，创造未来 先行“势”——奠定大局，形象第一 开旺“市”——全胜开局，赢取口碑 做实“事”——细节制胜，完美体验
结论：不因小处失全局，前瞻性考虑分期产品，影响整体传播节奏。
我们需要做的几道选择题
（品牌形象＆销售场面）
〖高价值产品 〗
〖低价值产品〗
先推货品与后置的高品高价别墅间与大盘形象拔高、价值拉升的矛盾？
结论：以大势，大形象实现项目价值提升，推动先行产品销售。
结
论
1、（视角）改变原始楼盘的思考惟度，从地产项目上升到一个城市 运营商的宏观视角。
现代
项目所在区域房地产市场特征总结
1、大部分普通住宅项目呈中小规模，且均为小高层、高层建筑为主。
2、整体价格水平较低，部分景观优势明显的项目价格差异较大。
集中在1900-2200元/平米，2500-2600元/平米两档。
3、社区内部配套设施薄弱。
大部分项目占地较小，建筑密度高，居住的舒适感不高。配套方面、园林、娱乐设施相对薄弱 。
4、市场供销以紧凑型户型为主。
90㎡以下的二房、90-120㎡的三房产品为主流户型，其分布广泛，需求量大，销售顺畅；受消 费者实际消费水平的影响，面积相对较大的户型容易滞销。
5、楼盘营销手段极其单一。
起步阶段，营销手段单一，尚未形成房地产代表性的主流媒体。
我们再看一组数据
2006年8月 珠海金力房地产 城南新区451亩 2006年9月 海骏达 城南新区约1000亩 2007年7月 碧桂园集团 1300亩商业住宅区 占地1300亩，总投资25亿元，将打造成拥有五星级服务和包括公园、小学 、幼儿园、商业中心、五星级酒店等配套设施齐全、环境一流的大型高档 住宅区。规划总建筑面积200万平方米，容积率约2.3，能容纳5万人居住。 2008年 碧桂园中洲半岛，2000亩 总建超过400万平米，容积率约3.0，项目将分三期进行，首期650亩，投资 额在15亿元左右，现在正在做前期工作，年底开始实质性开发建设，预计 两年内进入市场。