中国西部国际汽车城可行性研究报告(下)

购物中心环境优美内部购物空间宽敞舒适，各个功能区分布合理，交通组织便利。

购物中心初步有以下产品类型与功能分区规划。

6.2.4 汽车文化与汽车休闲区6.2.4.1 汽车博物馆该博物馆展厅分为四大部分：中外汽车发展史图文部分介绍、国内外具有历史代表性的汽车实物展示，国内外未来汽车流行趋势模型和图片、汽车改变了人类生活。

6.2.4.2 汽车文化活动中心该中心设有汽车电影院、汽车市场研究中心、汽车文化研究中心、汽车周刊与周报编辑发行、汽车城会员俱乐部、汽车广告宣传中心、汽车模特队、汽车玩具模型表演、汽车模拟驾驶、汽车驾校等。

6.2.4.3 汽车休闲娱乐中心该中心设有酒吧、咖啡屋、茶座、歌舞厅、保健房、浴足阁、发廊、美容院、健身房等。

6.2.4.4 汽车餐饮服务中心该中心为汽车餐饮一条街，引进国内众多的知名饮食文化品牌店，设置西餐馆、中餐馆、海鲜馆、火锅馆、特色餐馆、国内名小食馆等。

6.2.5 汽车城公用设施区该区主要为汽车城管理中心，负责整个汽车城统一的总体功能分区规划、招商招租、公用设施管理、水、电、气供应、广告宣传、经营管理、物业管理、绿化卫生、停车场管理和保安消防等工作。

6.3项目建筑布局本案建筑布局应充分考虑到项目展示效果、各功能板块的连接与过渡、人气的汇合、商气的聚集、消费者的消费习惯、景观展示、建筑展示等综合功能的实现与最佳组合。

临芙蓉大道为汽车城主体景观展示区。

临芙蓉大道布置汽车博览中心、气派豪华的大4S店、商业中心建筑，获得最好的展示与主题展现效果。

地块东北紧靠芙蓉大道为国际汽车会展中心，北、西、南靠公路一侧为汽车销售区。

各种品牌的4S店位于西面和南面，有利于品牌车的选购。

商业中心与汽车会展中心联为一体，业态布置上具有一定的交叉和融合，会展作为项目核心区域。

由于会展参展人群很大程度上也是商业消费人群，为了便于会展与商业相互带动，将会展中心设置在商业环抱中。

酒店也布置在商业、汽车展示与景观交汇区域，使其与商业、汽车展场建筑及景观相互辉映。

将吸引人气的二手车交易市场、汽车配件、汽车装饰销售布置在地块中央，将人气带入地块内部，带动整个地块人气流动。

将物流配送中心布置在地块南面，与区域其他项目仓储物流连成一体。

试车道沿4S店修建，便于购车者试车。

汽车文化、休闲娱乐、汽车娱乐等项目设置在主景观区后部，处于商业区域与汽车区域之间，联系两者，自然过渡两大板块；同时符合成都消费者的消费习惯，有助于提升商气与人气。

本案规划设计了四大广场。

分别为东北角展示广场、西南角商业广场、会展中心与商业之间的中心广场、二手车交易/汽车配件、装饰品销售/汽车超市之间的交易广场。

芙蓉大道为本案未来联系成都主城区的主要交通干道，为了加强项目展示效果、增加对成都方向人群的眼球吸引力，本案在地块东北角规划了大面积的展示广场；商业广场目的有利于人群停留和汇集商气；中心广场为本案地块内部的主要广场，展示本案景观、建筑，汇集商业与车展人气；交易广场为汽车主要交易市场提供绿化景观与开场交易空间，并聚集人气与商气。

6.4项目概念规划6.4.1项目概况项目名称：中国西部国际汽车城项目地址：成都市温江区永宁镇天堰村项目总用地约500亩（未含配套住宅用地125亩）。

用地性质：商业用地。

总建筑面积：50万平方米绿地率：〉30%建筑密度：< 40%停车位：2500个6.4.2规划设计要求根据市场容量及开发节奏，按照整体设计、分期分块建设的生长型规划原则，保证规划的前瞻性、完整性、延续性及灵活性。

