平顶山建业桂园提案(深圳闪隽)
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推广缺乏深度的产品内涵挖掘，广告色彩多以纯度比较高的红、绿、蓝、黄为主 色调，品质感不强，物料设计粗糙。
☆ 销售管理：以坐销为主，谈判能处于简单的接待、讲解层面，缺乏销售技巧、礼 仪方面的培训，没有统一的工装、销售说辞，专业度不够。
总之
平顶山市场缺乏一个能够以绝对优势占据市场第一 的项目，而市场不断成长带来了豪宅产生的基因。
■蓝湾新城
位置：新城区育英路与未来路东南
总规：总建面积42 万㎡ 主力户型：91-98㎡两房、98--135㎡三房、
140--164㎡四房。 客户分析：政府公务员、平煤集团客户、生
意人、白领。 畅销户型： 98-135㎡三房。 主推广告语：新城区42万㎡旗舰社区
价格区间：2920—3100元/㎡ 项目均价：3000元/㎡ 销售进度： 广告渠道：户外、报纸、单页、短信
我们认为，产品与市场能否匹配，取决于以下两点
一是在迎合市场的产品上进行一定的创新，形成 产品自身的亮点；
二是在产品形象上进行创新，塑造区域市场的唯 一性和独特性。
Does our item have such character?
我们的项目具备这样的素质吗？
优势Strength
尊豪气度，独领风骚：高标准规划，郑州以及各地项目的示范； 独创现代中式风格等；
敢为天下先者
必定有其不凡之处
建业桂园能为、敢为平顶山首席豪宅的DNA
建业在平顶山多年，成功开发了森林半岛项目，市场对于建 业新项目的期望更高了。而桂园作为建业至今产品序列 中的独特地位势必会承载建业与平顶山这座城市关于居 住的光荣与梦想。
因此，如何实现产品与市场期望之间的对接，是 我们对于桂园首要思考的问题。
■ 水岸豪庭 位置：新城区育英路与祥云路交汇处 总规：总建面积 15万㎡ 主力户型：99㎡两房、116--146㎡三房、
167㎡四房。 客户分析：政府公务员、平煤集团客户、生
意人、 畅销户型： 116--146㎡三房。
项目均价：3700元/㎡ 销售进度： 一期别墅、花园洋房基本销售完毕，社区右边为定向 开发，现售两栋小高层。 广告渠道：户外、报纸、单页、短信
户型面积： 户型面积覆盖较广，50—300㎡之间的各类产品形态均有涉及。但主力户型面
积2房的在95—100㎡之间，三房在120—150㎡之间，四房在160—180㎡之间， 总体而言房型面积较大，产品类似面积高度重叠。 推广表现： 竞争对手的营销策略和平面表现均无太大亮点，项目推广的高端形象和项目的 产品及现场不符，形成推广和包装的反差。 价格区间： 周边项目均价在3450——4000元/㎡之间。 去化速度： 周边竞争对项目在2009年平均每月去化20套左右，约在2--4万㎡之间。
3，楼价坚挺中潜伏着危机
相对其它地市，平顶山楼市08年受经济危机影响较小，楼价一直坚挺。这一 现象给开发商一个误导，部分开发商对未来市场过度自信，导致2009年市场 投放量巨增。因此，在调控的大背景下，2010年楼价坚挺中依然潜伏着危机。
4，板块优势明显
新区板块价值认可度越来越高。项目所在区位优势天赋优越，是平顶山市政 府倾力打造的中央生活圈，社会认可度高。项目有望吸引更多鹰城的高端客 户群体。
先天优势，先声夺人：地处城市发展主方向，区域内的知名中， 更是提升了该区域整体人文素质，距离平西湖不远，生态旅游 资源丰富等；
后天优势，锦上添花：建业物业、建业教育、建业会服务，以及 建业对建标的高标准要求等。
劣势Weakness
