房产经纪人基础知识

房地产二级市场：
是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即 一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也 包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领 域进行 交易的市场
房地产三级市场：
具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移， 表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是 调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为
熟地：
已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通 一平
三通一平：
即将开发区域以外的道路，给、排水管，供电线路等引入施工现场， 对施工现场的土地进行平整
七通一平：
包括道路通，水通，排水通，电力通，通讯通，煤气通，热力通和 平整场地
基础知识
土地使用年限
凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用 地，其土地使用年期按国家规定执行 居住用地七十年 工业用地五十年 科教、文体、卫生用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年
• (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外 墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁 楼)也应计算建筑面积。 • (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其 底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙 外围水平面积计算。 • (3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包 括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 • (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的 水平面积的一半计算建筑面积。 • (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层 计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算 建设面积。 • (7)住宅建筑内的技术层(放臵各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的， 按技术层外围水平面积计算建筑面积。
错层式住宅
错层式住宅主要指的 是一套房子不处于同 一平面，用30-60cm的 高度差进行空间隔断， 层次分明，立体性强， 但未分成两层，适合 100平米以上大面积住 宅装修。即房内的厅、 卧、卫、厨、阳台处 于几个高度不同的平 面上一套住宅内的各 种功能用房在不同的 平面上
基础知识
花园式住宅
花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼， 也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车 库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度 很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富 有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户 外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标 准，一般为高收入者购买
• 划拨
以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上 物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地 上的房屋在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审 批手续，补交土地出让金。目前，此类情况均为房改房、 集资房、解困房等政策性房屋
基础知识
生地、熟地、土地通平
生地：
通常指尚未进行市政基础的土地
基础知识
经济适用房
• 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住 宅。 • 由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方 式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减 半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的 原则确定
基础知识
集资房
一般由国有单位出面组织并提供自有的 国有划拨土地用作建房用地，国家予以 减免部分税费，由参加集资的职工部分 或全额出资建设，房屋建成后归职工所 有，不对外出售
主 讲 程 琳
知识篇
基础知识
房地产的概念
一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物 ，以及 固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、 电梯、水暖、空调设备等）
房地产又称不动产或物业
房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、 房地合一
基础知识
房地产的特性
• • • • • • 位臵固定性：土地固定性，建筑物不能移动 唯一性：地理位臵唯一，环境概念唯一 寿命长久性：年限 生产规模有限性：具备保值和增值 效用多样性：自主、出租、转手多重属性 变现困难性：价格商谈，交易手续，税费成 本高 • 供给调节缓慢性：建设周期
基础知识
工业用房、商业用房、公用设施用房
工业用房指独立设臵的各类工厂、车间、手工作坊、 发电厂等从事生产活动的房屋
商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、 菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事 商业和为居民生活服务所用的房屋 公用设施用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、 燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等 市政公用设施的房屋
基础知识
已购公房、单位产权房、廉租房、私房
• 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房——房改房
• 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权 房、系统房
• 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。 我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。 廉租房的来源主要是腾退的旧公房等
基础知识
尾房、烂尾房
• 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物， 是空臵房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达 到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时 所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后 剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采 光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小 花园且遮挡较严重 • 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错 误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空臵， 无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞 的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销 售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现
基础知识
土地出让金
• 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使 用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款 （指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土 地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土 地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的 土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、 作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款
使用面积
使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外 全部净面积的总和其中包括卧室、起居室、 厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、
不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台、斜

面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部 分不计入面积
基础知识
实用面积、套内建筑面积
• 实用面积即地砖面积它是“建筑面积”扣除公共分 摊面积后的余额 • 套内面积全名套内建筑面积，是由以下三部分组成 的：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
TOWNHOUSE、商住、会所、酒店式服务 公寓 TOWNHOUSE：
也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上 指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋
基础知识
商住住宅：
是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字 楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事 商业活动的住宅行式
• 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、 建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。 公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为 私有住宅
基础知识
期房、准现房、现房
• 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证 止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应 签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发 商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建 造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房 子 • 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓 已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装 修和进行配套施工阶段的房屋 • 现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一 阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项 目已经竣工可以入住的房屋
酒店式服务公寓：
是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式 的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有 “自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是 向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉
基础知识
基础知识
房地产业的概念
• 是指从事房地产开发、经营、管理的行业；
• 根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第 三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第二层 次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、 买卖、租赁、维修等
基础知识
房地产市场分类
房地产一级市场：
又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部 门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场， 出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房 地产一级市场是由国家垄断的市场
基础知识
商品房
• 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目
的，按市场规律经营的房屋
• 它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而
建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”
• 1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房 • 从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售 • 从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房 • 从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等
基础知识
住宅的概念
• 是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职 工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍 和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人 防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、 病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋
基础知识
跃层式住宅
跃层式建筑是指住宅占有上下两层 楼面，卧室、起居室、客厅、卫生 间、厨房及其它辅助用房可以分层 布置，上下层之间的交通不通过公 用楼梯而采用户内独用小楼梯连接 优点是： ① 每户都有较大的采光面，通风 较好 ② 户内居住面积和辅助面积较大 ③ 布局紧凑，功能明确，相互干 扰较小
会所：
就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具 备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、 保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的 社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费 或少量收费开放
基础知识
塔式楼和条式楼
基础知识
低层、多层、小高层、高层住宅
低层住宅：
指一层至三层的住宅
多层住宅： 指四层至六层的住宅(商住楼七层) 小高层住宅： 指七层至十二层的住宅 指七层至十二层的住宅（超限高加电梯） 高层住宅： 指十二层以上的住宅 指十二层以上的住宅（十三层起）
基础知识
点式楼
• 就是没有正南正北的房子，朝向是东南、东北、西南、西 北。这样的房子，采光较好，但通风不如板式楼好，同等 面积，一层楼可以四户甚至更多。大的来讲，点式是指以 核心筒为中心对称布臵的短板楼 • 缺点
基础知识
土地所有权的概念
• 指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有 的土地享有占有、使用、收益和处分的权利
• 土地所有权分为 国有土地 (城镇土地) 集体土地 (可耕土地)
基础知识
• 出让
土地获得的方式
土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式， 同时也是土地资产处臵的一种方式。出让的土地使用权是 土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可 以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处臵土 地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种 形式
基础知识
建筑面积、公用分摊建筑面积
• 建筑面积指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外 围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、 室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑 • 建筑面积=使用面积+墙柱面积+公摊面积
• 公用分摊建筑面积指每套（单元）商品房依法 应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一 般也简称公摊面积或公摊
复式住宅
基础知识
复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个1.2米的夹层，两层合 计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其 下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的 起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立
基础知识
– 1.居住密度高，每层的住户多为4户以上，甚至高达12户。居住环境当然不如 板楼优越。每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不 可改变。
– 2.面积使用率不高，存在灰色空间
• 优点
– 1.节约土地资源，房价较低 – 2.空间结构灵活，宜于改造 – 3.结构强度高，抗震性好 – 4.居高望远，视野开阔