项目开发理念在芙蓉大道路旁，以500亩规模之巨集中打造国际一流水平的汽车主题公园。

集汽车会展、汽车销售、汽车服务、购物、餐饮、娱乐、旅游功能为一体。

项目概念与特色体现现代与生态绿色概念的汽车主题公园。

总体规划有多个带有不同园林特色的主体景观区。

不同的景观区与不同的功能区相结合。

全部建筑与园林景观错落有致，建筑形态具有原创性和独创性。

6.4.3主力消费群体汽车购买分为零售与批发。

零售以成都、成都周边县市、四川省消费者为主，辐射整个西南地区。

批发业务为西南各级经销商聚集地。

购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游消费的主力客户群，为成都及周边县、区、市消费者和国内外旅游者。

6.4.4项目总体规划要求要求建筑规划设计不仅体现低密度、视野开阔，更倾向将园林风景与商业卖场、商业购物氛围、娱乐项目良好结合。

空间环境设计体现强烈的购物、娱乐、游览的本案个性特色，区别于其他主题公园，区别于其它汽车购物中心。

利用园林景观、集中广场、道路引导商业人流，突出商业项目，烘托商业气氛和园区人性化关照。

通过精心规划的园林景观与建筑布局，有效组织各类活动空间，带给消费者一种舒适、舒畅、享受、方便、积极、健康、愉悦的购物与消费体验。

相比其他商业项目，设计突出本案定位的现代先进、自然生态、人性关怀等国际领先规划理念。

通过景观与建筑的直曲、长短、高低、色彩等方面的变化，造就整个园区的丰富形态。

增加园区的趣味性、娱乐性、观赏性、游览性，促进商机。

充分利用地形、地貌，减少土方平衡实行坡地绿化，创造丰富建筑布局和优美空间环境。

园区内各类活动空间、交往场所、交通道路设施，要充分考虑购物、消费、参观、娱乐、购车、休闲等活动的便利性和符合人们消费行为习惯与生活活动习惯，特别考虑老人、儿童及残疾人的需要。

交通道路系统符合人们购物、游览活动流线，有利于各类用地的规划和有机联系，为建筑物的多样化布局创造条件。

人流、车流组织合符规范，有利于安全防卫和人行安全，避免无效往返和迂回穿越。

道路成型符合规范，路面宽度、断面型式能满足功能流量要求，路基结构能够满足特殊要求，并有利于管线铺设。

6.4.5环境设计及艺术风格要求本案环境及艺术风格设计要充分体现现代、自然、绿色、生态的规划理念。

亲水场所、中心花园、组团花园、中心广场、休闲广场、购物广场等场所设计，营造美丽、动态、自然交流空间。

园区整体空间环境和谐、统一、变化。

点、线、面结合的绿化系统有层次，森林、花卉、草地巧妙搭配，小品设计惊喜，结合使用功能的需要设置，并强调对不同建筑、不同功能区域的识别性和艺术性。

6.4.6建筑风格要求建筑色彩和造型要具有独特的标识性，线条简洁、色彩明丽，具有现代感，确保整体效果的和谐统一。

建筑造型与风格必须有强烈的标志性和独创性，达到世界水平，国内一流。

建筑风格应与人们心目中的汽车文化、汽车概念相协调一致。

第七章项目的建设规模和主要建设工程7.1项目建设规模“中国西部国际汽车城”项目初步规划总用地面积约500亩，不含配套的住宅用地125亩（占25%），总建筑面积50万平方米，其中地上部分建筑面积48万平方米，地下部分（地下车库）建筑面积2万平方米，项目总容积率1.2，建筑密度<40%，绿地率>30%，停车位2500个，项目建设年限3年。