1、项目相对于周边楼盘离平西湖较远。 2、周边生活配套设施目前尚不完善。 3、宗地目前的居住氛围较差。
谁为平顶山第一风格豪宅买单？
Consume the crowd analysis
消费人群分析
少数的富足人群，有固定的生活圈子。比较爱面子，注重身份，不会错 过圈子内流行的玩意。对稀缺资源的占有欲喜形于色，并借此获得在圈 子内的荣耀感。
A flock of pay attention to a son, pay attention to the rich man stratum of quality and a label of body
典型性竞争项目
■ 大唐·一品澜山
位置：新城区长安大道与育英路交汇处向西 100米
总规：总建面积10万㎡ 主力户型：108㎡两房、122-153㎡三房、
167-177㎡四房。入户庭院、超阔瞰湖 露台、大面积观景阳台等，引景入户。 客户分析：政府公务员、平煤集团客户、生 意人、白领。 畅销户型： 122-153㎡三房。 主推广告语：一线湖景 空中庭院
产品形态分析
现代中式风格，将中国传统建筑与异国建筑的精神化和意念 化的精髓提炼，化繁为简，保留中国居住文化精髓的同时为其注入 了现代的空间需求。
在产品形态上，一期为高层，也与市场上以高层产品为主流的格局 相吻合但并没有形成绝对的差异性。
从对于项目的分析，我们可以看出： 桂园无论是在产品规划上还是在项目的先天优势上，与市场 潜在的需求之间具有相对良好的对接。
机会Opportunity
1、项目位于城市发展的主方向，是未来城市核心区域。 2、项目周边众多楼盘的开发建设必带动区域的经济的繁荣和市政配套 的完善。 3、 当越来越多不伦不类的欧美风情社区出现后，中式建筑、中式庭院
将成为一种回归。未来市中心，中央生活圈也将成为一种消费心理 的回归
威胁Threat
☆ 新区客群主要为公务员阶层和中高收入者，单位团购现象普遍。 新城区购房客群基本为二次置业甚至是多次置业，投资保值或作为第 二居所 。 平顶山相当一部分市直机关和大型企事业单位已进驻新城区，单位团 购仍为新区典型置业特征；
☆多数项目前期不注项目形象的树立。 售楼部多为临时搭建、面积较小、装修无风格、布置单调，销售物料单一，没有完善 的视觉识别系统。
1、项目体量较小，难以树立大盘形象。 2、因为体量小景观设计受到很大约束，难以形成大面积景观组团。 3、项目周边开发和尚未开发的地块，多规划为高档住宅区，潜在市场 竞争激烈，会对产品客户产生分流。
产品价值体系
现代中式，荟萃今古：中式为表，现代为里，打造世界级居住空间。 内外景观，森林碧水：内有园景，外有大湖，林水相间。 邻里亲和，归原体验：返璞归真的居住蓝本，亲和的人本生活。 底层架空，空间巧妙：底层架空连接组团之间，组成一种巧妙的通透围合空间。 庭院组合，私有天地：前院+后院、前院+中庭、前院+中庭+后院等多种组合。 外动内静，规划科学：商业繁华在外便利生活，静谧在内安逸居住，超前规划打 造宜居之所。 建业领衔，至高巨献：18年建业鼎力打造，实力造就品质，平顶山人居新高度。
一期现代中式风格开商丘地产之先河。可见，将建 业桂园称之为平顶山第一风格豪宅并不为过。
能为风格买单的人，肯定是在一个住宅市场竞争走向较 为高级的形态中，客户群里的上层人群或中上层人群。
他们通常对个性和文化内涵比较敏感；他们关注的重点 问题不在于成本的高低，关键在于产品所折射出来的生 活方式。
Who for Shang qiu does the first luxurious residence check?
