广东阳江上东新城全程推广案77PPT天橙
阳光上林城的项目整合传播广告的策略128PPT
资源解惑
• 阳光集团品牌 • 5平方公里大盘 • 西咸一体化 • 终极消费者
几大资源孰轻孰重
资源解惑
• 阳光集团的品牌。
是锦上添花还是雪中送炭
• 国际知名的公司作为项目入市的侦察兵，是否大材小用。
资源解惑
• 5平方公里大盘。
是横空出世还是血统承袭
• 现代造城的软肋：以“迅速改变落后面貌”获得意识形态 的正当性，从而为割裂城市历史文化寻找理由。
消费者角色心态分析
• 阳光·上林城的买家是谁？ • 他们为什么喜欢阳光·上林城？
选择本案，意味着什么？
• 较低成本，特别是房价一路走高的趋势下。去选 择即将城市化的楼盘，代价肯定比已经城市化的 楼盘代价小。
• 完美居住地的拥有者。他们的超前意识，宁可住 得远一点，不愿意住得“丑”一点。
• 潮流的领导者。本案提出的“邦城开拓”带来的 消费体验性，让他们满足领导潮流的欲望。只要 螃蟹够好，他们绝对愿意吃。
“邦城开拓”的选材
• 为什么阳光·上林城“邦城开拓”将西咸交界做为实验基地？ • 原因很简单，风景和便利得兼的美好城市。不光要楼盘规
划的小环境支持，这取决于楼盘所在的地貌，规划的开放 性，产品的美学性；还受大环境所限，受城市区域的道路、 风貌、建筑物所制约。 • 城市东南西北的大环境早以在过往蝗虫般的开发所破坏。 即便把阳光·上林城的产品搬过去，也不可能产生人们期望 的城市。
难题解决策略三式
第二式：产品导向式
• 我们充分利用阳光的品牌引导力，应用阳光的优势，推出 良好的产品。让人们因为阳光的品牌效应来接受现实。
• 如果阳光已经在西部变成如万科一样的家喻户晓，或者成 为中国房地产界的一流品牌，这个办法尚可。但阳光在区 域内的品牌认知真的成了人们能够跟着走的引导者吗？
某地产推广思路及开盘前推广方案ppt(77张)
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
产品领先
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
产品不仅是产品
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
推广重点：第四代产品
品味表达
比较尺度
领导者制定标准 作为领导品牌，中海要制定豪宅产品新标准
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
对于目标客户而言， 第四代产品不仅仅是更好的产品，而且是可炫耀的优越
优越感
更好的
新一代
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
第四代豪宅
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
匠心独运，盛产大师 人文 Italy
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
匠心之作 大师领地
异域风情 奢华
形象
精品/极致
品味优雅 精彩缤纷 国际化
品质 生活方式
湖滨一号
典雅 独具匠心 领导潮流
人文
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
两大问题
1. 名字只是起点，如何成为市场公认的“第一”选择？ 2. 如何从“第一品牌”过渡到“第一豪宅”？
1 针对第 个问题
项目必须确立片区标竿
形象标高，产品称王
合富辉煌-广东阳江上东新城2010年整体营销方案-42页
【上东新城】2010年整体营销方案合富辉煌房地产二零一零年三月一日目录一、阳江房地产市场分析___________________________________________ 41、江城区商品房销售统计_________________________________________ 42、主要在售竞争楼盘情况_________________________________________ 52.1金湖春天接受客户诚意购房顺序号及下定情况___________________ 52.2德信华城二期销售及三期情况_________________________________ 72.3锦绣江南二期推售情况_______________________________________ 82.4中惠沁林山庄推售情况_______________________________________ 83、主要竞争楼盘新推货量情况____________________________________ 114、2010年新开发大型项目情况___________________________________ 