7.2 项目主要建设工程本项目主要建设工程是指汽车城所属的五大功能区，不含配套的住宅建设工程。

项目主要建设工程一览表第八章项目实施进度计划8.1项目总体实施计划整个项目共分十个阶段：第一阶段：取得土地，同时取得土地出让指标；第二阶段：组建项目公司，开始项目的筹建工作；第三阶段：项目前期定位及发展策略研究，制定项目总体发展规划；第四阶段：项目方案与施工图设计；第五阶段：完成报建工作；第六阶段：完成售楼（招商）中心的施工和装修并投入使用，同时完成营销策划方案和项目招商方案，并完成销售和招商的准备工作。

第七阶段：进行施工建设和质量监理；第八阶段：进行环境绿化及景观工程；第九阶段：交房并试营业；第十阶段：项目运营和物业管理。

8.2项目建设工程实施计划第九章项目投资估算和资金筹措9.1项目投资估算项目总投资约150000万元（未含流动资金）。

项目基建总投资估算表9.2项目公司股权结构计划本项目公司拟注册的总资本金（即总股本）54000万元。

9.3项目资金使用计划9.4 项目资金筹措计划项目资金筹措计划表（建设期）筹资说明：以上资金筹措计划，公司已经过大量的调研，采取了严谨的方案，以确保资金的持续到位。

在第（1）部分的股东结构安排中，考虑了三大股东各自的优势。

“成都金宇控股集团”拥有丰富的管理经验；成都西部汽车城股份有限公司已从事汽车贸易12年，是成都市汽车流通行业的龙头老大，拥有雄厚的资金流和丰富的客户资源；四川金宇汽车城股份有限公司是一家在深交所上市的公司，具有很强的社会融资能力，整个注册资金采取逐步扩大和分期到位的方式筹措。

在第（2）部分的银行项目贷款中，公司考虑到：2004下半年开始的“宏观调控”还在持续，银行信贷政策是其调控的主要手段。

银行对于项目的选择门槛较高和对土地的抵押率偏低。

而且，地产项目公司的贷款中，只有一种“项目开发贷款”形式，已经没有流动资金贷款一说。

该贷款采取“资金封闭运作的监管方式；用项目土地作为抵押；以项目建成后所产生的现金作为第一还款来源。

”所以，公司在该项上，采取了保守的资金预算，把银行借款的比例控制在总投资的10%左右，确保银行的借款风险较低，从而保障该资金的“快速审批和到位”。

第（3）部分指的是在这样一个大项目中，有不少子功能区（项目）。

例如，汽车4S店、汽车专卖店和汽车后市服务市场等。

公司准备拿出部分的功能型项目，成立“独立的经营公司”。

公司把“已投入的物业或在建工程”作为出资基础，吸收专业性运作公司“现金投资或增资”，共同开发和后续经营。

这样，在解决后续该项目资金的前提下，提前选择了“专业运作公司”，以保证建成后的持续性经营。

第（4）部分是委托有影响力的证券公司发行该项目的企业债券，专门用于解决该项目的部分资金需要。

第（5）部分是“信托融资”，主要针对“进入汽车城的租赁商家”。

采用的是“租金收入的优先受益权”设计。

对进入汽车城的租赁商家，进行信用评估。

选择“经营能力强；有一定资金实力的商户”，并采取一定的“信用增级手段”。

与其签定一年以上的标准化租约。

把这些租约“打包”，委托一家信托公司发行“租金收入的优先受益权”信托。

这些商家的租金首先进入“信托公司监管帐户”，信托计划未到期前，不得提取。

同时，项目公司承担连带担保责任。

它的运作本质是公司把与商家的租约“提前变现”，得到了资金。

金宇集团近一年与福建联华信托、中泰信托、云南省国际信托、中城信托等多家信托机构建立了良好的关系。

公司有实力和能力把这些方案“做实”。

第（6）部分是引入风险投资基金。

可用本大型好项目寻求国内外风险投资基金公司的合作，用项目的在建工程和以后的部分经营权作抵押，引入风险基金。

第（7）部分是项目在建设中通过合法手续和精心策划提前销售部分产权，将获取的销售收益再投入项目的后期建设。

第十章项目投资效益分析“中国西部国际汽车城”项目全部由成都金宇控股集团统一规划、统一策划、统一设计、统一建设、统一经营管理。