政府投资项目征地拆迁政策法规

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政府投资项目征地拆迁政策法规

随着市场经济的不断发展完善，城市建设规模不断扩大,征地拆迁成为城市建设中重要的一环。征地拆迁工作因其本身行业的特殊性，涉及面广、环节多而复杂、政策性强，并且与城市的发展和人民群众的切身利益紧密相关。广州市大规模的城市拆迁是以1997年内环路拆迁为标志开始的，并探索性地实行了市政工程的项目业主负责制，逐步形成一系列征地拆迁管理及补偿方面的政策文件，并且率先在全国实现了城市拆迁的信息化管理。

但随着我市市政征地拆迁规模和范围的进一步扩大，我市的征地拆迁工作开始突现出许多问题，一些是由于以前的工程手续不完备、过程不规范等遗留的问题，如内环路工程遗留至今的结案结算问题;一些是由于市政工程征地拆迁管理体制产生的问题，比如不同项目不同业主造成的“多头管理”、“标准不一”等问题;但大部分是由于政策法规、补偿标准、配套措施等的缺位或滞后而带来的问题，比如拆迁评估机制、拆迁争议解决机制，以及失地人员的社会保障等这些问题。

因而，为进一步规范和完善我市的征地拆迁政策法规，理顺征地拆迁管理体制，切实保障被征地拆迁人员的合法权益，快速有序地推进市政建设项目，在市政府的指示和市建委的领导下，由市建委工程督办处、市国土房管局用地处、市拆迁办、市道扩办等单位和部门组成征地拆迁政策调研课题组，对我市征地拆迁政策法规的现状、存在问题以及其他城市的先进经验和做法进行调研，拟对我市征地拆迁政策法规的统一完善提供参考。

此次调研，课题组采取了座谈、实地考察等方式，尽量搜集一手资料。课题组先后到海珠区、芳村区、开发区的国土房管部门、区建设局、土地开发中心以及拆迁实施单位等进行了座谈，了解建设项目征地拆迁过程中遇到的实际问题;召集我市几大房地产开发商，各自谈了征地拆迁过程中遇到的问题、实际如何操作以及对当前政策法规的意见和建议;并与部分被征地拆迁人的代表进行了面谈，了解被征地拆迁方的意见。随后，课题组又赴厦门、南京、上海、杭州等经济较发达、城市建设规模较大、征地拆迁制度较完善的城市进行了专题调研。

第二部分广州市政府投资项目征地拆迁中存在的问题

一、广州市征地拆迁立法现状

广州市征地拆迁立法是随着国家政治、经济体制的改革而发展变化的，并不断地调整和发展以适应不同时期客观现实的需要。目前，已初步形成了以《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》等一系列法律、法规、规章构成的法律体系，即包括土地征用政策法规、城市房屋拆迁管理、征地拆迁行业管理等方面的规定，这些政策法规成为指导我市征地拆迁工作的依据，在我市城市建设中功不可没。

但毕竟广州市大规模的城市拆迁是从1997年才开始，因此，政策法规研究也相对落后。在集体土地征地拆迁管理、操作性强的征地拆迁工作实施细则、详细具体的补偿标准，以及相应的配套规范不尽完善，随着我市市政征地拆迁规模和范围的进一步扩大，政策法规的不完善就造成了征地拆迁工作不规范，城建工作难以推进，社会矛盾激化等一系列问题，从而成为制约城市发展的瓶颈。如何解决这些问题已经成了规范征地拆迁工作、维护社会稳定、促进城市发展不可逾越的问题。

二、前期审批手续不完善导致遗留问题多

目前我市市政征地项目的审批手续多不完善，有的红线尚未划出

就开始实施征地，而污水项目则根本没有红线，实施拆迁多是依靠施工图。因而导致大部分被征地单位不予配合，很多情况下只能采取借地的方式。采取借地方式，只要就借地范围、借地时间、借地单价协商一致就可以施工。但采取借地方式却留下了极大的隐患，因为市政工程多为永久性设施，施工完成后很难按原状退地给对方，比如污水项目中，施工多为在被借地范围的地下敷设排污管道，在地上进行绿化。虽然表面上看地上没有什么设施，但实际上敷设了管道的地上范围也是不能使用的。即使被借地方接受了退地，实际上其再使用这块土地的权利已经无法得到保障。而有些项目则是在借地范围内的地上设置了永久性设施，如地铁二号线项目赤岗站地铁公司借用某工程队的土地，约定借用期限为三个月，用后退回。但地铁施工完毕后该工程队拒绝接收土地，理由是该土地上设置了地铁出入口、沙井等设施，导致其不能正常使用。并以此为由提出诉讼，要求地铁公司继续按原标准支付借地补偿费，直至将地上所有设施拆除后按原状交地。这就造成矛盾，因为对于工程队而言，地铁公司未经其允许在其土地上设置了永久性设施，导致其不能正常使用，实质上是一种侵权行为;而对于地铁公司而言，地铁出入口、沙井等设施是经规划部门验收合格的永久性设施，不可能拆除，而如果该工程队一直不肯接地，则地铁公司可能要无限期地支付借地费，这将是巨额的。因此，如何平衡双方的利益就成为一个难题。

三、征地补偿标准不科学导致同地不同价

按《土地管理法》规定，征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，最高不得超过15倍。“两费”总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。以具体地块的平均亩产值倍数来计算补偿费用，不仅使补偿费用偏低，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大，据市、区统计局提供的三年平均亩产值低的是1000多元/亩，高的达14万元/亩。因稻田、水果、花卉等的产值非常不同，补偿的金额就不相同，根据《土地管理法》第四十七条、广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法(下称《实施办法》)第三十条规定：果园地土地补偿倍数为5-7倍，安置补助倍数为3-5倍。一般情况下，果园亩产值为3000-5000元，据此标准，即使按上限，每亩果园地补偿价为4-6万元。如海珠区果树地均为优质土地，一些果农仅以此为生计，4-6万元的补偿价偏低。按此标准进行补偿，会导致低产值的农作物没人愿意生产。而且，以什么样的基数补偿、以多少倍数补偿，相关部门掌握着较大的自由裁量空间，补偿的随意性也较大，引发了大量争议和纠纷。如地铁三号线工程番禺段的征地补偿问题。厦滘村认为目前番禺区的征地补偿是按整个番禺区平均产值计算的，违反《土地管理法》规定，要求按现有种植苗木的产值补偿。榄塘村以金山主变电站征用的7.6亩地是其发展用地为由，要求按高价60万元/亩征用。钟村镇要求地铁控制的土地按周围700亩总面积的15%补偿，一次性划给镇政府，才能办理征用土地事