135、市场总结及2010年市场展望___________________________________ 16二、2010年项目营销战略、策略分析________________________________ 181、二期住宅产品分析 ___________________________________________ 182、二期分幢产品分析 ___________________________________________ 192.1 47幢（A、B单元）货量分析 ________________________________ 192.2 48幢（A、B单元）货量分析 ________________________________ 192.3 49幢（A、B、C单元）货量分析 _____________________________ 203、2010年营销战略_____________________________________________ 213.1二期营销定位______________________________________________ 213.2产品升级——为您创造更多__________________________________ 223.3社区配套完善——为您创造更多______________________________ 243.4现场环境完善——为您创造更多______________________________ 263.5成熟优雅社区人文渲染——为您创造更多______________________ 294、2010年营销策略_____________________________________________ 324.1策略一：稳扎稳打，争做市场领头羊__________________________ 324.2策略二：立足区域，主动出击________________________________ 324.3策略三：外围拓展，开辟蓝海市场____________________________ 334.4策略四：以老带新，启动泛营销力量__________________________ 334.4策略五：事件炒作，提升人气、制造声势______________________ 34三、2010年项目营销部署计划______________________________________ 351、2010年二期产品推售部署_____________________________________ 352、2010年二期分阶段推广策略___________________________________ 382.1形象铺垫期（2010年3—4月） ______________________________ 382.2第一阶段推广计划（2010年5—8月） ________________________ 382.3第二阶段推广计划（2010年9—10月） _______________________ 412.4第三阶段推广计划（2010年11—2011年1月）________________ 43一、阳江房地产市场分析1、江城区商品房销售统计2010年1-2月份，阳江市江城区商品房共预售143套。
王志纲成都市东山国际新城总体营销战略PPT课件
约1500个业主购买
约7500个客户有意向
约20,000人被吸引
约20万人知晓
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我们的营销战略必须解决
• 发起一场影响力强大而可持续的营销运动——
差异化的诉求主题 实效性的销售策略 极具销售力的推广计划
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明确“项目差异化诉求主题”之前， 先了解我们所处的形势
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一、态势篇
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态势分析研究路线图
总体供求态势
目标群定位分析 项目分析
SWOT分析
如何区隔竞争、 引导需求
企业分析
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• 成都房地产发展总体形势及特征
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• 成都市城市宏观经济走势良好
• 西部强市——引领西部大开发 • 成都平原经济圈——内陆投资首选 • 成都生活——休闲都市叫响全国 城市经济正迅速腾飞，城市知名度显著跃升
结论