☆ 区域投放量不大，普遍定位高端。 区域内较高竞争力项目多在规划、产品设计等方面有较为出彩之处。 本案在区域内分别在位置、规模、产品设计及推广方面存在重点竞争对手： 一品澜山、龙湖苑占据一线湖景，且一品澜山推广风格明显，形象突出； 水岸豪庭依托坡地、多种建筑形态结合，以及黄冈中学联动资源； 蓝湾新城占据政务区资源，且蓝湾新城的整体规模稍微领先；
市场及板块优势分析
1，整体市场低迷
受宏观调控的影响，平顶山房地产市场3月份出现小阳春后，4月份开始整体市场环境 又见低迷，观望气氛初步形成，成交量萎缩。2010年下半年市场回升还是下滑，众说 纷纭，没有定论。
2，2010年市场存量较大
2009年的平顶山楼市，市场投放量较大，佳田·塞纳城30万平方米、蝶湖湾2期、儒 俊·和园等项目均将陆续入市；九天城23万平方米、中央花园13万平方米，因此2010年 的存量还很大。
一群注重圈子，讲究品质及身 份标签的富人阶层
目标消费群定位
The target consumes a fixed position
一群不仅注重圈子，更能够成 为圈子里走在前面的人，一群 对于资源、对于城市有敏锐洞 察的富绅。
The target consumes the living appearance of the cluster resolution
■ 君临天下
位置：新城区经二路北段 总规：总建面积 10万㎡ 主力户型：103-138㎡三房、194㎡四房。 客户分析：政府公务员、平煤集团客户、生
意人。 畅销户型：130 ㎡三房。 主推广告语：献给为品质动容的人
项目均价：3500元/㎡ 销售进度：已售罄
■ 九天城
位置：平顶山市凌云路与园林路交叉口 总规：总建面积 53万㎡ 主力户型：147—152㎡三房。 客户分析：政府公务员、平煤集团客户、生意人。 畅销户型： 152㎡三房。 主推广告语：一宅传天下 满城尽辉煌
白领。 畅销户型： 88㎡两房，135三房； 主推广告语：30万㎡法式风情社区
价格区间：3400—3800元/㎡ 项目均价：3500元/㎡ 销售进度： 广告渠道：户外、报纸、单页、短信
市场小结：
☆ 1500平方公里的平西湖、自然的坡地景观、工学院、城建学院等高档学 府等城市稀缺资源，赋予了新城独特的魅力；“奢侈富人区”概念名副 其实；
价格区间：5900—6200元/㎡ 项目均价：6000元/㎡ 销售进度：一期300套住宅，90多栋别墅，二期320 套住宅，203套电梯洋房；目前销售80%； 广告渠道：户外、报纸、单页、短信
■ 塞纳城 位置：建设路与凌云路交汇处向北500米 总规：总建面积30 万㎡ 主力户型：88㎡两房、140㎡三房、161㎡四房。 客户分析：政府公务员、平煤集团客户、生意人、
面积区间在60—250㎡之间，户型从单间到舒 适四房；户型设计90㎡以下占到总体的70%。 分析产品：
产品的唯一性，品质感强，具有很高的，具有 很高的形象及品牌价值，有很强的经济基础。 景观规划：
小区内形成的自然坡地景观，依势造园，围合 式的园林设计独特的水系，注意细节的考究和 研磨。
价格：4000元/㎡左右
目标消费群的生活形态解析
拥有足够财富的核心家庭，足够的财富构建了他们通往高尚生活的畅通 道路。家庭经济、社会地位处于金字塔上端位置，是社会财富的创造者。
他们曾经闯荡世界，阅历非凡，但精神世界却没有时间去构建，在功成 名就后热衷于个人品味的提升，有些附庸风雅，但又有自己的主张。
They with run by private capital house, private enterprise lord is lord, have a liking for from the outward appearance go to some simple, but also know the life of the rich man, andAt enjoy the life of the rich man.A lot of cultural degrees of oneself are not high, but absolute respect knowledge, the respect culture, and would like toLet the oneself become a member of the tasty stratum, value very much to the education of the posterity.
