房产关键词知识

房产关键词知识
1．
何为空置房：
空置房是指商品房的尾盘、用于抵债的债权房及被法院罚没的部分房屋。

空置房的四大优势：
1、价格便宜
与新楼盘相比，空置房在价格上有着绝对优势，不但在房屋质量上丝毫不差，在与楼盘开盘时价格的比较上也会让消费者觉得"非常实惠"。

2、无期房风险
如今买房，常常是交了钱买下的却是期房，房子盖好了也不知道会是个什么样。

空置房则为你免去了这样的苦恼，现房现卖，所见即所得。

3、品质优良
很多空置房所属的楼盘极具知名度，物业设施完善，生活商业配套齐全，小区环境优雅，居民素质较高，买下这样的空置房，花得少，享受得多。

4、投资、自住两相宜
购买空置房，投资、自住两相宜。

空置房的高尚品质，用来自住舒适宜人；因楼盘知名度高，地段好，用于出租，也可以获得稳定的回报率。

空置房的形成，一是开发商前期在房地产市场的需求调研、产品定位产生偏差导致了大量楼盘无需求客户购买。

二是楼盘前期推广力度不够，销售不力产生大量尾房。

三是开发商用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的部分房屋。

业界专家分析表示，由于每个具体项目房屋数量有限，不值得再去大规模投放广告、设立售楼处和专门的销售队伍，而委托管理项目的物业公司代售，往往效果不佳；与自己的新楼盘一起出售，往往造成自己和自己竞争的尴尬局面，于是许多开发商开始转换思路，将尾房、债权房委托有实力、网络成熟的房屋中介公司出售。

2．目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。

这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书
面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。

但是在使用和交易方面有着一
定的区分。

一、商品房。

完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。

普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所
有，购买人除税费外不需要交其他的费用。

二、经济适用房。

国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。

根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。

上市后，其收益全部归个人所有。

这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。

这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳
土地出让金了。

三、房改房。

房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本
价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。

成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。

按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：1.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。

按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有；每平方米5000元以上的部分，50%归个人，50%归原产权单位。

2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地
出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。

这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。

标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。

首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。

如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。

产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。

特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。

产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。