• 一方面需求强劲 • 一方面强敌四起，逐鹿中原 • 没有建立强势的话语权，就没有在硝烟弥漫的营销战中拉动大量需求的能量！
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目标群分析
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外来购买群体
• 成都
50% 的外
地购
•高端外地客群购买成都物业的心理诉求 融入成都
房群 体购 买了 哪个 区域
• 直接竞争板块 ——温江强势发力。
• 东大街东延线改造 ——促进区域发展的同时带来带来区域发展重心转移，对东山大道（成龙路）
带来较大冲击，机会与威胁并存。 • 客群分流
——城东三环区域的兴起，将直接拦截龙泉购房客户。
新城整合推广和商业定位策划方案(ppt 138页)
项目分析
1.1 地理优势 项目位于外环路、合众路、东沙路形成的三角地带，距离中华路较近，交通相对便利 ，周边无阻碍视野。
1.2 公共交通情况 公交车站。
1.3 景观特色 高层特有的俯瞰视野效果及架空层景观。
1.4 配套设施 项目周边现有多家银行网点、菜市、保健医院、学校、沃尔玛和岛内价超市、市民广 场等。
项目对手分析
3、东城国际： 项目介绍：该项目地下2层停车，地上6层框架，酒店式公寓和酒店结合，6层框架为酒店的附属层。 公寓销售：公寓小面积已售完。100㎡以上目前正在出售，均价2300元/㎡。 酒店：酒店招商已经达成初步意向。 项目定位与本案不同，可比性较小。
项目对手分析
4、沃尔玛超市 项目介绍：该项目设计与本案十分接近，为4层商业框架结构，上建多层和小高层住宅。 销售策略：商业只租不售 销售现状：一层部分已经出租给ITAT，二～三层是全球零售业连锁知名品牌沃尔玛超市。 四层设立了物业管理公司，其他区域目前尚未完成招商。住宅由小高层和多层组成，销售基 本完毕。 项目概述：由于成功引进沃尔玛超市的加盟，对周边零售业和百货业形成强烈的竞争冲击。
1.5 现状 已施工
项目SWOT分析
3.1 优势 地理位置：从地块周边情况来看，项目地理位置距离市中心很近，交通便利，车流相 对较大，生活配套基本齐全，如医院、学校、菜市、银行、超市、休闲广场等。 建筑设计：本项目为遵义较为流行的商住结合设计，外观较为新颖。
3.2 劣势 该路段人口较多、较杂，文化层次不是很高，治安环境相对复杂，由于临近外环线和 东沙路，路面行车噪音影响较大。东沙路原有的建筑也将影响项目档次。周围商业业 态较多，规模较大，造成商业定位成为一大难题。 住宅户型设计布局较密集。采光通透性较差。
长沙万象新天项目整合推广提案101PPT天橙
• 城市中心的生活给他们带来是什么？ • 即时享受，全天候享受，最成熟生活，最全面城市。 •享受城市，谁知道未来城市往哪发展，在城市中心没错的！
长沙万象新天项目整合推广提案 101PPT天橙
• 他们最担心什么？ • 买房子就像买股票一样，要升值还是得由价值来说话。 •城市中心的物业什么时候都不会让我失望的！
价值体系构建
长沙万象新天项目整合推广提案 101PPT天橙
•项目定位描述
•我们知道项目最核心的价值点来自项目的地段价值带 来的生活方式，包括多彩的生活价值和驾驭城市的权 利，由此我们给出项目的定位：
长沙万象新天项目整合推广提案 101PPT天橙
•属性定位：
•新天宾馆北·多彩BOSS生活
•BOSS： •B：business——商务 •O：office——办公 •S：shop——购物 •S：suit house——生活
长沙万象新天项目整合推广提案 101PPT天橙
•我们称他们为这个城市的
•BOSS阶层
•BOSS是真正拥有城市繁华的阶层 •BOSS是依赖城市和享受城市的一群 •BOSS是拥有生活特权的一群
长沙万象新天项目整合推广提案 101PPT天橙
•BOSS并不是最富有的一群，虽然对你来说，财富是很重要的； •BOSS并非凡事以贵为标准，但质感和舒适，一定要坚持；
•用BOSS定义生活，将城市生活给出具 像的符号，同时也是标榜他们的生活。
长沙万象新天项目整合推广提案 101PPT天橙
•万象新天
•献给享乐城市的BOSS们
长沙万象新天项目整合推广提案 101PPT天橙
•万象新天为他们提供的是一种
•国际、尊贵、活力、私属
XX新城全程策划营销方案(1)
XX新城全程策划营销方案(1)第1章区域房地产市场进展及趋势分析在进行市场分析的时候，我们摒弃简单的楼盘数据的排列，而是在原则、方向正确的前提下，透过市场的表象，把握市场运动的规律性，以此勾画出当地房地产市场的运动态势。
1.烟台市区房地产市场1.1烟台市房地产市场进展现状第一，设计单调，配套不完善。
第二，楼盘包装简单，缺乏系统的营销意识。
第三，物业治理滞后，观念落后。