价格区间：3200—4000元/㎡ 项目均价：3800元/㎡ 销售进度：2009年12月底VIP会员招募1万抵1.5万，1月
23日解筹 ，推出1号楼和2号楼共170户房源；3号楼市政
府团购；
广告渠道：户外、报纸、单页、短信
பைடு நூலகம்
■ 大悦城
项目概况：
总建筑面积33万㎡； 规 划：
由22栋18-32层的高层塔楼组成，社区规划幼 儿园、会所、综合超市、临街商业等。 户 型：
☆ 销售管理：以坐销为主，谈判能处于简单的接待、讲解层面，缺乏销售技巧、礼 仪方面的培训，没有统一的工装、销售说辞，专业度不够。
总之
平顶山市场缺乏一个能够以绝对优势占据市场第一 的项目，而市场不断成长带来了豪宅产生的基因。
■蓝湾新城
位置：新城区育英路与未来路东南
总规：总建面积42 万㎡ 主力户型：91-98㎡两房、98--135㎡三房、
140--164㎡四房。 客户分析：政府公务员、平煤集团客户、生
意人、白领。 畅销户型： 98-135㎡三房。 主推广告语：新城区42万㎡旗舰社区
价格区间：2920—3100元/㎡ 项目均价：3000元/㎡ 销售进度： 广告渠道：户外、报纸、单页、短信
我们认为，产品与市场能否匹配，取决于以下两点
一是在迎合市场的产品上进行一定的创新，形成 产品自身的亮点；
二是在产品形象上进行创新，塑造区域市场的唯 一性和独特性。
Does our item have such character?
我们的项目具备这样的素质吗？
优势Strength
尊豪气度，独领风骚：高标准规划，郑州以及各地项目的示范； 独创现代中式风格等；
敢为天下先者
必定有其不凡之处
建业桂园能为、敢为平顶山首席豪宅的DNA
建业在平顶山多年，成功开发了森林半岛项目，市场对于建 业新项目的期望更高了。而桂园作为建业至今产品序列 中的独特地位势必会承载建业与平顶山这座城市关于居 住的光荣与梦想。
因此，如何实现产品与市场期望之间的对接，是 我们对于桂园首要思考的问题。
■ 水岸豪庭 位置：新城区育英路与祥云路交汇处 总规：总建面积 15万㎡ 主力户型：99㎡两房、116--146㎡三房、
167㎡四房。 客户分析：政府公务员、平煤集团客户、生
意人、 畅销户型： 116--146㎡三房。
项目均价：3700元/㎡ 销售进度： 一期别墅、花园洋房基本销售完毕，社区右边为定向 开发，现售两栋小高层。 广告渠道：户外、报纸、单页、短信
户型面积： 户型面积覆盖较广，50—300㎡之间的各类产品形态均有涉及。但主力户型面
积2房的在95—100㎡之间，三房在120—150㎡之间，四房在160—180㎡之间， 总体而言房型面积较大，产品类似面积高度重叠。 推广表现： 竞争对手的营销策略和平面表现均无太大亮点，项目推广的高端形象和项目的 产品及现场不符，形成推广和包装的反差。 价格区间： 周边项目均价在3450——4000元/㎡之间。 去化速度： 周边竞争对项目在2009年平均每月去化20套左右，约在2--4万㎡之间。
3，楼价坚挺中潜伏着危机
相对其它地市，平顶山楼市08年受经济危机影响较小，楼价一直坚挺。这一 现象给开发商一个误导，部分开发商对未来市场过度自信，导致2009年市场 投放量巨增。因此，在调控的大背景下，2010年楼价坚挺中依然潜伏着危机。
4，板块优势明显
新区板块价值认可度越来越高。项目所在区位优势天赋优越，是平顶山市政 府倾力打造的中央生活圈，社会认可度高。项目有望吸引更多鹰城的高端客 户群体。
先天优势，先声夺人：地处城市发展主方向，区域内的知名中， 更是提升了该区域整体人文素质，距离平西湖不远，生态旅游 资源丰富等；
后天优势，锦上添花：建业物业、建业教育、建业会服务，以及 建业对建标的高标准要求等。
劣势Weakness
1、项目相对于周边楼盘离平西湖较远。 2、周边生活配套设施目前尚不完善。 3、宗地目前的居住氛围较差。
谁为平顶山第一风格豪宅买单？
Consume the crowd analysis
消费人群分析
少数的富足人群，有固定的生活圈子。比较爱面子，注重身份，不会错 过圈子内流行的玩意。对稀缺资源的占有欲喜形于色，并借此获得在圈 子内的荣耀感。
A flock of pay attention to a son, pay attention to the rich man stratum of quality and a label of body
典型性竞争项目
■ 大唐·一品澜山
位置：新城区长安大道与育英路交汇处向西 100米
总规：总建面积10万㎡ 主力户型：108㎡两房、122-153㎡三房、
167-177㎡四房。入户庭院、超阔瞰湖 露台、大面积观景阳台等，引景入户。 客户分析：政府公务员、平煤集团客户、生 意人、白领。 畅销户型： 122-153㎡三房。 主推广告语：一线湖景 空中庭院
产品形态分析
现代中式风格，将中国传统建筑与异国建筑的精神化和意念 化的精髓提炼，化繁为简，保留中国居住文化精髓的同时为其注入 了现代的空间需求。
在产品形态上，一期为高层，也与市场上以高层产品为主流的格局 相吻合但并没有形成绝对的差异性。
从对于项目的分析，我们可以看出： 桂园无论是在产品规划上还是在项目的先天优势上，与市场 潜在的需求之间具有相对良好的对接。
机会Opportunity
1、项目位于城市发展的主方向，是未来城市核心区域。 2、项目周边众多楼盘的开发建设必带动区域的经济的繁荣和市政配套 的完善。 3、 当越来越多不伦不类的欧美风情社区出现后，中式建筑、中式庭院
将成为一种回归。未来市中心，中央生活圈也将成为一种消费心理 的回归
威胁Threat
☆ 新区客群主要为公务员阶层和中高收入者，单位团购现象普遍。 新城区购房客群基本为二次置业甚至是多次置业，投资保值或作为第 二居所 。 平顶山相当一部分市直机关和大型企事业单位已进驻新城区，单位团 购仍为新区典型置业特征；
☆多数项目前期不注项目形象的树立。 售楼部多为临时搭建、面积较小、装修无风格、布置单调，销售物料单一，没有完善 的视觉识别系统。
1、项目体量较小，难以树立大盘形象。 2、因为体量小景观设计受到很大约束，难以形成大面积景观组团。 3、项目周边开发和尚未开发的地块，多规划为高档住宅区，潜在市场 竞争激烈，会对产品客户产生分流。
产品价值体系
现代中式，荟萃今古：中式为表，现代为里，打造世界级居住空间。 内外景观，森林碧水：内有园景，外有大湖，林水相间。 邻里亲和，归原体验：返璞归真的居住蓝本，亲和的人本生活。 底层架空，空间巧妙：底层架空连接组团之间，组成一种巧妙的通透围合空间。 庭院组合，私有天地：前院+后院、前院+中庭、前院+中庭+后院等多种组合。 外动内静，规划科学：商业繁华在外便利生活，静谧在内安逸居住，超前规划打 造宜居之所。 建业领衔，至高巨献：18年建业鼎力打造，实力造就品质，平顶山人居新高度。
一期现代中式风格开商丘地产之先河。可见，将建 业桂园称之为平顶山第一风格豪宅并不为过。
能为风格买单的人，肯定是在一个住宅市场竞争走向较 为高级的形态中，客户群里的上层人群或中上层人群。
他们通常对个性和文化内涵比较敏感；他们关注的重点 问题不在于成本的高低，关键在于产品所折射出来的生 活方式。
Who for Shang qiu does the first luxurious residence check?