尽管从整体上不成熟、不规范，但近来也显现了一些可喜的动向，表现在近期开发的中高档物业上，如银河怡海花园、黄海都市花园等。
1.1.1 楼盘定位与营销推广意识和手法逐步加强嘉诚花园紧盯中高档消费层次，在外观、色彩上大胆突破,如其开发的嘉城世纪花园提出了平民化住宅别墅式定位设计，这在一定程度上给市场以震动，并取得了较好的销售业绩；位于市区环山路原烟台印刷厂旧址的华联新村定位为“绝版住宅”，大打其绝版户型，并采纳竞标方式选取高水平的建筑设计方案和营销策划方案，而且从规划设计、户型、外观、环境配套等方面精益求精，在营销推广的手段与方法上首家使用了户型模型，加之其户型设计上的有效创新，给烟台购房者以耳目一新的强烈刺激，在短期内创下了突出的销售业绩。
2001年领衔主演的黄海都市花园位于东郊闻名风景黄海明珠西，其在烟台楼市如一巨鳄伏在黄海之滨，尽管在营销推广上无何创新，但其依靠现代化高科技新材料新设施武装起来的展现大厅、动人心弦的三维动画演示、细致入微的模型展现等的确让烟台购房者的视听神经经受了一场前所未有的诱惑与冲动，其首期销售战果甚丰。
在2004年度春季房地产交易展现会上大露头角的银河名都在烟台首家推出了商业地产加高档写字楼配套概念，给烟台萎靡的高档住宅市场带来了一股极富冲击力的新奇感。
在销售方式上大量显现了代理制，即开发商托付当地或外地专业销售代理公司为其全盘代理销售楼盘，如海天名人广场请深圳伟业房地产交易评估公司作代理；富豪花园的代理商系来自南方的一家公司；夹河苑更是来自广州的代理商为其打点销售；因此楼盘销售的代理销售趋势十分明显。
江凌半岛网络推广案-幻灯片
（配团购户型图） 其他户型（配其他户型链接）
环境配套
江陵半岛占地33亩，建筑规模约8.7万平米，总户数712户，车位共计633余个。项目环境设计以绿色、生态、自然为理念，绿地覆盖30%以上；紧邻6000平米运动公园，为广大业主构筑便捷、健康、休闲生活空间。 （配环境效果图）
线下 团购
【集合地址】二环路东一段浅水半岛A区楼下集合。
【温馨提示】
1.活动参与QQ群XXXXX； 2.本活动团购优惠只限报名人员； 3.活动咨询手机：XXXXXXXXXX 5.您可以登录XXXXXXxx了解更多信息； 6.本次活动最终解释权归江陵半岛团购项目组所有。
线上组织
发帖活动内容
楼盘详情
江陵半岛即位于成都市新都区绕城大道与大件路（川陕路）交汇处，东临蜀龙路、西接蓉都大道，绕城高速、地铁3号线构筑起便捷交通网络。成都市植物园、成都市熊猫生态公园、金牛区天回镇银杏园、泥巴沱风景区、翠微湖、保利198公园等城市绿地环绕，成都“15平方公里北郊风景区核心区”与“毗河生态保护区”遥相辉映，江陵半岛所在区域“成都生态核心”的人居概念正在形成。 项目周边北新物联港、家乐福、伊藤洋华堂、欧尚逐步建成……以三河场镇为核心的教育、医疗、购物等区域生活配套日渐成熟。 （配实景图） 楼盘详细信息（配详细信息链接）
网络 竞拍
以网络活动为契机，引爆消费者群体关注度，提高影响力
竞拍流程：
注册 微博
进入 活动
出价 竞拍
竞拍 成功
线下 签约
3月16日
3月24日00点00开始
3月24日12点00结束
3月26日-31日
现场 摇号
3月25日
网络 竞拍
以网络活动为契机，引爆消费者群体关注度，提高影响力
广东阳江上东新城全程推广共79页
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
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90㎡以下的二房、90-120㎡的三房产品为主流户型，其分布广泛，需求量大，销售顺畅；受消 费者实际消费水平的影响，面积相对较大的户型容易滞销。
5、楼盘营销手段极其单一。
起步阶段，营销手段单一，尚未形成房地产代表性的主流媒体。
我们再看一组数据
2006年8月 珠海金力房地产 城南新区451亩 2006年9月 海骏达 城南新区约1000亩 2007年7月 碧桂园集团 1300亩商业住宅区 占地1300亩，总投资25亿元，将打造成拥有五星级服务和包括公园、小学 、幼儿园、商业中心、五星级酒店等配套设施齐全、环境一流的大型高档 住宅区。规划总建筑面积200万平方米，容积率约2.3，能容纳5万人居住。 2008年 碧桂园中洲半岛，2000亩 总建超过400万平米，容积率约3.0，项目将分三期进行，首期650亩，投资 额在15亿元左右，现在正在做前期工作，年底开始实质性开发建设，预计 两年内进入市场。
结
论
策略方向
远见“时”——紧跟时代，创造未来 先行“势”——奠定大局，形象第一 开旺“市”——全胜开局，赢取口碑 做实“事”——细节制胜，完美体验
合富辉煌等一批著名中介代理机构纷纷进入，加上本地中介代理日渐成熟，房地产营销策划 水平有了一定的提升，有效地激发市场需求。
2008年，在核电、火电、风电、水电等几大电力能源项目、“南海一号”整体打捞进馆、