☆ 区域投放量不大，普遍定位高端。 区域内较高竞争力项目多在规划、产品设计等方面有较为出彩之处。 本案在区域内分别在位置、规模、产品设计及推广方面存在重点竞争对手： 一品澜山、龙湖苑占据一线湖景，且一品澜山推广风格明显，形象突出； 水岸豪庭依托坡地、多种建筑形态结合，以及黄冈中学联动资源； 蓝湾新城占据政务区资源，且蓝湾新城的整体规模稍微领先；
市场及板块优势分析
1，整体市场低迷
受宏观调控的影响，平顶山房地产市场3月份出现小阳春后，4月份开始整体市场环境 又见低迷，观望气氛初步形成，成交量萎缩。2010年下半年市场回升还是下滑，众说 纷纭，没有定论。
2，2010年市场存量较大
2009年的平顶山楼市，市场投放量较大，佳田·塞纳城30万平方米、蝶湖湾2期、儒 俊·和园等项目均将陆续入市；九天城23万平方米、中央花园13万平方米，因此2010年 的存量还很大。
一群注重圈子，讲究品质及身 份标签的富人阶层
目标消费群定位
The target consumes a fixed position
一群不仅注重圈子，更能够成 为圈子里走在前面的人，一群 对于资源、对于城市有敏锐洞 察的富绅。
The target consumes the living appearance of the cluster resolution
■ 君临天下
位置：新城区经二路北段 总规：总建面积 10万㎡ 主力户型：103-138㎡三房、194㎡四房。 客户分析：政府公务员、平煤集团客户、生
意人。 畅销户型：130 ㎡三房。 主推广告语：献给为品质动容的人
项目均价：3500元/㎡ 销售进度：已售罄
■ 九天城
位置：平顶山市凌云路与园林路交叉口 总规：总建面积 53万㎡ 主力户型：147—152㎡三房。 客户分析：政府公务员、平煤集团客户、生意人。 畅销户型： 152㎡三房。 主推广告语：一宅传天下 满城尽辉煌
白领。 畅销户型： 88㎡两房，135三房； 主推广告语：30万㎡法式风情社区
价格区间：3400—3800元/㎡ 项目均价：3500元/㎡ 销售进度： 广告渠道：户外、报纸、单页、短信
市场小结：
☆ 1500平方公里的平西湖、自然的坡地景观、工学院、城建学院等高档学 府等城市稀缺资源，赋予了新城独特的魅力；“奢侈富人区”概念名副 其实；
价格区间：5900—6200元/㎡ 项目均价：6000元/㎡ 销售进度：一期300套住宅，90多栋别墅，二期320 套住宅，203套电梯洋房；目前销售80%； 广告渠道：户外、报纸、单页、短信
■ 塞纳城 位置：建设路与凌云路交汇处向北500米 总规：总建面积30 万㎡ 主力户型：88㎡两房、140㎡三房、161㎡四房。 客户分析：政府公务员、平煤集团客户、生意人、
面积区间在60—250㎡之间，户型从单间到舒 适四房；户型设计90㎡以下占到总体的70%。 分析产品：
产品的唯一性，品质感强，具有很高的，具有 很高的形象及品牌价值，有很强的经济基础。 景观规划：
小区内形成的自然坡地景观，依势造园，围合 式的园林设计独特的水系，注意细节的考究和 研磨。
价格：4000元/㎡左右
目标消费群的生活形态解析
拥有足够财富的核心家庭，足够的财富构建了他们通往高尚生活的畅通 道路。家庭经济、社会地位处于金字塔上端位置，是社会财富的创造者。
他们曾经闯荡世界，阅历非凡，但精神世界却没有时间去构建，在功成 名就后热衷于个人品味的提升，有些附庸风雅，但又有自己的主张。
They with run by private capital house, private enterprise lord is lord, have a liking for from the outward appearance go to some simple, but also know the life of the rich man, andAt enjoy the life of the rich man.A lot of cultural degrees of oneself are not high, but absolute respect knowledge, the respect culture, and would like toLet the oneself become a member of the tasty stratum, value very much to the education of the posterity.
价格区间：3200—4000元/㎡ 项目均价：3800元/㎡ 销售进度：2009年12月底VIP会员招募1万抵1.5万，1月
23日解筹 ，推出1号楼和2号楼共170户房源；3号楼市政
府团购；
广告渠道：户外、报纸、单页、短信
பைடு நூலகம்
■ 大悦城
项目概况：
总建筑面积33万㎡； 规 划：
由22栋18-32层的高层塔楼组成，社区规划幼 儿园、会所、综合超市、临街商业等。 户 型：