临港工业项目以及高新区、3个省级产业转移工业园建设的直接拉动下，阳江房地产仍有很 大的发展潜力。 “南海一号”的品牌效应，将拉动旅游房地产蓬勃发展。
我们需要做的几道选择题
（复合型＆单点式）
〖复合性物业类型〗
〖单一住宅区〗
突显复合型社区优势与某一期某组团的特征的取舍？
结论：以综合条件打造复合型优势为主，分阶段折叠战术落实。
我们需要做的几道选择题
（品牌造势＆实际销售）
〖全盘高度的行销〗
〖一期产品的销售〗
大盘主义和实际销售之间是否存在矛盾？如何化解？
回顾/展望市场
2007年，虽受国家宏观政策的影响，阳江的房地产市场仍保持了增长的态势，市场运行比
较正常，需求依然旺盛，房价稳中有升。但商品房空置面积增加的压力有所增大。
全市累计完成开发投资16.1亿元，同比上升11.8%；施工面积258万㎡，同比下降5.6%； 商品房空置面积14.2万㎡，同比上升3.4%（其中空置一年内的8.4万㎡，占59.2％）； 商品房销售面积70.3万㎡，同比增长5.1%；商品房销售额为16.2亿元，同比增长34.9%； 实现房地产税收2.03亿元, 同比增长15.2%；全市商品房算术平均价格为2299元/㎡。
结论：不因小处失全局，前瞻性考虑分期产品，影响整体传播节奏。
我们需要做的几道选择题
（品牌形象＆销售场面）
〖高价值产品 〗
〖低价值产品〗
先推货品与后置的高品高价别墅间与大盘形象拔高、价值拉升的矛盾？
结论：以大势，大形象实现项目价值提升，推动先行产品销售。
结
论
1、（视角）改变原始楼盘的思考惟度，从地产项目上升到一个城市 运营商的宏观视角。
受国家各种宏观调控的影响，会增加阳江房地产市场不确定因素，商品住宅销售将有一定的 压力，市区存量土地逐渐减少，大规模项目陆续登场，竞争朝向高层次方向发展，专业的营 销策划推广将成为市场的主流。
项目所在区域在售楼盘一揽
板块 项目名称
地址
景湖花园
阳江市东风三 路38号
御水雅筑
东风三豪贤路 鸳鸯北湖旁
江 城
现代
项目所在区域房地产市场特征总结
1、大部分普通住宅项目呈中小规模，且均为小高层、高层建筑为主。
2、整体价格水平较低，部分景观优势明显的项目价格差异较大。
集中在1900-2200元/平米，2500-2600元/平米两档。
3、社区内部配套设施薄弱。
大部分项目占地较小，建筑密度高，居住的舒适感不高。配套方面、园林、娱乐设施相对薄弱 。
理想雅苑
石湾南路与东 风一路交界处
区 恒源大厦
阳江市人民广 场南侧
城市华庭 阳江市漠江路
华港豪庭
阳江市北环西 平路交界处
规模
占地
总建
84.6亩 16万㎡
39亩 5.8万㎡
57亩 15万㎡
规划
高层、小高 层
一栋联排叠 加别墅，三 栋小高层
高层、小高 层
5 4栋小高层
25.5亩 6.7万㎡ 小高层
2、（空间）在本案5年的开发周期里，社会环境、经济条件、政府 政策和社会意志都会发生变化。这就要求传播必须拥有长远眼光， 并具备前瞻性，使后期产品能够实现延续推出。
3、（细节）在保持社区综合性开发的同时，同时要凸显（尤其是一 期）分期效果，努力实现精神物质双丰收，实现营造一个大型、高 端、复合居住社区的综合理想。
我们的思考点
1
如何发掘项目价值，实现品牌价值与利润最大化
2
如何建造强势品牌，如何为品牌谋求五年可持续发展
3
如何快速引爆，创造项目开局的轰动销售，奠定江山
我们需要做的几道选择题
（城市视角＆项目视角）
〖城市尺度 〗
〖社区尺度〗
打造大盘气势还是强调一期产品的居住价值？
结论：从一个宏观的视野建构整体的“造城”优势。
广东阳江上东新城全程 推广案77PPT天橙
2020年7月12日星期日
阳江上东新城全程推广案
天橙中国传播机构//天橙广告（深圳)上东新城项目组 //08/04/22
第一卷 方 向
阳江门户 1300亩
45亿元 5万人口
近8万水系
5年开发
3公里人工运河
数公里商业街
面对这些数字，上东新城，在我们的脑海中不再是模糊的， 也不再是眼前这片黄土，而是一场人生大戏的开始
配套
建筑风 格
中心广场、地下停车场、 酒店、会所、水景园林等
会所、情景式商业广场、6 万㎡立体水景御园、环形 亲水码头、游泳池
中心花园、地下停车场、 酒店、会所、游泳池等
商业街、架空绿化层、地 下停车场
现代 现代 现代 现代
商业街、绿化园林
现代
中心花园、酒吧、植物园 林、会所、棋牌室、书屋 、休闲广场、商业街等
2008，阳江，步入大盘时代
大盘人居
一座城市人居理想的实现 一场无声的硝烟战，没有排名 只有绝对话语权的抢先占领
大盘人居
最大的竞争对手就是自己
五年的建设期，变幻莫测 五万人的生活理想，包罗万象 面对同质化的大盘时代，高端优质项目稀缺的空档， 怎样布局？怎样坚持？怎样建设？怎样创造？ 远见未来，通盘掌控，审时度势，灵活应变，创新市场，方赢未来